Cour de cassation, Troisième chambre civile, 11 décembre 2013, 12-27.210

Mots clés
règlement • syndicat • remboursement • immobilier • retranchement • propriété • statuer • syndic • restitution • prorata • révision • pourvoi • preuve • produits • rapport

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
11 décembre 2013
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
22 juin 2012
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
22 juin 2012

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    12-27.210
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 22 juin 2012
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2013:C301463
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000028328542
  • Identifiant Judilibre :613728becd58014677432892
  • Président : M. Terrier (président)
  • Avocat(s) : Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton
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Résumé

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Texte intégral

Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence 26 juin 2009 et 22 juin 2012), que la copropriété Le Domaine de Valbois est composée de deux lots dont le premier comporte trois bâtiments et le second une maison d'habitation et est affecté d'une quote-part de parties communes de 1. 586/ 10. 000èmes ; que le règlement de copropriété du 5 septembre 1975 stipule, dans son article 5, que le propriétaire du lot n° 2 ne supportera aucune charge relative au fonctionnement, à l'entretien des voies et à l'éclairage du lot n° 1 et, dans son article 25, que ce dernier ne participera pas aux charges communes de la copropriété ni aux charges de syndic ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2005 a décidé du retrait de ces deux clauses ; que M. et Mme X... ainsi que M. et Mme Y... (les consorts X... Y...) ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Domaine de Valbois (le syndicat) en annulation de cette décision, en désignation d'un expert et en remboursement des sommes versées au titre de la participation du lot aux charges de copropriété en exécution de la décision d'assemblée générale ; qu'après expertise ordonnée par arrêt du 26 juin 2009, les consorts X... Y... ont demandé que la quote-part de charges incombant au lot n° 2 soit fixée à 431/ 10. 000èmes ;

Sur le second moyen

dirigé contre l'arrêt du 22 juin 2012 :

Attendu que les consorts X... Y... font grief à

l'arrêt de dire que les dispositions des articles 26 à 30 du règlement de copropriété continueront à s'appliquer et que, pour le surplus, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes seront réparties sur la base de 10. 000/ 10. 000èmes, la quote-part du lot n° 2 étant de 1. 586/ 10. 000èmes, alors, selon le moyen : 1°/ que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu'il appartient au juge, après annulation d'une clause du règlement de copropriété fixant la répartition des charges, de procéder à une nouvelle répartition de celles-ci en procédant le cas échéant à l'adaptation des tantièmes de charges à la situation réelle du lot ; qu'en l'espèce, il est constant que lors de sa création, la copropriété le Domaine de Valbois était constituée de deux lots, le lot n° 1 destiné à la construction de plusieurs bâtiments soit quatre-vingt-six appartements, dépendances, parkings et garages, et le lot n° 2, à savoir une villa existante sur un terrain laissé partie commune avoir jouissance privative ;

qu'en décidant

, dans le cadre de la fixation d'une nouvelle répartition des charges consécutive à l'annulation de clauses d'exonération de charges du lot n° 2, que « les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'ensemble immobilier Domaine de Valbois seront réparties sur la base de 10. 000/ 10. 000èmes, la quote part du lot n° 2 étant de 1. 586/ 10. 000èmes » sans vérifier que cette répartition initiale des tantièmes de copropriété correspondait à la juste répartition des charges communes et ne générait pas un déséquilibre économique, ni rechercher au regard des particularités de l'espèce et des divers éléments versés au dossier, notamment les rapports d'expertise amiables ou judiciaire, s'il n'y avait pas lieu de répartir ces charges sur d'autres bases mieux adaptées à la situation, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que les juges ne peuvent s'en tenir aux stipulations du règlement de copropriété disposant que les frais d'entretien seront supportés par les copropriétaires au prorata de leurs droits dans les parties communes sans s'assurer que cette répartition est conforme à l'utilité pour chaque lot de l'élément d'équipement concerné ; qu'en décidant en l'espèce que « les dispositions des articles 26 à 30 du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Domaine de Valbois continueront à s'appliquer » au seul motif que « le règlement de copropriété prévoit que les charges relatives aux escaliers, tapis et ascenseurs seront supportées entre les copropriétaires de chacun des bâtiments, que celles d'eau froide ne seront considérées comme charges spéciales que si des compteurs individuels sont installés dans les locaux privatifs, que les propriétaires des emplacements de voiture extérieurs auront à leur charge exclusive les frais d'entretien de leur emplacement et que ceux des garages auront à leur charge exclusive les frais d'entretien de leur bâtiment, ces dispositions n'étant pas affectées par le caractère non écrit des clauses litigieuses, continueront à s'appliquer » sans s'en référer aux conclusions de l'expertise qu'elle avait elle-même ordonnée, dont il résultait que les appels de charges effectués par le syndic n'étaient pas conformes à la réalité et ne respectaient pas notamment le critère d'utilité des services et équipements communs pour le lot n° 2, ni vérifier elle-même l'utilité pour le lot n° 2 des éléments d'équipement visés aux articles 26 et suivant du règlement de copropriété, la cour d'appel, à laquelle il incombait de fixer judiciairement une nouvelle répartition des charges, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 » ; Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété de la consistance, de la superficie et de la situation des lots et constaté que lors de l'établissement de la copropriété, celle-ci comportait deux lots dont le second disposait d'une quote-part de propriété du sol de 1. 586/ 10. 000èmes et que, pour conclure à une nouvelle répartition des charges sur la base d'une quote-part du lot n° 2 de 431/ 10. 000èmes, les consorts X... Y... se prévalaient de deux expertises opérant une comparaison entre la valeur de la villa construite sur leur lot et celle de deux lots faisant partie des bâtiments construits sur le lot n° 1 qui n'existaient pas lors de l'établissement de la copropriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu que la preuve n'était pas rapportée que la quote-part des parties communes attribuées au lots n° 1 et 2 n'était pas proportionnelle à leurs valeurs relatives et en a exactement déduit que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes devaient dorénavant être réparties sur la base de 10. 000/ 10. 000èmes, que la quote-part incombant au lot n° 2 était de 1. 586/ 10. 000èmes et que les stipulations du règlement de copropriété relatives aux escaliers, tapis et ascenseurs, à l'eau froide ainsi qu'aux emplacements de voitures et garages n'étaient pas affectées par le caractère non écrit de la clause d'exonération de participation aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et continueront à s'appliquer ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen

dirigé contre l'arrêt du 26 juin 2009 :

Vu

les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour débouter

les consorts X... Y... de leur demande en restitution des sommes versées au titre de leur participation aux charges depuis l'assemblée générale du 22 février 2005, l'arrêt du 26 juin 2009 retient que ceux-ci ne disposent pas de titre pour réclamer au syndicat le remboursement de charges déjà payées ; Qu'en déboutant les consorts X... Y... avant de statuer sur la répartition des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS

: CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les consorts X... Y... de leur demande en remboursement des charges, l'arrêt rendu le 26 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre contre l'arrêt rendu le 22 juin 2012 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Condamne le syndicat des copropriétaires du Domaine de Valbois aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du Domaine de Valbois et le condamne à payer aux consorts X... Y... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille treize

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et M. et Mme Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt de nature mixte du 26 juin 2009 : D'AVOIR confirmé le jugement entrepris déboutant les consorts Y... et X... de l'ensemble de leurs demandes et, après désignation d'un expert judiciaire aux fins de rechercher et donner tous éléments permettant de fixer la répartition de charges entre copropriétaires en application de l'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, D'AVOIR débouté les consorts Y... et X... de leurs autres demandes ; AUX MOTIFS QUE « après avoir rappelé les termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 imposant aux copropriétaires de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans leur lot et ceux de l'article 43 de la même loi, les premiers juges ont relevé que l'assemblée générale des copropriétaires ayant respecté toutes les règles concernant la tenue de l'assemblée générale a valablement décidé du retranchement de ces clauses réputées non écrites du règlement de copropriété, en retenant qu'il était indifférent que ces clauses aient été conçues comme une contrepartie aux servitudes dont le lot numéro 2 est grevé ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; qu'il convient de désigner un expert avec mission de donner à la cour tous éléments permettant de fixer la répartition des charges en application de l'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 » (arrêt p. 5 § 3 et 4) ; ET QUE « les appelants n'ont pas davantage titre pour demander au syndicat des copropriétaires le remboursement des charges de copropriété déjà payées » (ibid. p. 6 § 3) ; ET, à les supposer adoptés, AUX MOTIFS des premiers juges QUE « le retranchement des clauses illicites n'a pas pour conséquence directe de supprimer ou de rendre inapplicables les dispositions relatives à la répartition des charges entre les différents lots, qui résulte des articles 24 à 30 du règlement de copropriété ; le tribunal n'est donc pas compétent pour statuer sur une demande de révision qui n'a pas été soumise à l'assemblée générale des copropriétaires » (jugement confirmé p. 4 in fine et 5) ; ET QUE « si le retranchement des clauses illicites modifie manifestement l'économie du projet de 1975, la responsabilité ne peut en incomber qu'aux parties aux actes conclus irrégulièrement » (ibid. p. 5 § 5) ; ALORS, D'UNE PART, QUE lorsqu'elle doit être judiciairement fixée, la répartition des charges de copropriété en application des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut valoir que pour l'avenir ; qu'en l'espèce, après avoir jugé que l'assemblée générale des copropriétaires avait valablement décidé du retranchement des clauses litigieuses d'exonération de charges du règlement de copropriété, la cour d'appel a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise aux fins de rechercher et donner tous éléments permettant de fixer la répartition de charges entre copropriétaires en application de l'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en déboutant cependant les consorts Y...- X... de leur demande de remboursement des charges de copropriété d'ores et déjà appelées par le syndicat de copropriétaires, avant toute répartition judiciaire, au motif que « les appelants n'ont pas davantage de titre pour demander au syndicat des copropriétaires le remboursement des charges de copropriété déjà payées », quand la nouvelle répartition qui sera judiciairement arrêtée après l'expertise ordonnée n'aura d'effet que pour l'avenir, la Cour d'appel a violé les dispositions susvisées de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'en l'état de la mesure d'expertise ordonnée avant dire droit aux fins de rechercher et donner tous éléments permettant de fixer la répartition de charges entre copropriétaires en application de l'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes des appelants liées à cette nouvelle répartition et à la restitution des sommes versées indument, sur la base d'appels de fonds empiriques, restaient nécessairement en suspens ; qu'en déboutant d'emblée les consorts Y... et X... de leur demande de remboursement de charges, au prétexte que « les appelants n'ont pas davantage de titre pour demander au syndicat des copropriétaires le remboursement des charges de copropriété déjà payées » (p. 6 § 3), sans être à même de vérifier le bien fondé des appels de fonds, la cour d'appel a violé encore les articles 10 et 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS ENFIN QU'en confirmant le jugement déféré qui pour débouter les consorts Y...- X... de l'ensemble de leurs prétentions avait relevé notamment que « le retranchement des clauses illicites n'a pas pour conséquence directe de supprimer ou de rendre inapplicables les dispositions relatives à la répartition des charges entre les différents lots, qui résulte des articles 24 à 30 du règlement de copropriété », tout en décidant par ailleurs que la répartition des charges sera judiciairement arrêtée, après l'expertise ordonnée avant dire droit, la Cour d'appel a violé derechef les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt au fond du 22 juin 2012 : D'AVOIR, vu l'arrêt du 26 juin 2009, dit que les dispositions des articles 26 à 30 du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Domaine de Valbois continueront à s'appliquer et dit pour le surplus, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'ensemble immobilier Domaine de Valbois seront réparties sur la base de 10. 000/ 10. 000èmes, la quote-part du lot n° 2 étant de 1586/ 10. 000èmes, et D'AVOIR déclaré toutes autres demandes irrecevables ou mal fondées ; AUX MOTIFS QU'« en droit, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, qui dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ; en l'espèce, lors de l'établissement de la copropriété, celle-ci comportait deux lots, à savoir le lot n° 1 consistant dans la jouissance privative d'une superficie de 8793 m ² et le droit d'y édifier des bâtiments, avec les 8. 414/ 10. 000èmes indivis de la propriété du sol, et le lot n° 2 consistant dans la jouissance privative d'une superficie de 2319 m ² et d'une villa élevée de deux étages sur rez-de-chaussée avec les 1. 586/ 10. 000èmes indivis de la propriété du sol ; pour conclure à une nouvelle répartition des charges sur la base d'une quote-part du lot n° 2 de 431/ 10. 000èmes, les consorts X...-Y... se prévalent de deux rapports d'expertise privée opérant une comparaison entre la valeur de la villa et celle d'un appartement situé dans l'un des bâtiments construits sur le lot n° 1 ; or, cette comparaison est irrecevable puisqu'elle prend pour base des lots n° 10 et 22 qui n'existaient pas lors de l'établissement de la copropriété, mais qui ont été créés après subdivision du lot n° 1 ; faute pour eux de démontrer que la quote-part des parties communes attribuées aux lots n° 1 et 2 n'était pas proportionnelle à leurs valeurs relatives, les consorts X...-Y... seront déboutés de leurs demandes ;//////// le règlement de copropriété prévoit que les charges « relatives aux escaliers, tapis et ascenseurs... » (cf. art. 26) « seront supportées entre les copropriétaires de chacun des bâtiments » (cf. art. 27), que celles d'eau froide « ne seront considérées comme charges spéciales que si des compteurs individuels sont installés dans les locaux privatifs » (cf. art. 28), que les propriétaires des emplacements de voiture extérieurs « auront à leur charge exclusive les frais d'entretien de leur emplacement » (cf. art. 29), et que ceux des garages auront à leur charge exclusive « les frais d'entretien de leur bâtiment » (art. 30) ; ces dispositions n'étant pas affectées par le caractère non écrit des clauses litigieuses, continueront à s'appliquer ; pour le surplus, avant que les clauses litigieuses soient retirées du règlement de copropriété, les propriétaires du lot n° 2 étaient exonérés de charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, et celles-ci étaient réparties entre les autres copropriétaires sur la base de leurs seuls millièmes, soit 8. 414/ 10. 000èmes ; désormais, elles le seront sur la base de 10. 000/ 10. 000èmes, la quote-part du lot n° 2 étant de 1. 586/ 10. 000èmes ; à titre purement indicatif, il est rappelé ici qu'entrent notamment dans cette catégorie les charges d'éclairage et d'entretien des parties communes des bâtiments (sous la réserve expresse des dispositions des art. 26 à 30 ci-dessus), des jardins, du portail et des clôtures » (arrêt attaqué p. 4 et 5) ; ET AUX MOTIFS éventuellement adoptés des premiers juges QUE « le retranchement des clauses illicites n'a pas pour conséquence directe de supprimer ou de rendre inapplicables les dispositions relatives à la répartition des charges entre les différents lots, qui résulte des articles 24 à 30 du règlement de copropriété ; le tribunal n'est donc pas compétent pour statuer sur une demande de révision qui n'a pas été soumise à l'assemblée générale des copropriétaires » (jugement confirmé p. 4 in fine et 5) ; ET QUE « si le retranchement des clauses illicites modifie manifestement l'économie du projet de 1975, la responsabilité ne peut en incomber qu'aux parties aux actes conclus irrégulièrement » (ibid. p. 5 § 5) ; ALORS, D'UNE PART, QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu'il appartient au juge, après annulation d'une clause du règlement de copropriété fixant la répartition des charges, de procéder à une nouvelle répartition de celles-ci en procédant le cas échéant à l'adaptation des tantièmes de charges à la situation réelle du lot ; qu'en l'espèce, il est constant que lors de sa création, la copropriété le Domaine de Valbois était constituée de deux lots, le lot n° 1 destiné à la construction de plusieurs bâtiments soit 86 appartements, dépendances, parkings et garages, et le lot n° 2, à savoir une villa existante sur un terrain laissé partie commune avec jouissance privative ; qu'en décidant, dans le cadre de la fixation d'une nouvelle répartition des charges consécutive à l'annulation de clauses d'exonération de charges du lot n° 2, que « les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'ensemble immobilier Domaine de Valbois seront réparties sur la base de 10. 000/ 10. 000èmes, la quote-part du lot n° 2 étant de 1. 586/ 10. 000èmes », sans vérifier que cette répartition initiale des tantièmes de copropriété correspondait à la juste répartition des charges communes et ne générait pas un déséquilibre économique, ni rechercher au regard des particularités de l'espèce et des divers éléments versés au dossier, notamment les rapports d'expertise amiables ou judiciaire, s'il n'y avait pas lieu de répartir ces charges sur d'autres bases mieux adaptées à la situation, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 10 alinéa 2 de la loi du juillet 1965 ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que les juges ne peuvent s'en tenir aux stipulations du règlement de copropriété disposant que les frais d'entretien seront supportés par les copropriétaires au prorata de leurs droits dans les parties communes sans s'assurer que cette répartition est conforme à l'utilité pour chaque lot de l'élément d'équipement concerné ; qu'en décidant en l'espèce que « les dispositions des articles 26 à 30 du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Domaine de Valbois continueront à s'appliquer », au seul motif que « le règlement de copropriété prévoit que les charges « relatives aux escaliers, tapis et ascenseurs » (cf. art. 26) « seront supportées entre les copropriétaires de chacun des bâtiments » (cf. art. 27), que celles d'eau froide « ne seront considérées comme charges spéciales que si des compteurs individuels sont installés dans les locaux privatifs » (cf. art. 28), que les propriétaires des emplacements de voiture extérieurs « auront à leur charge exclusive les frais d'entretien de leur emplacement » (cf. art. 29), et que ceux des garages auront à leur charge exclusive « les frais d'entretien de leur bâtiment » (art. 30) ; (que) ces dispositions n'étant pas affectées par le caractère non écrit des clauses litigieuses, continueront à s'appliquer », sans s'en référer aux conclusions de l'expertise qu'elle avait elle-même ordonnée, dont il résultait que les appels de charges effectués par le syndic n'étaient pas conformes à la réalité et ne respectaient pas notamment le critère d'utilité des services et équipements communs pour le lot n° 2, ni vérifier elle-même l'utilité pour le lot n° 2 des éléments d'équipement visés aux articles 26 et suivant du règlement de copropriété, la cour d'appel, à laquelle il incombait de fixer judiciairement une nouvelle répartition des charges, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.