Cour d'appel de Paris, Chambre 4-2, 5 avril 2023, 20/05723

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Copropriété (II): droits et obligations des copropriétaires • Demande en paiement des charges ou des contributions • syndicat • syndic • mandat

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Paris
5 avril 2023
Tribunal de grande instance de Paris
18 décembre 2019

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    20/05723
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Paris, 18 décembre 2019
  • Identifiant Judilibre :642e75ae8b510604f5bc1d80
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 05 AVRIL 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05723 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWKZ Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/06612 APPELANTS Monsieur [V] [L] né le 14 octobre 1937 à [Localité 8] (68) [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Frédéric-Michel PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1397 Madame [P] [L] . [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Paul YON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0347 Madame [C] [W] épouse [L] née le 03 novembre 1944 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Frédéric-Michel PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1397 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2]) pris en la personne de son administrateur provisoire, Me [E] [F] demeurant : [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [V] [L] et Mme [C] [W], épouse [L], sont propriétaires des lots 2 et 3 dans l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2]. Mme [P] [L] est propriétaire du lot n°1 dans le même ensemble immobilier. Par actes du 15 mai 2018 et du 11 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a assigné respectivement M. [V] [L] et Mme [C] [L] et Mme [P] [L] en paiement principalement de charges de copropriété. Après actualisation de ses demandes suivant conclusions signifiées par voie électronique le 2 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation : - des époux M. [V] [L] et Mme [C] [L], solidairement, à lui payer la somme de 64.140,22 € au titre des charges échues du 1er janvier 2015 au 1er juillet 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation-assignation du 15 mai 2018 ainsi que la somme de 870,74 € au titre des frais exposés depuis la mise en demeure, - de Mme [P] [L] à lui payer la somme de 8.364,26 € au titre des charges échues du 1er janvier 2015 au 1er juillet 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation-assignation du 11 juillet 2018 ainsi que la somme de 197 € au titre des frais exposés depuis la mise en demeure. Le syndicat des copropriétaires a demandé, en outre, la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 5.000 € au titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil ainsi que la somme de 9.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, le syndicat des copropriétaires a sollicité l'exécution provisoire du jugement et la condamnation des défendeurs aux dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle Hugonie, avocate au barreau de Paris. Les défendeurs ont opposé à la demande du syndicat des copropriétaires la nullité du mandat du syndic, l'empêchant d'agir en justice, résultant de l'absence d'ouverture par celui-ci d'un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa désignation, ceci en violation de l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965. Subsidiairement, ils ont sollicité un sursis à statuer jusqu'à ce qu'une décision soit rendue par la formation juridictionnelle saisie de l'affaire enregistrée au répertoire général sous le n°16/14900. Ils ont demandé la condamnation du syndic à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : - condamné les époux M. [V] [L] et Mme [C] [L] solidairement à payer la somme de 64.140,22 € au titre des charges échues du 1er janvier 2013 au 1er juillet 2019 ainsi que la somme de 870,74 € au titre des frais exposés, - condamné Mme [P] [L] à payer la somme de 8.364,26 € au titre des charges échues du 1er janvier 2015 au 1er juillet 2019 ainsi que la somme de 197 € au titre des frais exposés, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2018 pour les époux [L] et à compter du 11 juillet 2018 pour Mme [P] [L], - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, - condamné in solidum les époux [L] (solidairement entre eux) et Mme [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - condamné les époux [L] et Mme [P] [L] aux dépens. M. [V] [L], Mme [P] [L] et Mme [C] [L] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 mars 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 juin 2020 par lesquelles M. [V] [L] et Mme [C] [L], appelants, invitent la cour, au visa des articles 18 II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 117 du code de procédure civile, à : - prononcer la nullité du jugement, en tout état de cause, - réformer le jugement de première instance, statuant à nouveau, - constater la nullité du mandat du syndic Agence étoile, en conséquence, - constater l'irrecevabilité de l'action engagée par le syndic pour défaut de capacité à ester en justice, - condamner le syndic Agence étoile et le syndicat des copropriétaires solidairement à leur verser la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les dispenser de toute participation à la dépense commune de frais de procédure et de toute condamnation, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires ; Vu les conclusions notifiées le 1er décembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6, 1240 et 1342-2 du code civil et 14, 699 et 700 du code de procédure civile, à : - déclarer M. [V] [L] et Mme [S] [L] irrecevables et mal fondés de l'ensemble de leurs demandes, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement qui a été rendu le 18 décembre 2019 par la chambre 'Charges de copropriété' du tribunal de grande instance de Paris, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, statuant à nouveau, - condamner in solidum M. [V] [L] et Mme [C] [L] à lui payer la somme de10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, y ajoutant, - condamner in solidum M. [V] [L] et Mme [C] [L] à lui payer la somme de 63.552,71 € au titre des charges dues entre le 4ème trimestre 2019 et la 4ème trimestre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt, outre la capitalisation des intérêts en tout état de cause, - condamner in solidum M. [V] [L] et Mme [C] [L] à lui payer la somme de 8.000 € conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum M. [V] [L] et Mme [C] [L] aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel Busson, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

; SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur l'appel formé par Mme [P] [L] Il résulte des pièces de procédure que Mme [P] [L] a relevé appel du jugement déféré mais n'a pas conclu au soutien de son appel ; Son appel n'est donc pas soutenu de sorte que le jugement déféré sera confirmé concernant les condamnations prononcées à son encontre ; Sur la violation du principe du contradictoire M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] exposent que le tribunal les a déboutés de leur moyen d'irrecevabilité excipé de la nullité du mandat du syndic faute d'avoir appelé en la cause la société Agence Etoile alors que ce moyen avait été évoqué oralement à la barre par le conseil du syndicat des copropriétaires sans être développé dans les écritures du syndicat ; Ils soutiennent que cette absence de respect du principe du contradictoire doit conduire à l'annulation du jugement ; Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ne pas avoir soulevé dans ses conclusions le moyen tiré de l'absence d'appel en la cause du syndic mais fait valoir que le tribunal a fait application de l'article 14 du code de procédure civile qui prévoit que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée, qui doit être relevé d'office par le juge ; Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; En revanche, échappent au principe de la contradiction l'hypothèse dans laquelle le juge se borne à vérifier les conditions de recevabilité d'une demande ; En l'espèce, il résulte des termes du jugement déféré que le tribunal a fait application de l'article 14 du code de procédure civile précité ; M. [V] [L] et Mme [C] [W], épouse [L] ne pouvaient ignorer qu'en faisant reposer leur contestation portant sur la recevabilité de la demande en paiement de charges sur la nullité du mandat du syndic à l'origine de la demande, il était impératif que cette partie soit appelée en la cause ; Le juge s'est borné à vérifier les conditions de recevabilité de la demande de nullité du mandat du syndic ; Cet office échappe à la contradiction, l'annulation du jugement n'est pas encourue ; Sur la nullité du mandat du syndic et l'irrecevabilité de l'action en recouvrement de charges M. [V] [L] et Mme [C] [W], épouse [L] maintiennent en appel que le mandat du syndic est nul de plein droit en raison de l'absence d'ouverture d'un compte bancaire séparé ; Il est toutefois établi que la nullité du mandat du syndic, pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé, doit être constaté par le juge à l'issue d'une procédure contradictoire ; En l'espèce, comme l'a relevé le tribunal, la société Agence Etoile n'a pas été appelée en la cause ; M. [V] [L] et Mme [C] [W], épouse [L] sont irrecevables à soulever le moyen tiré de la nullité du mandat du syndic pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé ; L'action du syndicat des copropriétaires est partant recevable ; Le jugement déféré sera confirmé de ces chefs ; Sur le sursis à statuer Dans leurs conclusions d'appel, M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] maintiennent leur demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision qui sera rendue par le tribunal dans une autre instance instruite sous le n° RG 16/14900 et dans laquelle la nullité du mandat du syndic est sollicitée ; Il ressort toutefois des pièces produites que la décision a été rendue le 10 décembre 2020 et que cette décision est définitive compte tenu de l'ordonnance de caducité de l'appel rendue le 15 décembre 2021 (pièces 53 et 54 du syndicat des copropriétaires) ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande ; Sur la demande en paiement de charges Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Devant la cour, M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] ne formulent aucune contestation sur la somme retenue par le tribunal au titre des charges de copropriété impayées ; Cette somme est justifiée par le décompte produit, les appels de fonds et de travaux, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 28 juin 2017, 28 juin 2018 et 26 juin 2019 approuvant les comptes des années 2015 à 2018 et votant les budgets prévisionnels 2019 et 2020, les régularisations de charges ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 64.140,22 € au titre des charges échues du 1er janvier 2015 au 1er juillet 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation-assignation du 15 mai 2018 ; Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en appel à hauteur de 63.552,71 € au titre des charges impayées sur la période postérieure comprise entre le 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2022 ; Il verse aux débats : - le décompte du 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2022 - les appels de fonds et de travaux du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2022, dont l'appel de fonds exceptionnel de 100.000 € - les relevés de compte - la répartition des charges 2020 - les procès-verbaux de décisions de l'administrateur judiciaire du 27 octobre 2020 et du 30 août 2021 portant approbation des comptes de l'année 2020 et des budgets prévisionnels 2021 et 2022, ratification de l'appel de fonds exceptionnel et approbation des travaux visant à assurer la perennité du bâti - l'ordonnance de prorogation de la mission de Maître [F] du 21 novembre 2022 ; Ces pièces établissent que M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] sont redevables de la somme réclamée en appel ; En revanche, il n'est pas justifié en appel d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété pour le paiement des charges de copropriété ; Il sera donc ajouté au jugement que M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] sont condammnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 63.552,71 € au titre des charges impayées sur la période postérieure comprise entre le 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2022 ; Sur les frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] ne forment aucune contestation en appel sur la somme retenue au titre des frais nécessaires de recouvrement laquelle s'élève à 870,74 € ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation-assignation du 15 mai 2018 ; Sur la demande de dommages-intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; Depuis plusieurs années, M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance ; Leur mauvaise foi est démontrée en ce qu'ils n'effectuent que des règlements ponctuels et limités sans s'expliquer sur leur carence à s'acquitter des charges appelées ; Il est versé aux débats un courrier de Maître [F] adressé aux copropriétaires daté du 28 septembre 2022, par lequel elle explique sa décision d'émettre un appel de fonds exceptionnel de 100.000 € pour couvrir les impayés des copropriétaires dont ceux de M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] ; Les manquements systématiques et répétés de M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ; M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ; Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce, elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions d'appel notifiées le 1er décembre 2022 ; La capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil doit être ordonnée ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Constate que Mme [P] [L] n'a pas conclu au soutien de son appel ; Déboute M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] de leur demande d'annulation du jugement ; Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts ; Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant, Condamne M. [V] [L] et Mme [C] [W], épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 63.552,71 € au titre des charges impayées sur la période postérieure comprise entre le 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Condamne in solidum M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 1er décembre 2022 dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil ; Condamne M. [V] [L] et Mme [C] [W] épouse [L] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Note...

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