Cour de cassation, Troisième chambre civile, 27 avril 2017, 16-16.805

CIV.3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 avril 2017 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10155 F Pourvoi n° X 16-16.805 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. [G] [L], exerçant sous l'enseigne Elégance, domicilié [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 16 février 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à la société ANF immobilier, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 14 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Balat, avocat de M. [L], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société ANF immobilier ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé

, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [L] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [L] ; le condamne à payer à la société ANF immobilier la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE

à la présente décision Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. [L] Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 29.893,32 € hors taxe et hors charge par an le prix du loyer du bail révisé au 5 octobre 2011 afférent aux locaux donnés à bail à M. [L], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, et d'avoir condamné M. [L] à payer sur l'arriéré résultant du loyer ainsi fixé les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances échues depuis le 5 octobre 2011 et ordonné la capitalisation annuelle des intérêts ; AUX MOTIFS QUE sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité, l'article L.145-38 du code de commerce prévoit qu'en matière de révision triennale, la majoration peut excéder la variation de l'indice trimestriel légal de référence, dans l'hypothèse où est rapportée ; que dans ce cas, le loyer doit correspondre à la valeur locative telle que prévue par l'article L.145-33 du même code ; que l'expert retient que les locaux considérés sont situés dans le [Adresse 3], dans un immeuble urbain implanté au numéro [Adresse 4], à proximité immédiate du vieux port et de l'hyper centre-ville ; que la [Adresse 5]permettant de relier le quartier du [Adresse 6], s'étend sur plus d'un kilomètre et a fait l'objet d'une opération de requalification urbaine importante, appuyée par la mise en place du tramway et se concrétisant par une réhabilitation des immeubles haussmanniens bordant la voie ; que le premier tronçon de [Adresse 4] où se situe le magasin de M. [L] a fait l'objet de travaux importants entre le 29 septembre 2005 au 5 octobre 2011 qui se sont achevés à cette date, les trottoirs ayant été portés à 5 mètres, le parking public Sadi Carnot 700 places ayant été ouvert en février 2006, le tramway ayant été mis en service en juin 2007, les immeubles situés dans le premier tronçon de la rue entre le vieux port [Établissement 1] ayant été ravalés, les parties communes et appartements réhabilités et une population plus aisée que la Jean-Christophe BALAT Avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation [Adresse 7] précédente accueillie, et les surfaces commerciales ayant été restructurées permettant l'installation de magasins de marques et d'enseignes nationales ou internationales ; que M. [N], expert, a noté que les loyers de comparaison à la date du 29 septembre 2005 se situaient cette année-là dans une fourchette de 192 € à 254 €, représentant un prix moyen de 225€ le m², alors que l'analyse du marché à la date du 5 octobre 2011 faisait ressortir un prix moyen de 547 € le m² ; qu'il en a donc logiquement déduit que la modification des facteurs locaux de commercialité avait entraîné une variation de la valeur locative largement supérieure à 10%, autorisant la fixation du loyer révisé à la valeur locative réelle du fonds. ; que M. [L] fait valoir que son commerce spécialisé en vente de vêtements de grande taille n'a pas bénéficié de la nouvelle attractivité commerciale du quartier ; que, d'une part, il apparaît que la publicité du commerce mentionne des tailles du 36 au 98, ce qui inclut les tailles courantes et que son bail lui permet tout commerce de vêtements de « confection pour homme » ; que, d'autre part, il ne prétend pas vendre ces vêtements uniquement sur catalogue et réserver de fait exclusivement la fréquentation de son commerce à une clientèle d'habitués ; qu'il ne peut donc nier que les aménagements du réseau de transport et l'accroissement des places de stationnement ainsi que l'attractivité d'enseignes de marque améliorent l'achalandise et drainent envers son commerce une clientèle plus nombreuse et au pouvoir d'achat en adéquation avec l'achat de vêtements de qualité ; qu'il bénéficie donc de cette potentialité élargie et ne peut en outre soutenir que l'attractivité du quartier serait moindre que celle escomptée au regard du turn-over des enseignes et sur la base d'un seul article de presse, de nouveaux magasins franchisés venant systématiquement remplacer les commerces déplacés par stratégie commerciale de certains groupes, et la valeur des loyers de comparaison considérée en 2011, attestant de la bonne santé économique de ce quartier sur la période de référence seule à considérer ; que M. [L] conteste également les éléments de référence produits par la société ANF Immobilier, au motif qu'il s'agit de baux consentis par ladite société propriétaire sur cette artère de nombreux immeubles ; que les loyers de comparaison librement négociés entre parties distinctes et avec des partenaires économiques d'égale importance demeurent pertinents dès lors qu'il s'agit des éléments de référence exigés par la loi ; que M. [L] soutient enfin que l'évolution des facteurs locaux de commercialité avait en réalité déjà été prise en compte par anticipation en 2006, dans le mémoire en fixation de loyer qui lui avait été notifié et qu'il avait fini par accepter amiablement le nouveau loyer proposé de 10.455€ dans le cadre de l'avenant amiablement conclu entre les parties le 8 septembre 2006 mettant ainsi fin à la procédure de déplafonnement introduite à cette période ; qu'il invoque les termes employés dans le mémoire soutenu par l'ANF à cette époque et ainsi reproduits : « La réhabilitation de la [Localité 1] de la République va nécessairement améliorer de façon notable la commercialité déjà très présente de cette rue actuellement l'objet de grands travaux, tant sur les immeubles eux-mêmes que sur la desserte de cet axe avec la création du tramway. Même si au 29 septembre 2005, les travaux n'étaient pas encore terminés et sont encore en cours, les faits générateurs de cette modification étant antérieurs à la date de renouvellement, doivent bien être considérés comme étant intervenus dans le cours du bail expiré au 29 septembre 2005. En effet, la Cour de cassation précise que l'on doit tenir compte de la modification des facteurs locaux de commercialité, même si les effets de cette modification ne seront effectifs que postérieurement au renouvellement du bail. Il est bien évident que d'ici la fin de l'année 2006, la physionomie de [Adresse 4] sera diamétralement opposée à celle qui était la sienne avant les grands travaux entrepris en 2005. La modification des facteurs locaux de commercialité a une incidence directe sur le commerce considéré. Cette artère délaissée par une partie de la population va connaître un regain de fréquentation qu'elle avait quelque peu perdue et ce d'autant que le commerce dont il s'agit est situé dans la partie la plus commerçante de cette rue. Elle est donc bien fondée en sa demande de déplafonnement tiré des dispositions de l'article 23-4 du décret du 30 septembre 1953 et L.145-24 du code de commerce » ; que s'il en ressort que la société ANF avait anticipé l'incidence de l'évolution des facteurs de commercialité qui existerait en 2006 pour justifier de les prendre en considération au cours de la période du bail expiré au 29 septembre 2005 et ainsi déplafonner le loyer pour le fixer à la valeur locative connue à cette date, il n'en demeure pas moins que d'autres paramètres tels que le désagrément des travaux non achevés avant fin 2006 devaient être pris en considération à la date de l'avenant ainsi que la valeur locative des loyers de comparaison connus à cette date s'agissant essentiellement de petits commerces de quartier ; qu'il doit être également précisé que pour les éléments extérieurs, le tramway n'a été achevé qu'en 2007 et que M. [L] reconnait lui-même dans ces écritures (p. 7 de ses conclusions) que de nombreux commerces et de grandes enseignes et distributeurs de grandes marques nationales ou internationales ont été installés, surtout à compter de 2008 dans les locaux réhabilités ; qu'il en résulte que l'avenant ne pouvait prendre en compte que les éléments connus à la date de sa signature et que le prix de la valeur locative n'a été fixé qu'au regard des loyers de comparaison effectifs à cette période qui représentaient à l'époque un prix moyen de 225 € le m², soit pour le commerce de M. [L] un loyer annuel de 225 x 62,20 m² un loyer annuel de 13.995 €, que n'a même pas permis de rattraper l'avenant conclu en 2006 pour 10.455 € ; que ce loyer est sans commune mesure avec la valeur locative de comparaison établie par l'expert à 30.621€ représentant la réalité de l'expansion économique du quartier sur la période de 2006 à 2011 sur laquelle aucune de parties ne pouvait se prononcer ou renoncer par avance au jour de la signature de l'avenant ; que ce moyen sera par conséquent écarté ; ET AUX MOTIFS QUE, sur le prix du bail révisé, le juge des loyers commerciaux a retenu que la moyenne des termes de référence, après rejet des loyers atypiques au regard de leur surface ou de leur montant anormalement élevé, permettait de fixer à 480,60 € le prix au m², représentant pour le commerce susvisé un loyer annuel de 480,60 € X 62,20 m² = 29.893.32 € ; que la société ANF, tout en indiquant que la mezzanine créée par M. [L] devrait être prise en compte au moins au titre de sa surface pour augmenter les 62,20 m² retenue par l'expert et le juge, n'en déduit pas de conséquence dans le dispositif de ses conclusions en sollicitant sur ce point la pure et simple confirmation du jugement ; que le jugement sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions, sauf à le rectifier en ce qu'il ne peut s'agir que du prix du bail révisé et non renouvelé au 5 octobre 2011, le renouvellement ne pouvant intervenir qu'après l'expiration de son terme prévu au 28 septembre 2014 ; ALORS, D'UNE PART, QUE le déplafonnement du loyer à l'occasion de l'exercice par le bailleur de sa faculté de révision triennale est subordonné à la double condition que les facteurs locaux de commercialité aient été modifiés depuis la précédente fixation amiable ou judiciaire et que cette modification ait entraîné par elle-même une variation de la valeur locative de plus de 10% depuis cette date ; qu'il s'ensuit qu'il n'est pas au pouvoir du juge de se fonder sur une modification des facteurs locaux de commercialité qui a déjà été prise en considération à l'occasion de la fixation du loyer du bail à renouveler ; qu'en permettant au bailleur de se prévaloir des aménagements du réseau de transport, de l'accroissement des places de stationnement et de l'attractivité d'enseignes de marque, bien que ces éléments aient déjà été pris au moins en partie en considération lors de la fixation du prix du bail renouvelé par avenant du 8 septembre 2006, ce que constate d'ailleurs l'arrêt attaqué qui énonce que la société ANF Immobilier avait « anticipé l'incidence de l'évolution des facteurs de commercialité » liés à la réhabilitation de [Adresse 4] (arrêt attaqué, p. 6, alinéas 8 et 9 et p. 7, alinéas 1 à 4), la cour d'appel a violé l'article L.145-38 du code de commerce et l'article 1134 du code civil ; ET ALORS, D'AUTRE PART, QU' en toute hypothèse, dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 10 décembre 2015, p. 15 et 16), M. [L] faisait valoir qu'aucun déplafonnement ne pouvait intervenir en l'état des très importants travaux qu'il avait réalisés dans les locaux donnés à bail ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.