Tribunal administratif de Paris, 29 janvier 2025, 2304239

Vu la procédure suivante

: Par une requête et des mémoires, enregistrés les 27 février, 14 avril et 8 juin 2023, la société L'Habitat social français, représentée par Me Moayed, doit être regardée comme demandant au tribunal dans le dernier état de ses écritures : 1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et des taxes additionnelles à celle-ci auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que la décision de rejet de la réclamation préalable est insuffisamment motivée et entachée d'erreur de droit dès lors que, compte tenu des dégradations constatées sur les immeubles dont elle est propriétaire dans les 19 et 20ème arrondissement de Paris, le coefficient d'entretien prévu à l'article 324 Q de l'annexe III du code général des impôts doit être fixé à 1,10 ou 1. Par des mémoires en défense, enregistrés les 3, 27 avril et 27 septembre 2023, la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. Elle soutient que les moyens soulevés par la société L'Habitat social français ne sont pas fondés. Par ordonnance du 9 octobre 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 14 novembre 2024 à 12 heures.

Vu :

- les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Le président du tribunal a désigné Mme Alidière en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Alidière, - et les conclusions de M. Charzat, rapporteur public. 1. Par la présente requête, la société L'Habitat social français demande la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et des taxes additionnelles à celle-ci auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022, à raison d'immeubles situés 29, rue de la Chine, 31 et 33, rue Pixérécourt, 312, rue des Pyrénées, 70, rue de Bagnolet, 6, rue Philidor, 27, rue Planchat, 18 et 20, rue des Pavillons, 12, rue de Fontarabie, 162, rue de Ménilmontant, 403, rue des Pyrénées, 9, rue Haxo dans les 19ème et 20ème arrondissement de Paris.

Sur le

s conclusions aux fins de décharge : 2. D'une part, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ". Aux termes de l'article 1388 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. ". L'article 1496 de ce code dispose : " I. - La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. II. - La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. () ". Aux termes de l'article 1415 de ce code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties () sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. ". Enfin, l'article 1517 de ce code prévoit : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. () ". 3. D'autre part, aux termes de l'article 324 Q de l'annexe III du code général des impôts : " Le coefficient d'entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous : () / Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation : 1,20. / Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations : 1,10. / Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité : 1. / Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées : 0,90. / Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties : 0,80 ". Pour l'appréciation du coefficient d'entretien d'un immeuble à la date de l'imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction. 4. Il résulte de ces dispositions que la mise à jour annuelle des valeurs locatives d'une propriété bâtie, qui peut résulter d'une modification de son coefficient d'entretien, notamment au vu des travaux qui sont envisagés et dont la nécessité est attestée, ne peut intervenir que dans le cadre de la constatation annuelle des changements affectant cette propriété, notamment des changements des caractéristiques physiques ou d'environnement. 5. En l'espèce, la société L'Habitat social français doit être regardée comme sollicitant une baisse du coefficient d'entretien appliqué aux immeubles situés 29, rue de la Chine, 31 et 33, rue Pixérécourt, 312, rue des Pyrénées, 70, rue de Bagnolet, 6, rue Philidor, 27, rue Planchat, 18 et 20, rue des Pavillons, 12, rue de Fontarabie, 162, rue de Ménilmontant, 403, rue des Pyrénées, 9, rue Haxo dans les 19ème et 20ème arrondissement de Paris et fixés par l'administration à 1,20. 6. En premier lieu, la société L'Habitat social français sollicite, s'agissant de l'immeuble situé 31 et 33, rue Pixérécourt, l'application d'un coefficient d'entretien de 1,10. Elle produit, à l'appui de cette demande, des photographies mettant en évidence plusieurs fissures importantes sur les façades de l'immeuble litigieux, outre la nécessité de procéder à un ravalement, d'ailleurs, autorisé par une déclaration préalable du 9 mars 2022. Ces dégradations de l'immeuble doivent être regardées comme constitutif d'un changement de caractéristiques physiques emportant une baisse de sa valeur locative et, partant, une diminution du coefficient d'entretien prévu à l'article 324 Q de l'annexe III du code général des impôts. Cependant, les seules photographies produites ne permettent pas, à elles seules, d'établir l'existence de défauts permanents dus à la vétusté de sorte que la société requérante est seulement fondée à soutenir que les locaux en cause nécessitent des " petites réparations " au sens de l'article 324 Q de l'annexe III du code général des impôts. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir le coefficient d'entretien de 1,10 applicable aux constructions dont l'état d'entretien est " Assez bon " et " n'ayant besoin que de petites réparations ". 7. En deuxième lieu, la société L'Habitat social français sollicite, s'agissant de l'immeuble situé 18 et 20, rue des Pavillons, l'application d'un coefficient d'entretien de 1,10. Elle produit, à l'appui de cette demande, des photographies mettant en évidence la nécessité de procéder à un ravalement des façades de l'immeuble, d'ailleurs, autorisé par une déclaration préalable du 21 avril 2022, constitutif d'un changement de caractéristiques physiques emportant une baisse de sa valeur locative et, partant, une diminution du coefficient d'entretien prévu à l'article 324 Q de l'annexe III du code général des impôts. Les seules photographies produites ne permettent néanmoins pas d'établir l'existence de défauts permanents dus à la vétusté de sorte que la société requérante est seulement fondée à soutenir que les locaux en cause nécessitent des " petites réparations " au sens de l'article 324 Q de l'annexe III du code général des impôts. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir le coefficient d'entretien de 1,10 applicable aux constructions dont l'état d'entretien est " Assez bon " et " n'ayant besoin que de petites réparations ". 8. En troisième lieu, la société L'Habitat social français sollicite, s'agissant de l'immeuble situé 162, rue de Ménilmontant, l'application d'un coefficient d'entretien de 1. Elle produit, à l'appui de cette demande, des photographies mettant en évidence la nécessité de procéder à un ravalement des façades de l'immeuble ainsi qu'à la réalisation de travaux d'étanchéité des balcons. Ces dégradations de l'immeuble doivent être regardées comme constituant un changement de caractéristiques physiques emportant une baisse de sa valeur locative et, partant, une diminution du coefficient d'entretien prévu à l'article 324 Q de l'annexe III du code général des impôts. Les seules photographies produites ne permettent néanmoins pas d'établir l'existence de défauts permanents dus à la vétusté de sorte que la société requérante est seulement fondée à soutenir que les locaux en cause nécessitent des " petites réparations " au sens de l'article 324 Q de l'annexe III du code général des impôts. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir le coefficient d'entretien de 1,10 applicable aux constructions dont l'état d'entretien est " Assez bon " et " n'ayant besoin que de petites réparations ". 9. En quatrième lieu, la société L'Habitat social français sollicite, s'agissant de l'immeuble situé 70, rue de Bagnolet, l'application d'un coefficient d'entretien de 1. Elle produit, à l'appui de cette demande, des photographies de qualité variable qui ne permettent pas d'apprécier la nature, l'ampleur et le coût des réparations, ni la nécessité d'y remédier. La seule existence d'une déclaration préalable de travaux délivrée le 1er décembre 2021 en vue de procéder à la modification de l'aspect extérieur de la construction avec changement de fenêtres ainsi que le ravalement des façades ne suffit pas, à elle seule, à justifier de la nécessité d'y procéder. Il ne résulte, ainsi, pas de l'instruction que les désordres constatés emporteraient un changement de caractéristiques physiques de l'immeuble litigieux conduisant à une baisse même mineure de sa valeur locative impliquant notamment une diminution du coefficient d'entretien à 1,10 ou 1. 10. En cinquième lieu, la société L'Habitat social français sollicite, s'agissant de l'immeuble situé 12, rue de Fontarabie, l'application d'un coefficient d'entretien de 1,10. Pour l'établir, elle produit notamment des photographies des travaux en cours. A cet égard, la modification temporaire de locaux due à la réalisation de travaux en cours ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques au sens de l'article 1517 du code général des impôts. Par ailleurs, les quelques photographies de l'immeuble hors travaux, de qualité variable, ne permettent pas d'apprécier la nature, l'ampleur et le coût des réparations, ni la nécessité d'y remédier. Il ne résulte, ainsi, pas de l'instruction que les désordres constatés emporteraient un changement de caractéristiques physiques de l'immeuble litigieux conduisant à une baisse même mineure de sa valeur locative impliquant notamment une diminution du coefficient d'entretien à 1,10. 11. En sixième lieu, la société L'Habitat social français sollicite, s'agissant de l'immeuble situé 9, rue Haxo, l'application d'un coefficient d'entretien de 1,10. A cet égard, la modification temporaire de locaux due à la réalisation de travaux en cours ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques au sens de l'article 1517 du code général des impôts. Par ailleurs, les quelques photographies de qualité variable, faisant apparaître la peinture écaillée d'un pan de mur ainsi que des inscriptions sur une porte, ne permettent pas d'apprécier la nature, l'ampleur et le coût des réparations, ni la nécessité d'y remédier. Elles ne sont donc pas de nature à démontrer que les désordres constatés emporteraient un changement de caractéristiques physiques de l'immeuble litigieux conduisant à une baisse même mineure de sa valeur locative impliquant notamment une diminution du coefficient d'entretien à 1,1. 12. En dernier lieu, pour soutenir que les immeuble situés, 6, rue Philidor, 27, rue Planchat et 403, rue des Pyrénées doivent bénéficier d'un coefficient d'entretien de 1,10 tandis que ceux du 29, rue de la Chine et 312, rue des Pyrénées d'un coefficient de 1, la société requérante produit quelques photographies de qualité variable pouvant montrer de rares fissures ainsi que des tâches d'humidité, outre quelques désordres ponctuels et limités. Ces quelques photographies, au surplus, non datées, qui ne permettent pas d'apprécier la nature, l'ampleur et le coût des réparations, ni la nécessité d'y remédier, ne sont pas, en l'état, de nature à démontrer que les désordres constatés emporteraient un changement de caractéristiques physiques des immeubles litigieux conduisant à une baisse même mineure de leur valeur locative impliquant notamment une diminution du coefficient d'entretien à 1,1 ou 1. 13. Il résulte de tout ce qui précède que les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et des taxes additionnelles à celle-ci auxquelles la société L'Habitat social français a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 sont réduites à concurrence de l'application d'un coefficient de 1,10 aux immeubles situés 31 et 33, rue Pixérécourt, 18 et 20, rue des Pavillons et 162, rue de Ménilmontant dans le 20ème arrondissement de Paris. Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante pour l'essentiel dans la présente instance, la somme que la société L'habitat social français demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E:

Article 1er : Les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et des taxes additionnelles à celle-ci auxquelles la société L'Habitat social français a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 sont réduites à concurrence de l'application d'un coefficient de 1,10 aux immeubles situés 31 et 33, rue Pixérécourt, 18 et 20, rue des Pavillons et 162, rue de Ménilmontant dans le 20ème arrondissement de Paris. Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la société L'habitat social français est rejeté. Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme L'habitat social français et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2025. La magistrate désignée, Signé A. ALIDIERE La greffière, Signé V. FLUET La République mande et ordonne à la ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 2/1-