Cour de cassation, Première chambre civile, 1 mars 2017, 15-29.009

Mots clés
prêt • banque • immobilier • société • risque • vente • immeuble • mandat • relever • remboursement • lotissement • contrat • maire • pourvoi • résidence • référendaire • siège

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
1 mars 2017
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
22 octobre 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-29.009
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 22 octobre 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2017:C100284
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000034144126
  • Identifiant Judilibre :5fd90be3d796ada4ff63c186
  • Président : Mme Batut (président)
  • Avocat général : M. Sudre
  • Avocat(s) : SCP Gadiou et Chevallier, SCP Lyon-Caen et Thiriez
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Résumé

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Texte intégral

CIV. 1 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 1er mars 2017 Rejet Mme BATUT, président Arrêt n° 284 F-D Pourvoi n° S 15-29.009 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

Statuant sur le pourvoi formé par

M. [H] [Q], domicilié [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 22 octobre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (8e chambre C), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société CNP caution, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], subrogée dans les droits et actions du Crédit immobilier de France Méditerranée, 2°/ à la société Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Méditerranée, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], défenderesses à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 24 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. [Q], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des sociétés CNP caution et Crédit immobilier de France développement, l'avis de M. Sudre, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen

unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 octobre 2015), que la société Crédit immobilier de France Méditerranée (la banque) a consenti à M. [Q] un prêt relais d'un montant de 403 700 euros au taux de 5,10 % l'an, afin de financer l'acquisition d'un bien immobilier dans l'attente de la vente d'un autre bien ; que M. [Q] n'étant pas parvenu à vendre son immeuble au terme du contrat, la banque l'a assigné en paiement ; que la société CNP caution a réglé la créance de la banque, puis est intervenue volontairement à la procédure dans les droits de celle-ci ; que M. [Q] a opposé le manquement au devoir de mise en garde de la banque ;

Attendu que M. [Q] fait grief à

l'arrêt de le condamner à payer une certaine somme à la société CNP caution et de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen : 1°/ qu'un établissement bancaire prêteur est tenu, vis-à-vis des emprunteurs non avertis, d'une obligation de mise en garde, à raison, non seulement des charges du prêt, mais aussi de leurs capacités financières et des risques de l'endettement nés de l'octroi du prêt ; qu'en se bornant à relever, pour considérer que M. [Q] ne justifiait pas, lors de l'octroi du prêt-relais de 403 700 euros, d'un risque d'endettement au regard de sa situation patrimoniale, qu'il percevait des revenus fonciers en 2005 et 2006, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée si, en l'état d'un apport personnel de 92,50 euros, de revenus fonciers annuels au titre des années 2005 et 2006 de 3 305 euros et de 18 euros et du non-assujettissement à l'impôt sur les revenus pour cette même période, ses capacités de remboursement n'étaient pas nettement insuffisantes et son risque d'endettement extrêmement important, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 2°/ que le banquier est tenu de mettre en garde son client contre les risques d'une opération à caractère spéculatif ; qu'en considérant que la banque n'était pas tenue d'une obligation de mise en garde vis-à-vis de M. [Q] dès lors que ce dernier n'établissait pas un risque d'endettement au regard de l'analyse de la valeur du bien en attente d'être revendu quand elle relevait que le prêt-relais consenti par la banque s'inscrivait dans le cadre d'un projet à caractère spéculatif, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 3°/ qu'en se contentant de relever que l'évaluation par la banque du bien de M. [Q], à la somme de 750 000 euros en septembre 2007, était cohérente avec les projets spéculatifs et que celle de 300 000 euros en février 2011 s'expliquait par l'impossibilité de lotir et de construire, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'établissement de crédit avait attiré l'attention de M. [Q] sur l'aléa inhérent à cette opération spéculative et les risques financiers qu'il courrait au cas où il n'obtiendrait pas une modification du POS, la cour d'appel a, derechef, privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu

qu'après avoir retenu que le prêt relais, d'un montant de 403 700 euros, avait été consenti dans l'attente de la vente d'un immeuble pour lequel M. [Q] avait donné mandat à une agence immobilière au prix de 1 300 000 euros et que la banque avait évalué entre 744 000 et 750 000 euros, la cour d'appel a exactement énoncé que la banque n'était pas tenue d'une obligation de mise en garde, dès lors que M. [Q] ne démontrait pas le risque d'endettement excessif que lui faisait courir son engagement au regard de la valeur du bien en attente de revente et de sa situation patrimoniale ; que, n'étant pas tenue de procéder aux recherches prétendument omises, elle a ainsi légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [Q] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer aux sociétés CNP caution et Crédit immobilier de France développement, cette dernière venant aux droits du Crédit immobilier de France Méditerranée, la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. [Q]. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir , infirmant le jugement, condamné M. [Q] à verser à la société CNP Caution la somme de 470 666, 05 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2010 et de l'Avoir débouté de l'ensemble de ses demandes, dont des dommages-intérêts et des délais de paiement, à l'encontre de la société CFIM et la société CNP Caution ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de dommages et intérêts, que M. [H] [Q] expose que la banque lui a accordé un prêt d'un montant 403 700 € alors qu'il est un emprunteur profane en matière bancaire et qu'il disposait d'un apport personnel de 92,50 € et percevait un revenu brut annuel de 3 305 € ; que de plus, la société CIFM a volontairement surévalué le 11 septembre 2007 l'immeuble destiné à rembourser le prêt relais pour l'inciter à emprunter ; qu'il se prévaut de l'absence de modification des règles d'urbanisme entre les deux évaluations effectuées par le CIFM le 11 septembre 2007 (750 000 €) et le 15 février 2011 (300 000 €) ; qu'il soutient que la banque n'a pas respecté son devoir de mise en garde et ne l'a pas averti des risques qu'il prenait, lui faisant perdre une chance de ne pas contracter ; que le Crédit Immobilier de France Méditerranée et la société CNP Caution soutiennent que M. [H] [Q] est mal fondé à invoquer le non-respect du devoir de mise en garde ; qu'ils indiquent que l'ensemble de la situation financière de l'emprunteur doit être apprécié au regard du bien mis en vente et de la viabilité apparente du projet au jour de l'octroi du prêt ; qu'ils rappellent l'estimation de l'immeuble donnée par M. [H] [Q], lequel spéculait sur une opération de lotissement qui ne s'est pas concrétisée par la suite ; qu'ils ajoutent que la dépréciation du bien n'est pas imputable à la banque ; que l'établissement bancaire qui consent un crédit est tenu d'une obligation de mise en garde envers l'emprunteur non averti au regard des capacités financières de celui-ci et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt ; que la qualité d'emprunteur non averti de M. [H] [Q] n'est pas discutée par la partie adverse ; que les avis d'imposition versés aux débats font ressortir que M. [H] [Q] percevait en 2005 et 2006 des revenus fonciers ; que le prêt du 16 octobre 2007 s'inscrit dans sa volonté d'acquérir un immeuble à Flassans et de vendre sa résidence principale située [Adresse 4] ; que pour ce faire, il a donné le 25 juin 2007, soit moins de quatre mois avant le prêt relais, un mandat exclusif à une agence immobilière de vendre la maison de [Localité 1] située sur un terrain de 11 600 m² au prix de 1 300 000 € (dont une commission de 100 000 € au profit de l'agent immobilier) ; que pour autant, le 11 septembre 2007 le Crédit Immobilier de France Méditerranée a évalué l'immeuble à une somme comprise entre 744 000 € et 750 000 €, c'est-à-dire bien inférieure ; que les différentes correspondances versées aux débats confirment les démarches de M. [H] [Q] afin d'obtenir un permis de lotir ; que le tribunal relève à juste titre l'absence de caractère excessif de l'évaluation par la banque et sa cohérence avec les projets spéculatifs qui lui avaient été exposés ; que M. [H] [Q] est ainsi mal fondé à invoquer la surévaluation de l'immeuble par la banque au regard de sa propre estimation en 2007, étant de surcroît observé que le 22 septembre 2009 il escomptait une vente toujours bien supérieure au montant du prêt (600 000 € selon le mandat de vente signé par ses soins) ; que l'appelant ne démontre pas le risque d'endettement que lui faisait courir son engagement au regard de l'analyse de la valeur du bien en attente de revente et de sa situation patrimoniale de sorte que le Crédit Immobilier de France Méditerranée n'était pas tenu à son égard d'une obligation de mise en garde ; que le jugement doit être confirmé en ce que M. [H] [Q] a été débouté de sa demande de dommages et intérêts ; ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE le débiteur est recevable à invoquer la faute du créancier pour s'opposer à la demande en paiement formée par la caution, dès lors que celle-ci n'est que subrogée dans les droits du créancier par l'effet de l'article 2306 du code civil et ne saurait donc disposer de plus de droits que ce dernier ; que le 4 octobre 2007 la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée a accordé à M. [Q] un prêt relais d'un montant de 403 700 € remboursable en deux ans, au taux d'intérêts annuel de 5,10% ; que ce prêt a été accordé au vu d'une fiche d'évaluation d'un bien immobilier dont le prix de vente devait servir pour partie au remboursement du prêt, estimant celui-ci à 750 000 € au 11 septembre 2007 ; que cette évaluation, loin de présenter un caractère excessif, apparaissait prudente au regard du mandat de vente du même immeuble signé par M. [Q] le 25 juin 2007 pour 1 300 000 €, et en accord avec deux autres mandats datés du mois de septembre 2009 pour 600 000 € ; qu'il résulte encore d'une lettre de M. [T] adressée au Crédit Immobilier de France le 21 avril 2010 et d'une lettre du maire de [Localité 1] adressée à M. [Q] le 20 février 2011 que ces différentes valeurs tenaient compte de la possibilité de réaliser un lotissement sur le bien devant être vendu dans le cadre du prêt relais ; que ce n'est qu'à la suite de l'échec de ce projet que le 15 février 2011 une nouvelle évaluation de ce bien a été faite pour 300 000 € compte tenu de l'impossibilité de lotir et de construire ; que la banque n'a ainsi pas commis de manquement à son devoir de mise en garde, ayant retenu à l'origine une valeur du bien très inférieure à celle qui lui avait été indiquée par l'emprunteur et cohérente avec les projets spéculatifs qui lui avaient été exposés ; que M. [Q] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts ; 1°) Alors que, un établissement bancaire prêteur est tenu, vis-à-vis des emprunteurs non avertis, d'une obligation de mise en garde, à raison, non seulement des charges du prêt, mais aussi de leurs capacités financières et des risques de l'endettement nés de l'octroi du prêt ; qu'en se bornant à relever, pour considérer que M. [Q] ne justifiait pas, lors de l'octroi du prêt-relais de 403 700€, d'un risque d'endettement au regard de sa situation patrimoniale, qu'il percevait des revenus fonciers en 2005 et 2006, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée (cf. ses conclusions récapitulatives, p.3 et s.) si, en l'état d'un apport personnel de 92, 50 €, de revenus fonciers annuels au titre des années 2005 et 2006 de 3305 € et de 18 € et du non assujettissement à l'impôt sur les revenus pour cette même période, ses capacités de remboursement n'étaient pas nettement insuffisantes et son risque d'endettement extrêmement important, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 2°) Alors que, le banquier est tenu de mettre en garde son client contre les risques d'une opération à caractère spéculatif ; qu'en considérant que la société CFIM n'était pas tenue d'une obligation de mise en garde vis-à-vis de M. [Q] dès lors que ce dernier n'établissait pas un risque d'endettement au regard de l'analyse de la valeur du bien en attente d'être revendu quand elle relevait que le prêt-relais consenti par la banque s'inscrivait dans le cadre d'un projet à caractère spéculatif, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 3°) Alors que, en se contentant de relever que l'évaluation par la société Crédit Immobilier de France Méditerranée du bien de M. [Q], à la somme de 750 000 € en septembre 2007, était cohérente avec les projets spéculatifs et que celle de 300 000 € en février 2011 s'expliquait par l'impossibilité de lotir et de construire, sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. ses conclusions récapitulatives, p.5 et s.), si l'établissement de crédit avait attiré l'attention de M. [Q] sur l'aléa inhérent à cette opération spéculative et les risques financiers qu'il courrait au cas où il n'obtiendrait pas une modification du POS, la cour d'appel a derechef privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil.