Cour d'appel de Pau, 16 février 2023, 22/00874

Mots clés
Autres demandes relatives au fonctionnement du groupement • sci • vente • immobilier • société • résolution • propriété • ressort • mandat • pourvoi • subsidiaire • report • statuer • principal • représentation • siège

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Pau
16 février 2023
Tribunal judiciaire de Dax
9 mars 2022
Tribunal judiciaire de Dax
6 janvier 2021

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Pau
  • Numéro de pourvoi :
    22/00874
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal judiciaire de Dax, 6 janvier 2021
  • Identifiant Judilibre :63ef2c8c0b119f05de48525c
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Résumé

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Texte intégral

MM/MD Numéro 23/658 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1

ARRET

DU 16/02/2023 Dossier : N° RG 22/00874 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IFCO Nature affaire : Autres demandes relatives au fonctionnement du groupement Affaire : [V] [P] S.C.I. SOCIETE CIVILE CHATEAU DU CONTE C/ [K] [Y] [I] [W] épouse [Y] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 Février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 05 Décembre 2022, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [V] [D] [P] né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 19] (64) de nationalité française [Adresse 1] [Adresse 1] La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU CHATEAU DU CONTE, immatriculée au registre du commerce et de société de Dax sous le n° 500 447 107, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au siège [Adresse 1] [Adresse 1] Représentés par Me Christophe PITICO de la SELARL PITICO CHRISTOPHE, avocat au barreau de PAU INTIMES : Monsieur [K] [Y] né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 18] (47) de nationalité française [Adresse 4] [Adresse 4] Madame [I] [W] épouse [Y] née le [Date naissance 8] 1946 à [Localité 21] (Espagne) de nationalité française [Adresse 4] [Adresse 4] Représentés par Me François PIAULT, avocat au barreau de PAU Assistés de Me Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX sur appel de la décision en date du 09 MARS 2022 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE : Par acte du 1er janvier 2008, Monsieur [K] [Y], Madame [I] [W], son épouse, et Monsieur [V] [P] ont constitué la SCI Château du Conte. La répartition du capital social de 2000,00 euros divisé en 2000 parts est la suivante : Les époux [Y] détiennent chacun 500 parts sociales et monsieur [P] en détient 1000. Madame [Y] et Monsieur [P] sont chacun co-gérant de la société. Par acte reçu le 5 janvier 2008 par Maître [B] [T], notaire à [Localité 20] (Landes), la SCI Château du Conte a acquis l'ensemble immobilier dénommé 'Château du Conte' situé sur la commune de [Localité 17] (Landes) cadastré section [Cadastre 16], [Cadastre 5], [Cadastre 6] à [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14]. Par convocation du 14 juin 2021, Madame [Y], agissant en qualité de co-gérante de la SCI a convoqué les associés à une assemblée générale extraordinaire chargée de délibérer sur la vente du domaine du Château du Conte à Madame [F], au prix de 555 000,00 euros. Cette délibération n'a pu être votée à la majorité requise, compte tenu de l'absence de Monsieur [P] qui avait demandé le report de cette assemblée, d'un mois, pour raison de santé. Par actes d'huissier du 28 octobre 2021, les époux [Y] ont assigné à jour 'xe la SCI du Château du Conte et Monsieur [V] [P] devant le tribunal judiciaire de Dax aux 'ns, notamment, de dire que Madame [Y], en qualité de co-gérante de la SCI Château du Conte, pourra procéder à la cession de l'immeuble pour le prix de 550 000,00 euros, frais d'agence inclus. En l'état de leurs dernières conclusions devant le tribunal, les époux [Y] ont demandé, sur le fondement des articles 1844 et suivants du code civil, de : ' Dire que le refus de vote de Monsieur [V] [P] de la résolution proposant de vendre le bien immobilier dénommé le Château du Conte sur la commune de [Localité 17], pour le prix de 550 000,00 euros, frais d'agence inclus, lors de l'assemblée générale extraordinaire du 7 juillet 2021, est abusif, ' Dire que Madame [Y], en qualité de co gérante de la SCI Château du Conte, pourra procéder à la cession de l'immeuble pour le prix de 550 000,00 euros, frais d'agence inclus et, à titre subsidiaire, désigner tel mandataire ad hoc pour exercer les droits de vote correspondant aux parts de Monsieur [V] [P] en ses lieux et place pour la prochaine assemblée générale extraordinaire qui aura pour objet d'autoriser la vente de l'immeuble détenu par la société civile immobilière pour lui permettre d'apurer ses dettes et faire face à ses charges, Condamner Monsieur [V] [P] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ordonner1'exécution provisoire du jugement à intervenir, * [V] [P] et la SCI Château du Conte ont demandé au tribunal, sur le fondement des articles 1833 du code civil, de : A titre principal. Débouter les époux [Y] de l'intégralité de leurs demandes, A titre subsidiaire, Ordonner la désignation de tel mandataire ad hoc qu'il plaira au tribunal, Dire que l'assemblée à laquelle seront convoqués les époux [Y] et le mandataire ad hoc désigné en représentation de Monsieur [V] [P] devra être appelée à statuer sur la vente de la partie des biens de la SCI Château du Conte visée dans la proposition du 18 décembre 2021 moyennant le prix de 265 000 euros, Dire que les époux [Y] devront faire l'avance des honoraires du mandataire ad'hoc, en tout état de cause Écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner les époux [Y] à payer à la SCI Château du Conte et à Monsieur [V] [P] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Les condamner aux entiers dépens. Par jugement du 9 mars 2022, le tribunal judiciaire de Dax a : Déclaré irrecevables d'office les pièces communiquées après la clôture des débats par le conseil des époux [Y] (photographies originales du procès-verbal établi le 7 mars 2019 par Maître [Z] [E] et Maître [R] [J], Huissiers de justice à [Localité 22]) ; Autorisé Madame [Y], en qualité de co-gérante de la SCI Château du Conte, à procéder à la cession de l'ensemble immobilier dénommé 'Château du Conte' situé sur la commune de [Localité 17] (Landes) cadastré section [Cadastre 16], [Cadastre 5], [Cadastre 6] à [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] pour le prix de 550 000 euros, frais d'agence inclus ; Condamné Monsieur [V] [P] à verser à Monsieur [K] [Y] et Madame [I] [W] son épouse la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Monsieur [V] [P] aux entiers dépens, avec faculté de distraction au pro't de Maître Pierre-Olivier Dilhac de la Selarl Astrea, Avocat inscrit au Barreau de Dax, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Écarté l'exécution provisoire du jugement, Par déclaration en date du 28 mars 2022, la SCI Société Civile Château du Conte et [V] [P] ont relevé appel de ce jugement. L'affaire a fait l'objet d'une autorisation d'assignation à jour fixe à l'audience du 5 décembre 2022, par ordonnance du président de la chambre 2 section 1 en date du 21 juin 2022, à la demande des époux [Y] qui ont invoqué la dégradation de l'immeuble et le fait que, par jugement du 6 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Dax a condamné la SCI Château du Conte à leur rembourser la somme de 710 000,00 euros avec intérêts à compter du 13 février 2020, le tout avec exécution provisoire ; l'appel de cette décision par la SCI ayant fait l'objet d'une décision de radiation avec refus du sursis à exécution. L'assignation à jour fixe a été délivrée le 2 août 2022, par actes remis à domicile à une personne qui a accepté de les recevoir. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS

ET PRETENTIONS DES PARTIES : Vu les conclusions notifiées le 9 juin 2022 par [V] [P] et la SCI Château du Conte qui demandent de : Vu l'article 1833 du Code civil, Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, A titre principal : Reformer le jugement du Tribunal judiciaire de Dax du 9 mars 2022 en ce qu'il a : autorisé Madame [Y], en qualité de co-gérante de la SCI du Château du Conte, à procéder à la cession de l'ensemble immobilier dénommé « Château du Conte» situé sur la commune de [Localité 17] (Landes) cadastré section [Cadastre 16], [Cadastre 5], [Cadastre 6] à [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] pour le prix de 550.000 euros, frais d'agence inclus, Condamné Monsieur [P] à verser a Monsieur [K] [Y] et Madame [I] [W], son épouse, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Monsieur [P] aux entiers dépens, avec faculté de distraction au profit de Maître Pierre Olivier Dilhac de la Selarl Astrea, Avocat inscrit au Barreau de Dax, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Débouter les époux [Y] de leurs demande, fins et conclusion. A titre subsidiaire : Ordonner la désignation de tel mandataire ad hoc qu'il plaira à la Cour ; Dire que l'assemblée à laquelle seront convoqués les époux [Y] et le mandataire ad hoc désigné en représentation de Monsieur [P] devra être appelée à statuer sur la vente de la partie des biens de la Société Civile Immobilière du Château du Conte visée dans la proposition du 18 décembre 2021 moyennant le prix de 265.000 € ; Dire que les époux [Y] devront faire l'avance des honoraires du mandataire ad hoc. En tout état de cause : Condamner les époux [Y] à payer à la SCI du Château du Conte et à Monsieur [V] [P] la somme de 2.500 € chacun au titre des frais irrépétibles ; Les condamner aux entiers dépens. Vu les conclusions notifiées le 20 octobre 2022 par les époux [Y] qui demandent de : Vu les statuts, Vu les articles1844 et suivants du Code Civil Confirmer la décision entreprise, Débouter Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes, Ordonner à Monsieur [P] de libérer les lieux de tous biens meubles lui appartenant, et de toutes personnes qui demeureraient de son chef dans les 15 jours de la décision à intervenir et si nécessaire de procéder à l'expulsion avec usage de la Force Publique, Subsidiairement, Désigner tel mandataire pour voter au lieu et place de Monsieur [P] sur la vente de l'immeuble. Condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens.

MOTIVATION

: Sur la régularité de la convocation de Monsieur [P] à l'assemblée générale extraordinaire du 7 juillet 2021 : Au soutien de son appel, Monsieur [P], agissant tant à titre personnel qu'en qualité de co-gérant de la SCI du Château du Conte, fait valoir en premier lieu que les époux [Y] ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir voté les résolutions d'une assemblée, sans justifier de la régularité de la tenue de cette assemblée. Il rappelle que le défaut de convocation d'un associé est une cause de nullité des délibérations, que l'ordre du jour doit être indiqué dans les lettres de convocation et que les questions inscrites à l'ordre du jour doivent être libellées de telle sorte que leur portée et leur contenu apparaissent clairement sans qu'il y ait lieu de se reporter à d'autres documents. Il indique que le courrier de convocation reçu ne comporte aucun ordre du jour et qu'en outre il n'a pu se rendre à cette réunion pour raison de santé, de sorte que les époux [Y] ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir voté les résolutions proposées aux associés. Les intimés réfutent cette thèse, en considérant que la convocation délivrée était régulière et que la demande de report formulée par Monsieur [P] n'était pas justifiée. Selon l'article 40 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, applicable à toutes les sociétés dotées de la personnalité morale, les associés sont convoqués quinze jours au moins avant la réunion de l'assemblée, par lettre recommandée. Celle-ci indique l'ordre du jour de telle sorte que le contenu et la portée des questions qui y sont inscrites apparaissent clairement sans qu'il y ait lieu de se reporter à d'autres documents. Dès la convocation, le texte des résolutions proposées et tout document nécessaire à l'information des associés sont tenus à leur disposition au siège social, où ils peuvent en prendre connaissance ou copie. Les associés peuvent demander que ces documents leur soient adressés soit par lettre simple, soit à leurs frais par lettre recommandée. Ces dispositions sont reprises par l'article 24 des statuts de la SCI du Château du Conte. En l'espèce, il n'est pas contesté par les appelants que [V] [P] a été convoqué par lettre recommandée du 14 juin 2021, pour l'assemblée générale extraordinaire fixée au 7 juillet 2021, convocation qu'il reconnaît avoir reçue mi-juin 2021. Le délai de convocation de 15 jours prévu par les statuts a bien été respecté. Cette convocation contenait le texte de la résolution soumise au vote des associés , à savoir : « offre d'achat de Mme [F] ci annexée au prix de 555 000,00 euros pour rappel l'acquisition a été faite en 2008 au moyen de fonds apportés exclusivement par les époux [Y]. Depuis cette date les époux [Y] n'ont pu récupérer leur compte courant. Le bien s'étant détérioré l'offre de Madame [F] est acceptable . Pouvoir donné à Mme [Y] co gérante pour signer tous actes de vente chez le notaire. » La convocation adressée à Monsieur [V] [P] était ainsi suffisamment claire et précise quant au contenu et à la portée des questions qui seraient soumises au vote des associés, de sorte qu'elle était régulière en dépit de l'absence de la mention « ordre du jour ». Quant au motif médical invoqué par [V] [P] pour obtenir le report de l'assemblée générale, force est de constater que sa demande n'était assortie d'aucune pièce justificative de nature à établir l'impossibilité dans laquelle il se trouvait d'être présent le 7 juillet 2021. En conséquence la cour considère que l'assemblée générale extraordinaire du 7 juillet 2021 a été régulièrement convoquée et que [V] [P] ne justifie pas d'un motif d'absence légitime. Sur l'abus de minorité ou d'égalité : En droit, correspond à un abus de minorité l'attitude d'un associé minoritaire contraire à l'intérêt général de la société, interdisant la réalisation d'une opération essentielle pour celle-ci, dans l'unique dessein de favoriser les intérêts du minoritaire au détriment de l'ensemble des autres associés : (Com., 15 juillet 1992, pourvoi n°90-17.216 ; Com., 9 juin 2021, pourvoi n° 19-17.161 ). L'abus d'égalité s'apparente à l'abus de minorité. S'agissant de la sanction de l'abus de minorité, la chambre commerciale a admis qu'il est possible pour le juge « de désigner un mandataire aux fins de représenter les associés minoritaires défaillants à une nouvelle assemblée et de voter en leur nom dans le sens des décisions conformes à l'intérêt social mais ne portant pas atteinte à l'intérêt légitime des minoritaires ». Le juge ne peut en revanche se substituer aux organes sociaux légalement compétents, en jugeant que sa décision vaut adoption de la résolution qui n'a pu être votée faute de majorité qualifiée (Com., 9 mars 1993, pourvoi n°91-14.685). Le juge ne peut non plus fixer le sens du vote du mandataire qu'il désigne (3ème Civ., 16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.209 Com., 4 février 2014, pourvoi n°12-29.34). En l'espèce, il ressort des pièces 1, 2, 3 et 4 versées aux débats par les intimés que l'achat du Château du Conte a été financé par un prêt in fine de 710 000,00 euros souscrit par les époux [Y] auprès de la société Finama. Cette somme a fait l'objet d'un apport en compte courant à la SCI du Château du Conte , par virement du 3 janvier 2008, permettant de verser, entre les mains du notaire chargé de la vente, la somme de 638000,00 euros correspondant au prix d'acquisition du domaine (600 000,00 euros) et aux droits et frais d'acte notarié. L'objectif initial de cet achat était sa revente en l'état à un promoteur immobilier après quelques travaux de nettoyage et d'aménagement et engagement de frais d'études et d'honoraires d'architecte (pièce 1 des appelants). Aucune vente n'a été réalisée à ce jour, alors que l'étude d'investissement préalable à l'achat envisageait une revente dans un délai maximum de trois ans. Il ressort par ailleurs du constat d'huissier établi par Maître [E], le 7 mars 2019, à la demande des époux [Y], que Monsieur [V] [P] occupe les lieux, L'huissier instrumentaire a pu également relever que plusieurs pièces du château font l'objet de stockage de mobilier, vêtements, linge de maison et objets divers supportant des étiquettes comportant l'indication de prix. Plusieurs panneaux annonçant «vide château [Localité 17] » sont visibles avec des flèches de circulation. L'huissier a également constaté que des pièces du château et des dépendances sont occupées par des tiers, l'un d'entre eux, salarié de l'entreprise FIXO, ayant même indiqué qu'il versait un loyer de 170 euros par mois pour une chambre. L'huissier instrumentaire ajoute qu' hormis les parties habitées, l'ensemble est en très mauvais état d'entretien . Le système électrique ne paraît pas aux normes avec des fils électriques qui pendent dans le séjour, ou, pour un autre, qui relie le château à une dépendance, en étant positionné au sol puis sur plusieurs piquets de bois, sans sécurité aucune. Le toit d'une dépendance est effondré. Des murs sont tagués. L'huissier a relevé que, dans son ensemble, le château n'est pas entretenu, présente des désordres sur les revêtements, plus importants dans les chambres où les revêtements de sol et de plafond sont très détériorés, avec des trous, ce qui représente un danger. Il ressort également de l'attestation établie par Madame [A] [S], courtier d'assurance, qui avait visité la propriété en 2011, pour l'assurer, que le château n'est plus assuré, ni assurable en l'état, les recommandations formulées en 2011 pour permettre l'établissement d'un contrat étant de couper l'électricité et de condamner les portes d'entrée par des serrures. Lors d'une nouvelle visite effectuée en 2019, à la demande des époux [Y], Madame [S] a pu constater que la «maison du Lazaret » était squattée ou du moins habitée sans intervention a priori du co-gérant pour s'y opposer. Du feu avait été fait dans la cheminée, des graffitis sur la rampe d'escalier étaient visibles. Des chambres insalubres, dans une dépendance, étaient occupées. Une chapelle avait été transformée en grande pièce de vie, une cheminée construite depuis la précédente visite étant utilisée. Dans une autre dépendance dont une partie du toit était absente, une partie était occupée à titre gratuit par un homme, un enfant et a priori sa grand-mère. Dans le pièce centrale, un poêle à bois avec évacuation extérieure par la fenêtre avait été installé. Dans ce bâtiment des rallonges électriques de plusieurs mètres étaient visibles. Dans le château, des équipements dont la présence avait été constatée en 2011 (matériel inox dans les cuisines, lavabos ...) avaient disparu ou avaient été arrachés. Au premier étage, au niveau du palier de l'escalier, une partie était effondrée avec présence de gravats à terre. En vertu d'un jugement exécutoire rendu le 6 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Dax, la SCI Château du Conte est débitrice a l'égard des époux [Y] de la somme de 710 000,00 euros au titre de leur compte courant d'associés les intérêts courant depuis le 13 février 2020. Alors qu'une délibération votée à l'unanimité des associés, le 26 novembre 2016, a décidé de mettre en vente la propriété, en l'état, au prix de 1 200 000,00 euros, Monsieur [P] ne justifie d'aucune démarche effectuée auprès d'un professionnel de l'immobilier pour atteindre cet objectif. S'il verse aux débats une lettre d'intention du 18 décembre 2021, de la SCI Courboulés, pour l'achat d'un bâtiment cadastré section [Cadastre 10] et [Cadastre 11], au prix de 265000,00 euros, la consistance du bien objet de cette proposition est ignorée et aucun avis n'a été recueilli sur l'intérêt d'une vente par lots, sachant que le château a subi de nombreuses dégradations. En effet, il ressort du courriel de Madame [X], agent immobilier qui a reçu un mandat de vendre, que « les visites réalisées sur site par des professionnels de l'immobilier( promoteurs, exploitants, investisseurs, gestionnaire etc) ont confirmé le désintérêt de la profession pour cet ensemble immobilier. En cause principalement l'état avancé de délabrement des bâtiments faisant apparaître de nombreuses anomalies , notamment du clos et du couvert... toitures endommagées... plomberies arrachées, planchers et structures sérieusement endommagés, lieux vraisemblablement garnis et équipés de sanitaires, de mobiliers intégrés etc. dépouillés. L'ensemble des désordres et pathologies du bâtiment observés exigeraient une remise en état nécessitant des travaux pharaoniques qu'aucun professionnel averti ne souhaite aujourd'hui envisager... La présence supposée de personnes occupant les lieux sans droit ni titre fait courir un risque judiciaire qu'aucun ne souhaite supporter ... » Enfin, comme l'établit l'attestation rédigée par Madame [U], agent immobilier, Monsieur [P] a refusé de signer le mandat de vente que voulaient lui donner les deux autres associés, alors que des acheteurs potentiels étaient intéressés pour visiter les lieux. Madame [G], agent immobilier ayant reçu un autre mandat, indique, quant à elle, qu'une visite du château, programmée le 17 février 2021, n'a pu avoir lieu compte tenu du fait que toutes les portes étaient fermées. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [P] s'est opposé aux démarches préalables à la revente de l'immeuble ; que par son absence non justifiée à l'assemblée générale du 7 juillet 2021, il a empêché l'adoption à la majorité qualifiée de la résolution autorisant la vente de la propriété à Madame [F] pour la somme de 550 000,00 euros, résolution avec laquelle il est en réalité en désaccord, puisqu'il affirme, sans aucune évaluation crédible émanant d'un professionnel de l'immobilier, que la valeur vénale de la propriété serait supérieure à cette offre. A cet égard, le terme de comparaison qu'il fournit, concernant un château implanté à 500 mètres de là, mis en vente 750 000,00 euros, ne saurait établir la valeur intrinsèque de la propriété du Château du Conte, dont la dégradation s'est accélérée depuis son acquisition en 2008. Il ressort de cette analyse que la vente projetée, correspondant à l'offre la plus haute reçue depuis que le bien a été mis en vente, est conforme à l'intérêt essentiel de la SCI du Château du Conte qui est de vendre un patrimoine qui se dégrade avec le temps et qu'elle n'a pas les moyens d'entretenir, alors qu'elle est par ailleurs endettée à hauteur de 710 000,00 euros et 180 000,00 euros envers ses associés. Il apparaît également que l'opposition de Monsieur [P] à cette vente est guidée par ses seuls intérêts au détriment des autres associés, puisqu'il occupe une partie des bâtiments et y exerce diverses activités (location, vente d'objets mobiliers), sans justifier d'une autorisation de la SCI, ni d' une contrepartie pour cette dernière et les autres associés. En revanche, le tribunal ne pouvait se substituer aux organes sociaux légalement compétents, en autorisant la vente, alors que la résolution en ce sens, qui devait être examinée par les associés le 7 juillet 2021, n'a pu être votée faute de majorité qualifiée. Dans ces conditions, le jugement est infirmé en ce sens et la cour fait droit à la demande subsidiaire des époux [Y], en désignant un mandataire ad hoc , en la personne de la SELARL Ekip', représentée par Maître [O] [H], mandataire judiciaire, sise [Adresse 15], pour représenter Monsieur [P], associé défaillant, lors d' une nouvelle assemblée, et voter en son nom dans le sens des décisions conformes à l'intérêt social tout en prenant en compte l'intérêt légitime de ce dernier. Il appartiendra au mandataire ad hoc de décider s'il demande de faire figurer à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui se réunira pour délibérer sur la résolution visant à autoriser la vente au prix de 550 000,00 euros, de la totalité de la propriété, celle proposée par Monsieur [P] portant sur la vente d' une partie seulement des biens de la SCI du Château du Conte, à la SCI Courboulés, moyennant le prix de 265 000,00 euros. Les frais du mandat ad hoc seront avancés par les époux [Y]. La demande des époux [Y] tendant à enjoindre Monsieur [P] de libérer les lieux de tous biens lui appartenant et de toutes personnes qui demeureraient de son chef, et si nécessaire d' ordonner son expulsion n'a pas été formulée en première instance. Elle est sans lien avec leurs prétentions originaires et n'en constitue pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Il revient aux époux [Y] de la formuler devant la juridiction du premier degré compétente. Sur les demandes annexes : Monsieur [P] qui succombe supportera la charge des dépens de première instance et d'appel ; Au regard des circonstances de la cause et de la position des parties, l'équité justifie de condamner Monsieur [P] à payer aux époux [Y] une somme de 4000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure.

PAR CES MOTIFS

: La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement en ce qu'il a autorisé Madame [Y], en qualité de co-gérante de la SCI Château du Conte, à procéder à la cession de l'ensemble immobilier dénommé 'Château du Conte' situé sur la commune de [Localité 17] (Landes) cadastré section [Cadastre 16], [Cadastre 5], [Cadastre 6] à [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] pour le prix de 550 000 euros, frais d'agence inclus, L'infirme également sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, le confirme pour le surplus de ses dispositions, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Désigne la SELARL Ekip', représentée par Maître [O] [H], mandataire judiciaire, sise [Adresse 15], comme mandataire ad hoc chargé de représenter Monsieur [P], associé défaillant, lors d'une nouvelle assemblée générale des associés de la SCI du Château du Conte, et de voter en son nom, dans le sens des décisions conformes à l'intérêt social tout en prenant en compte l'intérêt légitime de ce dernier, sur la vente des biens immobiliers de la société. Dit qu'il appartiendra au mandataire ad hoc de décider s'il demande l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui se réunira pour délibérer sur la résolution visant à autoriser la vente, au prix de 550 000,00 euros, de la totalité de la propriété, celle proposée par Monsieur [P] portant sur la vente d' une partie seulement des biens de la SCI du Château du Conte, à la SCI Courboulés, moyennant le prix de 265 000,00 euros. Dit que les frais du mandat ad hoc seront avancés par les époux [Y]. Dit n'y avoir lieu de statuer à hauteur d'appel sur la libération des lieux et l'expulsion de Monsieur [P], Déboute les parties de toute prétention contraire ou plus ample, Condamne Monsieur [P] aux dépens d'appel, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Le condamne à payer aux époux [Y] une somme de 4000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure . Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON conseiller, suite à l'empêchement Monsieur Philippe DARRACQ, Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière , Le Président,
Note...

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Cour d'appel de Pau, 10 novembre 2022, 21/04003
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 1 février 2024, 19/15428
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée