Cour de cassation, Première chambre civile, 13 mars 2007, 06-13.577

Mots clés
société • vente • promesse • renonciation • préjudice • privilège • cautionnement • nullité • pourvoi • réparation • prêt • sci • preuve • banque • signature

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
13 mars 2007
Cour d'appel d'Orléans (chambre solennelle)
9 décembre 2005

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    06-13.577
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Orléans (chambre solennelle), 9 décembre 2005
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000007517139
  • Identifiant Judilibre :613724decd580146774190c0
  • Président : M. ANCEL
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Résumé

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Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Attendu que les époux X... et la société Gerlyse ont recherché la responsabilité de M. Y..., notaire, et de la SCP Laroche-Truffet pour des fautes commises à l'occasion de l'établissement de six actes authentiques afférents à la réalisation de transactions immobilières portant sur des immeubles leur ayant appartenu ou qu'ils envisageaient d'acquérir ; qu'un premier arrêt (Paris, 30 mars 2000), qui avait retenu le manquement du notaire à son devoir de conseil et les avait indemnisés de la perte de chance de modifier leur projet initial a été cassé (1ère chambre, 13 janvier 2004, pourvoi n° 00-18.051) ; que la cour de renvoi (Orléans, 9 décembre 2005), qui a également retenu la faute du notaire pour n'avoir pas attiré l'attention de ses clients sur le fait que l'acte de cautionnement, destiné à les garantir du paiement par l'acquéreur de l'indemnité d'immobilisation de leurs immeubles en cas de non réalisation de la vente, émanait d'une banque italienne inconnue, leur a alloué une somme au titre de la perte de chance de disposer d'un cautionnement efficace ;

Sur le premier moyen

, pris en ses deux branches :

Attendu que les époux X... et la société Gerlyse font grief à

l'arrêt d'avoir décidé que les dommages-intérêts qui leur sont dus par le notaire Y... et la SCP Laroche-Truffet devaient être fixés à 61 000 euros, au titre de la perte d'une chance de disposer d'un cautionnement véritablement efficace, tel que prévu dans l'acte du 21 juin 1990, les déboutant de leurs autres demandes, fondées notamment sur les fautes commises par le notaire à l'occasion des actes des 29 août et 5 novembre 1990, alors, selon le moyen : 1 / que l'obligation de conseil du notaire à l'égard de ses clients qui envisagent de conclure un acte nul, inefficace ou susceptible de leur être préjudiciable consiste à les dissuader de le conclure, au besoin en s'abstenant de prêter son concours à l'acte ; qu'en l'espèce, loin de dissuader les consorts X... de souscrire un prêt de 1 million de francs pour les besoins de l'exécution de la promesse de vente du 21 juillet 1990, en les incitant à se prévaloir de la nullité absolue de cette promesse faute d'enregistrement dans le délai légal de 10 jours, M. Y..., ainsi que le constate l'arrêt, s'est borné, dans le courrier du 29 août 1990, à exprimer ses "inquiétudes et ses réserves" au sujet de l'opération en cause et des risques auxquels elle pouvait exposer ses clients ; que dans le même temps, M. Y... leur rappelait dans ce courrier le délai dans lequel cette promesse devait être régularisée, allant même jusqu'à suggérer aux époux X... de prendre eux-mêmes l'initiative de sa publication en raison de la carence du vendeur à le faire ; qu'en estimant qu'aux termes de ce courrier, M. Y... avait correctement rempli son devoir de conseil, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du code civil ; 2 / que le notaire, qui a fait part de ses inquiétudes et réserves au sujet d'un acte sous seing privé conclu par ses clients sans son assistance, commet une faute en acceptant de prêter son concours à sa réitération sous forme authentique sans attirer à nouveau et spécialement leur attention sur les risques auxquels cet acte les expose ; qu'en estimant, au contraire, que M. Y... avait suffisamment rempli son devoir de mise en garde à l'égard des demandeurs au pourvoi en leur adressant le courrier du 29 août 1990, et qu'il ne lui appartenait pas de réitérer ses mises en garde dès lors que ses clients n'avaient pas manifesté de leur côté leur intention de renoncer à l'exécution de la promesse, la cour d'appel aurait de nouveau violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu

, d'abord, que l'arrêt relève qu'il ressort d'une lettre, non contestée, rédigée le 29 août 1990 par le notaire à l'intention de ses clients, qu'il avait été, la veille, informé de l'acte sous seing privé en date du 21 juillet 1990 par lequel les époux X..., bénéficiaires d'une promesse de vente de biens immobiliers, s'étaient obligés à verser au promettant une indemnité d'immobilisation, qu'il avait aussitôt eu plusieurs entretiens avec eux, qu'il leur avait exprimé ses inquiétudes et réserves quant aux risques qu'ils prenaient de contracter un emprunt et de s'engager dans une acquisition avant la conclusion définitive de la vente de leurs propres biens, et qu'en dépit de la mise en garde, assortie du rappel d'une cause de nullité affectant la promesse de vente, ils avaient accepté de signer l'acte de prêt du 29 août et versé au promettant, dès le lendemain, le montant de l'indemnité d'immobilisation ; que, de ces circonstances qui démontrent que les avertissements et réticences de M. Y... avaient constitué une dissuasion, rendue vaine par la détermination de ses clients, la cour d'appel a pu déduire que le notaire, tenu de prêter son ministère hors le cas d'un acte illégal ou contraire à l'ordre public ou aux bonnes moeurs, n'avait pas manqué à son devoir de conseil ; qu'ensuite, l'arrêt retient que l'acte authentique portant réitération de la promesse de vente consentie aux époux X... constituait la suite de cet acte sous seing privé en exécution duquel ils avaient déjà, en toute connaissance de la nullité qui l'affectait et en dépit des mises en garde qui leur avaient été faites, lors des entretiens et dans la lettre ci-dessus évoqués, versé à leur vendeur l'indemnité d'immobilisation convenue, ce qui postule que le notaire n'avait pas à attirer à nouveau l'attention de ses clients sur les risques encourus dès lors qu'ils n'avaient pas tenu compte de ses mises en garde antérieures et qu'ils se trouvaient parfaitement engagés avant l'authentification de la vente ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ;

Sur le deuxième moyen

, pris en ses quatre branches : Attendu que les époux X... et la société Gerlyse reprochent aussi à l'arrêt de les avoir déboutés de leurs autres demandes, fondées notamment sur les fautes commises par le notaire à l'occasion de l'acte authentique du 24 juillet 1991, portant vente de leurs immeubles à la SNC Terjimmo, alors, selon le moyen : 1 / que la lettre du 22 juillet 1991, adressée par M. Y... à un confrère, ne traite absolument pas de la question des garanties stipulées dans la convention du 10 juillet 1991 au profit des vendeurs ; qu'a fortiori, cette lettre ne constate aucune renonciation des époux X... et de la société Gerlyse au privilège de vendeur et à l'action résolutoire ; qu'en énonçant que la renonciation de M. X... à la garantie résultait des échanges qu'il avait eus avec l'acquéreur au cours d'une rencontre dont les termes étaient relatés par le courrier litigieux, la cour d'appel l'aurait dénaturé, en violation des articles 4 et 7 du nouveau code de procédure civile ; 2 / que l'obligation de conseil ou de mise en garde du notaire doit être antérieure à la conclusion de l'acte incriminé ; qu'il incombe au notaire de rapporter la preuve qu'il s'en est acquitté ; qu'en l'espèce, pour retenir que M. Y... avait suffisamment mis en garde les vendeurs sur les dangers de renoncer à l'action résolutoire et au privilège du vendeur, la cour d'appel s'est fondée sur un courrier du 3 octobre 1991, postérieur de plus de deux mois à l'acte de vente litigieux, dans lequel M. Y... se borne, de surcroît, à faire allusion aux "explications fournies à l'époque par moi-même à propos des inconvénients d'une renonciation au privilège du vendeur et à l'affectation hypothécaire" ; qu'en se fondant sur ce courrier, impropre à démontrer que le notaire avait satisfait à ses obligations légales, la cour d'appel aurait violé les articles 1315 et 1382 du code civil ; 3 / qu'en déduisant du courrier du 3 octobre 1991, la preuve que M. Y... aurait mis en garde les époux X..., avant la vente, sur les dangers d'une renonciation aux garanties, la cour d'appel aurait dénaturé ce document, en violation de l'article 1134 du code civil ; 4 / qu'en tout état de cause, commet une faute professionnelle grave le notaire qui rédige un acte de vente emportant renonciation du vendeur à son privilège et à l'action résolutoire, lorsque le prix est stipulé payable à terme ; qu'en estimant que M. Y... n'avait commis aucune faute en établissant un tel acte, aux motifs inopérants et de surcroît hypothétiques, que "rien ne laisse supposer" que les acquéreurs auraient accepté de consentir de telles garanties et que les vendeurs les auraient de leur côté exigées, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu

que la cour d'appel, qui n'a pas énoncé que la lettre, datée du 22 juillet 1991, relatait la renonciation des époux X... au privilège du vendeur et à l'action résolutoire, et qui a souverainement tiré, sans dénaturation, des termes, non contestés, de la lettre du notaire du 3 octobre 1991 que celui-ci avait, lors de la signature de l'acte du 24 juillet 1991, mis en garde ses clients contre les conséquences d'une telle renonciation qu'ils avaient acceptée, a, tout en rappelant que le notaire avait obtenu de la société Terjimmo, acheteuse, la promesse d'une affectation hypothécaire à première demande des biens ayant appartenu aux époux X..., retenu, d'une part, qu'une telle promesse n'avait pu être obtenue pour les biens ayant appartenu à la société Gerlyse, que les gérants de la SNC Terjimmo s'étaient d'ores et déjà obligés à revendre à la SCI Biotto, et, d'autre part, que les époux X... avaient eux-mêmes déjà perçu une somme sur le prix de vente, faisant ainsi ressortir que la situation antérieure créée en connaissance de cause par les parties à l'acte faisait obstacle à la stipulation d'autres garanties ; que le moyen, qui manque en fait en sa première branche, n'est pas fondé en ses trois autres branches ;

Sur le troisième moyen

, pris en ses trois branches : Attendu que les époux X... et la société Gerlyse reprochent encore à l'arrêt de les avoir déboutés de leurs autres demandes, fondées notamment sur les fautes commises par le notaire à l'occasion de l'acte du 24 juillet 1991 et des deux actes du 21 novembre 1991, portant ventes successives à la société Biotto puis à la société PGG des biens ayant appartenu à la société Gerlyse, alors, selon le moyen : 1 / qu'il ne résulte pas de la lettre du 18 octobre 1991 que M. X... ait été destinataire des actes du 21 novembre 1991, le notaire précisant qu'il allait préparer les actes ;

d'où il suit

qu'en se déterminant sur la base de cette seule pièce pour affirmer que les époux X... et la société Gerlyse étaient informés de la teneur des actes authentifiés le 21 novembre 1991, la cour d'appel aurait dénaturé la lettre litigieuse et violé les articles 4 et 7 du nouveau code de procédure civile ; 2 / qu'en tout état de cause, le fait que les consorts X... aient prétendument eu connaissance des intentions des sociétés Terjimmo et Biotto ne pouvait les empêcher de demander réparation du préjudice résultant du montage consistant, pour ces sociétés, à insérer dans les actes de vente des mentions fausses de nature à porter atteinte à leurs droits, en sorte que la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif impropre à priver les consorts X... de leurs droits de demander réparation du préjudice que la faute du notaire leur avait causé, aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 3 / qu'en toute hypothèse, le préjudice dont il était demandé réparation était lié à la rédaction des actes des 21 novembre 1991 auxquels les époux X... et la société Gerlyse étaient tiers et dont il était soutenu qu'ils comportaient des mentions que M. Y... savait fausses, relatives au paiement et au quittancement du prix des ventes antérieures par les époux X... et la société Gerlyse ; qu'en ne recherchant pas si les manquements de M. Y... n'avaient pas eu pour conséquence de priver définitivement la société Gerlyse de la possibilité d'obtenir le paiement de ce qui lui était dû, l'acheteur PGG étant alors informé de ce que le vendeur initial n'avait pas perçu le prix, ce qui constituait un préjudice indemnisable, la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; Mais attendu que la cour d'appel s'est bornée à énoncer qu'il était établi, à la lecture de la lettre adressée le 18 octobre 1991 par M. Y... à son confrère Lecoutour, que les époux X... avaient eu connaissance des intentions de la SNC Terjimmo et de la SCI Biotto lors d'une réunion, tenue le 17 octobre, au cours de laquelle avaient été définis les modalités et les schémas des actes devant être passés le 21 novembre, et n'a pas fondé le rejet des prétentions des époux X... sur la connaissance qu'ils avaient des intentions des sociétés Terjimmo et Biotto mais sur la constatation, impliquant la recherche prétendument omise, que leur préjudice n'était pas démontré ; que le moyen, qui manque en fait en ses première et troisième branches, n'est pas fondé en sa deuxième ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... et la société Gerlyse aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille sept.