Cour de cassation, Troisième chambre civile, 10 octobre 2019, 18-22.182

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 octobre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10312 F Pourvoi n° G 18-22.182 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Vieille Eglise, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 6 juillet 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. J... S..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société D..., 2°/ à M. V... D..., domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 10 septembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Vieille Eglise, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. S..., ès qualités et de M. D... ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article

1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Vieille Eglise aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Vieille Eglise ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. S..., ès qualités et M. D... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf

qu'en statuant ainsi

, par des motifs dont il ne ressort pas que le bailleur aurait apporté un soutien artificiel au débiteur, ayant retardé l'ouverture de la procédure collective, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; Alors 2°) et en toute hypothèse que le créancier ayant fautivement retardé l'ouverture de la procédure collective est seulement tenu de réparer la part de l'aggravation de l'insuffisance d'actif qu'il a ainsi contribué à créer ; qu'en ayant condamné la SCI bailleresse à payer à Me S..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société preneuse, l'intégralité du passif de cette société, sans avoir constaté que le manquement reproché à la SCI bailleresse avait été exclusivement à l'origine de l'insuffisance d'actif, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; Alors 3°) et en toute hypothèse que dans ses écritures d'appel (concl., p. 3), la SCI bailleresse avait rappelé que l'acte de cession de fonds de commerce du 15 juillet 2013 mentionnait que « le cessionnaire déclare avoir constaté par lui-même l'existence de fissures dans les murs commerciaux où est exploité le fonds de commerce. Il devra faire affaire de la réparation de cette fissure avec le propriétaire », mais que depuis l'entrée en jouissance, le 15 juillet 2013, jusqu'au courrier de son conseil du 28 octobre 2013, le preneur n'avait fait aucune demande au bailleur tenant à cette fissure ; qu'elle précisait (concl., p. 4) que l'acte de cession du 15 juillet 2013, mentionnait (p. 11) que « M. et Mme I..., précédents exploitants du fonds artisanal, avaient effectué lors de leur prise de possession, divers travaux d'aménagements, notamment de maçonnerie, doublage des plafonds, électricité, sans toutefois porter atteinte à la structure de l'immeuble, et avaient constaté cette fissure qui était déjà présente lors de la prise de possession cloisons » ; qu'elle en concluait que cette fissure n'entravait pas l'exploitation du fonds et que c'était en toute connaissance de cause que M. D..., parfaitement informé de l'état des locaux commerciaux et de leur conformité à l'exercice de l'activité de boulangerie, avait acheté le fonds et validé le local d'exploitation, étant rappelé que l'acte de cession mentionnait (p. 2) que « le cessionnaire déclarait bien connaître ce fonds pour l'avoir visité en vue des présentes » ; qu'elle faisait ainsi valoir que, le preneur ne lui ayant pas demandé de prendre des mesures conservatoires lors de la délivrance des locaux, les lieux étaient conformes à leur destination et conformes à l'exploitation de son activité ; qu'en s'étant abstenue de répondre à ces conclusions, d'où il résultait que la SCI bailleresse n'avait pu manquer à son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 4°) et en toute hypothèse que dans ses écritures d'appel (concl., p. 4 s.), la SCI bailleresse avait fait valoir qu'elle avait satisfait aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de bailleur et qu'elle avait fait toutes diligences pour mettre fin aux désordres, aussitôt qu'ils lui avaient été dénoncés le 28 octobre 2013, en ce qu'elle avait mandaté, en novembre 2013, le gestionnaire de l'immeuble aux fins d'investigations et d'interventions pour remédier aux désordres observés et avait fait intervenir divers professionnels ; qu'elle exposait qu'un architecte s'était rendu sur les lieux le 23 janvier 2014, et avait conclu à la nécessité d'une investigation par caméra, à laquelle il avait été procédé le 30 avril 2014 par les soins de la société BF assainissement, ; qu'après le dépôt du rapport d'intervention, le 26 mai 2014, le gestionnaire avait commandé, à sa demande, des travaux de terrassement sous pétrin, selon devis du 17 juin 2014 ; qu'elle soulignait que, malgré ces diligences et la mobilisation de ces entreprises, le preneur avait néanmoins refusé l'accès au local commercial, ce qui était constaté par un courriel du 25 juillet 2014 du responsable travaux du gestionnaire, de sorte qu'il n'avait pu être mis fin la fuite, révélée depuis mars 2014, mais préexistante sur le réseau d'eau sous-terrain sous le pétrin, ce qui en avait aggravé les conséquences ; qu'elle rappelait, ensuite (concl., p. 7 s.) qu'au cours des opérations d'expertise, une seconde fuite était découverte, sans que l'expert ne réagisse à sa proposition d'y mettre fin, l'expert n'ayant déposé son rapport que le 7 juin 2016, ce qui a retardé d'autant toute intervention pour mettre fin aux désordres, nonobstant ses diligences en cours d'expertise, puisqu'elle avait commandé les travaux nécessaires, suivant divers devis qu'elle avait acceptés (concl., p. 11), étant souligné que le preneur, au prétexte de la poursuite de son activité, en avait refusé la réalisation dans ses locaux, nonobstant l'article 7 du contrat de bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ces chefs de conclusions, d'où il résultait que la SCI bailleresse avait satisfait à son obligation d'entretien, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 5°) et en toute hypothèse que dans ses écritures d'appel (concl., p. 15 s.), la SCI bailleresse avait invoqué les propres défaillances du preneur, qui avait refusé les travaux voulus par le bailleur tout en n'effectuant aucune diligence personnelle, et avait ainsi manqué à son obligation de souffrir les travaux sans indemnité figurant en article 7 du contrat alinéa 1 et alinéa 2 ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 6°) et en toute hypothèse que dans ses écritures d'appel (concl., p. 18), la SCI bailleresse avait encore fait valoir le preneur avait subi une baisse de chiffre d'affaire immédiatement après son entrée dans les locaux et qu'il avait été prouvé que la valeur du fonds avait été surévaluée, la fraude, le silence coupable ou l'omission initiale des vendeurs et de leurs auteurs étant la cause de l'échec du preneur à honorer durablement ses engagements ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, propre à écarter toute responsabilité de la SCI bailleresse, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI Vieille église à payer à M. V... D... la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral ; Aux motifs que « sur les éventuels manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles et sur son éventuelle responsabilité à l'égard du preneur, sur la réalité des manquements allégués de la bailleresse à ses obligations contractuelles, l'article 1719 du code civil, s'agissant des obligations contractuelles du bailleur, dispose en substance : " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°/De délivrer au preneur la chose loué [...], 2°/ D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3°/D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. " ; que l'article 1720 du même code quant à lui dispose : "Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bonne état de réparation de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives." ; que, par ailleurs l'article 606 dudit code précisant les grosses réparations qui sont à la charge du bailleur, dispose : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien." ; que de plus l'article 7 du contrat de bail commercial en cause prévoit en substance que : "le preneur sera tenu de prendre en charge ou d'effectuer dans les lieux à ses frais pendant le cours du bail, toutes les réparations nécessaires, à l'exception de celles définies à l'article 606 du code civil et tout l'entretien locatif nécessaire au maintien du bon état des lieux loués." ; que, dans le cas présent les appelants prétendent que le bailleur aurait tout à la fois manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes aux normes liées à l'activité du preneur, et à son obligation de réparation s'agissant de grosses réparations qui sont à la charge du bailleur ; qu'en ce qui la concerne, la bailleresse conteste de telles allégations et affirme avec la plus farouche énergie qu'aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée ; que l'expertise judiciaire réalisée contradictoirement a donné lieu à l'établissement d'un rapport par l'expert mandaté empreint d'objectivité et de sérieux de telle manière qu'il peut très utilement éclairer la religion de la cour s'agissant d'éventuelles fautes contractuelles du bailleur ; que l'expert judiciaire dans ce rapport s'agissant de la nature des désordres indique notamment : "Les découvertes de fondation réalisées par la société ERG les 11 et 15 juin 2015 montrent des fondations peu profondes comprises entre 20 et 40 cm sur l'arrière de la construction, sans semelle pour l'une d'entre elles. Le niveau hors gel n'est pas atteint. [...]. Concernant les désordres sur les ouvrages proprement dits, il s'agit de fissures plus ou moins importantes allant jusqu'à des lézardes en partie Nord-Est. [...]. Les désordres constatés sont évolutifs et généralisés sur l'ensemble du corps de bâtisse car l'imbrication des constructions, les appuis des unes sur les autres soit au niveau des fondations soit au niveau de la structure, sans joint de dilatation entraîne des contraintes multiples. L'analyse du sol met également en évidence nombre d'anomalies et surtout des terrains d'assise de piètre qualité. Le manque de cohérence dans les structures rend difficile la détermination des contraintes et le report des charges. Compte tenu des éléments ci-avant, de l'évolution des fissures observée entre les divers accedits, des résultats des sondages effectués, du non-respect des règles de constructions, il sera très difficile voire impossible d'envisager le confortement des ouvrages existant dans des conditions technico- économiques viables et pérennes. Des solutions de réparations sont possibles mais leur coût serait à mon sens beaucoup plus qu'une reconstruction totale prenant en compte les éléments de l'étude du sol." ; que, de plus l'expert judiciaire s'agissant de l'origine des désordres affectant les locaux commerciaux en cause et des travaux propres à y remédier, précise en substance : "L'origine des désordres des bâtisses est multiple. Dans un premier lieu, le type de construction avec des rajouts et des modifications successives sans respect des règles élémentaires de construction telle que l'absence de semelle de fondation ou le non-respect du niveau hors gel [ ]. D'autre part la nature des sols sur lesquels les bâtisses sont construites dont l'étude du sol a démontré la piètre qualité et surtout la sensibilité hydrique, mais également la présence de dallages plus ou moins profonds, d'épaisseur et de qualité diverses dans la surface de vente ou le laboratoire. [...] [...] la solution qui paraît la plus économiquement réaliste consiste en une démolition et une reconstruction totale sur des fondations adaptées. " ; que, s'agissant des causes de tels désordres l'expert judiciaire indique de manière symptomatique : "Les désordres constatés ont plusieurs causes cumulatives. Dans un premier temps la nature des sols constitués de remblais derrière le mur de soutènement de la voie, dont l'étude des sols démontre la piètre qualité. Ensuite la nature des ouvrages qui ont subi de multiples modifications avec des fondations hétérogènes non adaptées, des extensions avec des matériaux divers, [...] Pour terminer il me paraît étonnant que ces désordres soient apparus si subitement après la prise de bail de la SAS D...." ; que, l'objectivité commande d'admettre au regard des constatations objectives et empreintes d'esprit de nuances de l'expert judiciaire que les désordres en cause affectent la structure même du bien immobilier où se trouvent les locaux commerciaux en question et préexistaient à la conclusion du bail ; que leur réfection relève des grosses réparations imputables au bailleur et impliquent une démolition et une reconstruction totale ; que, par suite, au regard de ces éléments objectifs il n'est pas sérieux de prétendre que le preneur aurait fait obstacle à des travaux de réfection alors que les travaux proposés par le bailleur auraient été dérisoires au regard des désordres en cause et n'auraient pas mis fin aux dits désordres ; que, par ailleurs l'expert judiciaire indique de manière particulièrement évocatrice qu'"il est clair que les désordres ont influé sur l'exploitation du fonds de commerce, notamment au niveau du laboratoire de fabrication qui subissait des variations de températures incompatibles avec la fabrication du pain'' ; qu'il convient donc de constater que la bailleresse, la SCI Vieille église, a manqué tout à la fois à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination et à son obligation d'entretien s'agissant des grosses réparations ; que, sur les préjudices résultant des fautes contractuelles du bailleur, sur la prise en charge de l'intégralité du passif, comme il a été indiqué ci-dessus en rendant compte des constatations de l'expertise judiciaire, les désordres en cause ont eu une incidence manifeste sur l'exploitation du fonds de commerce ; qu'il y a donc une évidente corrélation entre ces désordres et le dépérissement subséquent du fonds de commerce qui n'a pu continuer normalement son exploitation et a dû finalement être placé en liquidation judiciaire ; qu'il convient donc après infirmation sur ce point du jugement querellé de condamner la SCI Vieille église au regard du justificatif fourni (pièce n° 17 de l'appelant) à payer à Me J... S... ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS D... au titre de l'intégralité du passif de cette société la somme de 63 071,96 euros ; que, sur le préjudice moral subi par M. D..., l'objectivité commande de constater au regard des justificatifs médicaux produits par l'appelant que M. D... à la suite du dépérissement de son fonds de commerce imputable aux manquements contractuels de son bailleur, a dû subir des soins médicaux liés à un état dépressif (pièce n°16 de l'appelant) ; qu'il convient donc après infirmation sur ce point du jugement querellé, de condamner la SCI Vieille église à payer à M. D... la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral » ; Alors 1°) que la cassation à intervenir sur le premier moyen, du chef de l'arrêt ayant retenu la responsabilité de la SCI bailleresse, entrainera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt ayant retenu que les mêmes manquements imputés à la SCI bailleresse avaient causé un préjudice moral à M. D... qu'elle devait réparer ; Alors 2°) et en toute hypothèse que le jugement doit être motivé à peine de nullité ; que, pour condamner la SCI bailleresse à indemniser le préjudice moral subi par M. D..., la cour d'appel a énoncé que l'objectivité commande de constater au regard des justificatifs médicaux produits par l'appelant que M. D..., à la suite du dépérissement de son fonds de commerce imputable aux manquements contractuels de son bailleur, a dû subir des soins médicaux liés à un état dépressif ; qu'en statuant ainsi, sans analyser, même sommairement, les justificatifs médicaux qu'elle visait, pour en déduire un lien de cause à effet entre les fautes, à les supposer établies, de la SCI bailleresse, et la dépression de M. D..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 3°) et en toute hypothèse que seul le préjudice en lien de causalité avec la faute retenue est susceptible de réparation ; que, pour condamner la SCI bailleresse à indemniser le préjudice moral subi par M. D..., la cour d'appel a énoncé que l'objectivité commande de constater au regard des justificatifs médicaux produits par l'appelant que M. D... à la suite du dépérissement de son fonds de commerce imputable aux manquements contractuels de son bailleur, a dû subir des soins médicaux liés à un état dépressif ; qu'en statuant ainsi, par des motifs d'où il résulte pas que la faute de la SCI bailleresse, à la supposer établie, aurait entretenu un lien de causalité avec la dépression de M. D..., la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, s'agissant du préjudice financier personnel subi par M. D..., avant dire droit, dit qu'il y a lieu d'enjoindre à Me J... S... ès qualité de liquidateur judiciaire de la société D... et M. V... D... de produire aux débats tous justificatifs comptables utiles afférents à la période allant du 1er janvier 2015 au jour du jugement prononçant le redressement judiciaire en date du 11 mai 2015, et ce dans le délai de deux mois à compter de la date du prononcé du présent jugement et sursis à statuer tant sur ce préjudice financier personnel que sur le surplus des demandes ; Aux motifs que « [ ] sur le préjudice financier personnel subi par M. D... et le surplus des demandes, la cour ne saurait statuer dans le flou et le clair-obscur sur le préjudice financier personnel de M. D... étant précisé que la cour doit se déterminer à partir de justificatifs complets ; qu'or, l'objectivité commande de constater que les appelants ne produisent pas de pièces comptables pour la période allant du 1er janvier 2015 au jour du jugement prononçant le redressement judiciaire en date du 11 mai 2015 ; qu'il convient en conséquence de sursoir à statuer sur le préjudice financier personnel et d'enjoindre à Me J... S... ès qualité de liquidateur judiciaire de la société D... SAS et M. V... D... de produire aux débats tous justificatifs comptables utiles afférents à la période allant du 1er janvier 2015 au jour du jugement prononçant le redressement judiciaire en date du 11 mai 2015, et ce dans le délai de deux mois à compter de la date du prononcé du présent jugement ; qu'il y a lieu par ailleurs de surseoir à statuer sur le surplus des demandes et de réserver les dépens d'appel » ; Alors 1°) que la cassation à intervenir, sur les premier et deuxième moyens, des chefs de l'arrêt retenant la responsabilité de la SCI bailleresse, entrainera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt ayant sursis à statuer sur le préjudice financier, ces chefs respectifs entretenant un lien de dépendance nécessaire ; Alors 2°) et en toute hypothèse que l'existence du préjudice invoqué par le demandeur est une condition de succès de son action ; que le juge n'a pas à suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve ; qu'en statuant comme elle l'a fait, par des motifs d'où il résulte que M. D... ne faisait pas la preuve de son préjudice financier, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

MOYENS ANNEXES

à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Vieille Eglise. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI Vieille église à payer à Me J... S..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS D..., au titre de l'intégralité du passif de cette société, la somme de 63 071,96 euros ; Aux motifs que « sur les éventuels manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles et sur son éventuelle responsabilité à l'égard du preneur, sur la réalité des manquements allégués de la bailleresse à ses obligations contractuelles, l'article 1719 du code civil, s'agissant des obligations contractuelles du bailleur, dispose en substance : " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°/ De délivrer au preneur la chose loué [...], 2°/ D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3°/ D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. " ; que l'article 1720 du même code quant à lui dispose : "Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bonne état de réparation de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives." ; que, par ailleurs l'article 606 dudit code précisant les grosses réparations qui sont à la charge du bailleur, dispose : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien." ; que de plus l'article 7 du contrat de bail commercial en cause prévoit en substance que : "le preneur sera tenu de prendre en charge ou d'effectuer dans les lieux à ses frais pendant le cours du bail, toutes les réparations nécessaires, à l'exception de celles définies à l'article 606 du code civil et tout l'entretien locatif nécessaire au maintien du bon état des lieux loués." ; que, dans le cas présent les appelants prétendent que le bailleur aurait tout à la fois manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes aux normes liées à l'activité du preneur, et à son obligation de réparation s'agissant de grosses réparations qui sont à la charge du bailleur ; qu'en ce qui la concerne, la bailleresse conteste de telles allégations et affirme avec la plus farouche énergie qu'aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée ; que l'expertise judiciaire réalisée contradictoirement a donné lieu à l'établissement d'un rapport par l'expert mandaté empreint d'objectivité et de sérieux de telle manière qu'il peut très utilement éclairer la religion de la cour s'agissant d'éventuelles fautes contractuelles du bailleur ; que l'expert judiciaire dans ce rapport s'agissant de la nature des désordres indique notamment : "Les découvertes de fondation réalisées par la société ERG les 11 et 15 juin 2015 montrent des fondations peu profondes comprises entre 20 et 40 cm sur l'arrière de la construction, sans semelle pour l'une d'entre elles. Le niveau hors gel n'est pas atteint. [...]. Concernant les désordres sur les ouvrages proprement dits, il s'agit de fissures plus ou moins importantes allant jusqu'à des lézardes en partie Nord-Est. [...]. Les désordres constatés sont évolutifs et généralisés sur l'ensemble du corps de bâtisse car l'imbrication des constructions, les appuis des unes sur les autres soit au niveau des fondations soit au niveau de la structure, sans joint de dilatation entraîne des contraintes multiples. L'analyse du sol met également en évidence nombre d'anomalies et surtout des terrains d'assise de piètre qualité. Le manque de cohérence dans les structures rend difficile la détermination des contraintes et le report des charges. Compte tenu des éléments ci-avant, de l'évolution des fissures observée entre les divers accedits, des résultats des sondages effectués, du non-respect des règles de constructions, il sera très difficile voire impossible d'envisager le confortement des ouvrages existant dans des conditions technico- économiques viables et pérennes. Des solutions de réparations sont possibles mais leur coût serait à mon sens beaucoup plus qu'une reconstruction totale prenant en compte les éléments de l'étude du sol." ; que, de plus l'expert judiciaire s'agissant de l'origine des désordres affectant les locaux commerciaux en cause et des travaux propres à y remédier, précise en substance : "L'origine des désordres des bâtisses est multiple. Dans un premier lieu, le type de construction avec des rajouts et des modifications successives sans respect des règles élémentaires de construction telle que l'absence de semelle de fondation ou le non-respect du niveau hors gel [ ]. D'autre part la nature des sols sur lesquels les bâtisses sont construites dont l'étude du sol a démontré la piètre qualité et surtout la sensibilité hydrique, mais également la présence de dallages plus ou moins profonds, d'épaisseur et de qualité diverses dans la surface de vente ou le laboratoire. [...] la solution qui paraît la plus économiquement réaliste consiste en une démolition et une reconstruction totale sur des fondations adaptées." ; que, s'agissant des causes de tels désordres l'expert judiciaire indique de manière symptomatique : "Les désordres constatés ont plusieurs causes cumulatives. Dans un premier temps la nature des sols constitués de remblais derrière le mur de soutènement de la voie, dont l'étude des sols démontre la piètre qualité. Ensuite la nature des ouvrages qui ont subi de multiples modifications avec des fondations hétérogènes non adaptées, des extensions avec des matériaux divers, [...] Pour terminer il me paraît étonnant que ces désordres soient apparus si subitement après la prise de bail de la SAS D...." ; que, l'objectivité commande d'admettre au regard des constatations objectives et empreintes d'esprit de nuances de l'expert judiciaire que les désordres en cause affectent la structure même du bien immobilier où se trouvent les locaux commerciaux en question et préexistaient à la conclusion du bail ; que leur réfection relève des grosses réparations imputables au bailleur et impliquent une démolition et une reconstruction totale ; que, par suite, au regard de ces éléments objectifs il n'est pas sérieux de prétendre que le preneur aurait fait obstacle à des travaux de réfection alors que les travaux proposés par le bailleur auraient été dérisoires au regard des désordres en cause et n'auraient pas mis fin aux dits désordres ; que, par ailleurs l'expert judiciaire indique de manière particulièrement évocatrice qu'"il est clair que les désordres ont influé sur l'exploitation du fonds de commerce, notamment au niveau du laboratoire de fabrication qui subissait des variations de températures incompatibles avec la fabrication du pain'' ; qu'il convient donc de constater que la bailleresse, la SCI Vieille église, a manqué tout à la fois à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination et à son obligation d'entretien s'agissant des grosses réparations ; que, sur les préjudices résultant des fautes contractuelles du bailleur, sur la prise en charge de l'intégralité du passif, comme il a été indiqué ci-dessus en rendant compte des constatations de l'expertise judiciaire, les désordres en cause ont eu une incidence manifeste sur l'exploitation du fonds de commerce ; qu'il y a donc une évidente corrélation entre ces désordres et le dépérissement subséquent du fonds de commerce qui n'a pu continuer normalement son exploitation et a dû finalement être placé en liquidation judiciaire ; qu'il convient donc après infirmation sur ce point du jugement querellé de condamner la SCI Vieille Eglise au regard du justificatif fourni (pièce n° 17 de l'appelant) à payer à Me J... S... ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS D... au titre de l'intégralité du passif de cette société la somme de 63 071,96 euros » ; Alors 1°) qu'un créancier, autre qu'un fournisseur de crédit, n'engage sa responsabilité envers la collectivité des créanciers que s'il a apporté un soutien artificiel au débiteur dont il connaissait ou aurait dû connaître la situation irrémédiablement compromise et a ainsi fautivement retardé l'ouverture de la procédure collective ; que, pour condamner la SCI bailleresse à payer à Me J... S..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société D..., l'intégralité du passif de cette société, la cour d'appel a retenu qu'elle avait manqué à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination et à son obligation d'entretien s'agissant des grosses réparations et que les désordres en cause, affectant la structure même du bien immobilier où se trouvent les locaux commerciaux, ont eu une incidence manifeste sur l'exploitation du fonds de commerce, de sorte qu'il y a une évidente corrélation entre ces désordres et le dépérissement subséquent du fonds de commerce qui n'a pu continuer normalement son exploitation et a dû finalement être placé en liquidation judiciaire ;