Cour d'appel de Paris, Chambre 4-2, 27 septembre 2023, 22/19237

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Copropriété (II): droits et obligations des copropriétaires • Demande en paiement des charges ou des contributions • syndicat • résidence • qualités

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Paris
27 septembre 2023
TJ hors
30 septembre 2022
tribunal judiciaire d'Évry
13 janvier 2022

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    22/19237
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :tribunal judiciaire d'Évry, 13 janvier 2022
  • Identifiant Judilibre :65166d57788aac83189ea129
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Résumé

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 27 SEPTEMBRE 2023 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19237 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWFS Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY COURCOURONNES RG n° 22/1394 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]' [Adresse 1] représenté par Maître [J] [X] ès qualité d'administrateur provisoire de la copropriété demeurant : [Adresse 6] [Localité 3] Représenté par Me Michel MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau de l'ESSONNE INTIMES Monsieur [Z] [M] né le 23 Mai 1981 aux Philippines [Adresse 2] [Localité 4] DEFAILLANT Madame [D] [M] née le 03 Octobre 1972 aux Philippines [Adresse 2] [Localité 4] DEFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 MAI 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant la Cour composée de : Mme Muriel PAGE, Conseillère, et de Mme Nathalie BRET, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composé de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [Z] [M] et Mme [D] [M] sont propriétaires indivis des lots n° 261 et 292 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé résidence [Adresse 1], sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Mme [J] [X], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire provisoire de cette copropriété en difficulté par ordonnance du président du tribunal de grande instance d'Evry du 13 juillet 2018, mission prorogée par ordonnances des 22 juillet 2019, 25 juin 2020, 11 mai 2021 et 8 juillet 2022. Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2022 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a assigné M. [Z] [M] et Mme [D] [M] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire , leur condamnation à lui payer les sommes de : - 22.387,13 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2021, date de la mise en demeure, sur la somme de 20.548,40 €, à compter de la délivrance de l'assignation pour le surplus, - 2.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil a été sollicitée. Par jugement réputé contradictoire du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire d'Évry a : - condamné M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Adresse 1] la somme de 18.789,09 € au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 31 décembre 2017 au 1er janvier 2022, appels provision charges et fonds travaux ALUR 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 8 mars 2022 et ce jusqu'à parfait paiement, - dit que les intérêts dus depuis plus d'un an seront capitalisés, par application de l'article 1343-2 du code civil, - débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. [Z] [M] et Mme [D] [M] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Adresse 1] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du même code, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 novembre 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 17 mai 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 29 décembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par Mme [J] [X], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, appelant, invite la cour, au visa de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : a condamné M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à payer la somme de 18.789,09 € au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 31 décembre 2017 au 1er janvier 2022, appel provisions charges et fonds travaux Alur 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022, date de l'assignation, l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - confirmer le jugement entrepris pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant, - condamner solidairement M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à lui payer la somme de 24.923,44 €, à titre d'arriéré de charges de copropriété, charges jusqu'au 4ème trimestre 2022 inclus, - condamner solidairement M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à lui payer la somme de 46,30 €, au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamner solidairement M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme de 22.387,13 €, à compter du 3 février 2022, date de la mise en demeure et à compter de la délivrance de l'assignation de première instance pour le surplus, - ordonner la capitalisation annuelle des intérêts, - condamner solidairement M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, - condamner in solidum M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à lui payer la somme de 2.400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits, - condamner in solidum M. [Z] [M] et Mme [D] [M] aux entiers dépens ; Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 5] délivrée à M. [Z] [M] le 10 janvier 2023 au domicile et à Mme [D] [M] le 10 janvier 2023 au domicile

; SUR CE,

M. [Z] [M] et Mme [D] [M] n'ont pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut ; La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Observations préliminaires sur le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] L'immeuble au sein duquel se trouvent les lots de M. [Z] [M] et Mme [D] [M] fait partie d'un ensemble immobilier dénommé '[Localité 5] II', implanté sur une superficie de plus de 40 ha comprenant outre des immeubles collectifs à usage d'habitation, des centres commerciaux, des locaux à usage administratif, professionnel, sanitaire, social, éducatif, sportif et de loisirs ; Cet ensemble immobilier était administré par un syndicat principal et 28 syndicats secondaires ; Une opération de scission est intervenue ; par jugement du 24 septembre 2021 (pièce syndicat n°100) le tribunal judiciaire d'Evry a, notamment, autorisé la division du syndicat principal [Localité 5] II en 33 syndicats autonomes, parmi lesquels le syndicat [Adresse 1], fixé la date d'effet de la dissolution du syndicat principal [Localité 5] II au 1er janvier 2022 et ordonné la poursuite de mandat de l'administrateur provisoire, Mme [J] [X], administrateur judiciaire, pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ; Un nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division a été établi le 1er juin 2022 (pièce syndicat n°29) ; Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est désormais un syndicat autonome ; les numéros de lots correspondent aux précédents, avec suppression des 3 premiers numéros 048 qui correspondaient à la tranche 48 ; La situation financière du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] étant gravement compromise, en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1969, Mme [J] [X], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d'administrateur provisoire, sur une courte période compte tenu de la contestation de sa nomination par des copropriétaires, puis M. [E] [Y], administrateur judiciaire, pour la période du 23 juin 2014 au 3 juin 2018 ; Mme [J] [X], administrateur judiciaire, a été à nouveau désignée par ordonnance du tribunal de grande instance d'Evry du 13 juillet 2018 et sa mission a été prorogée par ordonnances des 22 juillet 2019, 25 juin 2020, 11 mai 2021 et 8 juillet 2022 (pièce syndicat n°2) ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire indivis de M. & Mme [M] et qui indique les tantièmes représentés par leurs lots 261 et 292 dans la copropriété, - les décisions de l'administrateur provisoire portant approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux prises par M. [E] [Y], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire, les 1er janvier 2015, 23 juin 2015, 29 juin 2015, 2 juin 2015, 14 janvier 2016, 7 mars 2017, 28 juillet 2017, 6 février 2018, 13 février 2018, - les décisions de l'administrateur provisoire portant approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux prises par Mme [J] [X], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire, les 17 juin 2013 30 août 2018, 10 décembre 2018, 14 décembre 2018, 18 décembre 2018, 28 décembre 2018, 28 juin 2019, 25 juillet 2019, 2 août 2019, 2 décembre 2019, 16 décembre 2019, 20 décembre 2019, 20 janvier 2020, 18 mars 2020, 6 avril 2020, 28 mai 2020, 26 juin 2020, 16 octobre 2020, 9 décembre 2020, 11 décembre 2020, 14 décembre 2020, 16 décembre 2020, 27 janvier 2021, 24 mars 2021, 3 mai 2021, 17 mai 2021, 4 juin 2021, 26 juillet 2021, 9 novembre 2021, - des extraits du Grand Livre pour les années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, - des extraits de journal regroupé ADF 1er et 2ème trimestre 2015, - les appels de fonds et relevés individuels de charges sur la période du 3ème trimestre 2015 au 4ème trimestre 2022, - les régularisation de charges des années 2012 à 2020, - un extrait de compte consolidé du 1er janvier 2012 arrêté au 10 janvier 2022, appel de fonds et fonds travaux ALUR 1er trimestre 2022 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 22.387,13 €, - un décompte, dans ses assignations introductives d'instance des charges dues antérieurement au 1er janvier 2018 faisant apparaître un solde débiteur de 7.867,14 €, - un décompte récapitulatif du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017, - les mises en demeure des 2 juillet 2021 et 3 février 2022, - un décompte actualisé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022, - le règlement de copropriété du 1er juin 2022 qui stipule, au chapitre 11-4 'règlement des charges' la clause suivante : 'en cas d'indivision iu de démembrement de la propriété d'un lot, les indivisaires d'une part et les nus-propriétaires et usufruitiers d'autre part, seront tenus solidairement de l'entier paiement des charges afférentes au lot considéré' (pièce n° 29, page 190 du règlement de copropriété) ; Sur la demande du syndicat première instance En première instance le syndicat a sollicité la somme de 22.387,13 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er trimestre 2022 inclus ; le premier juge a déduit de la créance du syndicat les sommes de 768,58 € (année 2012), 1.295,24 € (année 2013), 200,43 € (année 2017) et 1.333,79 € (répartition des charges 2017) et a considéré que le syndicat ne justifiait de sa créance qu'à hauteur de 18.789,09 € ; ¿ S'agissant des sommes de 768,58 € au titre de l'année 2012 et de 1.295,24 € au titre de l'année 2013 En première instance, le décompte ci-après avait été intégré à l'assignation : 31/12/2012 : solde du charges au 31/12/2012 : 768,58 € : -768,58 €, 31/12/2013 : charges/travaux 2013 1.295,24 € : -2.063,82 € ; La somme de 768,58 € correspond donc à la somme demandée en première instance au titre du solde des charges dues pour l'année 2012 ; La somme de 1.295,24 € correspond à la somme demandée en première instance au titre des charges dues pour l'année 2013 ; En cause d'appel, les sommes dues sur les années 2012 et 2013 sont détaillées dans le décompte produit par le syndicat en pièce n°101-1 ; Un décompte récapitulatif depuis 2012 jusqu'au 31 décembre 2017, correspondant à la reprise de solde apparaissant sur le décompte de Mme [J] [X], administrateur judiciaire, ès qualités, d'un montant total de 7.867,14 €, a été établi en cause d'appel (pièce n°101) ; Au titre du décompte récapitulatif, il apparaît une reprise de solde de l'ancien syndic Sagim d'un montant de 729,17 € au 1er janvier 2012 ; Il ressort du grand livre produit par le syndicat en pièce n°47 trois écritures correspondant à la reprise de solde : - au débit la somme de 2.533,45 € au 1er janvier 2012, - au débit la somme de 1.274,68 € au 21/02/2012, - au crédit la somme de 3.078,96 € au 21/02/2012, soit un total débiteur de 729,17 € au titre de la reprise de solde au 1er janvier 2012 ; L'article 1342-10 du code civil dispose : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'; L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l'article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ; M. [Z] [M] et Mme [D] [M] ont effectué des règlements sans indiquer leur imputation, ils ont donc vocation à s'imputer sur la dette la plus ancienne ; Les règlements à imputer sur l'année 2012 sont les suivants : - le 5/03/2013 : 300 €, - le 5/04/2013 : 300 €, - le 6/05/2013 : 300 € ; La reprise de solde est donc couverte par ces règlements ; les sommes qui ont été payées ne sont pas réclamées et n'ont donc pas à être justifiées ; Les sommes dues au titre des appels de l'année 2012 et de l'année 2013, sont détaillées et justifiées par : - les comptes des années 2012 à 2017 ont été approuvés le 17 juin 2013 pour l'année 2012 (pièce syndicat n°106) et le 14 décembre 2018 pour les années 2013 à 2017 (pièce syndicat n°15), - la régularisation des charges des années 2012 à 2017 est produite (pièce syndicat n° 94), - le décompte récapitulatif produit en cause d'appel en pièce n°101-1 permet de détailler précisément l'ensemble des sommes dues ; Il n'ya donc pas lieu de retrancher les sommes de 768,58 € et 1.295,24 e de la créance du syndicat ; ¿ Sur la somme de 200,43 € Cette somme apparaît sur le décompte de Mme [J] [X], administrateur judiciaire, ès qualités, au 31 décembre 2017 et est intitulé 'solde des à nouveau CT'; Il s'agit de la somme due au titre des travaux d'ascenseur du 23 juin 2015 appelés par M. [Y], administrateur judiciaire, ès qualités ; L'appel de fonds correspondant est produit aux débats en pièce n°55 ; Ces travaux ont été approuvés par procès-verbal de décision de M. [Y], administrateur judiciaire, ès qualités, le 23 juin 2015 (pièce syndicat n°4) ; Cette somme est donc justifiée et n'a pas à être déduite de la créance du syndicat ; ¿ Sur la somme de 1.333,79 correspondant à la répartition des charges 2012 à 2017 (pièce syndicat n°94) Le 14 décembre 2018, il est imputé au débit du compte de M. [Z] [M] et Mme [D] [M] la somme de 1.333,79 € correspondant à la répartition de charges des années 2012 à 2017 ; Il ressort de la pièce n°94 qui constitue l'appel relatif à la régularisation de charges des années 2012 à 2017, que la somme de 7.867,14 € est reprise sous l'intitulé 'extrait de compte du 01/01/2012 au 14/12/2018' ; il s'agit de la reproduction, pour information, du décompte de M. & Mme [M] au titre des sommes antérieurement appelées ; Le calcul ayant abouti à 1.333,79 € n'est pas basé sur cette somme de 7.867,14 € : il a été effectué en prenant en considération le montant des sommes appelées à titre provisionnel sur les années 2012 à 2017 à M. & Mme [M], le montant de la quote-part de dépenses réellement exposées par le syndicat imputable à M. & Mme [M] et le résultat constitue la différence entre ces deux sommes, soit 1.333,79 € ; Par décision du 30 août 2018 l'administrateur provisoire a désigné le cabinet Magneron Expertise en qualité d'expert-comptable avec pour mission : - l'enregistrement et l'établissement des comptes et annexes des exercices 2013, 2016 et 2017, - l'établissement des relevés généraux des dépenses et des annexes SRU des exercices 2014 et 2015 (pièce n°13) ; Les comptes ont ensuite été approuvés le 14 décembre 2018 sur la base du rapport de l'expert comptable, dont les comptes sont produits en annexe au 3ème procès-verbal de décision de l'administrateur provisoire ( pièce syndicat n°15) ; L'administrateur provisoire a effectué la régularisation de charges des années 2012 à 2017 en une seule fois, sur le fondement de ces comptes et de l'approbation des comptes de l'année 2012 par décision du 17 juin 2013 (pièces syndicat n°106 et 15); Cela a donné lieu à l'établissement de l'appel correspondant, d'un montant débiteur pour M. & Mme [M] de 1.333,79 € (pièce syndicat n°94) ; Il en résulte que cette somme est justifiée puisque : - les comptes ont été établis par un expert-comptable, - les comptes ont été approuvés par Mme [J] [X], administrateur judiciaire, ès qualités, - un appel de fonds correspondant à la régularisation a été émis ; Concernant M. & Mme [M] la répartition s'effectue de la façon suivante : - pour l'année 2012 : o budget voté de 326.359,66 €, o comptes approuvés à 386 134,54 €, o soit un total débiteur à répartir entre les copropriétaires de 59.774,88 €, o tantièmes de M. & Mme [M] : 283ème/67.729ème x 59.774,88 € = 249,76 € ; Pour l'année 2013 : o budget appelé de 326.161,60 €, o comptes approuvés à 384.788,75 €, o soit un total débiteur à répartir entre les copropriétaires de 58.627,15 €, o tantièmes de M. & Mme [M] : 283ème /67.729ème x 58.627,15 € = 244,96 € ; - Pour l'année 2014 : o budget appelé de 326.161,60 €, o comptes approuvés à 389.964,76 €, o soit un total débiteur à répartir entre les copropriétaires de 39.964,04 €, o tantièmes de M. & Mme [M] : 283ème /67.729ème x 39.964,04 € = 166,98 € ; - Pour l'année 2015 : o budget appelé de 300.000 €, o comptes approuvés à 354.357,10 €, o soit un total débiteur à répartir entre les copropriétaires de 54.357,10 €, o tantièmes de M. & Mme [M] : 283ème /67.729ème x 54.357,10 € = 227,12 € ; - pour l'année 2016 : o budget appelé de 300 000 €, o comptes approuvés à 367 877,87 €, o soit un total débiteur à répartir entre les copropriétaires de 67.877,87 €, o tantièmes de M. & Mme [M] : 283ème /67.729ème x 67.877,87 € = 283,62 € ; - Pour l'année 2017 : o budget appelé de 299.994,88 €, o comptes approuvés à 338.610,55 €, o soit un total débiteur à répartir entre les copropriétaires de 38 615,67 €, o tantièmes de M. & Mme [M]: 283ème /67.729ème x 38.615,67 € = 161,35 € ; Le total de ces 6 sommes donne 1.333,79 € et correspond aux régularisations de charges des années 2012 à 2017, justifiées par les relevés détaillés annexés au 3ème procès-verbal de décision du 14 décembre 2018 et établis par le Cabinet Magneron Expertise ; Cette somme est donc justifiée et n'a pas à être déduite de la créance du syndicat ; Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance en première instance à hauteur de la somme réclamée, soit 22.387,13 € ; Le jugement doit donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Adresse 1] la somme de 18.789,09 € au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 31 décembre 2017 au 1er janvier 2022, appels provision charges et fonds travaux ALUR 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 8 mars 2022 et ce jusqu'à parfait paiement ; Sur l'actualisation de la créance du syndicat en cause d'appel Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande devant la cour et sollicite la condamnation de M. & Mme [M] à lui payer la somme de 24.923,44 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 4ème trimestre 2022 inclus ; Le syndicat verse aux débats : - les procès-verbaux de décision approuvant les comptes, budgets prévisionnels et travaux (pièces n°4 à 27, 30 à 45, 106 à 110), - un décompte actualisé (pièce n°101), - les appels de fonds correspondant ; Le syndicat justifie de sa créance de par les pièces produites ; M. & Mme [M] doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 24.923,44 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 22.387,13 €, et à compter du 10 janvier 2023, date de signification des conclusions d'actualisation de la créance, sur le surplus ; Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement . Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Les frais des mises en demeure des 2 juillet 2021 et 3 février 2022 (pièce syndicat n° 98 et 99) font partie des frais nécessaires au sens de l'article 20-1 précité ; M. & Mme [M] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 46,30 € au titre des frais de recouvrement, le jugement étant réformé en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat de ce chef ; Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts ; La capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil doit être ordonnée sur les condamnations pécuniaires prononcées par la cour ; Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat des copropriétaires Selon l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ; Depuis l'année 2017 et jusqu'à la fin de l'année 2022, soit pendant 5 ans, M. & Mme [M] n'ont versé aucune somme en règlement des appels de charges et travaux, ce qui équivaut à un refus de paiement ; et malgré les deux mises en demeure des 2 juillet 2021 et 3 février 2022 aucun versement n'a été effectué ; leur mauvaise foi est caractérisée par ce refus de paiement qui perdure depuis plusieurs années ; Les manquements systématiques et répétés de M. & Mme [M] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d'une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; le préjudice du syndicat secondaire est particulièrement élevé puisqu'il s'agit d'une copropriété en difficulté qui est sous administration provisoire depuis le 23 juin 2014 ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ; M. & Mme [M] doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € de dommage-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. M. & Mme [M], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2.400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a : - condamné M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Adresse 1] la somme de 18.789,09 € au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 31 décembre 2017 au 1er janvier 2022, appels provision charges et fonds travaux ALUR 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 8 mars 2022 et ce jusqu'à parfait paiement, - débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de recouvrement, - débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant, Condamne solidairement M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par Mme [J] [X], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, la somme de 24.923,44 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal : - à compter du 3 février 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 22.387,13 €, - à compter du 10 janvier 2023, date de signification des conclusions d'actualisation de la créance, sur le surplus ; Condamne solidairement M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par Mme [J] [X], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, la somme de 46,30 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Ordonne la capitalisations des intérêts dans les conditions de l'article 1343- du code civil ; Condamne in solidum M. [Z] [M] et Mme [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par Mme [J] [X], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, la somme de 3.000 € de dommage-intérêts ; Condamne in solidum M. [Z] [M] et Mme [D] [M] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par Mme [J] [X], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, la somme supplémentaire de 2.400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Note...

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