Cour d'appel de Paris, Chambre 4-2, 13 novembre 2013, 12/08822

Mots clés
syndicat • syndic • recouvrement • visa • adjudication • condamnation • réhabilitation • préjudice • siège • compensation • emploi • forclusion • mandat • mutation • procès-verbal

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
8 juillet 2015
Cour d'appel de Paris
13 novembre 2013
Tribunal de grande instance de Créteil
20 mars 2012

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    12/08822
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Créteil, 20 mars 2012
  • Identifiant Judilibre :616258fca2370d151415ac50
  • Président : Madame Dominique DOS REIS
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Résumé

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Texte intégral

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 13 NOVEMBRE 2013 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 12/08822 Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 09/09272 APPELANTE Madame [B] [W] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 assistée du cabinet LAVAL LUEGER, avocats au barreau d'ORLEANS INTIMÉS Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet GESTION IMMOBILIERE DUBOURG, ayant son siège social [Adresse 5] [Localité 3] représenté par Me Anne BONITEAU de l'Association BONITEAU BILSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : R093 SA VASSILIADES, ancien syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], ayant son siège social [Adresse 6] [Localité 1] représentée par Me Albert GOLDBERG, avocat au barreau de PARIS, toque : R091 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président, chargé d'instruire l'affaire. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Président Madame Denise JAFFUEL, Conseiller Madame Claudine ROYER, Conseiller qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé. Suivant acte extra-judiciaire du 23 juillet 2009, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Gestion Immobilière Dubourg, a assigné Mme [B] [W], propriétaire ensuite d'un jugement d'adjudication du 29 mars 2007, des lots n° 14, 21, 27 et 28 (deux appartements et deux caves) dans l'immeuble, à l'effet de la voir condamner au paiement des sommes de : - 39.553,84 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 20 septembre 2007 et le 1er janvier 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2008, - 2.500 € à titre de dommages-intérêts, - 5.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile Mme [B] [W] a appelé en garantie l'ancien syndic de la copropriété, la SA Cabinet Vassiliades, selon acte extra-judiciaire du 27 avril 2010. Par jugement du 20 mars 2012, le tribunal de grande instance de Créteil a : - condamné Mme [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], les sommes de : 32.287 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 20 septembre 2007 et le 1er janvier 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2008 sur la somme de 10.825,20 €, du 27 juillet 2009 sur la somme de 19.176,18 €, et du 26 janvier 2012 pour le surplus, 1.500 € à titre de dommages-intérêts, 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamné Mme [B] [W] à payer à la SA Cabinet Vassiliades la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - rejeté toute autre demande, - condamné Mme [B] [W] aux dépens. Mme [B] [W] a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 juin 2013, de : - au visa des articles 565 et 1165 du code civil, dire que, lors de l'assemblée générale du 4 décembre 2006, aucun vote n'est intervenu au titre d'un nouvel échéancier d'appel de fonds, - dire qu'alors qu'elle était propriétaire depuis le 29 mars 2007, elle n'a pas été convoquée à l'assemblée générale du 7 décembre 2007, - dire qu'elle n'a reçu aucune notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 décembre 2007, - écarter comme mal fondées les demandes de forclusion et d'irrecevabilité opposées par le syndicat des copropriétaires, - la dire fondée en sa contestation, - dire que l'assemblée générale du 7 décembre 2007 lui est inopposable et, subsidiairement qu'elle est nulle, - dire mal fondé l'appel incident, - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 34.987 € réglée en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, outre celle de 6.642,31 € prélevée abusivement par le syndic sur la subvention de l'ANAH, - la décharger des sommes dues au titre des frais de contentieux et de retard, qui s'élèvent à la somme de 6.406,75 €, - dire que le Cabinet Vassiliades a commis des fautes dans l'exercice de son mandat de syndic et a engagé sa responsabilité au sens des articles 1382 et 1383 du code civil, - le condamner à lui verser des dommages-intérêts équivalents aux sommes dont elle a eu ou aura encore à s'acquitter au titre de sa quote-part sur les travaux litigieux, - condamner, en tout état de cause, la SA Cabinet Vassiliades à la garantir de toute éventuelle condamnation qui serait, par extraordinaire, mise à sa charge, ainsi qu'à lui rembourser la somme de 1.200 € qui lui a été versée en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, - condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, au règlement de la dépense commune comme frais de procédure, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont la charge sera répartie entre les copropriétaires, dont elle sera exceptée, - condamner le syndicat des copropriétaires et la SA Cabinet Vassiliades à lui payer, chacun, la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 19 juin 2013, de : *au visa des articles 6-2, 10, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 81 de la loi du 13 décembre 2000, 1153, alinéa 1et 4 du code civil, 515, 564, 696 et 700 du code de procédure civile, - dire irrecevable la demande d'annulation des assemblées générales de copropriétaires des 4 décembre 2006 et 7 décembre 2007 formulées pour la première fois en cause d'appel par Mme [B] [W], - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [B] [W] au paiement des sommes de : 32.287 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 20 septembre 2007 et le 1er janvier 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2008 sur la somme de 10.825,20 €, du 27 juillet 2009 sur la somme de 19.176,18 €, et du 26 janvier 2012 pour le surplus, 1.500 € à titre de dommages-intérêts, 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - y ajoutant, condamner Mme [B] [W] au paiement des sommes de 7.266,84 € au titre des frais de procédure et de recouvrement prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de la loi du 10 juillet 1965, 1.500 € à titre de dommages-intérêts et 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens La SA Cabinet Vassiliades prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 25 septembre 2012, de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, de débouter Mme [B] [W] de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

SUR QUOI,

LA COUR Sur les demandes tendant à l'annulation des assemblées générales de copropriétaires des 4 décembre 2006 et 7 décembre 2007 Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger de questions nées de l'intervention d'un tiers ; Au cas d'espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandes de l'appelante tendant à voir annuler les assemblées générales de copropriétaires des 4 décembre 2006 et 7 décembre 2007 constituent des demandes nouvelles en appel, comme telles irrecevables ; Toutefois, ces demandes, quoique non présentées au premier juge, visent à faire écarter les prétentions adverses en ce que les assemblées générales de copropriétaires litigieuses ont décidé des nouveaux échéanciers d'appels de fonds contestés par Mme [B] [W], en sorte qu'elles ne peuvent être écartées au visa de l'article 564 du code de procédure civile ; Elles sont, toutefois, irrecevables, comme étant formées par une partie qui n'était pas encore copropriétaire lors de la tenue de l'assemblée générale du 4 décembre 2006 et qui n'était pas davantage connue du syndic lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2007, alors que la mutation des lots par elle acquis sur adjudication n'avait pas été notifiée audit syndic dans les formes requises par l'article 6 du décret du 17 mars 1967, en sorte qu'elle n'avait pas à être convoquée à cette assemblée générale dont elle n'est pas recevable à contester la teneur ; Sur l'exigibilité des charges de copropriété Mme [B] [W] estime n'être pas redevable des appels de fonds afférents aux travaux de réhabilitation de l'immeuble (tranche B), au motif que ces travaux ont été votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2005, antérieure à son acquisition par adjudication et que le calendrier des appels de fonds, voté lors de l'assemblée, fixait la date du dernier appel de fonds au 1er mars 2007 ; Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; En effet, le calendrier initialement prévu pour les appels de fonds a été modifié une première fois lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 décembre 2008 qui a décalé les appels afférents à la réhabilitation de la tranche B de l'immeuble en les reportant entre les mois de janvier et décembre 2007, puis une seconde fois lors de l'assemblée générale du 7 décembre 2007 qui a décidé de lancer trois appels sur la base de 155.500 € restant à financer, selon le planning suivant : fin janvier 2008 : 52.000 €, fin mars 2008 : 52.000 €, fin juin 2008 : 52.000 € ; La date à laquelle la créance du syndicat des copropriétaires est liquide et exigible étant celle de l'appel de fonds adressé aux copropriétaires, Mme [B] [W] est redevable des sommes appelées postérieurement à son acquisition, peu important que les dates initiales d'exigibilité fixées antérieurement à ladite acquisition aient été modifiées ; Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] [W] au paiement de la somme de 39.553,84 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 20 septembre 2007 et le 1er janvier 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2008 ; Les sommes prélevées par le syndicat en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement ne peuvent donner lieu à restitution, s'agissant de frais, intérêts, dommages-intérêts, dépens et condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile exigibles, étant observé que le juge de l'exécution est exclusivement compétent pour contrôler l'exécution des décisions de justice ; Sur les frais nécessaires L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur », le jugement sera réformé en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir mettre ces frais nécessaires à la charge de Mme [B] [W] et la Cour, statuant à nouveau, condamnera celle-ci au paiement de la somme de 644,64 € correspondant auxdits frais justifiés (22,72 € et 621,92 €), le surplus des frais réclamés étant soit des dépens soit des frais irrépétibles relevant de l'article 700 du code de procédure civile ; Sur les dommages-intérêts Les manquements de Mme [B] [W] à son obligation de régler ses charges de copropriété à échéance sans justifier de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d'une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privés d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d'où il suit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] [W] au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts et que la Cour y ajoutera la somme complémentaire de 1.000 € ; L'équité commande de condamner Mme [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Sur la demande formée à l'encontre de la SA Cabinet Vassiliades Mme [B] [W] reproche à la SA Cabinet Vassiliades d'avoir tardé à appeler les fonds votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires de décembre 2005, d'avoir continué à appeler les fonds auprès du précédent copropriétaire, M. [E], jusqu'au 31 mai 2008, de n'avoir pas fait opposition sur le prix d'adjudication et d'avoir obtenu contre M. [E] un jugement de condamnation faisant double emploi avec celui dont appel, de mêmes charges ne pouvant être appelées deux fois ; Ces moyens ne font encore que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il suffit d'ajouter qu'il ressort des pièces produites (jugement du juge de l'exécution du 19 juin 2009) que les charges impayées par M. [E] n'ont pu être recouvrées que jusqu'au 19 septembre 2007 et qu'à supposer même que le syndicat des copropriétaires dispose d'un double titre de paiement et ait recouvré tant contre M. [E] que contre Mme [B] [W] des charges afférentes aux mêmes appels de fonds, la SA Cabinet Vassiliades ne pourrait en être tenu pour responsable en sa qualité d'ancien syndic de la copropriété, remplacé par la SARL Cabinet Gestion Immobilière Dubourg lors de l'introduction de la présente procédure ; L'équité commande de condamner Mme [B] [W] à payer à la SA Cabinet Vassiliades la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement et publiquement, Dit irrecevables les demandes de Mme [B] [W] tendant à l'annulation des assemblées générales de copropriétaires du 4 décembre 2006 et du 7 décembre 2007, Confirme le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais nécessaires, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne Mme [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 644,64 € au titre des frais nécessaires visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Y ajoutant, Condamne Mme [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts et celle de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [B] [W] à payer à la SA Cabinet Vassiliades la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Condamne Mme [B] [W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,
Note...

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