Cour de cassation, Troisième chambre civile, 26 novembre 2020, 19-22.041

Mots clés
vente • rapport • préjudice • résolution • remise • pourvoi • sinistre • propriété • subsidiaire • absence • restitution • preuve • réparation • ressort • terme

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
26 novembre 2020
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
18 juin 2019

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    19-22.041
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 18 juin 2019
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2020:C300901
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000042619770
  • Identifiant Judilibre :5fca25841ea2172a3d0bbd29
  • Rapporteur : Mme Greff-Bohnert
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Célice, Texidor, Périer, SCP Spinosi et Sureau
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Résumé

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Texte intégral

CIV. 3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 novembre 2020 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 901 F-D Pourvoi n° A 19-22.041 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 NOVEMBRE 2020 1°/ M. P... K..., 2°/ Mme H... K..., domiciliés tous deux [...], ont formé le pourvoi n° A 19-22.041 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant : 1°/ à M. N... R..., 2°/ à Mme C... A..., épouse R..., domiciliés tous deux [...], 3°/ à I... V..., ayant été domicilié C/O Mme V..., [...] , 4°/ à M. X... T... , 5°/ à Mme J... D..., épouse V..., 6°/ à Mme F... M..., domiciliés tous trois [...], défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. et Mme K..., de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. et Mme R..., après débats en l'audience publique du 13 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 juin 2019), par acte authentique du 18 janvier 2008, M. et Mme R... ont vendu une maison d'habitation à M. et Mme K.... 2. En 2010, M. et Mme V..., propriétaires de la parcelle voisine, ont fait procéder à des travaux. 3. Ayant constaté l'apparition de fissures dans leur maison, M. et Mme K... ont, après expertise, assigné M. et Mme R... et M. et Mme V... en résolution de la vente et en dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme K... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en résolution de la vente, alors : « 1°/ que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en considérant que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K..., après pourtant avoir relevé que, dans son rapport, l'expert judiciaire avait affirmé qu'« En 2008 lorsque la vente a été conclue, M. R... n'a pas fait état à M. K... de ces problèmes structurels sur la construction et notamment des contacts avec son assureur ni de l'expert mandaté le 8 décembre 2003 », la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ; 2°/ que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en se bornant à considérer, après avoir relevé que, dans son rapport, l'expert judiciaire avait affirmé qu'« En 2008 lorsque la vente a été conclue, M. R... n'a pas fait état à M. K... de ces problèmes structurels sur la construction et notamment des contacts avec son assureur ni de l'expert mandaté le 8 décembre 2003 », que les vices observés étaient constatables lors l'achat dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement visibles, sans préciser comment ces problèmes structurels avaient été portés à la connaissance des époux K..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ; 3°/ que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en se bornant à considérer que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K... dans la mesure où les « reprises » de fissures étaient parfaitement visibles, sans préciser si les fissures elles-mêmes étaient visibles des époux K..., acheteurs profanes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ; 4°/ que le vice apparent est celui qu'un acheteur peut déceler après un examen apparent de l'immeuble, sans procéder à des investigations sous les revêtements apposés pour en dissimuler les dégradations ; qu'en considérant que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K... dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement visibles, après pourtant avoir constaté que les époux R... avaient dû faire appel à un expert, en la personne de M. O..., pour apprécier la gravité des fissures litigieuses et que celui-ci avait même été contraint de rédiger un rapport détaillé après avoir réalisé des investigations approfondies, ce dont il se déduisait que les époux K..., simples acheteurs profanes, ne pouvaient deviner ce qu'un expert avait descellé en procédant à des investigations approfondies, la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ; 5°/ qu'un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur tant qu'il ne l'a pas connu dans sa cause et son amplitude ; qu'en se bornant à considérer que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K... dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement visibles, sans rechercher si les époux K... avaient eu connaissance, au moment de la vente, de la cause et de l'amplitude de ces fissures, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ; 6°/ qu'un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur tant qu'il ne l'a pas connu dans sa cause et son amplitude ; qu'en se bornant à considérer que le caractère évolutif des désordres connus en 2003 jusqu'à la vente en 2008 n'était pas établi et que les époux R... avaient pu légitimement croire que les vices apparents affectant la construction qu'ils avaient acquise étaient depuis lors stabilisés, sans rechercher si les époux K... avaient eu connaissance, lors de la vente litigieuse, de la possible évolution des désordres en cas notamment de travaux de terrassement par les voisins de la parcelle vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ; 7°/ que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en considérant que le caractère évolutif des désordres connus en 2003 jusqu'à la vente en 2008 n'était pas établi et que les époux R... avaient pu légitimement croire que les vices apparents affectant la construction qu'ils avaient acquise étaient depuis lors stabilisés, quand le vendeur est, en principe, tenu de la garantie des vices cachés quand bien même il aurait ignoré le vice et son caractère évolutif, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé les articles 1643 et 1645 du code civil ; 8°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ne répondant pas au moyen déterminant des époux K... qui faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que les époux R... avaient « effectué du temps de leur propriété et notamment en 2008 des travaux, peut-être de nature à stabiliser lesdites fissures mais vraisemblablement de "maquillage" de sorte qu'ils avaient acquis ledit bien en toute ignorance puisque celui-ci ne présentait à l'époque aucune fissure apparente », ce que les premiers juges avaient également observé en retenant les fissures litigieuses avaient été camouflées, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a constaté que, aux termes du rapport d'expertise, lors de la vente de la maison, celle-ci présentait des désordres mineurs concernant l'extension sud et que les travaux de terrassement entrepris postérieurement par M. V... avaient provoqué une aggravation des fissures et l'apparition de désordres complémentaires. 6. Elle a souverainement retenu que la reprise des fissures était visible lors de l'achat, que le caractère évolutif des désordres ou leur aggravation avant la vente n'étaient pas établis et que la preuve de l'existence d'un vice rédhibitoire n'était pas rapportée. 7. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que la demande en résolution de la vente devait être rejetée. 8. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen



Enoncé du moyen

9. M. et Mme K... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande subsidiaire en dommages-intérêts, alors « que le préjudice réparable est celui qui est en relation causale avec l'acte dommageable ; qu'en considérant que les préjudices subis par les époux K..., à savoir le coût de remise en état des désordres intérieurs, les travaux de réfection de la toiture, les travaux de traitement des fondations, les travaux complémentaires de pose de plinthes, le préjudice de jouissance, la perte financière sur la valeur de la maison, le préjudice moral, ont été causés uniquement par les travaux de terrassement irrégulièrement effectués par les époux V..., après avoir relevé que, dans son rapport complémentaire, l'expert judiciaire avait constaté une évolution du nombre et de l'importance des fissures par rapport à ses précédentes observations et estimé que la sécheresse de l'été 2016 avait vraisemblablement contribué à cette évolution, ce dont il résulte que la cause des préjudices subis par les époux K... se trouve, au moins en partie, dans l'existence de problèmes structurels affectant la maison litigieuse dont les époux R... n'avaient pas fait état aux époux K... lors de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1116 et 1382 du code civil, pris dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. » 10. La cour d'appel a souverainement retenu que le coût de remise en état des désordres intérieurs, les travaux de réfection de la toiture, les travaux de traitement des fondations, les travaux complémentaires de pose de plinthes, le préjudice de jouissance, la perte financière sur la valeur de la maison et le préjudice moral étaient uniquement en lien de causalité avec les travaux de terrassement irrégulièrement effectués par les époux V.... 11. Elle en a exactement déduit que les demandes de M. et Mme K... dirigées contre M. et Mme R... devaient être rejetées. 12. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS

, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme K... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme K... et les condamne in solidum à payer à M. et Mme R... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille vingt

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente du 18 janvier 2008, ordonné le transfert de propriété de la villa contre restitution du prix avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2008 outre 20 750 euros au titre des frais de la vente, condamné les époux R... à payer aux époux K... la somme de 35 228,94 euros au titre des travaux d'embellissement, condamné in solidum les époux R... à payer aux époux K... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et d'avoir, en statuant à nouveau de ces chefs, débouté les époux K... de leur demande tendant à obtenir la résolution de la vente qui leur a été consentie par les époux R... suivant acte authentique du 18 janvier 2008, et de toutes leurs demandes en restitution du prix et en versement de dommages-intérêts formées à titre principal ; Aux motifs qu'« il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. Q... qu'en réalité ce dernier ayant été saisi suite aux travaux qui avaient été effectués par les époux V..., propriétaires de la parcelle voisine, ayant fait apparaître des fissures dans la villa des époux K..., sa mission ne portait pas directement sur la recherche d'un éventuel vice caché affectant le bien des époux K... dans le cadre de la vente par les époux R... ; Que ce n'est qu'incidemment qu'il est remonté à cette vente en mentionnant clans son rapport d'expertise : "Aucune entreprise déclarée n'a participé aux travaux de M. V... puisque les demandes formulées auprès de ce dernier pour éclairer ce point particulier n'ont jamais abouti ( ). Nous avons effectué un inventaire des désordres observables sur la villa des époux K.... On constate que seule la partie Ouest de la construction, au rez-de-chaussée et à l'étage, est affectée par ces désordres. Le sinistre est globalement important. Nous avons par ailleurs étudié l'historique de la construction pour rechercher si des désordres n'avaient pas été déjà observés par le passé. Les époux K... sont les quatrièmes propriétaires de la maison qui a été construire en 1971. ( ) Il a été établi que courant 2003, M. R... s'étant inquiété de la présence de fissures dans son habitation. Les fissures décrites dans le rapport rédigé par M. O... du 8 décembre 2003 concernent pour l'essentiel l'extension Sud sur cave et plus accessoirement des désordres mineurs touchant l'habitation. La maison a été ainsi sinistrée préalablement à la prise de possession par les époux K... ( ). Il est donc incontestable que la villa a déjà fait l'objet dans le passé de mouvements de sol. Le défendeur (M. V...) a fait réaliser des travaux avec ses moyens propres sans aucune qualification spécifique. Il a remblayé son terrain en amont du mur de soutènement existant avec une totale méconnaissance des conséquences possibles sur la stabilité de l'ouvrage" (page 13 à 15 de l'expertise). Que M. Q... ajoute en page 21 et 22 que : "Lorsque la maison litigieuse a été vendue aux époux Y... elle présentait des désordres mineurs au droit d'une extension Sud réalisée en 1990 dans des conditions précaires par un précédent propriétaire. En 2008 lorsque la vente a été conclue, M. R... n'a pas fait état à M. Y... de ces problèmes structurels sur la construction et notamment des contacts avec son assureur ni de l'expert mandaté le 8 décembre 2003. Nous ne sommes pas en mesure d'indiquer si ces désordres ont été dissimulés physiquement par M. R.... Les travaux de terrassement entrepris par M. V... ont provoqué dans le courant de l'année 2010 une aggravation des fissures et l'apparition de désordres complémentaires dans la zone Sud de la villa litigieuse. On peut considérer que les désordres visés par M. O... ont pris de l'importance et se sont développés du fait de ces travaux. Leur réparation a été chiffrée et la stabilisation du talus aval devrait à terme stabiliser l'évolution des désordres incriminés. ( ) Il nous semble exclu dans l'étal actuel des choses, d'envisager des travaux de confortatifs sur les infrastructures de la villa. Les travaux de remise en état ont été chiffrés par devis de l'entreprise Didier Monnier rénovation pour 16 250 € établi le 13 avril 2015 à la demande de M. K.... Ce devis paraît cohérent par rapport à l'importance du sinistre et aux prestations envisagées. En tout état de cause, la responsabilité des époux R... est étrangère à ces dommages et à leurs conséquences". Attendu que l'expert Q..., compte tenu de la durée de son expertise, a ensuite déposé un rapport complémentaire qui mentionne en page 2 : "Sur la partie Est, il a été constaté le 3 novembre 2016 une évolution du nombre et de l'importance des fissures par rapport à nos précédentes observations. Cette zone est donc évolutive. La sécheresse de l'été 2016 a vraisemblablement contribué à cette évolution. En conséquence, même si le sinistre n'est pas à ce jour très développé, nous recommandons un confortement des fondations de cette zone également. [Nous soulignons]". Attendu qu'il résulte de ces éléments qu'une fissuration affectait la villa en partie Sud qui était connue des époux R... vendeurs puisqu'elle avait donné lieu à une déclaration du sinistre et que M. O..., l'expert de leur assureur, les avait informés dans son rapport du 31 octobre 2003 de la présence de désordres structurels affectant l'extension réalisée en 1990 qui présentait des défauts constructifs importants (absence de chaînage au niveau du plancher, absence de couvre joints verticaux en raccord de l'ancienne construction), les désordres affectant la partie ancienne elle-même étant pour leur part, mineurs. Que toutefois la notion de vice caché ne pouvait pas être retenue, les vices observés étant constatables lors l'achat, dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement visibles ; que M. O... ajoutait : "Nous précisons au sociétaire qu'il convient d'attendre la réparation de la piscine et la réfection du réseau d'évacuation des eaux usées de la cuisine avant d'engager d'éventuels travaux de comportement de l'extension, ces deux événements ayant pu perturber ponctuellement l'hygrométrie naturelle des terrains et générer des désordres non évolutifs [Nous soulignons]". Attendu qu'il n'est dit à aucun moment dans ce rapport que ces désordres étaient de nature à évoluer péjorativement ou qu'ils rendraient à terme la villa acquise par les consorts R... impropre à son usage ; Qu'aucune aggravation de ces désordres n'est alléguée et a fortiori n'a été constatée entre le rapport O... du 31 octobre 2003 et la vente intervenue en 2008 par les époux R... aux époux K... ; Attendu que le caractère évolutif des désordres connus en 2003 n'est donc pas établi ; Que les époux R... ont pu légitimement croire que les vices apparents affectant la construction qu'ils avaient acquise étaient depuis lors stabilisés et qu'ils ne constituaient pas un vice rendant le bien qu'il vendait aux époux K... impropre à l'usage ou devant en diminuer tellement l'usage au sens de l'article 1641 du code civil ; Attendu que la preuve de l'existence d'un vice rédhibitoire n'étant pas rapportée, la question de l'application de la clause de non garantie des vices cachés et celle de la qualité de professionnels de la construction ou non des époux R... sont dès lors sans objet ; Attendu qu'il s'ensuit la réformation du jugement qui a ordonné la résolution de la vente et qui a fait droit aux demandes subséquentes des époux K... au titre du remboursement des frais de la vente, des travaux d'embellissement de la maison, et d'un préjudice de jouissance partiel » ; 1/ Alors que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en considérant que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K..., après pourtant avoir relevé que, dans son rapport, l'expert judiciaire avait affirmé qu'« En 2008 lorsque la vente a été conclue, M. R... n'a pas fait état à M. K... de ces problèmes structurels sur la construction et notamment des contacts avec son assureur ni de l'expert mandaté le 8 décembre 2003 » (arrêt attaqué, p. 8, § 9), la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ; 2/ Alors que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en se bornant à considérer, après avoir relevé que, dans son rapport, l'expert judiciaire avait affirmé qu'« En 2008 lorsque la vente a été conclue, M. R... n'a pas fait état à M. K... de ces problèmes structurels sur la construction et notamment des contacts avec son assureur ni de l'expert mandaté le 8 décembre 2003 » (arrêt attaqué, p. 8, § 9), que les vices observés étaient constatables lors l'achat dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement visibles, sans préciser comment ces problèmes structurels avaient été portés à la connaissance des époux K..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ; 3/ Alors que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en se bornant à considérer que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K... dans la mesure où les « reprises » de fissures étaient parfaitement visibles, sans préciser si les fissures elles-mêmes étaient visibles des époux K..., acheteurs profanes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ; 4/ Alors que le vice apparent est celui qu'un acheteur peut déceler après un examen apparent de l'immeuble, sans procéder à des investigations sous les revêtements apposés pour en dissimuler les dégradations ; qu'en considérant que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K... dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement visibles, après pourtant avoir constaté que les époux R... avaient dû faire appel à un expert, en la personne de M. O..., pour apprécier la gravité des fissures litigieuses et que celui-ci avait même été contraint de rédiger un rapport détaillé après avoir réalisé des investigations approfondies, ce dont il se déduisait que les époux K..., simples acheteurs profanes, ne pouvaient deviner ce qu'un expert avait descellé en procédant à des investigations approfondies, la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ; 5/ Alors qu'un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur tant qu'il ne l'a pas connu dans sa cause et son amplitude ; qu'en se bornant à considérer que les vices observés, en 2003, par les époux R... et l'expert O... étaient constatables lors de l'achat, en 2008, de la maison litigieuse par les époux K... dans la mesure où les reprises de fissures étaient parfaitement visibles, sans rechercher si les époux K... avaient eu connaissance, au moment de la vente, de la cause et de l'amplitude de ces fissures, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ; 6/ Alors qu'un vice doit être considéré comme caché pour l'acheteur tant qu'il ne l'a pas connu dans sa cause et son amplitude ; qu'en se bornant à considérer que le caractère évolutif des désordres connus en 2003 jusqu'à la vente en 2008 n'était pas établi et que les époux R... avaient pu légitimement croire que les vices apparents affectant la construction qu'ils avaient acquise étaient depuis lors stabilisés, sans rechercher si les époux K... avaient eu connaissance, lors de la vente litigieuse, de la possible évolution des désordres en cas notamment de travaux de terrassement par les voisins de la parcelle vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ; 7/ Alors que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en considérant que le caractère évolutif des désordres connus en 2003 jusqu'à la vente en 2008 n'était pas établi et que les époux R... avaient pu légitimement croire que les vices apparents affectant la construction qu'ils avaient acquise étaient depuis lors stabilisés, quand le vendeur est, en principe, tenu de la garantie des vices cachés quand bien même il aurait ignoré le vice et son caractère évolutif, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé les articles 1643 et 1645 du code civil ; 8/ Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ne répondant pas au moyen déterminant des époux K... qui faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que les époux R... avaient « effectué du temps de leur propriété et notamment en 2008 des travaux, peut-être de nature à stabiliser lesdites fissures mais vraisemblablement de "maquillage" de sorte [qu'ils avaient] acquis ledit bien en toute ignorance puisque celui-ci ne présentait à l'époque aucune fissure apparente » (p. 22), ce que les premiers juges avaient également observé en retenant les fissures litigieuses avaient été camouflées, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux K... de leurs demandes subsidiaires tendant à obtenir le versement de dommages-intérêts ; Aux motifs qu'« en ce qui concerne les demandes présentées à titre subsidiaire par les époux K... contre leurs vendeurs, que ces derniers ne peuvent dès lors davantage se voir imputer comme sollicité par les acquéreurs, le coût de remise en état des désordres intérieurs, les travaux de réfection de la toiture, les travaux de traitement des fondations, les travaux complémentaires de pose de plinthes et le préjudice de jouissance, la perte financière alléguée sur la valeur de la maison ou le préjudice moral, lesquels sont tous en lien de causalité seulement avec les travaux de terrassement irrégulièrement effectués par les époux V.... Attendu qu'en effet l'expert judiciaire souligne que les désordres ont pris de l'ampleur en se développant sur la partie Ouest de la construction, qui comporte des ouvrages antérieurs à l'occupation des époux K..., soit des contreforts visibles sur le rapport de 2003 que ces ouvrages avaient nécessairement un rôle stabilisateur révélant que des mouvements de sol sont apparus à une époque où la maison était déjà occupée par les tout premiers propriétaires. Que l'expert souligne que toute la zone est affectée par des risques de retrait- gonflement des argiles pouvant avoir des conséquences importantes sur les bâtiments à fondations superficielles et que nombre d'habitations du voisinage sont fissurées. Qu'il ressort de ses investigations géotechniques "que les modifications apportées au profil de la pente initiale par les travaux entrepris par M. V... ont réduit le coefficient de sécurité pour la stabilité du talus qu'en crète de talus, à proximité de l'extension Sud de la maison Anoux, le coefficient est inférieur à l, ce qui signifie que la stabilité est précaire" ; Attendu que c'est ainsi que l'expert à préconisé la mise en oeuvre d'un cloutage partiel du talus pour conférer à la pente une sécurité satisfaisante et que le devis selon l'expert est justifié auquel il convenait d'ajouter les frais de dépose et de repose du grillage et de la clôture séparative des deux propriétés ; qu'il conclut que "les désordres sur l'extension Sud de la villa ont pu se stabiliser mais le terrassement du talus aval a pu réveiller le phénomène de tosse ment de l'ouvrage en développant des fissures préexistantes et en créant de nouveaux désordres (par exemple fissurations importantes sur le dallage extérieur Sud parallèlement à la façade)" ; Attendu que les travaux de confortement préconisés par l'expert dans son rapport complémentaire concernent des désordres importants survenus postérieurement il la vente ; Attendu que ces demandes présentées à titre subsidiaire par les acquéreurs contre les époux R... doivent donc être rejetées » ; Alors que le préjudice réparable est celui qui est en relation causale avec l'acte dommageable ; qu'en considérant que les préjudices subis par les époux K..., à savoir le coût de remise en état des désordres intérieurs, les travaux de réfection de la toiture, les travaux de traitement des fondations, les travaux complémentaires de pose de plinthes, le préjudice de jouissance, la perte financière sur la valeur de la maison, le préjudice moral, ont été causés uniquement par les travaux de terrassement irrégulièrement effectués par les époux V..., après avoir relevé que, dans son rapport complémentaire, l'expert judiciaire avait constaté une évolution du nombre et de l'importance des fissures par rapport à ses précédentes observations et estimé que la sécheresse de l'été 2016 avait vraisemblablement contribué à cette évolution, ce dont il résulte que la cause des préjudices subis par les époux K... se trouve, au moins en partie, dans l'existence de problèmes structurels affectant la maison litigieuse dont les époux R... n'avaient pas fait état aux époux K... lors de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1116 et 1382 du code civil, pris dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.