Cour d'appel de Montpellier, Chambre 4, 8 juin 2022, 19/05417

Mots clés
Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires • immobilier • mandat • vente • société

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Montpellier
8 juin 2022
Tribunal de grande instance de Montpellier
26 juin 2019

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Montpellier
  • Numéro de pourvoi :
    19/05417
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Montpellier, 26 juin 2019
  • Identifiant Judilibre :62a18de11d98b9a9d488a169
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Résumé

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Texte intégral

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 4e chambre civile

ARRET

DU 08 JUIN 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/05417 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OI5I Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 JUIN 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 17/03508 APPELANTE : Madame [H] [F] née le 25 Août 1978 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] Représentée par Me Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : S.A.S. Human Immobilier anciennement dénommée Bourse de L'immobilier [Adresse 2] Représentée par Me Fabien GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant et Me Véronique REIX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 AVRIL 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère M. Frédéric DENJEAN, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Charlotte MONMOUSSEAU lors de la mise à disposition : Madame Henriane MILOT ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier. * ** FAITS ET PROCÉDURE Mme [H] [F] a confié le 2 juin 2014 à la SAS Bourse de l'Immobilier, désormais SAS Human Immobilier, un mandat non exclusif de vendre l'appartement dont elle était propriétaire dans la résidence « [Adresse 5]. D'une durée irrévocable de trois mois, il était ensuite renouvelable par tacite reconduction jusqu'à atteindre une durée maximale de deux ans. Informée de la vente réalisée sans son intervention, par courrier recommandé du 6 juillet 2015, la société Bourse de l'Immobilier a mis en demeure sa mandante d'avoir à respecter ses engagements en lui communiquant les coordonnées du notaire en charge de la réitération de la vente et en lui rappelant les termes de la clause pénale contractuelle, selon laquelle, elle devrait, à défaut, payer un montant équivalent à la commission convenue au titre de la clause pénale. La vente étant finalement intervenue sans que l'agence immobilière y participe, la société Bourse de l'Immobilier a, par acte d'huissier délivré le 27 juin 2017, attrait Mme [F] devant le tribunal de grande instance de Montpellier. Par jugement contradictoire en date du 26 juin 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a : Révoqué l'ordonnance de clôture du 14 mai 2019. Ordonné la clôture de l'instruction du dossier à la date de l'audience de plaidoiries. Dit que le mandat non exclusif de vente signé entre les parties le 2 juin 2014 est valable. Au visa de la vente intervenue en faveur d'un acquéreur présenté par l'agent immobilier mandataire et qui avait négocié le prix par son intermédiaire sans que celui-ci y soit appelé et perçoive la rémunération convenue, a : Jugé fautive l'inexécution du mandat par la mandante. Condamné en conséquence Mme [F] à payer à la société Bourse de l'Immobilier un montant de 12.000 euros en exécution de la clause pénale convenue entre les parties. Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, y compris d'intérêts de retard. Condamné Mme [F] à payer à la SAS Bourse de l'Immobilier une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'a condamné aux entiers dépens. Ordonné l'exécution provisoire pour le tout. Vu la déclaration d'appel par Mme [F] le 30 juillet 2019.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions déposées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 15 mars 2022, Mme [F] demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur version applicable à la cause, des articles 1984 et suivants du code civil, des articles 1991 et 1993 du code civil, l'article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, D'infirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué du 26 juin 2019. Et rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires de la société Human Immobilier, de : Juger la société Human Immobilier mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter. Condamner la société Human Immobilier à payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et dire et juger que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Thibault Gandillon pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir : Que les premiers juges ont procédé à un raisonnement par suppositions et ont manifestement fait preuve de subjectivité, notamment en écartant des pièces probantes sans justification valable. Que la société Human Immobilier ne peut prétendre à aucune indemnisation par application de la clause pénale pour inexécution du mandat dès lors qu'elle ne prouve pas une faute contractuelle de Mme [F] qui l'aurait privé de la commission liée à la réalisation de la vente, que Mme [F] n'a commis aucune faute ni abus au titre du mandat simple et compte tenu du manque de diligences de l'agence immobilière Human Immobilier et de son absence d'intervention en négociation du prix de cette agence. Qu'en effet, en cas de mandat simple et nonobstant l'existence d'une clause pénale, un éventuel dédommagement de l'agent immobilier ne peut être envisagé qu'à la double condition de prouver une faute du mandant et de pouvoir établir une intervention déterminante de l'agent immobilier dans la négociation et la conclusion de la vente réalisée, alors qu'aucune de ces conditions n'est réunie en l'espèce. Que l'agence immobilière a manifestement commis une faute dans l'exercice de son mandat en faisant obstruction à la négociation et à la vente du bien immobilier de Mme [F] et en se livrant à un dénigrement de la personne de la mandante et du bien immobilier de celle-ci auprès des consorts [E]. Par dernières conclusions déposées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 5 janvier 2022, la société Human Immobilier demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1147 et 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, de : Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris. A titre subsidiaire, de condamner Mme [F] à payer à la société Human Immobilier la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts. Y ajoutant, de condamner Mme [F] à payer à la société Human Immobilier la somme de 4.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens Au soutien de ses prétentions, elle expose que, par la signature d'un mandat non exclusif avec un agent immobilier, le mandant peut confier la négociation à un ou plusieurs agents ou conserver la possibilité de traiter directement avec des personnes non présentées au préalable par le professionnel, qu'en l'espèce, la société Human Immobilier, ayant présenté les parties à la vente, est ainsi réputée avoir réalisé l'affaire quand bien même l'accord définitif serait réalisé à des conditions différentes de celles prévues au mandat, d'autant que son entremise a été déterminante pour les parties, que Mme [F] a sciemment porté atteinte aux intérêts de la concluante et que sa responsabilité contractuelle est établie. Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. Vu l'ordonnance de clôture en date du 16 mars 2022.

MOTIFS

Selon le mandat de vente signé le 2 juin 2014, qui, en application des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, constitue la loi des parties et doit être exécuté de bonne foi, le propriétaire vendeur (Mme [F]), pendant un délai de maximal de 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation du mandat, s'interdit de traiter directement avec un acheteur à qui le bien a été présenté par le mandataire (la bourse de l'immobilier). L'interdiction vise notamment tant la personne de l'acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se porterait acquéreur. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du propriétaire-vendeur, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises prévue au mandat. Cette rémunération est stipulée à hauteur de 15000€. Un avenant du 21 novembre 2014 abaissait le prix de vente de 275000€ à 220000€ et la rémunération du mandataire à 12000€. Il est acquis aux débats que le mandataire a fait visiter le bien le 2 mai 2015 à M. et Mme [I] [E], demeurant [Adresse 3], selon bon de visite régulièrement signé. Le 4 mai 2015, M. [E] rédigeait une proposition d'achat à hauteur de 210000€, frais d'agence inclus. Par courriel du 5 mai 2015, le mandataire en a avisé Mme [F], lui transmettant le compte rendu de visite, identifiant clairement les visiteurs en la personne de M. Et Mme [I] [E] et rapportant qu'ils avaient souhaité signer une proposition d'achat (pièce 16). Mme [F], sur la demande qui lui en était faite par le mandataire, l'informera par texto avoir vendu le bien pour 225000€ net vendeur et sur la demande de précision, indiquera que l'acquéreur est Mme [U] [Y] [T] qui l'avait contactée en direct via le bon coin. (Pièce 7). L'acte de vente notarié sera passé le 12 septembre 2015 devant Me [K], notaire, entre Mme [F] et M. [I] [E] pour le prix de 225000€. Il n'est pas contesté que Mme [U] [Y] [T] soit la compagne pacsée de M. [E], identifiée à l'acte de vente comme Mme [Y] [B]. De ces éléments, il résulte suffisamment que dès le 5 mai 2015, Mme [F] savait que M. [E] avait visité l'appartement par l'intermédiaire du mandataire et qu'une offre d'achat avait été réalisée. Elle connaissait l'identité complète et par application du contrat, devait s'interdire de traiter directement avec lui ou toute personne visée au mandat. Elle le savait d'ailleurs si bien qu'elle a tenté de donner une identité tronquée sur la demande de révélation d'identité qui lui était faite. L'affirmation du mandataire selon laquelle cette offre lui avait été communiquée le 5 est confortée par les échanges de mails avec l'acquéreur, le mandataire, suite à la transmission par celui-ci de l'offre avec son plan de financement, évoquant recevoir Mme [F] à l'agence le lendemain à 13heures, soit le 5 mai. La cohérence d'ensemble veut que le mandataire lui a alors transmis l'offre, laquelle ne satisfaisant pas Mme [F], a conduit à la rédaction d'une seconde offre le 12 mai 2015 par M. [E] à hauteur de 220000€, prix que Mme [F] réussira finalement à porter à 225000€ dans l'acte de vente, preuve s'il en était besoin de la connivence avec l'acquéreur dans le partage du bénéfice de la rémunération de l'agence évincée. Ainsi, Mme [F] s'est affranchie des termes du mandat et a contracté avec quelqu'un qu'elle savait lui avoir été présenté par le mandataire, de telle sorte qu'elle est redevable de la clause pénale de 12000€ et que le jugement doit être confirmé. Les arguments développés par Mme [F] dans le corps de ses écritures selon lesquels l'agence immobilière n'a pas fait diligence et aurait commis une faute contractuelle ne constituent pas un moyen venant au soutien d'une prétention tendant à obtenir indemnisation et compensation, de telle sorte qu'il n'y sera pas plus amplement répondu. Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [F] supportera les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe Confirme le jugement en toutes ses dispositions Y ajoutant, Condamne Mme [H] [F] à payer à la SAS Human Immobilier la somme de 2500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne Mme [F] aux dépens d'appel. LE GREFFIERLE PRESIDENT
Note...

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