Cour de cassation, Première chambre civile, 20 mars 2014, 13-12.190

Mots clés
vente • prêt • sci • société • risque • preuve • immobilier • mandat • remboursement • banque • contrat • statuer • requis • rôle • sinistre

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
20 mars 2014
Cour d'appel de Besançon
20 septembre 2012

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    13-12.190
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Besançon, 20 septembre 2012
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2014:C100326
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000028761473
  • Identifiant Judilibre :613728d9cd58014677433109
  • Président : M. Gridel (conseiller doyen faisant fonction de président)
  • Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gatineau et Fattaccini
Voir plus

Résumé

Vous devez être connecté pour pouvoir générer un résumé. Découvrir gratuitement Pappers Justice +

Suggestions de l'IA

Texte intégral

Sur le moyen

unique, pris en ses trois premières branches :

Vu

l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

, que par acte du 19 novembre 2004, reçu par M. Y..., notaire associé de la SCP Z... Y... (la SCP), la SCI GMP a acquis un bâtiment à usage industriel pour un prix financé par deux prêts, dont le remboursement était notamment garanti par des assurances couvrant les risques décès et invalidité totale et définitive du gérant, M. X...; que ce dernier, déclaré en invalidité totale et définitive le 19 janvier 2007, a sollicité le bénéfice de la garantie des assureurs, qui lui a été accordé par les Assurances du Crédit mutuel, mais refusé par la société Axa au motif que son état n'était pas consolidé ; qu'une expertise médicale judiciaire a fixé la date de consolidation au 3 octobre 2007 ; que la société Axa a refusé toute prise en charge du sinistre survenu, selon le contrat, au jour de la consolidation, dès lors qu'à cette date le prêt avait été intégralement remboursé, suite à la revente du bien immobilier par acte reçu le 3 août 2007 par M. Y... ; que reprochant au notaire d'avoir omis d'attirer leur attention sur le risque de perte de la garantie de la société Axa en cas de revente de l'immeuble avant toute prise en charge du capital restant dû, la SCI GMP et M. X...ont assigné la SCP en indemnisation ; Attendu que pour écarter la responsabilité de la SCP, l'arrêt retient que le notaire, seulement sollicité pour authentifier la vente conclue par l'intermédiaire d'une agence immobilière, ce qui excluait son immixtion dans la décision de mise en vente, n'était pas tenu de leur conseiller d'attendre la prise en charge du remboursement du solde du prêt avant de revendre l'immeuble, dès lors qu'il n'était pas établi que la SCI GMP et M. X...l'avaient informé du refus de garantie de la société Axa et de l'expertise médicale judiciaire en cours, ajoutant que le prix offert était particulièrement intéressant, ce qui pouvait également expliquer l'empressement de la SCI GMP à revendre l'immeuble ;

Qu'en se déterminant ainsi

, sans constater que le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il était requis de donner la forme authentique, et à qui incombait la preuve de l'exécution de son devoir de conseil, s'était enquis de l'état des prêts consentis à ses clients lors de l'achat de l'immeuble et, tandis qu'il ne pouvait ignorer la dégradation soudaine de l'état de santé de M. X..., les avait informés du risque, en cas de revente du bien avant l'exécution par l'assureur de son obligation de garantie en cas d'invalidité totale et définitive, de la perte du bénéfice de la prise en charge du capital restant dû par ce dernier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS

, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du moyen : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré M. X...irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 179 441, 36 euros, l'arrêt rendu le 20 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ; Condamne la SCP Z... Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Z... Y... et la condamne à payer à la SCI GMP la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société GMP et M. X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI GMP et Monsieur X...de leurs demandes dirigées contre la SCP Z...- Y... et d'AVOIR condamné la SCI GMP et Monsieur X...à payer à la SCP Z... Y... la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, « selon les appelants, le notaire aurait manqué à son devoir de conseil à leur égard en ne leur conseillant pas d'attendre, avant de revendre l'immeuble, que le prêt Banque populaire ait été remboursé par la compagnie AXA ; un tel manquement de la part du notaire supposerait qu'il ait été informé du refus de garantie de la compagnie AXA, du litige qui opposait les appelants à cette compagnie et de l'expertise médicale qui était en cours lorsque l'immeuble a été revendu ; la preuve que ces éléments avaient été portés à la connaissance du notaire n'est aucunement rapportée ; par ailleurs, les appelants ne justifient pas de leurs affirmations selon lesquelles le notaire les aurait incités à la revente de l'immeuble ; il apparaît au contraire que les appelants avaient donné un mandat de vente dès le 15 mars 2007 à un agent immobilier, que l'acquéreur a été présenté par cet intermédiaire et non par le notaire et que celui-ci a été sollicité uniquement pour recevoir l'acte de vente ; enfin, des raisons étrangères au notaire pouvaient expliquer l'empressement de la SCI GMP à revendre l'immeuble : le fait qu'elle connaissait des difficultés depuis l'accident subi par son gérant et que l'acquéreur trouvé lui offrait un prix lui permettant de réaliser une plus-value de 200. 000 euros ; pour le surplus, la Cour adopte les motifs du jugement déféré en ce qui concerne l'absence de faute du notaire » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve d'une faute commise par la SCP Z...- Y... ; or, les allégations des demandes relatives aux pressions du notaire pour obtenir la vente, de son intervention dans la phase préalable à la rédaction de l'acte ainsi qu'aux garanties qu'il aurait données quant au remboursement par la Compagnie d'assurance du capital restant dû sur le prêt même en cas de vente de l'immeuble, ne sont étayées par absolument aucune pièce ; le mandat de vente permet au contraire d'établir que la mise en vente a été réalisée hors de l'intervention du notaire par le biais d'une agence immobilière ; par ailleurs, les demandeurs s'abstiennent de préciser les raisons qui ont conduit à mettre en vente l'immeuble alors que, compte-tenu de l'accident subi par le gérant de SARL X..., il est légitime d'en inférer qu'elle présentait un caractère d'urgence ; par ailleurs, le demandeur ne justifie pas, ainsi qu'il l'allègue, avoir averti la SCP Z... Y... des difficultés qui avaient surgi avec la compagnie AXA pour la prise en charge du prêt, avant la réalisation de la vente et, en particulier, que le notaire ait pu être destinataire des correspondances échangées entre Gilles X...et la compagnie d'assurances ; les demandeurs ne rapportent donc pas la preuve de l'existence d'une faute commise par le notaire » ; 1°) ALORS QUE, tenu d'un devoir de conseil et de mise en garde, mettant à sa charge l'obligation de révéler le risque et l'inopportunité économique flagrante de l'opération projetée, le notaire doit attirer l'attention de son client sur le risque majeur que présente pour lui la revente d'un bien financé par un prêt tant que l'assureur garantissant le risque perte d'autonomie n'a pas exécuté son obligation de garantie ; que ce devoir implique que le notaire, qui a connaissance de ce contrat d'assurance et de l'état de santé de son client, se renseigne sur le sort des prêts contractés lors de la vente initiale ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que Maître Y..., notaire, avait instrumenté l'acte de vente du 19 novembre 2004 auquel étaient annexés les actes de prêt et les assurances souscrites, dont il avait entière connaissance pour avoir oeuvré à leur conclusion, et qu'il était informé de la perte définitive d'autonomie subie par Monsieur X...; qu'en affirmant que Maître Y... n'avait pas manqué à son devoir de conseil en acceptant d'instrumenter l'acte de vente le 3 août 2007 tandis que la Compagnie AXA, garantissant le prêt Banque Populaire, n'avait pas encore accordé sa garantie, au motif qu'il n'était pas prouvé que le refus de garantie de la Compagnie AXA et du litige opposant Monsieur et Madame X...à cette compagnie avait été porté à sa connaissance, sans rechercher s'il s'était renseigné sur l'exécution effective des contrats d'assurance et, partant, s'il pouvait légitimement ignorer le refus de la Compagnie AXA d'offrir sa garantie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le devoir de conseil est renforcé lorsque le notaire, en charge d'une revente, a assuré l'opération initiale de vente, son suivi et est le notaire habituel du revendeur ; qu'en l'espèce, il était rappelé par la société GMP et Monsieur X...que Maître Y... les avait assistés bien avant l'acte de revente du 3 août 2007 ; qu'ils rappelaient ainsi que ce notaire, en 2004, avait négocié, rédigé et cosigné l'acte d'acquisition ainsi que les actes de prêt avec assurances ; qu'ils produisaient au débats les courriers échangés entre le notaire et Monsieur X...en 2005, marquant le suivi du l'opération initiale, et un courrier du 2 avril 2007, postérieur à l'accident de Monsieur X...et d'ailleurs exclusivement adressé à Madame X..., en vue d'un rendez-vous pour régulariser l'avant-contrat de (re) vente ; qu'il en résultait que, n'eut-il pas été à l'origine de la décision de revendre, Maître Y... devait se soucier du jeu des contrats d'assurance qui faisaient partie intégrante du montage par lui mis en place trois ans auparavant et s'assurer qu'en procédant à la revente, son client ne perdait pas ses droits à indemnité ; qu'en considérant que la responsabilité du notaire n'était pas engagée pour manquement à son devoir de conseil au motif qu'il n'était pas prouvé que le litige AXA ait été porté à sa connaissance et qu'il n'avait été sollicité que pour recevoir l'acte de revente, la Cour d'appel, qui n'a pas tenu compte du rôle précédemment joué par Maître Y..., a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 3°) ALORS QUE, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait que recevoir l'acte en l'instrumentant après négociation entre les parties ; qu'en retenant que Monsieur et Madame X...avaient donné un mandat de vente dès le 15 mars 2007 à un agent immobilier, que l'acquéreur avait été présenté par cet intermédiaire et non par le notaire et que celui-ci avait été sollicité uniquement pour recevoir l'acte de vente, la Cour d'appel a déduit un motif dépourvu de toute valeur et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 4°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de motifs dubitatifs ou hypothétiques ; qu'en retenant que des raisons étrangères au notaire pouvaient expliquer l'empressement de la SCI GMP à revendre l'immeuble ¿ le fait qu'elle connaissait des difficultés depuis l'accident subi par son gérant et le fait que l'acquéreur trouvé lui offrait un prix lui permettant de réaliser une plus-value de 200. 000 euros-, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.