Cour de cassation, Troisième chambre civile, 22 mai 2012, 10-18.867

Mots clés
sci • vente • société • résolution • réparation • préjudice • prêt • signature • terme • immobilier • possession • sommation • propriété • remboursement • ressort

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
22 mai 2012
Cour d'appel de Grenoble
22 mars 2010

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    10-18.867
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel de Grenoble, 22 mars 2010
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2012:C300651
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000025926751
  • Identifiant Judilibre :61372828cd5801467742fbeb
  • Président : M. Terrier (président)
  • Avocat(s) : SCP Piwnica et Molinié, SCP Waquet, Farge et Hazan
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Résumé

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Texte intégral

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Grenoble, 22 mars 2010), que par acte sous seing privé du 1er juin 2004, la SCI Domaine de la tour (la SCI) a vendu, sous conditions suspensives et particulières, des parcelles situées sur la commune de Corenc à Mme X... ; que la SCI s'engageait notamment à réaliser la viabilisation du terrain avant la fin du mois d'octobre 2004, l'acte de vente devant être réitéré au plus tard le 31 octobre 2004 ; que la SCI n'ayant pas fait réaliser les travaux, Mme X... a refusé de signer l'acte de réitération et l'a assigné, le 24 janvier 2006, en résolution de la vente, restitution du dépôt de garantie et paiement de la clause pénale ;

Sur le premier moyen

:

Attendu que la SCI fait grief à

l'arrêt de prononcer la résolution de la vente alors, selon le moyen : 1°/ que le vendeur satisfait à son obligation de délivrance en remettant en la puissance et possession de l'acheteur l'objet même de la chose convenue ; que, pour retenir un manquement du vendeur à son obligation de délivrance et prononcer la résolution de la vente, la cour d'appel a jugé que l'obligation de viabiliser le terrain conditionnait la construction du terrain vendu, et que son non-respect rendait légitime le refus de Mme Y... de signer l'acte authentique de vente ;

qu'en se déterminant ainsi

, la cour d'appel, qui ne constate pas que la chose livrée n'était pas conforme à la chose convenue, mais seulement que l'obligation de viabiliser le terrain, obligation accessoire à la vente, n'avait pas été exécutée, a violé l'article 1604 du code civil ; 2°/ qu'en toute hypothèse, le compromis de vente du 1er juin 2004 stipulait que la vente portait sur " une parcelle de terrain d'une superficie de 1150 m ² environ telle qu'elle est délimitée au plan ci-joint " ; qu'en retenant, pour caractériser un manquement du vendeur à son obligation de délivrance et prononcer la résolution de la vente, que la vente avait pour objet un terrain viabilisé, quand l'obligation d'effectuer les travaux de viabilisation du terrain n'avait pas été stipulée au titre de la description du bien vendu mais au titre de conditions particulières, la cour d'appel, qui a dénaturé le compromis du 1er juin 2004, a violé l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la SCI s'était engagée, aux termes du compromis de vente, à réaliser à ses frais les travaux de viabilisation du terrain avant fin octobre 2004, l'acte de vente devant être réitéré au plus tard le 31 octobre 2004, et que cette obligation revêtait nécessairement une importance particulière pour l'acquéreur qui avait pour projet la réalisation d'une maison d'habitation qui ne pouvait être entreprise que sur un terrain viabilisé, la cour d'appel, qui a constaté que la SCI avait été mise en demeure le 22 mars 2005 de justifier sous huitaine de la réalisation des travaux et que ces travaux n'avaient pas été réalisés, en a exactement déduit, sans dénaturation, que la SCI avait manqué à son obligation de délivrance à laquelle elle était tenue au jour prévu pour le transfert de propriété, soit le jour de la signature de l'acte authentique, et que le non respect de cette obligation rendait légitime le refus de Mme X... de signer l'acte authentique et justifiait la résolution de la vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen

:

Attendu que la SCI fait grief à

l'arrêt de la condamner à payer à Mme X... les sommes de 15 250 euros au titre du dépôt de garantie, 9 530, 69 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2006 et d'ordonner la capitalisation des intérêts, alors, selon le moyen : 1°/ que seul le préjudice direct, actuel et certain peut donner lieu à réparation ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la tour faisait valoir que le dépôt de garantie, versé par Mme X... lors de la signature du compromis de vente du 1er juin 2004, était toujours consigné chez le notaire ; qu'en condamnant néanmoins la société Domaine de la tour à restituer à Mme X... la somme de 15 250 euros au titre du dépôt de garantie, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ que seul le préjudice direct, actuel et certain peut donner lieu à réparation ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la tour faisait valoir que la cotisation d'assurance affectée au prêt immobilier, que Madame X... prétendait avoir payée, n'était pas due puisque la vente n'avait pas été conclue ; qu'en condamnant néanmoins la société Domaine de la tour à payer à Mme X... la somme de 1 844, 50 euros au titre des cotisations d'assurance du prêt immobilier, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ que seul le préjudice direct, actuel et certain peut donner lieu à réparation ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la tour faisait valoir que Mme X... ne démontrait pas avoir payé les honoraires d'architecte et de maîtrise d'oeuvre dont elle sollicitait le remboursement ; qu'en condamnant néanmoins la société Domaine de la tour à payer à Mme X... la somme de 7 686, 19 euros au titre d'une facture du cabinet d'architecte Azur concept, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu

qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le dépôt de garantie était détenu par le notaire, que le manquement de la SCI avait eu pour effet de priver Mme X... de la possibilité de mener à son terme son projet d'acquisition et de construction d'une maison d'habitation et que celle-ci avait dû exposer inutilement des frais, la cour d'appel, qui n'a pas prononcé une condamnation à payer le montant du dépôt mais à restituer celui-ci, a, appréciant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, souverainement déterminé la réalité et l'importance du préjudice qu'elle a indemnisé ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Domaine de la tour aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Domaine de la tour à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Domaine de la tour ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Domaine de la tour PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution de la vente intervenue le 1er juin 2004 entre la société Domaine de la Tour et Madame X..., condamné la société Domaine de la Tour à payer à Madame X... les sommes de 15. 250 euros au titre du dépôt de garantie et 9. 530, 69 euros à titre de dommages et intérêts, assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 24 janvier 2006, et statuant à nouveau, précisé que la capitalisation des intérêts est ordonnée à compter du 24 janvier 2006 ; AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes d'un compromis de vente sous conditions suspensives du 1er juin 2004, la SCI Domaine de la Tour s'est engagée au chapitre « conditions particulières » à « réaliser à ses frais les travaux de viabilisation du terrain » objet du compromis, dont une liste est dressée avec cette précision que les travaux doivent être achevés au plus tard fin octobre 2004, étant souligné par ailleurs que l'acte de vente devait être réitéré au plus tard le 31 octobre 2004 ; qu'il n'est pas contesté que lesdits travaux n'étaient pas réalisés à cette date ni même plus tard, comme en attestent le projet d'acte authentique daté du 31 mars 2005, le procès verbal du 7 avril 2005 dressé par Maître Z..., notaire, les constats d'huissier des 13 juillet 2005 et 7 octobre 2005 ; que la SCI Domaine de la Tour n'a donc pas exécuté son obligation de délivrance à laquelle elle était tenue au jour prévu pour le transfert de propriété, soit le jour de la signature de l'acte authentique ; que c'est donc à bon droit et par des motifs auxquels la Cour se réfère, que les premiers juges ont considéré qu'eu égard à l'importance de cette obligation qui conditionnait la construction du terrain vendu, son non respect rendait légitime le refus de Madame Y... née X... de signer l'acte authentique de vente et justifiait de prononcer la résolution judiciaire de celle-ci ; que le jugement qui a en outre condamné la SCI Domaine de la Tour à restituer à Madame Dominique Y... née X... la somme de 15. 250 euros au titre du dépôt de garantie ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2006 date de l'assignation valant sommation de payer, sera confirmé de ces chefs ; qu'il convient également d'ordonner la capitalisation desdits intérêts ayant courus sur une année entière à compter du 24 janvier 2006 jour de la demande ; qu'à juste titre les premiers juges ont par application de l'article 1611 du Code civil condamné la SCI Domaine de la Tour à indemniser Madame Dominique Y... des frais qu'elle avait avancés pour mener à bien son projet d'acquisition et de construction, à savoir une somme de 1. 844, 50 euros au titre de l'assurance prêt habitat et la somme de 7. 686, 19 euros au titre d'une facture du cabinet d'architecture Azur Concept outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 janvier 2006 à titre de réparation complémentaire conformément à l'article 1153-1 du Code civil, s'agissant d'une créance indemnitaire et non pas du paiement d'une facture ; que la capitalisation sera ordonnée dans les mêmes termes que précédemment ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1610 du Code civil dispose que si le vendeur manque à son obligation de délivrance dans le temps convenu par les parties l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ; qu'en l'espèce, il est constant que par acte sous seing privé en date du 1er juin 2004, la SCI Domaine de la Tour a vendu sous diverses conditions suspensives, à Madame X... une parcelle sur la commune de Corenc, sise..., Hameau de Bouqueron, moyennant un prix de 305. 000 euros ; qu'au chapitre « conditions particulières », l'acte prévoit que « le vendeur s'engage à réaliser, à ses frais, les travaux de viabilisation du terrain objet des présentes » ; que l'acte liste ensuite précisément les travaux mis à la charge de la venderesse et précise que celle-ci s'engage à achever l'ensemble des travaux d'aménagement au plus tard fin octobre 2004 ; que par courrier en date du 22 mars 2005, le conseil de Madame X... a mis en demeure la SCI Domaine de la Tour de justifier sous huitaine de la réalisation des travaux dont l'achèvement a été conventionnellement fixé fin octobre 2004 et précisé, à défaut, qu'elle refuserait la réitération de l'acte de vente ; qu'il ressort de l'analyse du projet d'acte authentique annexé à la sommation de comparaître qu'a fait adresser la SCI Domaine de la Tour à Madame X... que la SCI Domaine de la Tour admet implicitement qu'elle n'a pas accompli dans les délais impartis les obligations particulières mises à sa charge puisque l'acte prévoit trois nouveaux délais butoirs fixés au 30 avril 2005, 30 juin 2005 et 30 septembre 2005 pour des travaux qui selon le compromis du 1er juin 2004 auraient dû être terminés fin octobre 2004 ; que de manière surabondante, l'inexécution par la SCI Domaine de la Tour des travaux de viabilisation mis à sa charge à la date convenue, outre qu'elle ressort de ses propres écritures, est parfaitement mise en évidence par les procès-verbaux de constat d'huissier qu'a fait dresser Madame X... le 13 juillet 2005 et 7 octobre 2005 ; que peu important la mention superfétatoire d'autres motifs au refus de réitération de la vente sur le procès-verbal du notaire du 7 avril 2005 tel le recours pour excès de pouvoir à l'encontre du permis de construire, Madame X... était de toutes façons parfaitement fondée à refuser la signature de l'acte authentique au motif premier que la SCI Domaine de la Tour n'a pas exécuté dans les délais son obligation particulière de viabilisation du terrain ; que l'exécution de cette obligation particulière revêt nécessairement une importance particulière pour l'acquéreur qui avait pour projet la réalisation d'une maison d'habitation, qui ne pouvait être entreprise que sur un terrain viabilisé ; que la circonstance que Madame X... ait demandé au maire de la commune de Corenc le retrait du permis de construire, qui lui avait été accordé, est sans incidence en ce que sa requête est en date du 31 mai 2006, soit postérieurement à la date à laquelle la SCI Domaine de la Tour était tenue de satisfaire à ses obligations particulières ainsi qu'au courrier du conseil de la venderesse du 4 janvier 2006 considérant, certes pour un motif inexact, le compromis caduc ; que de la même manière, la SCI Domaine de la Tour ne peut soutenir de manière contradictoire qu'elle était prête à exécuter à tout moment les travaux de viabilisation mis à sa charge tout en indiquant qu'elle était fondée à en différer l'exécution jusqu'à la confirmation du permis de construire ; qu'au vu de ses éléments, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente intervenue par acte sous seing privé en date du 1er juin 2004, entre la SCI Domaine de la Tour et Madame Marie X... et portant sur une parcelle située sur la commune de Corenc sise..., Hameau de Bouqueron, moyennant un prix de 305. 000 euros ; qu'il convient en conséquence de condamner la SCI Domaine de la Tour à restituer à Madame Marie X... la somme de 15. 250 euros au titre du dépôt de garantie, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2006 en vertu de l'article 1153-1 du Code civil ; que l'article 1611 du Code civil dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ; qu'en l'espèce, le manquement de la SCI Domaine de la Tour à ses obligations particulières a eu pour effet de priver Madame X... de la possibilité de mener à son terme le projet d'acquisition du terrain litigieux et de construction d'une maison d'habitation de sorte qu'elle a dû exposer des frais inutiles dont elle est fondée à demander réparation ; qu'elle justifie de frais d'assurance de prêt habitat à hauteur de 1. 844, 50 euros, d'une facture du cabinet d'architecte Azur Concept de 7. 686, 19 euros ; … ; que dans ces conditions, il convient de condamner la SCI Domaine de la Tour à payer à Madame Marie X... la somme de 9. 530, 69 euros à titre de dommages et intérêts, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2006 en vertu de l'article 1153-1 du Code civil ; 1°) ALORS QUE le vendeur satisfait à son obligation de délivrance en remettant en la puissance et possession de l'acheteur l'objet même de la chose convenue ; que, pour retenir un manquement du vendeur à son obligation de délivrance et prononcer la résolution de la vente, la Cour d'appel a jugé que l'obligation de viabiliser le terrain conditionnait la construction du terrain vendu, et que son non-respect rendait légitime le refus de Madame Y... de signer l'acte authentique de vente ; qu'en se déterminant ainsi, la Cour d'appel, qui ne constate pas que la chose livrée n'était pas conforme à la chose convenue, mais seulement que l'obligation de viabiliser le terrain, obligation accessoire à la vente, n'avait pas été exécutée, a violé l'article 1604 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le compromis de vente du 1er juin 2004 stipulait que la vente portait sur « une parcelle de terrain d'une superficie de 1150 m ² environ telle qu'elle est délimitée au plan ci-joint » ; qu'en retenant, pour caractériser un manquement du vendeur à son obligation de délivrance et prononcer la résolution de la vente, que la vente avait pour objet un terrain viabilisé, quand l'obligation d'effectuer les travaux de viabilisation du terrain n'avait pas été stipulée au titre de la description du bien vendu mais au titre de conditions particulières, la Cour d'appel, qui a dénaturé le compromis du 1er juin 2004, a violé l'article 1134 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la société Domaine de la Tour à payer à Madame X... les sommes de 15. 250 euros au titre du dépôt de garantie et 9. 530, 69 euros à titre de dommages et intérêts, assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 24 janvier 2006, et statuant à nouveau, précisé que la capitalisation des intérêts est ordonnée à compter du 24 janvier 2006 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le jugement qui a en outre condamné la SCI Domaine de la Tour à restituer à Madame Dominique Y... née X... la somme de 15. 250 euros au titre du dépôt de garantie ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2006 date de l'assignation valant sommation de payer, sera confirmé de ces chefs ; qu'il convient également d'ordonner la capitalisation desdits intérêts ayant courus sur une année entière à compter du 24 janvier 2006 jour de la demande ; qu'à juste titre les premiers juges ont par application de l'article 1611 du Code civil condamné la SCI Domaine de la Tour à indemniser Madame Dominique Y... des frais qu'elle avait avancés pour mener à bien son projet d'acquisition et de construction, à savoir une somme de 1. 844, 50 euros au titre de l'assurance prêt habitat et la somme de 7. 686, 19 euros au titre d'une facture du cabinet d'architecture Azur Concept outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 janvier 2006 à titre de réparation complémentaire conformément à l'article 1153-1 du Code civil, s'agissant d'une créance indemnitaire et non pas du paiement d'une facture ; que la capitalisation sera ordonnée dans les mêmes termes que précédemment ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il convient de condamner la SCI Domaine de la Tour à restituer à Madame Marie X... la somme de 15. 250 euros au titre du dépôt de garantie, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2006 en vertu de l'article 1153-1 du Code civil ; que l'article 1611 du Code civil dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ; qu'en l'espèce, le manquement de la SCI Domaine de la Tour à ses obligations particulières a eu pour effet de priver Madame X... de la possibilité de mener à son terme le projet d'acquisition du terrain litigieux et de construction d'une maison d'habitation de sorte qu'elle a dû exposer des frais inutiles dont elle est fondée à demander réparation ; qu'elle justifie de frais d'assurance de prêt habitat à hauteur de 1. 844, 50 euros, d'une facture du cabinet d'architecte Azur Concept de 7. 686, 19 euros ; … ; que dans ces conditions, il convient de condamner la SCI Domaine de la Tour à payer à Madame Marie X... la somme de 9. 530, 69 euros à titre de dommages et intérêts, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2006 en vertu de l'article 1153-1 du Code civil ; 1°) ALORS QUE seul le préjudice direct, actuel et certain peut donner lieu à réparation ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la Tour faisait valoir que le dépôt de garantie, versé par Madame X... lors de la signature du compromis de vente du 1er juin 2004, était toujours consigné chez le notaire (conclusions p. 10, § 3) ; qu'en condamnant néanmoins la société Domaine de la Tour à restituer à Madame X... la somme de 15. 250 euros au titre du dépôt de garantie, sans répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE seul le préjudice direct, actuel et certain peut donner lieu à réparation ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la Tour faisait valoir que la cotisation d'assurance affectée au prêt immobilier, que Madame X... prétendait avoir payée, n'était pas due puisque la vente n'avait pas été conclue (conclusions p. 12, § 1 et 2) ; qu'en condamnant néanmoins la société Domaine de la Tour à payer à Madame X... la somme de 1. 844, 50 euros au titre des cotisations d'assurance du prêt immobilier, sans répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE seul le préjudice direct, actuel et certain peut donner lieu à réparation ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la Tour faisait valoir que Madame X... ne démontrait pas avoir payé les honoraires d'architecte et de maîtrise d'oeuvre dont elle sollicitait le remboursement (conclusions p. 12, § 3) ; qu'en condamnant néanmoins la société Domaine de la Tour à payer à Madame X... la somme de 7. 686, 19 euros au titre d'une facture du cabinet d'architecte Azur Concept, sans répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.