Tribunal administratif de Strasbourg, 22 décembre 2023, 2100046

Mots clés
procès-verbal • lotissement • société • terme • requête • procès • immeuble • rejet • réduction • ressort • révision • rapport • requis • statuer • tiers

Synthèse

  • Juridiction : Tribunal administratif de Strasbourg
  • Numéro d'affaire :
    2100046
  • Type de recours : Plein contentieux
  • Dispositif : Satisfaction totale
  • Nature : Décision
  • Rapporteur : M. Laurent Guth
  • Avocat(s) : SCP TZA
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Résumé

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Texte intégral

Vu les procédures suivantes : I.Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 janvier 2021 et 6 décembre 2022 sous le n° 2100046, la société en nom collectif (SNC) Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 1°)de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison d'un immeuble situé 9067 lotissement Saint-Jean à Jouy-aux-Arches ; 2°)de mettre à la charge de l'État une somme de 1 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative. La SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels soutient : -qu'elle est fondée, par application des mesures de neutralisation des effets de la réforme de la valeur locative des locaux professionnels, à solliciter l'application de la valeur locative de 2016, telle qu'elle ressort de sa contestation actuellement pendante devant le tribunal ; -que la valeur locative de son local ne peut être évaluée par référence au local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Jouy-aux Arches dès lors que ce local, contruit postérieurement au 1er janvier 1970, a lui-même été évalué par référence au local-type n° 60 qui n'existe plus depuis 2008 ; -en l'absence de local de référence sur le territoire de la commune de Jouy-aux Arches, la valeur locative du local litigieux peut être évaluée par comparaison avec le local-type n° 52 du procès-verbal de la commune de Saint-Dizier. Par un mémoire en défense, enregistré le 17 juin 2021, le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au rejet de la requête. Le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin soutient que les moyens soulevés par la SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels ne sont pas fondés. II.Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 janvier 2021 et 6 décembre 2022 sous le n° 2100047, la société en nom collectif (SNC) Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 1°)de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison d'un immeuble situé 9066 lotissement Saint-Jean à Jouy-aux-Arches ; 2°)de mettre à la charge de l'État une somme de 1 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative. La SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels invoque les mêmes moyens que ceux qu'elle a soulevés à l'appui de la requête enregistrée sous le n° 2100046. Par un mémoire en défense, enregistré le 17 juin 2021, le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au rejet de la requête. Le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin soutient que les moyens soulevés par la SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels ne sont pas fondés. Par un jugement du 30 mai 2023, le tribunal, après avoir joint les requêtes numéros 2100046 et 2100047 de la SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels et écarté le moyen tiré de ce que la société requérante est fondée, par application des mesures de neutralisation des effets de la réforme de la valeur locative des locaux professionnels, à solliciter l'application de la valeur locative de 2016, telle qu'elle ressort de sa contestation actuellement pendante devant le tribunal, a avant dire droit sur ces requêtes, ordonné un supplément d'instruction tendant à ce que les parties communiquent une proposition de local-type de référence ou, à défaut, une proposition d'évaluation par voie d'appréciation directe. Par des mémoires enregistrés le 27 juillet 2023, le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au rejet des deux requêtes. Il propose comme local-type de référence le local n° 46 du procès-verbal des locaux commerciaux de Yutz, hôtel construit en 1989, d'une surface pondérée de 1 141 m² et d'une valeur locative de 76,5 euros par m². Par des mémoires enregistrés le 28 septembre 2023, la SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels, représentée par Me Zapf, conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens. Elle fait valoir en outre que : - le local de référence que propose l'administration, qui a été construit en 1989, n'était pas loué à des conditions normales en 1970 et le procès-verbal ne mentionne aucun terme de comparaison ; - ses biens immobiliers peuvent être évalués par comparaison avec le local-type n° 120 du procès verbal de Metz, à savoir l'hôtel Bristol sis 7 rue Lafayette, d'une valeur locative de 4,19 euros par m². Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

-le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; -la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ; -le code de justice administrative ; Le président du tribunal a désigné M. Christophe Michel, magistrat honoraire, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Christophe Michel ; - et les conclusions de M. Laurent Guth, rapporteur public.

Considérant ce qui suit

: 1. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types () ". 2. Il résulte de ces dispositions que ne peuvent être utilisés comme termes de comparaison, pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative prévue au a. du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, que les locaux-types régulièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie. 3. Par le jugement avant dire droit susvisé, le tribunal, après avoir relevé que l'administration fiscale avait retenu comme terme de comparaison le local-type n° 32 du procès-verbal " locaux commerciaux et biens divers ordinaires " de la commune de Jouy-Aux-Arches, correspondant à l'hôtel " 1ère classe " exploité par la requérante, dont la valeur locative avait elle-même été évaluée par comparaison avec le local-type n° 60 du procès-verbal de la commune de Laxou, correspondant à un hôtel " Village Hôtel ", a constaté que le local-type n° 60 du procès-verbal de la commune de Laxou ne pouvait être retenu comme local de référence pour la détermination de l'assiette des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2019 concernant les biens immobiliers situés 9066 et 9067 Lotissement Saint-Jean à Jouy-aux-Arches en raison de son changement d'affectation, l'hôtel exploité par la société Laxou Hôtel ayant cessé son activité le 22 décembre 2018 pour être remplacé par un commerce de restauration rapide à l'enseigne KFC. 4. Il résulte des dispositions précitées de l'article 1488 du code général des impôts que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 5. La SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels fait valoir, sans être contredite, que le local n° 46 du procès-verbal des locaux commerciaux de Yutz, que l'administration propose comme local de référence, a été construit en 1989. Il résulte de l'instruction que les éléments apportés par l'administration ne permettent pas de vérifier que la valeur locative du local de référence qu'elle propose a été évaluée par comparaison avec celle d'un local loué à des conditions normales en 1970. Dans ces conditions, le local-type n° 46 du procès-verbal des locaux commerciaux de Yutz ne peut être retenu comme terme de comparaison de la valeur locative des biens immobiliers en litige. 6. La SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels propose de retenir comme local de référence le local-type n° 120 du procès verbal de Metz, à savoir l'hôtel Bristol sis 7 rue Lafayette, d'une valeur locative de 4,19 euros par m². Il ne résulte pas de l'instruction, et notamment du procès-verbal produit par la société requérante, en l'absence de contestation de l'administration sur les éléments apportés à l'instance concernant ce terme de comparaison, que ce local-type aurait été irrégulièrement évalué. Il ne résulte pas non plus de l'instruction que les communes de Jouy-aux-Arches et de Metz, qui sont comprises dans la même agglomération et qui présentent du point de vue économique comme de leur desserte une situation analogue, ne seraient pas comparables. Par suite, il y a lieu de retenir le local-type n° 120 du procès verbal de Metz pour déterminer la valeur locative de l'immeuble à évaluer. Il n'y a pas lieu, dès lors notamment qu'il n'est pas établi que le montant au m² d'un loyer pour des hôtels varierait en fonction de la taille du local, de faire, dans les circonstances de l'espèce, un ajustement en application de l'article 324 AA précité de l'annexe III au code général des impôts. Il s'ensuit que la valeur locative des immeubles de la SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels situés 9066 et 9067 lotissement Saint-Jean à Jouy-aux-Arches doit être fixée à 4,19 euros par m². 7. Il résulte de ce qui précède que la société requérante est fondée à demander la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison de ces biens immobiliers à hauteur de la différence entre ces impositions et celles résultant de la valeur locative fixée au point précédent. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1 : Pour la détermination de l'assiette des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2019 concernant les biens immobiliers situés 9066 et 9067 Lotissement Saint-Jean à Jouy-aux-Arches, le local-type n° 120 du procès verbal de Metz, d'une valeur locative de 4,19 euros par m², est retenu comme local de référence. Article 2 : La SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels est déchargée de la différence entre la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe spéciale d'équipement et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison des biens immobiliers situés 9066 et 9067 Lotissement Saint-Jean à Jouy-aux-Arches et celles résultant de l'article 1er ci-dessus. Article 3 : L'Etat versera à la SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Metz Vannes Hendaye Invest Hôtels et au directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin. Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023. Le rapporteur, C. MICHEL Le greffier, S. PILLET La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expedition conforme, Le greffier, Nos 2100046, 2100047