Cour de cassation, Troisième chambre civile, 19 novembre 2015, 14-19.478

Mots clés
vente • préemption • propriété • sci • promesse • forclusion • société • nullité • preuve • contrat • produits • immobilier • mutation • prêt • statuer

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
19 novembre 2015
Cour d'appel de Bastia
16 avril 2014

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    14-19.478
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Textes appliqués :
    • Cour d'appel de Bastia, 16 avril 2014, 12/00861
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel de Bastia, 16 avril 2014
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2015:C301282
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000031509438
  • Identifiant Judilibre :61372965cd58014677435e54
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Foussard et Froger, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano
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Résumé

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Texte intégral

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Bastia, 16 avril 2014), que, par lettre reçue le 30 janvier 2006, M. X..., notaire, a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Corse (la SAFER) un projet de cession en nue-propriété de diverses parcelles de terre par M. Y... à la SCI Petru Pan ; que, le 5 octobre 2001, ces parcelles avaient fait l'objet entre les mêmes parties d'un prêt à usage et d'un " compromis " de vente synallagmatique sous seing privé prévoyant réitération de la vente par acte authentique dans les deux ans ; que la SCI Petru Pan, possédant quatre mille parts d'une SCI Y..., créée le 5 octobre 2001, correspondant à l'apport d'une parcelle de terre et d'une propriété bâtie que M. Y... avait, le même jour, fait à celle-ci, les a cédées, par acte du même jour, à la SCI Petru représentée par Mme de B...- Z..., qui possédait elle-même une part de la SCI Y... ; qu'estimant que ces différentes opérations juridiques constituaient un stratagème pour soustraire les ventes ainsi conclues à l'exercice de son droit de préemption, la SAFER a sollicité l'annulation de la totalité des actes et des dommages et intérêts ;

Sur le premier moyen

, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant

retenu exactement que les déclarations de M. Y... dans ses conclusions d'appel ne valaient pas aveu judiciaire et souverainement que la maison et son terrain d'assiette étaient exclusivement affectés, à la date de la cession, à l'habitation et à la location estivale de manière régulière, sans que le moindre rattachement puisse être opéré avec une quelconque activité agricole, et que le détachement de la maison d'un ensemble immobilier et sa cession par acte séparé ne constituaient pas un indice de fraude, dès lors que ce bien faisait l'objet d'un usage spécifique totalement indépendant de celui des parcelles de terre comme de leur vocation, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu, abstraction faite de motifs surabondants sur le fait que la SAFER n'est pas gardienne de l'intérêt général et sur les constatations énoncées dans un arrêt opposant d'autres parties, en déduire que la maison et son terrain d'assiette n'étaient pas soumis au droit de préemption de la SAFER et que le projet d'aliénation ne devait pas donner lieu à déclaration d'intention d'aliéner ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen

, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant

constaté que la promesse de vente conclue le 5 octobre 2001 était devenue caduque, faute de réitération par acte authentique, ce dont il résultait que la notification du projet de vente, qui doit, selon l'article R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, avoir lieu deux mois avant la date envisagée pour l'aliénation, n'avait pas à être effectuée, et exactement retenu que peu importait la vocation agricole ou non des terrains non bâtis cédés par M. Y... à la SCI Petru Pan, dès lors que la vente du 6 décembre 2005 ne portait que sur la nue-propriété, qui échappait au droit de préemption de la SAFER, hormis le cas de la fraude qu'elle a estimé souverainement non démontrée, la cour d'appel a pu en déduire que l'action de la SAFER, introduite plus de six mois après sa connaissance des actes qu'elle incriminait, était forclose ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Corse aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Corse ; la condamne à payer à Mme de B...- Z..., la société Y..., la société Petrun Pan la somme globale de 2 000 euros et à la SCP X... et C... la somme de 2 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quinze

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SAFER de la Corse PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit et jugé que la mutation immobilière intervenue par acte notarié du 5 octobre 2001 et portant sur les parcelles C 998 et C 506 de la commune de Sartene concerne une maison d'habitation et, des lors, n'avait pas à être précédée d'une déclaration d'intention d'aliéner adressée à la Safer et d'AVOIR en conséquence dit et jugé la Safer de la Corse mal fondée en ses demandes et débouté celle-ci ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les appréciations portées par la Safer qui n'est pas gardienne de l'intérêt général sur les conventions qu'elle incrimine ne peuvent être prises en considération en toute hypothèse qu'à condition qu'il soit préalablement établi que la Safer était titulaire sur le bâtiment et les parcelles en cause d'un droit de préemption que le montage juridique qu'elle dénonce aurait permis d'éluder ; qu'en effet, il résulte de la combinaison des dispositions des articles L 412-12 et R 143-20 du code rural que l'action en nullité n'est ouverte aux Safer qu'envers des aliénations portant atteinte à l'exercice de son droit de préemption ; qu'il convient dès lors de vérifier, en tout premier lieu, si les ventes intervenues relevaient ou non du périmètre du droit de préemption, la charge de la preuve incombant à la Safer ; qu'aux termes de l'article L 143-1 du code rural il est institué au profit des Safer un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole, quelle que soit leur dimension, sous réserve des dispositions prévues au premier alinéa de l'article L 143-7 Ce droit de préemption peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments d'habitation font partie d'une exploitation agricole ou de bâtiments d'exploitation ayant conservé leur utilisation agricole ; qu'il résulte de ce texte que lorsque les immeubles non bâtis à utilisation agricole et les terrains à vocation agricole constituent des biens soumis au droit de préemption de la Safer et que seuls les bâtiments ayant une affectation ou une utilisation agricole au jour de la vente peuvent être assujettie à ce droit en cas de vente séparée des terres et du bâti ; qu'en l'espèce la décision de scinder la propriété de Monsieur Y... en deux lots comprenant une maison d'habitation (C506 et son terrain d'assiette C998 d'une part et des terrains cadastrés C n° 1025 1026 490 491 493 et 494 d'autre part ne saurait être rendue suspecte par les déclarations du vendeur au demeurant tardives et surtout dénuées du moindre commencement de preuve ; que ces déclarations constitutives d'accusations dirigées contre le notaire et les acquéreurs et non d'un aveu judiciaire comme le prétend à tort l'appelante ne peuvent permettre à elle seule de considérer que les décisions de séparer bâtiments et terres et de procéder à leur cession selon des modalités différentes ne correspondaient pas à la commune de volonté des parties à la date de la conclusion des actes litigieux ; que concernant la maison et son terrain d'assiette, l'analyse des éléments d'appréciation produits permet de tenir pour acquis qu'il s'agit d'un ancien bâtiment militaire qui n'a jamais connu une utilisation ou une affectation agricole avérée hormis son usage ponctuel il y a de très nombreuses années comme abri de berger ; qu'il est en tout cas certain qu'à la date de l'opération litigieuse le bâtiment et son assise foncière était détachée depuis au moins deux ans de toute exploitation agricole et n'avait plus d'utilisation agricole ; qu'en effet les photographies produites aux débats montrent qu'en 2001 déjà, le bâtiment était rénové et entouré d'espaces aménagés à vocation touristique telle que plages, mouillages de bateaux ; que les supports publicitaires également communiqués et les constatations énoncées dans un arrêt produit aux débats rendus par la cour d'appel de Bastia le 28 janvier 2009 dans un litige opposant Mme Z... à M. Paul A... confirment que ce bien faisait l'objet depuis plusieurs années d'une exploitation touristique régulière donnant d'ailleurs lieu à la perception d'une taxe de séjour par la commune de Sartene ; qu'il est en outre établi que cette maison est située à proximité de deux autres bâtiments inclus dans un ensemble hôtelier ; qu'il convient en conséquence de retenir, à l'instar du tribunal, que la maison et son terrain d'assiette étaient exclusivement affectés à la date de la cession à l'habitation et à la location estivale et ce de manière régulière, sans que le moindre rattachement puisse être opéré avec une quelconque activité agricole ; qu'en raison de sa nature le bien n'était pas préemptable ; que dans ces conditions et contrairement à ce que soutient l'appelante le projet d'aliénation ne devait donner lieu à aucune formalité d'information de la Safer, ni même à une quelconque déclaration d'opération exemptée du droit de préemption ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la vente de la maison fortifiée et de la parcelle de terre attenante (...), il n'est pas contestable que les biens dont s'agit sont susceptibles au vu tant des dispositions de l'article L 143-7 du code rural que de la surface des parcelles et de leur classement en zone ND, eu égard aux dispositions du décret du 29 décembre 1999 relatif au droit de préemption de la Safer Corse de se voir appliquer le dit droit sous réserve de l'existence des conditions énumérées par l'article L 143-1 du code rural soit des biens immobiliers à utilisation agricole et des terrains à vocation agricole ; que s'agissant de la maison fortifiée, si la demanderesse soutient la vocation agricole de ces bâtiments, elle produit des témoignages et consultations concernant des terrains vendus mais se limite à la production d'attestations invoquant l'occupation de cette maison par des bergers sans en préciser l'époque ; que de plus il résulte des termes de son assignation qu'il s'agit d'un ancien bâtiment militaire actuellement loué à des estivants pour des sommes conséquentes ; que les différentes photographies sur tout support versées aux débats représentent un bâtiment entièrement restauré, ne présentant aucun signe extérieur d'exploitation agricole telle qu'engin spécifique stockage ; qu'au contraire on peut voir autour de ce bâtiment des espaces aménagés à vocation touristique telle que plages mouillages de bateaux ; que le sport publicitaire également communiqué confirme cette vocation touristique du bâtiment ainsi que les deux courriers de la commune de Sartène concernant la taxe de séjour 2005 à laquelle est assujettie l'habitation litigieuse ; que l'état du bâtiment en lui-même démontre une restauration complète de celui-ci dont il résulte une transformation quant à la destination de celui-ci comme déjà invoquée ; que la Safer semble avoir déjà été confrontée à ce type de situation lors de la vente de maisons voisines au tiers déjà cités lesquels n'ont fait l'objet d'aucune DIA ni d'ailleurs aucun recours ; que s'agissant des biens immobiliers non bâtis, soit la parcelle C998, les photographies aériennes versées aux débats montrent une maison construite sur un terrain constitué de rochers ; que ce bâtiment n'ayant aucune vocation ou utilisation agricole, il en est de même a fortiori de la parcelle attenante ; que cette vocation agricole du terrain, reprise pour les autres parcelles objet de l'acte du 6 décembre 2005, n'est invoquée par aucune attestation mais simplement par le consultant de la Safer qui se contente d'invoquer des terrains de pacage et de parcours et d'en déduire le caractère agricole acquis ; que la Safer se contente de procéder par simple affirmation pour soutenir la vocation agricole de ce bâtiment et du terrain attenant tout au moins au moment de sa cession par M. Paul Y... ; que dès lors et faute de justifier de cette qualification, la demanderesse ne saurait solliciter l'annulation des actes s'y rapportant pour défaut de déclaration d'intention d'aliéner ; 1) ALORS QUE le droit de préemption d'ordre public accordé aux Safer répond à la mission d'intérêt général dont elles sont investies ; que les parties ne peuvent pas faire échec contractuellement à ce droit ; qu'en affirmant au contraire que « la Safer n'est pas gardienne de l'intérêt général sur les conventions qu'elle incrimine », la cour d'appel a violé les articles L 143-1 et L 143-2 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 6 du code civil ; 2) ALORS QUE la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai, et comme devant être tenu pour avéré à son égard, un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques constitue un aveu ; que dans ses conclusions d'appel, M. Y... a expressément reconnu qu'à l'origine, ses biens ¿ maison et terres-devaient être vendus en un seul lot, que la division de la vente en trois lots et la régularisation de trois actes le 5 octobre 2001 lui avaient été présentées par le notaire comme un montage nécessaire au regard des droits des diverses administrations concernées et que l'option finale pour un démembrement de la propriété n'avait pas du tout été l'expression de la volonté commune des parties, avant d'en conclure qu'il avait été instrumentalisé par le notaire et l'acquéreur pour participer à un montage destiné uniquement à tenir en échec les droits des tiers et spécialement le droit de préemption de la Safer (concl. p. 6 à 8) ; qu'en affirmant que ces déclarations, contenues dans les conclusions d'appel de M. Y..., ne valaient pas aveu judiciaire que les décisions de séparer bâtiments et terres et de procéder à leur cession selon des modalités différentes ne correspondaient pas à la commune de volonté des parties à la date de la conclusion des actes litigieux, la cour d'appel a violé l'article 1356 du code civil ; 3) ALORS QUE la fraude au droit de préemption d'ordre public de la Safer est établie lorsqu'il apparaît que le montage destiné à faire obstacle à son application repose sur des éléments factuels purement artificiels ; qu'en se bornant à retenir que la décision de scinder la propriété de M. Y... en deux lots comprenant d'une part la maison d'habitation et son terrain d'assiette et d'autre part les autres parcelles du domaine ne saurait être rendue suspecte par les déclarations du vendeur, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si la régularisation le même jour par actes séparés non seulement de la vente de la maison d'habitation et de son terrain d'assiette par apport à une SCI puis cession concomitante des parts de cette SCI à une autre SCI, mais aussi d'une promesse de vente du reste du domaine rural et d'un prêt à usage dans l'attente de la réalisation de ladite promesse ne révélait pas une fraude au droit de préemption de la Safer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 143-1 du code rural et de la pèche maritime et du principe selon lequel la fraude corrompt tout ; 4) ALORS QU'en se bornant à affirmer que la maison fortifiée et sa parcelle attenante C 998 n'avaient plus de vocation agricole, sans vérifier comme elle y avait été invitée si le classement de la parcelle C 998 en zone ND et en zone agricole au plan d'occupation des sols de la commune de Sartène ne lui conférait pas indéniablement une vocation agricole, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime ; 5) ALORS, en toute hypothèse, QUE pour motiver sa décision, le juge doit statuer d'après les circonstances particulières du procès et non par référence à des causes déjà jugées dans une autre instance et entre des parties différentes : qu'en se fondant au contraire expressément, pour dénier toute vocation agricole à la maison fortifiée, « sur les constatations énoncées dans un arrêt produit aux débats rendu par la cour d'appel de Bastia dans un litige opposant Mme Z... (B...) à M. Paul A... », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit et jugé que la mutation immobilière intervenue par acte du 6 décembre 2005 se rapportant à l'aliénation des parcelles cadastrées section C n° 1025, 1026, 490, 491, 493 et 494 a fait l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner dont la Safer a accusé réception par un courrier recommandé du 20 mars 2006, d'AVOIR constaté que l'action judiciaire introduite au titre de cette dernière aliénation est forclose au vu de l'article L 412-12 du code rural et d'AVOIR en conséquence dit et jugé la Safer de la Corse mal fondée en ses demandes et débouté celle-ci ; AUX MOTIFS PROPRES QUE (...) sur les immeubles non bâtis cadastrés section C n° 1025 1026 490 491 493 et 494 d'une superficie de 49 ha, la cour estime au vu des éléments d'appréciation produits de part et d'autre qu'il existe un doute sur l'utilisation de leur vocation agricole, que la thèse présentant ces terrains comme des espaces boisés reposent sur des arguments sérieux ; que celle soutenant qu'il s'agit d'espaces naturels à vocation pastorale sur lesquels s'exerce l'élevage et le parcours des bétail mérite tout autant d'être prise en considération ; que toutefois le doute qui prévaut en l'état n'a pas lieu d'être dissipé pour la solution du litige ; qu'en effet, la vente de ces terrains a été conclue aux termes de l'acte authentique en date du 6 décembre 2005 en nue-propriété avec réserve d'usufruit au profit du vendeur de sorte qu'en toute hypothèse, la Safer ne pouvait exercer son droit préemption hormis le cas de fraude ; que le détachement de la maison d'un ensemble immobilier dont on ignore s'il était constitué d'un seul tenant et sa cession par acte séparé ne constituent pas un indice de fraude dans la mesure où comme déjà exposé ce bien faisait l'objet d'un usage spécifique totalement indépendant de celui des parcelles de terres comme de leur vocation ; que la promesse de vente conclue entre M. Y... et la SCI Petru Pan de la pleine propriété des mêmes parcelles est devenue caduque faute de réalisation dans le délai fixé des deux conditions suspensives, à savoir la réitération par acte authentique le 5 octobre 2003 et le paiement du prix le même jour ; que des lors que cet acte n'avait pas à être notifié à la Safer qui ne peut par suite invoquer une dissimulation frauduleuse de ce chef, qu'enfin, comme l'a jugé à bon droit le tribunal, les mutations successives de 2001 et 2005 ne peuvent pas constituer une seule opération d'acquisition immobilière comme le soutient la Safer ; qu'en effet dans le dernier acte le vendeur a conservé l'usufruit alors que la promesse de 2001 portait sur une acquisition en pleine propriété ; que le prix convenu ne peut être considéré comme le même malgré l'identité du montant car initialement convenu pour une cession en pleine propriété, il s'est finalement appliqué un droit de propriété restreint ; que cette évolution démontre que de nouvelles négociations ont été entreprises entre les deux actes pour finalement modifier la nature des droits cédés au profit du vendeur sans changement de prix ; dans un tel contexte M. Y... n'est pas crédible lorsqu'il prétend que de telles modifications qui lui sont largement favorables auraient été effectuées à son insu alors qu'il n'invoque aucun vice de consentement ni ne remet en cause la capacité de sa signature ; que dans de telles conditions le premier juge a pu retenir avec pertinence que le compromis conclu en 2001 ne saurait être considéré comme le pré contrat du 6 décembre 2005 et constituer le premier terme de la fraude alléguée par la Safer ; que seule la démonstration d'un démembrement fictif du droit de propriété en vue de soustraire la vente au droit de préemption pourrait caractériser la fraude ; que cependant pour les raisons qui viennent d'être exposées, cette démonstration ne saurait résulter des seules affirmations du vendeur ; qu'elle n'est pas davantage apportée par la phrase contenue dans la lettre en date du 21 mars 2006 adressé par le notaire au vendeur indiquant que la vente a échappé au droit préemption de la Safer à raison du démembrement de propriété ; qu'en effet, il ne peut être tiré de ce que le démembrement ne correspondait pas à la commune intention des parties libres de disposer de leur droit mais qu'il a été convenu dans le but de contourner le droit de préemption ; qu'en l'absence d'éléments d'appréciation complémentaires ou plus amples, la Safer échoue à rapporter la preuve de la fraude dont elle se prévaut au soutien de son action en nullité ; que la forclusion tirée de l'application des dispositions de l'article L 412-12 alinéas 13 du code rural peut, par suite lui être valablement opposée ; qu'aux termes de ce texte, l'action en nullité de la vente et en dommages et intérêts doit être intentée dans un délai de six mois à compter du jour où la vente est connue à peine de forclusion ; qu'il est constant que la déclaration d'aliéner portant sur les parcelles litigieuses a été notifié à la Safer par un courrier recommandé du 20 mars 2006 dont elle a accusé de réception ; que dans la mesure où elle a attendu le 17 septembre 2008 sans invoquer un motif légitime pour délivrer l'assignation introductive de son action en nullité, c'est à bon droit que le premier juge a constaté que cette action était forclose ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE (...) sur la vente des terrains cadastrés section C n° 1025 1026 490 491 493 et 494 pour une contenance totale de 49 ha 31a 56 ca, la demanderesse fonde son action en annulation sur les dispositions de l'article L 412-12 alinéa 13 du code rural lequel prévoit un délai de forclusion de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue ; que la Safer soutient que ce délai doit être écarté en raison de la fraude affectant les différents actes déjà cités ; qu'il convient en premier lieu de constater que s'agissant de la maison d'habitation, Fortin, celle-ci et le terrain limitrophe ont été écartés du champ d'application de la préemption de la Safer pour les motifs ci-dessus développés et ne saurait dès lors être affectée de la notion de fraude invoquée ; que s'agissant des autres terres le compromis synallagmatique de vente du 5 octobre 2001 est caduc comme n'ayant pas été réitéré dans le délai prévu soit le 5 octobre 2003 la cession effective est intervenue le 6 décembre 2005 soit de deux ans après cette caducité ; qu'enfin le prix convenu n'est pas le même et dans le dernier acte le vendeur a conservé l'usufruit, situation non prévue par la promesse de 2001 ; que dès lors le compromis conclu en 2001 est devenu caduc et ne saurait être considéré comme le précontrat du contrat du 6 décembre 2005 et constituer le premier terme de la fraude invoquée concernant ces terrains ; que cette absence de fraude ne permet pas à la demanderesse de s'affranchir du délai de forclusion précitée lequel doit recevoir application ; que la déclaration d'intention d'aliéner des parcelles dont s'agit a fait l'objet d'un courrier recommandé du 20 mars 2006 dont la Safer a accusé réception ; que des lors et l'assignation à l'origine du présent litige ayant été déposée hors le délai de six mois susvisé, qu'il y a lieu de constater la forclusion de cette action ; 1) ALORS QUE le juge a l'obligation de trancher les litiges qui lui sont soumis ; qu'en refusant de statuer sur la nature agricole des terres dont la seule nue-propriété a été vendue en 2005, quand cette appréciation était un préalable indispensable de toute appréciation de la fraude commise ensuite au préjudice de la Safer, la cour d'appel qui a méconnu son office ainsi que l'étendue de ses pouvoirs, a violé l'article 4 du code civil ; 2) ALORS QUE la vente de la nue-propriété au prix de la pleine propriété est de nature à démontrer la fictivité du démembrement de propriété opéré ; qu'en affirmant que la preuve de la fraude dans le démembrement de propriété opéré en 2005 en vue de soustraire la vente au droit de préemption de la Safer n'était pas établie, tout en constatant « l'identité de montant » entre le prix de vente en pleine propriété mentionné dans la promesse de vente du 5 octobre 2001 et le prix de vente de la seule nue-propriété du même bien en 2005, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 143-1 du code rural et de la pèche maritime, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout ; 3) ALORS QUE le démembrement de propriété est nécessairement fictif lorsque l'usufruitier n'a jamais eu l'intention de conserver l'usage du bien et d'exécuter le contrat ; qu'en se bornant à affirmer que le démembrement fictif du droit de propriété constitutif de fraude aux droits de la Safer ne saurait résulter des seules déclarations de M. Y... quand celui-ci avait clairement indiqué qu'il n'avait jamais demandé à conserver l'usufruit et qu'il avait transféré l'usage de la totalité des terres à Mme de B... épouse Z... dès 2001, ce dont il résultait que celui-ci n'avait jamais eu l'intention de conserver un quelconque usufruit, la cour d'appel a violé les articles L 143-1 et L 143-2 du code rural, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout ; 4) ALORS QUE lorsque la Safer est autorisée à exercer son droit de préemption, le notaire chargé d'instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour une aliénation, de notifier le projet de vente ; que la déclaration d'intention d'aliéner qui vaut offre de vente, est nécessairement préalable à toute aliénation ; qu'en considérant au contraire que la promesse de vente du 5 octobre 2001 portant sur les terres du domaine de Murtoli n'avait pas à être notifiée à la Safer de la Corse dans la mesure où la réitération par acte du 5 octobre 2003 et le paiement du prix n'avaient pas encore eu lieu à cette date, la cour d'appel a violé les articles L 412-8 et R 143-4 du code rural et de la pêche maritime.