CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 23 septembre 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 660 F-D
Pourvoi n° B 20-16.572
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2021
La société Danjou, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 20-16.572 contre l'arrêt rendu le 27 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Amirauté XV, dont le siège est chez son syndic la société CIME, [Adresse 2], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boulloche, avocat de la société Danjou, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Amirauté XV, après débats en l'audience publique du 29 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 novembre 2019), la SCI Danjou (la SCI) est propriétaire de plusieurs lots dans un ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, dont un jugement irrévocable du 17 septembre 2013, après avoir déclaré non écrites plusieurs clauses du règlement de copropriété, a fixé la nouvelle grille de répartition des charges.
2. Le 20 novembre 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence Amirauté XV (le syndicat) a assigné la SCI en paiement d'un arriéré de charges.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
3. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat une certaine somme au titre d'un arriéré des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2015 inclus, alors « que la décision réputant non écrite une clause de répartition des charges prend effet à compter de la date à laquelle elle a l'autorité de chose jugée ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 17 septembre 2013 avait déclaré non écrites certaines dispositions du règlement de copropriété relatives principalement à la répartition des charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments, par bâtiment ou par cage d'escalier, la cour d'appel a décidé que la nouvelle répartition des charges ne devait être appliquée publication du jugement à la publicité foncière le 26 novembre 2014 et information des copropriétaires par lettre du 13 février 2015 ; que pourtant, la nouvelle répartition des charges aurait dû être appliquée dès le prononcé du jugement du 17 septembre 2013, de sorte que la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
4. Le syndicat conteste la recevabilité du moyen. Il soutient qu'il est contraire à la position soutenue devant la cour d'appel par la SCI.
5. Cependant, le moyen n'est pas contraire à cette position.
6. Il est donc recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu
l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 :
7. Selon ce texte, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
8. Pour condamner la SCI au paiement d'un arriéré de charges, l'arrêt retient
que la publication, le 26 novembre 2014, au service de la publicité foncière, du jugement du 17 septembre 2013 a rendu celui-ci opposable à l'ensemble des copropriétaires, de sorte que la nouvelle répartition des charges a exactement été appliquée à compter du premier trimestre 2015.
9. En statuant ainsi
, alors que la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le second moyen
Enoncé du moyen
10. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat une certaine la somme à titre de dommages-intérêts, alors « que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la cassation sur le premier moyen de cassation devra être étendue au chef du dispositif ayant condamné la SCI Danjou à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts dès lors que ces chefs de dispositif sont liés par un lien de dépendance nécessaire, ce en application de l'article
624 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu
l'article
624 du code de procédure civile :
11. Selon ce texte, la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
12. La cassation sur le premier moyen entraîne par voie de conséquence la cassation des dispositions critiquées par le second moyen.
PAR CES MOTIFS
, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déboute les parties du surplus de leurs demandes, l'arrêt rendu le 27 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Amirauté XV aux dépens ;
En application de l'article
700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Amirauté XV et le condamne à payer à la SCI Danjou la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt et un
MOYENS ANNEXES
au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Danjou
Le premier moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI Danjou à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 6 117,54 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014 ;
Aux motifs qu'« aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ;
Il ressort de ces dispositions que la contribution de chacun des copropriétaires aux charges constitue le soutien de l'obligation du syndicat et correspond automatiquement à une créance de celui-ci sur chacun des copropriétaires ;
De plus l'assemblée générale ne peut déroger aux règles de répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété ;
Il résulte également de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires peut réclamer le paiement des charges et obtenir condamnation d'un de ses membres si les sommes en cause ont été préalablement déterminées par un vote majoritaire ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et
9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
-les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2011 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2009 et du 1er janvier au 31 décembre 2010), 14 mai 2012 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2011), 13 mai 2013 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2012), 12 mai 2014 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013, votant le budget prévisionnel 2015), 11 mai 2015 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014, approuvant les comptes travaux de mise aux normes des ascenseurs),
-les appels de fonds,
-le décompte des sommes dues,
-la mise en demeure du 16 juillet 2014,
-le règlement de copropriété ;
(
)
Pour contester les charges réclamées par le syndicat, la SCI Danjou soutient que lui sont imputées des charges dont elle n'a pas l'usage ;
Le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 17 septembre 2013 a déclaré non écrites certaines dispositions du règlement de copropriété (relatives principalement à la répartition des charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments par bâtiment ou par cage d'escalier) faisant droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ;
Il n'est pas précisé dans le jugement que la nouvelle grille de répartition s'applique rétroactivement ; en conséquence, elle n'est valable que pour l'avenir ;
La SCI Danjou soutient qu'il n'a pas été tenu compte de cette nouvelle répartition pour les comptes postérieurs ;
Le jugement précité a été publié au service de la publicité foncière le 26 novembre 2014 à la requête du syndicat des copropriétaires rendant celui-ci opposable à l'ensemble des copropriétaires ; les copropriétaires ont été informés individuellement de cette publication par le biais d'une lettre circulaire adressée en recommandé avec AR daté du 13 février 2015 (pièce syndicat n° 9 : lettre circulaire syndic du 13 février 2015 + jugement du 17 septembre 2013) ;
La nouvelle répartition a été appliquée à compter du 1er trimestre 2015, ce qui est régulier ; la comparaison entre les appels de charges de la SCI Danjou pour les années 2014 et 2015 permet de constater le caractère effectif de la nouvelle répartition des charges ordonnée par le tribunal (voir pièces SCI n° 7 et 8) ; la nouvelle base de répartition figure bien dans les appels de charges pour l'année 2015 ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande en paiement de l'arriéré des années 2014 et 2015 ;
Le SCI Danjou soutient que le syndic ne fait pas figurer les charges récupérables sur les appels trimestriels ; le premier juge a justement retenu que la SCI Danjou ne mentionne pas l'obligation légale selon laquelle le syndic devait faire figurer le détail ;
Il ressort des relevés annuels approuvés par les assemblées générales que la quote-part des charges récupérables figure de manière expresse pour chacun des postes de dépenses ;
Ce document permet à la SCI Danjou dans l'hypothèse d'une location de ses lots de satisfaire à son obligation annuelle de justification des charges récupérables auprès de son locataire conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Danjou de sa demande sur ce point ;
Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance pour un montant de 6 117,54 € ;
La SCI Danjou doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 117,54 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014, au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2015 inclus » (arrêt p 3, in fine et suiv.) ;
Et aux motifs, adoptés du jugement, que « l'article
9 du code de procédure civile dispose que celui qui allègue un fait doit en rapporter la preuve ;
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ;
L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ;
Il ressort de ces dispositions que la contribution de chacun des copropriétaires aux charges constitue le soutien de l'obligation du syndicat et correspond automatiquement à une créance de celui-ci sur chacun des copropriétaires ;
De plus l'assemblée générale ne peut déroger aux règles de répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété ;
Il résulte également de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires peut réclamer le paiement des charges et obtenir condamnation d'un de ses membres si les sommes en cause ont été préalablement déterminés par un vote majoritaire ;
De plus pour obtenir la condamnation d'un copropriétaire le syndicat doit produire le procès-verbal de l'assemblée générale ;
Il résulte aussi de ces dispositions que l'assemblée générale n'a pas vocation à imputer des charges à tel ou tel copropriétaire, cette attribution relevant des attributions du syndic ;
En l'espèce pour contester les charges réclamées par le demandeur la SCI Danjou soutient que lui sont imputées des charges dont elle n'a pas l'usage, que le syndic ne fait pas figurer les charges récupérables sur les appels trimestriels, qu'il ne répond pas à ses lettres ;
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] verse aux débats l'ensemble des procès-verbaux des assemblées générales ;
Ces assemblées générales n'ont pas été contestées dans le délai légal ;
Le jugement du TGI de Paris en date du 17 septembre 2013 a déclaré non écrites certaines dispositions du règlement de copropriété (relatives principalement à la répartition des charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments par bâtiment ou cage d'escalier) faisant droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ;
Il a été sursis à statuer sur d'autres demandes ;
Ledit jugement a été publié à la conservation des hypothèques ;
Il n'est pas précisé dans le jugement que la nouvelle grille de répartition s'applique rétroactivement ;
En conséquence, elle n'est valable que pour l'avenir ;
La SCI Danjou soutient qu'il n'a pas été tenu compte de cette nouvelle répartition pour les comptes postérieurs ;
En effet, il ressort de la lecture de ces appels que les tantièmes attribuées à cette dernière au titre des charges sont identiques sans que n'apparaissent de modifications ;
En conséquence, faute pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de rapporter la preuve de cette modification les demandes au titre des comptes 2014 et 2015 seront rejetées ;
S'agissant du détail des charges récupérables sur les appels trimestriels, la SCI Danjou ne mentionne pas l'obligation légale selon laquelle le syndic devrait faire figurer le détail ;
Il ressort des relevés annuels approuvés par les assemblées générales que la quote-part des charges récupérables figure de manière expresse pour chacun des postes de dépenses ;
Ce document permet à la SCI Danjou dans l'hypothèse d'une location de ses lots de satisfaire à son obligation annuelle de justification des charges récupérables auprès de son locataire conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;
Elle sera déboutée de cette demande ;
Enfin s'agissant de ses observations sur l'absence de réponse à ses lettres par le syndic ;
Outre qu'il ne s'agit aucunement d'une demande fondée juridiquement, il doit être précisé qu'il appartient au syndic professionnel de gérer comme il lui semble son courrier d'autant plus face à un copropriétaire procédurier ;
Il appartient aux copropriétaires mécontents de solliciter le changement de syndic professionnel lors de l'assemblée générale ;
En conséquence, la SCI Danjou sera déboutée de l'ensemble de ses contestations sauf concernant l'appel des charges 2014-2015, faute pour le syndic de rapporter la preuve que la nouvelle répartition a été appliquée » (jugement p 3, § 8 et suiv.) ;
1°) Alors qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé ;
qu'en l'espèce, après avoir relevé que le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 17 septembre 2013 avait déclaré non écrites certaines dispositions du règlement de copropriété relatives principalement à la répartition des charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments, par bâtiment ou par cage d'escalier, la cour d'appel a néanmoins condamné la SCI Danjou à payer les charges de copropriété sur le fondement de ces clauses réputées non écrites jusqu'au 1er trimestre 2015 ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°) Alors subsidiairement que la décision réputant non écrite une clause de répartition des charges prend effet à compter de la date à laquelle elle a l'autorité de chose jugée ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 17 septembre 2013 avait déclaré non écrites certaines dispositions du règlement de copropriété relatives principalement à la répartition des charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments, par bâtiment ou par cage d'escalier, la cour d'appel a décidé que la nouvelle répartition des charges ne devait être appliquée publication du jugement à la publicité foncière le 26 novembre 2014 et information des copropriétaires par lettre du février 2015 ; que pourtant, la nouvelle répartition des charges aurait dû être appliquée dès le prononcé du jugement du 17 septembre 2013, de sorte que la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
3°) Alors que les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun qu'en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que pour décider que les appels de charges à compter du premier trimestre 2015 respectaient la nouvelle grille de répartition établie conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et décidée par le tribunal de grande instance de Paris dans son jugement du 17 septembre 2013, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que la comparaison entre les appels de charges de la SCI Danjou pour les années 2014 et 2015 permettait de constater le caractère effectif de la nouvelle répartition des charges ordonnée par le tribunal (voir pièces SCI n° 7 et 8) et que la nouvelle base de répartition figurait bien dans les appels de charges pour l'année 2015 ; qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi les appels de charges pour l'année 2011 (pièce n° 7 de la SCI) et pour l'année 2015 (pièce n° 8) faisaient apparaître des tantièmes différents et modifiés à compter du 1er trimestre 2015, conformes à la nouvelle répartition des charges fixés par le jugement du 17 septembre 2013, ce qui était contesté par la SCI Danjou, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
4°) Alors que la SCI Danjou a fait valoir que les charges liées à l'exécution d'une transaction avaient été remises en cause par un arrêt versé aux débats du 18 mai 2016 de la cour d'appel de Paris ayant annulé pour abus de majorité la résolution 15 A de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2011, ayant pour objet d'entériner ledit protocole transactionnel ; que la cour d'appel a condamné la SCI Danjou à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 117,54 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal, sans répondre à ce moyen pertinent, violant ainsi l'article
455 du code de procédure civile.
Le second moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Danjou à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs que « depuis plusieurs années la SCI Danjou s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des versements partiels insuffisants et laissant perdurer sa dette ;
Les manquements systématiques et répétés de la SCI Danjou à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Danjou à payer au syndicat la somme de 1 000 € de dommages-intérêts » (arrêt p 6, § 1 et suiv.) ;
Et aux motifs, adoptés du jugement, que « l'attitude de la SCI Danjou et notamment sa réticence à s'acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété, génère un préjudice à l'encontre des autres copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier sa défaillance ; qu'il convient en conséquence de condamner la SCI Danjou à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], une somme de 1 000,00 € à titre de réparation du préjudice cause »
(jugement p 6, § 1) ;
Alors que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la cassation sur le premier moyen de cassation devra être étendue au chef du dispositif ayant condamné la SCI Danjou à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts dès lors que ces chefs de dispositif sont liés par un lien de dépendance nécessaire, ce en application de l'article
624 du code de procédure civile.