Cour de cassation, Troisième chambre civile, 24 octobre 2019, 18-15.279

Mots clés
sci • rapport • préjudice • société • contrat • restitution • procès-verbal • preuve • remise • ressort • absence • immeuble • preneur • compensation • prescription • pourvoi

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
24 octobre 2019
Cour d'appel de Versailles
27 juin 2017

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    18-15.279
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Versailles, 27 juin 2017
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2019:C300865
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000039307279
  • Identifiant Judilibre :5fca642f8697a44c9cb1537a
  • Rapporteur : M. Parneix
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SARL Cabinet Briard, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 octobre 2019 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 865 F-D Pourvoi n° E 18-15.279 Aide juridictionnelle totale en défense au profit de Mme O.... Admission du bureau près la Cour de cassation en date du 6 juillet 2018 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ Statuant sur le pourvoi formé par la société Lilia, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 27 juin 2017 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant à Mme J... D..., épouse S..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 24 septembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Lilia, de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de Mme O..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Versailles, 27 juin 2017), que, le 1er novembre 2008, la SCI Lilia a donné à bail un appartement à Mme O... ; qu'à la suite d'un dégât des eaux, un arrêté municipal de péril du 11 avril 2011 a mis en demeure la bailleresse de sécuriser le plafond de l'appartement et d'assurer le relogement de la locataire pendant la durée de ces travaux ; qu'après la libération des lieux, le 10 juin 2011, la SCI Lilia a assigné Mme O... en paiement d'un arriéré de loyer et des réparations locatives ; que l'ex-locataire a formé une demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie et en paiement d'une indemnité de relogement ;

Sur les deuxième et cinquième moyens

, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen

:

Vu

l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement de la dette locative, l'arrêt retient

que les demandes de la bailleresse ont constamment changé depuis le début de la procédure, qu'elle n'a fourni aucun justificatif permettant de comprendre le fondement de ses demandes et les raisons de leur évolution, n'a pas expliqué le calcul de la ré-indexation ni fourni les justificatifs des régularisations de charges locatives et n'a donné aucune explication sur la prescription affectant nécessairement ses demandes antérieurement au mois d'août 2010 ;

Qu'en statuant ainsi

, alors qu'il incombait à Mme O... de justifier qu'elle s'était libérée du paiement des loyers, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;

Sur le troisième moyen

:

Vu

l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014 ; Attendu que l'arrêt retient qu'il ressort du procès-verbal de constat du 10 juin 2011 que la bailleresse a récupéré les clés à cette date et qu'il y a lieu d'ordonner la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2011, soit deux mois après la remise des clés ;

Qu'en statuant ainsi

, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les sommes dues par la locataire au titre des réparations locatives n'excédaient pas le montant du dépôt de garantie, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le quatrième moyen

:

Vu

l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour allouer à Mme O... une indemnité de relogement, l'arrêt retient

que le refus allégué de la locataire d'être relogée dans l'appartement voisin n'exonère pas la bailleresse de lui verser l'indemnité de relogement, ainsi qu'une autre somme au titre de son préjudice moral ;

Qu'en statuant ainsi

, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'interdiction d'occuper les lieux n'était pas limitée à la durée des travaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS

: CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la SCI Lilia en paiement d'un arriéré de loyers et de charges locatives et condamne la SCI Lilia à payer à Mme O... les sommes de 1 690 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2011 en restitution du dépôt de garantie, 1 335,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de l'indemnité de relogement et 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre du préjudice moral, l'arrêt rendu le 27 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne Mme O... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société Lilia. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI Lilia concernant la dette locative, soit la somme de 7.970,74 € au titre du paiement des loyers impayés et rappels de charges ; Aux motifs propre et adoptés que la SCI Lilia avait demandé en première instance la somme de 13.816,04 € au titre de l'arriéré de loyers et charges ; Que le tribunal a totalement rejeté cette demande ; Qu'il a relevé que les pièces produites par la SCI Lilia étaient insuffisantes et les décomptes contradictoires ; Que, quant aux demandes de régularisation de charges, elles ne reposaient sur aucun justificatif ; que la SCI Lilia en appel demande de condamner Mme S... à lui payer la somme de 7.970,74 € au titre du paiement des loyers impayés et rappels de charges ; Qu'elle se réfère à une pièce n°29 intitulée "arrêté de compte et détail de la régularisation de charges de la SCI Lilia" qui détaille la somme réclamée ; Alors que la charge de la preuve du paiement des loyers et charges locatives contractuelles incombe au locataire ; qu'en écartant les demandes en paiement des sommes réclamées par la bailleresse au titre d'arriérés des loyers et des charges locatives, motif pris de l'absence de justification par cette dernière de la réalité de sa créance, la cour d'appel méconnaît les règles gouvernant la charge de la preuve en matière de contractuelle, en violation de l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et ensemble des articles 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI Lilia tendant au paiement par la locataire d'une somme de 1.892,63 € au titre des travaux de réparations de la chaudière qui n'avait jamais été entretenue ; Aux motifs propres et adoptés que la SCI Lilia soutient que Mme S... a volontairement dégradé les lieux pour pouvoir bénéficier d'une solution de relogement ; Qu'elle demande en dehors de la somme de 5.116,47 €, une somme de 1.892,63 € au titre des travaux de réparations de la chaudière qui n'aurait jamais été entretenue ; Qu'il apparaît qu'un procès-verbal de constat a été dressé par huissier le 16 juin 2011 tenant lieu d'état des lieux de sortie ; Qu'il mentionne dans les différentes parties du logement diverses dégradations, salissures, déchirures, descellement de radiateur, robinetterie arrachée, lavabo cassé, évier très usagé avec éclat, porte et huisseries cassées ; Que ces différentes dégradations sont manifestement de la responsabilité du preneur et ne peuvent s'expliquer par six années d'occupation ; Que c'est à juste titre que le tribunal a retenu, pour fixer le montant des réparations la facture de la société Starz précitée à hauteur de 5.116,47 € ; Qu'il ressort d'un rapport de la société Primaclim Services du 7 janvier 2011 que le dysfonctionnement de la chaudière était dû à son absence d'entretien par la locataire qui n'avait jamais souscrit de contrat d'entretien comme elle en avait l'obligation ; mais que Mme S... fait valoir à juste titre que la société Primaclim n'indique pas dans son rapport quelle est la cause de la défectuosité de la chaudière ; Alors qu'après avoir constaté, au vu du « rapport de la société Primaclim Services du 7 janvier 2011 que le dysfonctionnement de la chaudière était dû à son absence d'entretien par la locataire qui n'avait jamais souscrit de contrat d'entretien comme elle en avait l'obligation », la cour d'appel ne pouvait sans se contredire énoncer que « Mme S... fait valoir à juste titre que la société Primaclim n'indique pas dans son rapport quelle est la cause de la défectuosité de la chaudière » ; Qu'en se déterminant par des motifs incompatibles, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir ordonné la restitution du dépôt de garantie de 1.690 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2011 ; Et aux motifs propres de l'arrêt et adoptés du jugement qu'aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 applicable lors des faits litigieux, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; Que le dernier contrat de bail de 2008 prévoyait un dépôt de garantie de 1.690 € ; Qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 10 juin 2011 que la SCI Lilia a récupéré les clés à cette date. Alors que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable ; Qu'en l'espèce la SCI Lilia (bailleresse) a fait valoir qu'elle justifiait la retenue qu'elle avait opérée sur le dépôt de garantie par l'envoi à la locataire de l'état des lieux d'entrée et de sortie, des factures, devis, lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponse ; Qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, comme le soutenait la bailleresse, la retenue du dépôt de garantie était justifiée par le montant lui restant dû par la locataire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des dispositions de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable en la cause ; QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI Lilia, en deniers ou quittances valables, à payer à Mme S... la somme de 1.335,96 € correspondant à l'indemnité de relogement avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; Aux motifs propres et adoptés qu' au vu d'un courrier de la mairie de Bezons, d'un rapport de péril imminent du cabinet Vayssier et d'un arrêté municipal du 11 avril 2011, Mme S... devait être relogée ; Qu'en conséquence, le tribunal a condamné la SCI Lilia, en deniers ou quittances valables, à payer à Mme S... la somme de 1.335,96 € correspondant à l'indemnité de relogement avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; Que la SCI Lilia demande l'infirmation de cette disposition, Mme S... sa confirmation ; Que la SCI Lilia fait valoir qu'une proposition sérieuse de relogement avait été faite à plusieurs reprises à Mme S... mais que celle-ci avait souhaité être logée dans un hôtel mis à sa disposition par la mairie, ce que Mme S... conteste ; Que la SCI Lilia soutient de plus que l'indemnité ne concerne que la période des travaux et que le logement de Mme S... n'était pas concerné par l'arrêté d'insalubrité ; Que le tribunal a relevé que le refus allégué de Mme S... d'être relogée dans l'appartement voisin n'exonérait pas la SCI Lilia de verser l'indemnité de relogement d'autant que ce logement était également frappé d'un arrêté ; Alors que l'indemnité de relogement prévue par les dispositions de l'article L. 521-3-1 § II du code de la construction et de l'habitation n'est mise à la charge du propriétaire ou de l'exploitant que « Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif », qu'en revanche, en vertu du § I du même article, « Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3 ou de l'article L. 129-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins » et « A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant » ; Qu'en l'espèce, pour condamner la SCI Lilia au paiement d'une indemnité de relogement à Mme S..., les juges du fond se sont bornés à énoncer que le refus de la locataire d'être relogée n'exonérait pas la bailleresse de verser l'indemnité de relogement imposée par la loi ; Qu'en se déterminant ainsi, après avoir constaté que l'immeuble en cause faisait d'un arrêté édictant une interdiction temporaire d'habiter pendant la durée des travaux, sans rechercher si, comme le soutenait la SCI Lilia, il était établi par constat d'huissier la locataire s'était opposée à toute solution de relogement initiée par la bailleresse, les juges du fond ont violé par fausse application les dispositions de l'article L. 521-3-1 susvisé ; CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes de la SCI Lilia tendant à voir condamner Mme S... à lui payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; Aux motifs que la SCI Lilia demande de condamner Mme S... à lui payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; Qu'elle soutient qu'elle a subi d'importants préjudices du fait du comportement de sa locataire: outre les arriérés de loyers et charges, des manoeuvres amorales, dilatoires et diffamantes, la disparition du mobilier et le saccage de son appartement ; Que Mme S... considère que cette demande est nouvelle et qu'elle doit être déclarée irrecevable ; Qu'aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; Que l'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; Que l'article 566 prévoit enfin que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; Qu'il apparaît que ces demandes de la SCI Lilia sont sans rapport avec les premières prétentions de l'appelante et ne se rattachent en rien à ses demandes initiales qui ne comprenaient aucune demande d'indemnisation de la sorte ; Qu'il y a donc lieu de les déclarer irrecevables comme nouvelles au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile. Alors que la demande tendant à obtenir réparation du préjudice résultant de l'inexécution par le preneur de ses obligations issues du contrat de bail est l'accessoire ou le complément de la demande principale tendant à l'exécution des obligations contractuelles litigieuses ; Qu'en l'espèce, pour déclarer irrecevable, comme étant présentée pour la première fois en cause d'appel, la demande de la SCI Lilia tendant à voir condamner Mme S... à lui payer la somme de 10.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, l'arrêt retient que ces demandes sont sans rapport avec les premières prétentions de la bailleresse et ne se rattachent en rien à ses demandes initiales qui ne comprenaient aucune demande d'indemnisation de la sorte ; Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il résulte de l'arrêt que la demande de dommages et intérêts formée en appel constituait la conséquence et le complément de la demande principale devant les premiers juges, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 566 du nouveau code de procédure civile ;