Cour de cassation, Première chambre civile, 2 juillet 2014, 13-11.720, 13-15.671

Mots clés
promesse • qualités • préemption • remise • servitude • pourvoi • vente • société • préjudice • caducité • renonciation • contrat • immeuble • transfert • signature

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
2 juillet 2014
Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
29 octobre 2012

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    13-11.720, 13-15.671
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 29 octobre 2012
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2014:C100821
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000029195230
  • Identifiant Judilibre :613728f5cd58014677433ab4
  • Président : M. Gridel (conseiller doyen faisant fonction de président)
  • Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Marc Lévis
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Résumé

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Texte intégral

Joint les pourvois n° G 13-11. 720 et C 13-15. 671 ; Donne acte à Mme X... et à la société X... C... et associés (l'avocat) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z..., en sa qualité de liquidateur de la société Franchise La Boucherie Saint-Denis ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

, que M. et Mme Y... ont signé le 28 janvier 2010, sous diverses conditions suspensives, deux actes non indivisibles rédigés par l'avocat, valant, d'une part, promesse synallagmatique de vente d'une officine de pharmacie par la société Pharmacie A..., d'autre part, promesse de cession par la société Franchise La Boucherie Saint-Denis (le cédant) d'un fonds de commerce de restaurant assortie d'une clause de dédit moyennant une indemnité forfaitaire ; qu'il a été substitué à ce second acte, une promesse de cession du seul droit au bail, sans réitération de la clause relative à la faculté de dédit ; que le projet d'acquisition de l'officine de pharmacie, qui devait être exploitée dans les locaux cédés, n'a pas été mené à son terme ; que le cédant a assigné M. et Mme Y... en constatation de la réalisation des conditions suspensives et du caractère parfait de la cession du droit au bail ainsi qu'en paiement du prix de cession et de dommages-intérêts ; que le cédant ayant été placé en liquidation judiciaire, M. Z..., ès qualités, est intervenu à l'instance ;

Sur le moyen

unique du pourvoi incident n° G 13-11. 720, qui est préalable :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à

l'arrêt de dire que la cession du droit au bail est parfaite, l'arrêt valant titre, et de les condamner au paiement du prix convenu et de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 1°/ que la cour d'appel a relevé, d'une part, que la promesse de cession comportait quatre conditions qui devaient être accomplies le 1er août 2010 au plus tard, et d'autre part, qu'au 15 septembre 2010 ni la condition suspensive tenant à l'obtention des renseignements d'urbanisme attestant de l'absence de servitude particulière sur l'immeuble, ni celle relative à la renonciation de la mairie de Saint-Denis à son droit de préemption n'avait été levée par l'une ou l'autre des parties à l'acte ; qu'en jugeant néanmoins que les époux Y... ne pouvaient se prévaloir de la caducité de la promesse, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences qui s'en évinçaient et a violé les articles 1175 et 1176 du code civil ; 2°/ qu'en considérant que seuls les époux Y... avaient absolument intérêt à voir lever les conditions relatives à l'urbanisme et au droit de préemption de la mairie sur la considération que le cédant pouvait parfaitement transmettre son droit au bail sur un immeuble grevé d'une servitude ou susceptible d'être préempté, et ainsi en conclure que les époux Y... étaient seuls responsables du non-accomplissement desdites conditions et ne pouvaient invoquer la caducité de la promesse, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser l'intérêt exclusif des cessionnaires dans la stipulation des conditions suspensives non réalisées, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1176 et 1178 du code civil ;

Mais attendu

qu'ayant énoncé que, selon l'article 1178 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement, l'arrêt relève que seuls M. et Mme Y... avaient intérêt à la levée des conditions suspensives relatives à l'absence de servitude et de préemption, stipulées à leur bénéfice exclusif puisque destinées à assurer une exploitation paisible des locaux loués, et que malgré l'obligation leur incombant, ils s'étaient abstenus de toute diligence en vue de leur réalisation ; qu'en l'état de ces énonciations et appréciations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le premier moyen

, pris en sa première branche, du pourvoi n° G 13-11. 720 :

Vu

l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour retenir

la responsabilité professionnelle de l'avocat et le condamner à garantir M. et Mme Y... des condamnations prononcées à leur encontre, l'arrêt relève que ces derniers, en signant la seconde promesse de cession limitée au droit au bail, ont perdu le bénéfice de la clause de dédit, sans avoir été suffisamment informés des conséquences de cette modification sur leur engagement contractuel ;

Qu'en se déterminant ainsi

, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, informés des risques inhérents à un engagement ferme et définitif, M. et Mme Y... auraient pu obtenir du cédant, malgré la prolongation du délai d'immobilisation, l'insertion d'une clause de dédit dans l'acte litigieux, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'un lien de causalité entre la faute reprochée et le dommage allégué, a privé sa décision de base légale ;

Et sur le moyen

unique, pris en sa première branche, du pourvoi n° C 13-15. 671 :

Vu

l'article 4 du code de procédure civile ; Attendu que pour dire que M. Z..., ès qualités, est tenu de remettre les locaux loués en bon état d'entretien, l'arrêt relève que dès lors que la cession du droit au bail est parfaite, celui-ci doit remplir l'ensemble des obligations contractuelles incombant au cédant ;

Qu'en statuant ainsi

, alors que, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Y... ne sollicitaient pas le respect de cet engagement qui relevait de l'obligation de délivrance du cédant, la cour d'appel, qui n'était saisie que de la question du transfert de la propriété, a méconnu l'objet du litige tel que déterminé par les parties et ainsi violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS

, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième, troisième et quatrième branches du premier moyen et sur le second moyen du pourvoi principal n° G 13-11. 720, ainsi que sur les deuxième, troisième, quatrième et cinquième branches du pourvoi n° C 13-15. 671 : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la responsabilité professionnelle de Mme X... était engagée et l'a condamnée solidairement avec la société X... C... et associés à garantir M. et Mme Y... des condamnations prononcées à leur encontre à payer les intérêts moratoires sur le prix de cession de 460 000 euros à compter du 13 septembre 2010 et à payer la somme de 52 311, 75 euros à titre de dommages-intérêts, et dit que M. Z..., ès qualités, était tenu de remplir l'ensemble des obligations reposant sur le promettant, en particulier la remise des locaux en bon état d'entretien, l'arrêt rendu le 29 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt. Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL n° G 13-11. 720 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société X... C... et associés et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la responsabilité professionnelle de Madame X... était engagée et d'AVOIR condamné solidairement Madame X... et la SELARL X... C... & ASSOCIES à garantir les époux Y... des condamnations prononcées à leur encontre à payer les intérêts moratoires sur le prix de cession de 460. 000 euros à compter du 13 septembre 2010 et à payer la somme totale de 52. 311, 75 euros à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QU'il est établi qu'à deux reprises, Madame X... a indiqué aux époux Y... que la substitution de la cession de droits au bail à la vente de fonds de commerce de restaurant initialement prévue n'avait pour eux aucune conséquence notable ; en effet, le 19 mars 2010, elle leur écrivait : " Seriez-vous d'accord pour resigner une cession de bail au lieu et place de la cession du fonds... en sachant que ce montage ne change rien pour vous ", et le 25 mars 2010, elle confirmait : " Il s'agit tout simplement d'une reprise des termes du compromis de cession, simplifiés dans le cadre d'une cession de droit au bail " ; en réalité, le second acte modifiait substantiellement l'engagement des époux Y.... En effet, aux termes du compromis de vente de fonds de commerce, ils bénéficiaient d'une faculté de dédit à charge de payer une indemnité de 10 % du prix, soit 49. 000 euros. Au contraire, la promesse de cession de droits au bail ne comprenait aucune faculté de dédit, de telle sorte que l'engagement des acquéreurs était ferme et définitif ; en n'attirant pas spécialement l'attention des époux Y... sur cette modification substantielle, et en leur affirmant au contraire qu'il n'y avait aucun changement, ce qui a nécessairement eu pour effet de réduire leur vigilance, Madame X... a manqué à son obligation de conseil, et sa responsabilité professionnelle personnelle est engagée ; quelles que soient les causes de l'abandon par les époux Y... de leur projet d'acquisition de l'officine de pharmacie de Monsieur A... et de transfert de ladite officine dans les locaux du restaurant de la SARL FRANCHISE LA BOUCHERIE SAINT DENIS, il n'est pas douteux qu'ils ont perdu la possibilité de se dédire contre indemnité qui leur avait été réservée au départ sans en avoir été suffisamment avertis ; Et s'agissant de la cession des droits au bail litigieuse, la perte de cette possibilité qu'ils n'ont pas été en mesure de résoudre par voie transactionnelle à l'instar de l'accord trouvé à propos de la vente du fonds de pharmacie, a contribué à la survenue du préjudice qui résulte pour eux de l'obligation d'honorer cette cession à laquelle ils n'ont plus intérêt ; en conséquence, Madame X... et la SELARL X... C... & ASSOCIES qui est tenue solidairement des conséquences de sa responsabilité, garantiront les époux Y... des condamnations prononcées à leur encontre à payer les intérêts moratoires sur le prix de cession de 460. 000 euros à compter du 13 septembre 2010 et à payer la somme totale de 52. 311, 75 euros à titre de dommages-intérêts ; 1°) ALORS QU'une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en condamnant Madame X... et la SELARL X... C... et ASSOCIES à indemniser les époux Y... de l'intégralité des conséquences de l'absence d'une clause de dédit sur laquelle elles auraient dû attirer leur attention sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les époux Y... auraient pu obtenir de leur cocontractant la stipulation d'une telle clause, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation d'information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ; qu'en condamnant Madame X... et la SELARL X... C... et ASSOCIES à garantir les époux Y... de l'intégralité du montant des dommages et intérêts qu'ils devaient payer à Maître Z..., en raison de l'absence de clause de dédit sur laquelle leur attention aurait dû être attirée sans établir qu'il était certain que mieux informés ils auraient pu obtenir la stipulation d'une telle clause, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les conséquences d'une obligation volontairement souscrite ne constituent pas un dommage réparable ; qu'en condamnant Madame X... et la SELARL X... C... et ASSOCIES à garantir les époux Y... du paiement de l'intégralité des dommages et intérêts résultant de leur refus de payer le prix de cession bien que ces chefs de préjudice résultaient, au moins pour partie, de « la défaillance des époux Y... » (arrêt, p. 16, al. 3) qui étaient contractuellement tenus de payer le prix de cession et se savaient engagés puisqu'ils avaient demandé à leur avocat de trouver « des failles dans le dossier » afin de s'en sortir sans trop payer (arrêt, p. 13, al. 1er), la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse la réparation du dommage, qui doit être intégrale ne saurait excéder le montant du préjudice ; qu'en condamnant Madame X... et la SELARL X... C... et ASSOCIES pour ne pas avoir averti les époux Y... de la suppression d'une clause de dédit, à garantir les époux Y... de l'intégralité du montant des dommages et intérêts mis à leur charge en raison de l'absence de cette clause, bien qu'il résultât de ses propres constatations que la clause de dédit initialement stipulée imposait à ses bénéficiaires de payer une somme de 49. 000 euros pour s'affranchir de la convention de sorte que même s'ils avaient obtenu son maintien dans le nouveau contrat, les époux Y... auraient dû s'acquitter de ce montant ce qui impliquait que cette somme devait être déduite du dommage résultant de l'impossibilité de se dégager du contrat, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement Madame X... et la SELARL X... C... & ASSOCIES à garantir les époux Y... des condamnations prononcées à leur encontre à payer les intérêts moratoires sur le prix de cession de 460. 000 euros à compter du 13 septembre 2010 ; AUX MOTIFS QU'il est établi qu'à deux reprises, Madame X... a indiqué aux époux Y... que la substitution de la cession de droits au bail à la vente de fonds de commerce de restaurant initialement prévue n'avait pour eux aucune conséquence notable ; en effet, le 19 mars 2010, elle leur écrivait : " Seriez-vous d'accord pour resigner une cession de bail au lieu et place de la cession du fonds... en sachant que ce montage ne change rien pour vous ", et le 25 mars 2010, elle confirmait : " Il s'agit tout simplement d'une reprise des termes du compromis de cession, simplifiés dans le cadre d'une cession de droit au bail " ; en réalité, le second acte modifiait substantiellement l'engagement des époux Y.... En effet, aux termes du compromis de vente de fonds de commerce, ils bénéficiaient d'une faculté de dédit à charge de payer une indemnité de 10 % du prix, soit 49. 000 euros. Au contraire, la promesse de cession de droits au bail ne comprenait aucune faculté de dédit, de telle sorte que l'engagement des acquéreurs était ferme et définitif ; en n'attirant pas spécialement l'attention des époux Y... sur cette modification substantielle, et en leur affirmant au contraire qu'il n'y avait aucun changement, ce qui a nécessairement eu pour effet de réduire leur vigilance, Madame X... a manqué à son obligation de conseil, et sa responsabilité professionnelle personnelle est engagée ; quelles que soient les causes de l'abandon par les époux Y... de leur projet d'acquisition de l'officine de pharmacie de Monsieur A... et de transfert de ladite officine dans les locaux du restaurant de la SARL FRANCHISE LA BOUCHERIE SAINT DENIS, il n'est pas douteux qu'ils ont perdu la possibilité de se dédire contre indemnité qui leur avait été réservée au départ sans en avoir été suffisamment avertis ; Et s'agissant de la cession des droits au bail litigieuse, la perte de cette possibilité qu'ils n'ont pas été en mesure de résoudre par voie transactionnelle à l'instar de l'accord trouvé à propos de la vente du fonds de pharmacie, a contribué à la survenue du préjudice qui résulte pour eux de l'obligation d'honorer cette cession à laquelle ils n'ont plus intérêt ; en conséquence, Madame X... et la SELARL X... C... & ASSOCIES qui est tenue solidairement des conséquences de sa responsabilité, garantiront les époux Y... des condamnations prononcées à leur encontre à payer les intérêts moratoires sur le prix de cession de 460. 000 euros à compter du 13 septembre 2010 et à payer la somme totale de 52. 311, 75 euros à titre de dommages-intérêts ; ALORS QUE seul le débiteur de la restitution du prix est tenu au paiement des intérêts de retard ; qu'en condamnant Madame X... et la SELARL X... C... et ASSOCIES à garantir les époux Y... du paiement de l'intégralité des intérêts moratoires sur le prix de cession de 460. 000 euros à compter du 13 septembre 2010, bien que ces intérêts aient résulté du retard fautif des époux Y... à payer le prix de cession, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT n° G 13-11. 720 par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la cession du droit au bail objet de la promesse du 1er février 2010 est parfaite et que le présent arrêt vaut titre et D'AVOIR, en conséquence, dit que les époux Y... sont tenus au versement du prix convenu, soit la somme de 460 000 ¿, condamné les époux Y... à payer cette somme à Maître Z... es qualités augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2010, condamné solidairement les époux Y... à payer à Maître Z... es qualités la somme totale de 52 311, 75 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE les époux Y... soutiennent par ailleurs que la preuve de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives de la promesse de cession de droits au bail en date du 1er février 2010 n'est pas rapportée ; Que cette promesse comportait quatre conditions qui devaient être accomplies le 1er août 2010 au plus tard : - l'obtention de renseignements d'urbanisme ne révélant aucune servitude particulière sur l'immeuble où est exploité le fonds de nature à en entraver l'exploitation, - l'existence de la capacité à agir du bénéficiaire au jour de la signature,- l'absence d'opposition des bailleurs à la cession et au changement d'activité des baux en cours pour la pharmacie et la para-pharmacie, - la renonciation de la mairie de Saint-Denis à son droit de préemption. Qu'en application des dispositions de l'article 1175 du code civil, toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulue et entendu qu'elle le fût. Cette appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, Que seules les conditions relatives aux renseignements d'urbanisme et au droit de préemption de la mairie de Saint-Denis font donc l'objet d'un débat, les époux Y... soutenant que ces conditions suspensives n'ont pas été réalisées et qu'elles étaient à la charge de la SARL LA FRANCHISE BOUCHERIE SAINT DENIS. Que certes, le document d'urbanisme n'a pas été produit au ler août 2010 ; qu'il a finalement été obtenu le 22 octobre 2010 par la SARL FRANCHISE LA BOUCHERIE SAINT DENIS ; qu'il ne fait état d'aucune servitude. Que de même, la renonciation de la mairie de Saint-Denis à son droit de préemption n'a pas non plus été produite au 1er août 2010 ; que le document en at t es tant n'a été obtenu par la SELARL PRAGMALEXIS que le 9 novembre 2010. Que cependant, en retenant que dès lors que chacune des parties était débitrice de l'obligation de lever les conditions suspensives et que les époux Y... n'y avaient pas procédé ni n'avaient fait connaître qu'ils y renonçaient, la SARL FRANCHISE BOUCHERIE SAINT DENIS était tenue d'y procéder avant de sommer les acquéreurs de régulariser la cession, le premier juge a fait une mauvaise application de l'article 11 de la promesse de cession de droit au bail " à défaut de l'accomplissement de ces conditions suspensives à la date et l'heure qui seront arrêtées par la plus diligente des parties pour la signature de l'acte de cession, les présentes seront considérées comme nulles, non avenues... ". Qu'en effet, seuls les époux Y... avaient absolument intérêt à voir lever les conditions relatives à l'urbanisme puisqu'ils étaient les seuls véritables bénéficiaires d'une absence de servitude et de préemption indispensable pour exploiter paisiblement le local pris en location, le cédant pouvant au contraire parfaitement transmettre son droit au bail sur un immeuble grevé d'une servitude ou susceptible d'être préempté ; Qu'ainsi, si la SARL FRANCHISE BOUCHERIE SAINT DENIS pouvait évidemment également faire les démarches utiles à l'obtention des renseignements d'urbanisme, elle n'en n'avait pas l'obligation formelle, laquelle pesait au contraire sur les époux Y... qui y avaient intérêt et en étaient bénéficiaires ; Que l'article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que tel est bien le cas en l'espèce. Les époux Y... ne démontrent pas ni même n'allèguent avoir effectué les démarches nécessaires à la réalisation des conditions suspensives relatives aux renseignements d'urbanisme et au droit de préemption de la mairie de Saint-Denis dans le délai prescrit. Qu'il s'en déduit que ces conditions suspensives sont réputées accomplies du fait que par leur carence, ils les ont fait défaillir. Que les quatre conditions suspensives de l'acte étant accomplies ou réputées accomplies, en présence d'un accord sur les droits au bail cédés et sur le prix, la cession est parfaite, les époux Y... sont tenus au versement du prix convenu et Maître Z... es qualités est quant à lui tenu de remplir l'ensemble des obligations reposant sur le promettant, comme stipulées à l'article 9 ¿ charges et conditions, points A à L-en particulier la délivrance des droits au bail et la remise des locaux loués en bon état d'entretien. Que le jugement entrepris sera donc infirmé, le présent arrêt vaudra titre de cession et les époux Y... seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 460, 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2010, date de la sommation d'avoir à signer l'acte qui leur a été délivrée. 1°) ALORS, D'UNE PART, QUE la cour d'appel a relevé, d'une part, que la promesse de cession comportait quatre conditions qui devaient être accomplies le 1er août 2010 au plus tard, et d'autre part, qu'au 15 septembre 2010 ni la condition suspensive tenant à l'obtention des renseignements d'urbanisme attestant de l'absence de servitude particulière sur l'immeuble, ni celle relative à la renonciation de la mairie de Saint-Denis à son droit de préemption n'avait été levée par l'une ou l'autre des parties à l'acte ; qu'en jugeant néanmoins que les époux Y... ne pouvaient se prévaloir de la caducité de la promesse, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences qui s'en évinçaient et a violé les articles 1175 et 1176 du code civil ; 2°) ALORS, D'AUTRE PART, QU'en considérant que seuls les époux Y... avaient absolument intérêt à voir lever les conditions relatives à l'urbanisme et au droit de préemption de la mairie sur la considération que le cédant pouvait parfaitement transmettre son droit au bail sur un immeuble grevé d'une servitude ou susceptible d'être préempté, et ainsi en conclure que les époux Y... étaient seuls responsables du non accomplissement desdites conditions et ne pouvaient invoquer la caducité de la promesse, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser l'intérêt exclusif des cessionnaires dans la stipulation des conditions suspensives non réalisées, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1176 et 1178 du code civil. Moyen produit AU POURVOI n° C 13-15. 671 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Z..., ès qualités. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, qui a dit que la cession des droits au bail objet de la promesse du 1er février 2010 était parfaite, que l'arrêt vaudrait titre et que les époux Y..., acquéreurs, étaient tenus du prix convenu, d'avoir également dit que Maître Z... ès qualités était tenu de remplir l'ensemble des obligations reposant sur le promettant, en particulier la délivrance des droits au bail cédés et la remise des locaux loués en bon état d'entretien ; Aux motifs que l'article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que tel est bien le cas en l'espèce. Les époux Y... ne démontrent pas ni même n'allèguent avoir effectué les démarches nécessaires à la réalisation des conditions suspensives relatives aux renseignements d'urbanisme et au droit de préemption de la mairie de Saint-Denis dans le délai prescrit. Qu'il s'en déduit que ces conditions suspensives sont réputées accomplies du fait que par leur carence, ils les ont fait défaillir. Que les quatre conditions suspensives de l'acte étant accomplies ou réputées accomplies, en présence d'un accord sur les droits au bail cédés et sur le prix, la cession est parfaite, les époux Y... sont tenus au versement du prix convenu et Maître Z... es qualités est quant à lui tenu de remplir l'ensemble des obligations reposant sur le promettant, comme stipulées à l'article 9- charges et conditions, points A à L-en particulier la délivrance des droits au bail et la remise des locaux loués en bon état d'entretien. Que le jugement entrepris sera donc infirmé, le présent arrêt vaudra titre de cession et les époux Y... seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 460, 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2010, date de la sommation d'avoir à signer l'acte qui leur a été délivrée ; Alors, d'une part, que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que les époux Y... n'ont à aucun moment sollicité que Maître Z... ès qualités soit tenu de leur remettre les locaux faisant l'objet des droits au bail qui leur avaient été cédés ; qu'en jugeant que Maître Z... ès qualités était tenu non seulement de la délivrance des droits au bail cédés, mais également de la remise des locaux loués en bon état d'entretien, la Cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; Alors, d'autre part, subsidiairement, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que les époux Y... n'ont à aucun moment sollicité que Maître Z... ès qualités soit tenu de leur remettre les locaux faisant l'objet des droits au bail qui leur avaient été cédés ; qu'en jugeant, d'office, sans préalablement inviter celui-ci à faire valoir ses observations à cet égard, que Maître Z... ès qualités était tenu non seulement de la délivrance des droits au bail cédés, mais également de la remise des locaux loués en bon état d'entretien, la Cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé l'article 16 du code de procédure civile ; Alors, de troisième part, que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; qu'en l'espèce, c'est une cession de droits au bail que la Cour d'appel a dit parfaite ; qu'en jugeant que Maître Z... ès qualités était tenu non seulement de la délivrance des droits au bail cédés, mais également de la remise des locaux loués en bon état d'entretien, la Cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ; Alors, de quatrième part, subsidiairement, que la délivrance des effets mobiliers s'opère par le seul consentement des parties si le transport ne peut pas s'en faire au moment de la vente ; qu'en jugeant que Maître Z... ès qualités était tenu non seulement de la délivrance des droits au bail cédés, mais également de la remise des locaux loués en bon état d'entretien, quand Maître Z... n'avait pas la possibilité de remettre les locaux loués aux cessionnaires du droit au bail, la Cour d'appel a violé l'article 1606 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ; Et alors, enfin, en toute hypothèse, que la tradition des droits incorporels se fait ou par la remise des titres ou par l'usage que l'acquéreur en fait du consentement du vendeur ; qu'en jugeant que Maître Z... ès qualités était tenu non seulement de la délivrance des droits au bail cédés, mais également de la remise des locaux loués en bon état d'entretien, quand l'obligation de délivrance était remplie par la remise du contrat de bail, permettant aux acquéreurs d'en exiger, le cas échéant, l'exécution auprès du bailleur, la Cour d'appel a violé l'article 1607 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code.