Cour d'appel de Paris, Chambre 4-3, 8 juin 2023, 20/13977

Mots clés
Contrats • Baux d'habitation et baux professionnels • Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    20/13977
  • Dispositif : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :6482c4d4203255d0f8d8df84
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3

ARRET

DU 8 JUIN 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13977 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCNQL Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 19-013911 APPELANTE E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 Assistée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971 INTIMEE Madame [M] [U] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Laurence TARQUINY CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0542 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/039008 du 27/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte d'huissier en date du 18 octobre 2019, l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH a fait assigner Mme [M] [U] devant le tribunal d'instance de Paris afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - prononcer la nullité du bail du 10 janvier 2014 portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5] et sur une cave sise à la même adresse, - prononcer la nullité du bail du 18 octobre 2017 portant sur un emplacement de parking n°26 référencé 126609 situé [Adresse 4] à [Localité 5], - en conséquence, ordonner l'expulsion sans délai de Mme [M] [U] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - supprimer le délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - dire que les meubles seront transportés aux frais, risques et périls de Mme [M] [U] en garde-meubles, - la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation pour le logement, la cave et le parking égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été annulé, outre les charges et indexation et ce à compter du 10 janvier 2014 et dire que ces sommes seront doublées à compter du jugement à intervenir et jusque la libération effective des lieux loués, - ordonner la compensation entre les sommes versées à l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH par Mme [M] [U] en exécution des baux annulés et le montant des sommes dues au titre des indemnités d'occupation, - condamner Mme [M] [U] à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 28 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Déboute [Localité 7] Habitat OPH de ses demandes en nullité du bail daté du 10 javier 2014 portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5] et sur une cave sise à la même adresse, ainsi que sur sa demande de nullité du bail daté du 18 octobre 2017 portant sur un emplacement de parking n°26 référencé 126609 situé [Adresse 4] à [Localité 5], Déboute [Localité 7] Habitat de ses demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, Condamne [Localité 7] Habitat OPH aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 5 octobre 2020 par [Localité 7] Habitat OPH, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 octobre 2022 par lesquelles [Localité 7] Habitat OPH demande à la cour de : Vu les anciens articles 1108, 1109, 1116, 1117 et 1289 et suivants du code civil, Vu les articles 1130, 1131 et 1137 et suivants du code civil, Vu les articles L.441-1, L.441-2 et R.441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, Vu l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Vu les articles 122, 695, 699 et 700 du code de procédure civile, La cour infirmera le jugement entrepris en date du 28 août 2020 en toutes ses dispositions et statuant de nouveau, Prononcer la nullité du bail en date du 10 janvier 2014, portant sur un appartement sis [Adresse 3] et la cave sise à la même adresse, Prononcer la nullité du bail en date du 18 octobre 2017, portant sur l'emplacement de stationnement n°26 référencé 126609 sis [Adresse 4], En conséquence, Ordonner l'expulsion sans délai de Mme [M] [U] et de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu, Supprimer au profit de Mme [M] [U] et tous occupants de son chef le bénéfice du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Mme [M] [U], Condamner Mme [M] [U] à payer à [Localité 7] Habitat OPH des indemnités d'occupation au titre du local d'habitation et de la cave ainsi que de l'emplacement de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été annulé, indexations annuelles incluses, à compter du 10 janvier 2014, date d'entrée dans les lieux, puis dont le montant sera doublé à compter du jugement à intervenir et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, Ordonner la compensation entre les sommes versées à [Localité 7] Habitat OPH par Mme [M] [U] en exécution des baux annulés et le montant des sommes dues au titre des indemnités d'occupation, Condamner Mme [M] [U] à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 2.800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 février 2021 au terme desquelles Mme [M] [U] demande à la cour de : Vu l'article 1116 alinéa 1 du code civil, ancienne rédaction, Recevoir Mme [U] en toutes ses demandes, fins et conclusions, L'y déclarant bien fondée, Dire que [Localité 7] Habitat OPH succombe dans la démonstration d'une quelconque fraude à l'attribution au logement, imputable à Mme [M] [U], En conséquence, Confirmer le jugement rendu le 28 août 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, Subsidiairement, s'il devait être fait droit aux demandes de [Localité 7] Habitat OPH sur la nullité des contrats de location, Accorder un délai de 6 mois à Mme [U], pour quitter les lieux, afin de lui permettre de se reloger décemment à compter de la signification du jugement à intervenir, lui permettant notamment de s'organiser pour les inscriptions scolaires de ses filles, Débouter [Localité 7] Habitat OPH de ses plus amples prétentions, Statuer ce que de droit quant aux dépens, en matière d'aide juridictionnelle. La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 octobre 2022. Le conseil de [Localité 7] Habitat a remis au greffe des conclusions le 1er décembre 2022 demandant à la cour, au visa de l'article 803 du code de procédure civile, d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture afin de déclarer recevable la communication du jugement du tribunal correctionnel de Paris du 21 juin 2022, jugement visé dans les conclusions de l'appelante et connu des deux parties. Par arrêt avant-dire droit du 12 janvier 2023, la cour a ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 27 octobre 2022 afin que [Localité 7] Habitat communique le jugement du tribunal correctionnel du 21 juin 2022 et que Mme [U] puisse répliquer, a fixé la clôture au 23 mars 2023 à 9 heures et l'audience de plaidoiries au 21 avril 2023 à 14 heures. Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 mars 2023 au terme desquelles Mme [M] [U] demande à la cour de : Vu l'article 1116 alinéa 1 du code civil, ancienne rédaction, Recevoir Mme [U] en toutes ses demandes, fins et conclusions, L'y déclarant bien fondée, Dire que [Localité 7] Habitat OPH succombe dans la démonstration d'une quelconque fraude à l'attribution au logement, imputable à Mme [M] [U], notamment en raison de l'appel interjeté par celle-ci à l'encontre du jugement rendu le 21 juin 2022 par la 11ème chambre section 1 du tribunal correctionnel de Paris, En conséquence, Confirmer le jugement rendu le 28 août 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, Subsidiairement, s'il devait être fait droit aux demandes de [Localité 7] Habitat OPH sur la nullité des contrats de location, Accorder un délai de 6 mois à Mme [U], pour quitter les lieux, afin de lui permettre de se reloger décemment à compter de la signification du jugement à intervenir, lui permettant notamment de s'organiser pour les inscriptions scolaires de ses filles, Débouter [Localité 7] Habitat OPH de ses plus amples prétentions, Statuer ce que de droit quant aux dépens, en matière d'aide juridictionnelle. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la nullité du bail pour dol Selon l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au présent litige, 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé'. En l'espèce, [Localité 7] Habitat OPH soutient avoir été victime d'une fraude à l'attribution de logements sociaux, ayant consisté, pour Mme [B] [E], salariée de la société Airbus Helicopters cotisant à la taxe action logement, à constituer, moyennant rétribution entre 5000 et 10 000 euros, un dossier de personnes extérieures à cette entreprise comprenant la demande de logement social complétée, une fausse fiche de paye et une fausse attestation d'employeur concordante. [Localité 7] Habitat OPH indique que, sur la base de ce dossier parfaitement complété, la commission d'attribution avait classé la demande de logement de Mme [U] en rang 1 sur un logement sis [Adresse 3] et une cave située à la même adresse, et que le contrat de bail portant sur le logement et la cave avait été signé le 10 janvier 2014, puis le 18 octobre 2017 pour un emplacement de stationnement n°26 situé [Adresse 4]. Au soutien de ses prétentions, elle produit la demande de logement social comportant en page 2 au titre de la situation professionnelle que Mme [U] est 'assistante commerciale' en CDI auprès de la société Airbus Helicopters. Elle produit également un bulletin de salaire de Mme [M] [U] auprès de la société Airbus Helicopters, ainsi qu'une attestation de la SAS Airbus Helicopters selon laquelle Mme [M] [U] est employée dans ladite société en contrat à durée indéterminée depuis le 1er septembre 2013 en qualité d'agent administratif pour un salaire brut mensuel de 3018 euros hors prime. Devant la cour, [Localité 7] Habitat OPH fait valoir que l'enquête préliminaire a donné lieu à des poursuites ayant abouti à la condamnation de Mme [M] [U] par le tribunal correctionnel de Paris le 21 juin 2022 à la peine de 6 mois d'emprisonnement avec sursis et de 3000 euros d'amende pour avoir, en région parisienne, en janvier 2014, en employant des manoeuvres frauduleuses, en l'espèce notamment en remettant des documents personnels permettant de constituer le dossier, en présentant par l'intermédiaire de Mme [B] [E] de faux documents (bulletins de salaire, attestation employeur, demande de garantie Loca-pass) à en-tête de la société Airbus Helicopters et à son nom, ainsi qu'un formulaire de demande de logement social contenant de fausses informations, puis en signant le bail en connaissance de cause, trompé son bailleur social, [Localité 7] Habitat OPH, et la société Airbus Helicopter, pour obtenir un logement social réservé aux salariés d'Airbus Helicopters, faits prévus et réprimés par les articles 313-1 et suivants du code pénal. [Localité 7] Habitat OPH produit le procès-verbal de synthèse rédigé par le brigadier chef de police [R] [Y] en fonction à la brigade de répression de la délinquance économique de Paris, dont il résulte notamment que Mme [B] [E] a reconnu avoir fait attribuer un logement social à Mme [M] [U] en échange d'une somme de 5000 euros en espèces; l'enquêteur indiquait que Mme [E] avait donné 'de nombreux détails sur la vie de Mme [U] laissant peu de doute sur son témoignage', et avait reconnu avoir établi les faux bulletins de salaire et la fausse attestation employeur et avoir transmis la demande de logement social, complétée selon elle par Mme [U], au bailleur social. Face aux dénégations de Mme [U], l'enquêteur mentionnait que Mme [E] avait répondu qu'elle n'aurait pas commis les faits de falsification de documents et de transmission de dossier avec documents falsifiés pour une inconnue sans avoir une contrepartie, infirmant les déclarations de Mme [U]. Elle produit encore une sommation interpellative du 5 février 2021 faite à la société Airbus Helicopters, dans laquelle le responsable de la société répond que Mme [M] [U] n'a jamais fait partie de leurs effectifs, que les fiches de paie produites semblent bien émaner de leur société, mais que le numéro de matricule a été effacé et le nom du salarié modifié, et enfin que Mme [B] [E] avait, en tant qu'assistance sociale, pour mission de constituer des dossiers d'attribution de logement pour les salariés Airbus Helicopters et les transmettre aux différents organismes. Il convient de juger que l'ensemble de ces éléments constituent de la part de Mme [U] des manoeuvres dolosives ayant déterminé la société [Localité 7] Habitat OPH à lui attribuer un logement social, en ce qu'il est établi par les éléments de la procédure pénale qu'elle a contre rétribution obtenu des pièces falsifiées (bulletins de salaire et attestation employeur) pour constituer une demande de logement social prioritaire, ce qui a trompé le bailleur social et l'a déterminé à lui attribuer le logement litigieux. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il est établi que [Localité 7] Habitat OPH n'aurait pas attribué ce logement, appartenant au contingent Action logement ne pouvant être attribué qu'à un candidat présenté au nom du réservataire, s'il avait eu connaissance de la falsification des pièces précitées, le fait que Mme [U] ait déposé depuis le 31 mars 2010 une demande de mutation de logement social ne pouvant suffire à la rendre prioritaire, alors que les documents falsifiés, faussement présentés par un employeur cotisant à la taxe action logement, ont été déterminants de son consentement. [Localité 7] Habitat OPH fait valoir à juste titre qu'il y a eu erreur sur la personne de son co-contractant du fait des manoeuvres dolosives précitées. Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris, de prononcer la nullité des baux portant sur le logement et la cave, d'une part, et sur l'emplacement de stationnement d'autre part, sur le fondement du dol, et d'ordonner l'expulsion de Mme [U] selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt. Mme [U], occupante sans droit ni titre, sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été annulé, indexations annuelles incluses, et ce à compter du 10 janvier 2014 et jusqu'à la date de libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par l'expulsion. Les sommes versées à [Localité 7] Habitat OPH par Mme [U] au titre des loyers et charges en exécution des baux signés les 10 janvier 2014 et 18 octobre 2017 annulés se compenseront avec les sommes dues au titre des condamnations au paiement des indemnités d'occupation dues à compter du 10 janvier 2014. Sur la demande de délais pour quitter les lieux formée par Mme [U] En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions". Selon l'article L.412-4, "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés". En l'espèce, compte tenu du handicap de Mme [U], et du fait qu'elle a 3 enfants mineurs à charge, il convient de lui permettre de bénéficier d'un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent arrêt. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Mme [U], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle. L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Prononce la nullité du bail en date du 10 janvier 2014 portant sur un appartement sis [Adresse 3] et la cave sise à la même adresse, Prononce la nullité du bail en date du 18 octobre 2017 portant sur l'emplacement de stationnement n°26 référencé 126609 sis [Adresse 4], Autorise [Localité 7] Habitat OPH, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] et emplacement de stationnement n°26 référencé 126609 sis [Adresse 4], à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [U] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Accorde à Mme [M] [U] un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent arrêt, Condamne Mme [M] [U] à payer à [Localité 7] Habitat OPH une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été annulé, indexations annuelles incluses, et ce à compter du 10 janvier 2014 et jusqu'à la date de libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par l'expulsion, Ordonne la compensation entre les sommes versées à [Localité 7] Habitat OPH par Mme [M] [U] en exécution des baux annulés et le montant des sommes dues au titre des indemnités d'occupation, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [M] [U] à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [M] [U] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président
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