Cour d'appel de Paris, Chambre 4-3, 7 mars 2024, 21/17362

Mots clés
Contrats • Baux d'habitation et baux professionnels • Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    21/17362
  • Dispositif : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :65eab896d38d280008cdf883
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3

ARRET

DU 07 MARS 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17362 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CENRX Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1121004110 APPELANTE E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT-OPH [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 INTIMES Monsieur [Z] [S] [Adresse 3] [Localité 4] Madame [X] [S] [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 mai 1988, l'office public d'habitation à loyers modérés de la Ville de [Localité 6], a donné à bail à M. [Z] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 4]. Par contrat du 6 mars 2008, le bailleur lui a donné également à bail un emplacement de stationnement n°0002 situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Du fait de l'article 220 du code civil, M. [Z] [S] et Mme [X] [S] sont tenus solidairement de la dette locative. A la suite d'impayés de loyers, le bailleur a fait délivrer aux époux [S], le 14 novembre 2019, un commandement de payer, rappelant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux. Par acte d'huissier de justice du 26 mars 2021, la société demanderesse a fait assigner M. [Z] [S] et Mme [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement résiliation judiciaire du bail, expulsion, condamnation solidaire au paiement d'une certaine somme et d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges. La somme demandée par le bailleur a été actualisée à 31.586,44 euros comprenant notamment des suppléments de solidarité facturés au titre de l'année 2018. M. [Z] [S] et Mme [X] [S] ont sollicité des report et aménagement de paiement. Par jugement contradictoire entrepris du 6 juillet 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : DECLARE RECEVABLE l'action intentée par la société [Localité 6] HABITAT-OPH ; CONSTATE que le contrat liant la société [Localité 6] HABITAT-OPH, et M. [Z] [S] et Mme [X] [S] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4], et l'emplacement de stationnement n°0002 situé [Adresse 1] s'est trouvé de plein droit résilié le 15 janvier 2020 par application de la clause résolutoire contractuelle ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire; CONDAMNE solidairement M. [Z] [S] et Mme [X] [S] à verser à la société [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 22.643,80 euros actualisée au 31 mai 2021, échéance de mai 2021 comprise, au titre de l' arriéré locatif; AUTORISE M. [Z] [S] et Mme [X] [S] à s'acquitter de cette somme selon les modalités suivantes: - une suspension des paiements jusqu'à la fin du mois de septembre 2021 ; - puis, à partir d'octobre 2021, 33 mensualités, les 32 premières d'un montant de 650 euros et la dernière égale au solde de la dette ; - le tout en plus du loyer courant. RAPPELLE que, pendant la durée de la suspension du paiement de la dette, les locataires restent tenus du paiement du loyer courant ; DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir à terme et au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; DIT que les sommes versées à ce titre par M. [Z] [S] et Mme [X] [S] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ; DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, et sept jours ouvrés après la réception d'une mise en demeure restée infructueuse, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception : M. [Z] [S] et Madame [X] [S] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ; la clause de résiliation reprendra son plein effet ; la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société [Localité 6] HABITAT-OPH , la résiliation du bail étant acquise à la date du 15 janvier 2020 ; M. [Z] [S] et Mme [X] [S] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; faute pour M. [Z] [S] et Mme [X] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux, parking compris, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, confornément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procedures civiles d'exécution ; en cas de maintien dans les lieux, la société [Localité 6] HABITAT-OPH sera en droit d'exiger de M. [Z] [S] et Mme [X] [S] le paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet de la clause résolutoire. FIXE, en ce cas, l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par M. [Z] [S] et Mme [X] [S] au montant mensuel du loyer' et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour le logement et l'emplacement de stationnement, et selon les modalités de celui-ci, à compter de la résiliation du bail et, au besoin, CONDAMNE in solidum M. [Z] [S] et Mme [X] [S] à verser à la société [Localité 6] HABITATOPH ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 20 de chaque mois ; RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ; CONDAMNE in solidum M. [Z] [S] et Mme [X] [S] au paiement des dépens; DEBOUTE la société [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 4 octobre 2021 par [Localité 6] Habitat OPH; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 décembre 2021 au terme desquelles [Localité 6] habitat OPH demande à la cour de : RECEVOIR [Localité 6] habitat OPH en ses conclusions et l'y déclarer bien fondé, INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M. [Z] [S] et Mme [X] [S] à verser à la société [Localité 6] habitat OPH la somme de 22.643,80 euros actualisée au 31 mai 2021, échéance de mai 2021 comprise, au titre de l'arriéré locatif ; et ainsi débouté [Localité 6] habitat OPHde sa demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif de 31.586,44 euros comprenant le SLS facturé au titre de l'année 2018. Statuant à nouveau, CONDAMNER solidairement M. [Z] [S]et Mme [X] [S] à payer à [Localité 6] habitat OPH la somme de 31.586,44 euros, selon décompte locatif actualisé au 31 mai 2021, échéance de mai 2021 comprise, au titre de l'arriéré locatif ; CONDAMNER in solidum M. [Z] [S]et Mme [X] [S] à verser à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 1.800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNER in solidum M. [Z] [S] et Mme [X] [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIÉS, en la personne de Maître Catherine Hennequin, en applications des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 mars 2022 au terme desquelles M. et Mme [S] demandent à la cour de : CONSTATER que la cour n'est pas saisie des chefs du jugement ayant : Suspendu les effets de la clause résolutoire, Accordé des délais à M. et Mme [S], Rejeté la demande d'article 700 du CPC formée par [Localité 6] habitat OPH, PRENDRE ACTE de ce que M. et Mme [S] s'en rapportent sur les mérites de l'appel formé par la société [Localité 6] habitat OPH quant au montant de sa créance, CONFIRMER pour le surplus le jugement déféré, CONDAMNER [Localité 6] habitat OPH à payer à M. et Mme [S] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens. Le 3 novembre 2022 M. [Z] [S] est décédé. Après constatation de l'interruption partielle de l'instance, par ordonnance du 1er décembre 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation partielle de l'affaire à l'encontre de M. [Z] [S] à défaut de justification de l'accomplissement de diligences de reprise d'instance par ses ayants droits, et ce par ordonnance du 23 mars 2023. Par message au RPVA du 24 janvier 2024, le conseil des intimés a indiqué qu'il ne souhaitait transmettre aucune pièce à l'appui de ses conclusions. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS

DE LA DÉCISION La déclaration d'appel du 4 octobre 2021 ne critique expressément que le chef de dispositif du jugement entrepris par lequel le premier juge a 'condamné solidairement M. [Z] [S] et Mme [X] [S] à verser à la société [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 22.643,80 euros actualisée au 31 mai 2021, échéance de mai 2021 comprise, au titre de l' arriéré locatif'. La cour n'est donc pas saisie des autres chefs de dispositif du jugement, qui sont définitifs, sans qu'il y ait lieu de "confirmer le jugement" sur ces points. Par ailleurs, comme il a été indiqué précédemment, l'instance a été radiée partiellement en ce qui concerne M. [Z] [S]. Il n'y a donc pas lieu de statuer le concernant. Les demandes soumises à la cour ne sont examinées qu'en tant qu'elles concernent Mme [X] [S]. Sur la dette locative Paris-Habitat OPH fait grief au jugement entrepris d'avoir rejeté sa demande en ce qui concerne les suppléments de loyers de solidarité (SLS) et renouvelle sa demande de voir condamner "solidairement M. [Z] [S]et Mme [X] [S]" à payer à [Localité 6] Habitat OPH la somme de 31.586,44 euros, selon décompte locatif actualisé au 31 mai 2021, échéance de mai 2021 comprise, au titre de l'arriéré locatif. Mme [S] indique en substance que le premier juge a exactement retenu les montant des loyers dus à hauteur de 22.643,80 euros mais admet que le bailleur produit devant la cour le mode de calcul du SLS pour l'année 2018, corroboré par le relevé de compte de sorte "qu'il est ainsi désormais justifié du montant du loyer appelé en 2018 et [que les intimés] s'en rapportent par conséquent sur ce point sur le mérite de l'appel de [Localité 6] HABITAT OPH". Pour mémoire, il résulte de l'article 410 du code de procédure civile que le fait pour une partie de s'en rapporter à justice sur le mérite d'une demande implique de sa part non un acquiescement mais une contestation de cette demande. Il se déduit toutefois sans ambiguité des conclusions citées que le montant des SLS et de l'ensemble de la dette locative n'est en réalité pas contesté, nonobstant une maladresse tenant à la formule "s'en rapporte". Au demeurant, aux termes de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation: "L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article." Il résulte des éléments du dossier, et il n'est d'ailleurs pas contesté, que ces dispositions légales ont été respectées par le bailleur ; que le calcul du SLS approprié avait bien été effectué par le bailleur au titre de l'année 2018, au vu de l'enquête sur l'occupation du parc social (OPS) et le SLS dûment remplie par les locataires le 15 décembre 2017, et selon des modalités qui leur ont précisément été exposées par courrier du 15 février 2018, ces documents étant produits devant la cour ; qu'au vu de ces éléments et du décompte produit, non contestés, Mme [S] reste devoir à [Localité 6]-Habitat OPH la somme de 31.586,44 euros, au titre de la dette locative incluant les SLS, arrêtée au 31 mai 2021, échéance de mai 2021 comprise. Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et Mme [S] sera condamnée à verser cette somme au bailleur. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à [Localité 6]-Habitat OPH une indemnité de procédure de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, Constate que l'instance est radiée à l'égard de M. [Z] [S]; Dit n'y avoir lieu en conséquence de statuer sur les demandes en paiement en ce qu'elles sont dirigées contre M. [Z] [S] Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Condamne Mme [X] [S] à verser à [Localité 6]-Habitat OPH la somme de 31.586,44 euros actualisée au 31 mai 2021, échéance de mai 2021 comprise, au titre de l'arriéré locatif; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [X] [S] à verser à [Localité 6]-Habitat OPH la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [X] [S] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière La présidente
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