Cour d'appel de Pau, Chambre 1, 5 mars 2024, 22/01247

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Copropriété (I): organisation et administration • Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Pau
5 mars 2024
Tribunal judiciaire de Pau
5 avril 2022

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Pau
  • Numéro de pourvoi :
    22/01247
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal judiciaire de Pau, 5 avril 2022
  • Identifiant Judilibre :65e816caa743ca0008c69007
  • Avocat(s) : Maître BELLEGARDE
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Résumé

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Texte intégral

AB/CD Numéro 24/00792 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre

ARRÊT

DU 05/03/2024 Dossier : N° RG 22/01247 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IGH6 Nature affaire : Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée Affaire : SCI LES CEDRES, SCI LES GRANDS PRES C/ SDC RESIDENCE [Adresse 2] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 05 Mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 08 Janvier 2024, devant : Madame BLANCHARD, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame BLANCHARD, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame BLANCHARD, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTES : SCI LES CEDRES inscrite au RCS de Pau sous le numéro 385 404 298 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège [Adresse 1] [Localité 3] SCI LES GRANDS PRES inscrite au RCS de Pau sous le numéro 382 670 156 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentées et assistées de Maître ROUVIERE, avocat au barreau de PAU INTIME : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice [Adresse 2] [Localité 3] Représenté et assisté de Maître BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 05 AVRIL 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE PAU RG numéro : 20/01385 EXPOSÉ DU LITIGE : Les sociétés immobilières LES CEDRES et LES GRANDS PRES sont copropriétaires dans l'immeuble de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 3]. Dans une résolution numéro 4 adoptée à la majorité de l'article 26 par l'assemblée générale du 17 février 2020, a été approuvé un modificatif au règlement de copropriété et un état descriptif de division transformant un grenier, partie commune, en un appartement devenant partie privative de M. [P], copropriétaire. La SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES ont voté contre cette résolution, et l'ont déférée au tribunal judiciaire de Pau par assignation du 9 juillet 2020 estimant que l'unanimité était requise pour adopter cette résolution. Par jugement de ce même tribunal en date du 22 mars 2022, la demande d'annulation de cette résolution a été rejetée. La SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES ont interjeté appel de cette décision. (RG 22/1251). Par arrêt du 7 novembre 2023, cette cour a annulé la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 février 2020, non pas pour des motifs de majorité mais pour des raisons tenant à l'insuffisance des informations communiquées aux copropriétaires avant le vote et à l'absence de projet de résolution sur la prise en charge des travaux et un éventuel prix de cession. Une nouvelle assemblée générale du 6 juillet 2020 a porté sur plusieurs demandes de la part de M. [P], tendant à : - résolution n° 4 : la création d'un lot n° 19 par prélèvement sur les parties communes, - résolution n° 5 : la modification de la dénomination du lot n° 14 dont il est propriétaire, - résolution n° 6 : l'autorisation à donner au syndic pour régulariser l'acte modificatif. Le procès-verbal de cette assemblée générale mentionne un vote à l'unanimité s'agissant de la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, transformant le grenier, partie commune, en un appartement privatif au profit de M. [P]. La société LES CEDRES et la société LES GRANDS PRES ont adressé au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juillet 2020, une mise en demeure aux fins de modification du procès-verbal du 6 juillet 2020 afin qu'il soit mentionné un vote « contre » de leur part sur l'ensemble des résolutions. En l'absence de modification du procès-verbal d'assemblée générale, elles ont déposé une plainte pénale pour faux et usage de faux contre X. Par acte extrajudiciaire du 28 août 2021, la société LES CEDRES et la société LES GRANDS PRES ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA BOUSSARD MCI, sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, devant le tribunal judiciaire de Pau auquel elles ont demandé notamment de prononcer l'annulation des résolutions n° 4, n° 5 et n° 6 de l'assemblée générale du 6 juillet 2020. Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire de Pau, a : - Déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formulée par la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES ; - Débouté la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES de leurs demandes ; - Condamné la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA BOUSSARD MCI la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES aux dépens. Dans sa motivation, le tribunal a relevé : - que les exceptions de procédure ne peuvent être soulevées que devant le juge de la mise en état, or les plaintes ont été portées devant le procureur de la République le 10 janvier 2022 et à cette date le juge de la mise en état n'était pas encore dessaisi ; - qu'il appartient au copropriétaire qui conteste les mentions du procès-verbal d'une assemblée générale de rapporter la preuve contraire par tous moyens, le procès-verbal bénéficiant d'une présomption de sincérité ; - qu'une éventuelle erreur matérielle dans l'établissement d'un procès-verbal n'emporte sa nullité qu'à la stricte condition que l'erreur entraîne un changement dans le décompte des majorités requises pour l'adoption des résolutions ; - que doivent être votées à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble, or les SCI demanderesses ne rapportent pas la preuve de la nécessaire conservation des parties communes visées par les résolutions critiquées au regard du respect de la destination de l'immeuble ; un vote à l'unanimité n'était donc pas requis, et une éventuelle erreur matérielle n'aurait eu aucune influence sur l'acquisition d'une majorité favorable aux résolutions. La SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES ont relevé appel par déclaration du 4 mai 2022, critiquant le jugement en toutes ses dispositions. Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2022, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES appelantes, demandent à la cour de : - Réformer le jugement entrepris ; - Prononcer l'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 6 juillet 2020 ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, à payer à la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES la somme de 3 500 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dire qu'en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI LES GRANDS PRES et la SCI LES CEDRES sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dépens, article 700 du code de procédure civile et frais d'avocat). Au soutien de leurs prétentions la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES font valoir principalement, sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que : - l'assemblée générale du 6 juillet 2020 porte notamment sur la création d'un lot numéro 19 par prélèvement sur les parties communes au profit de M. [P], - les résolutions numéros 4 à 6 étaient soumises à la règle de l'unanimité s'agissant de décider de l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble qui est l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot et qui définit les caractéristiques physiques et la situation de l'immeuble, - le procès-verbal de l'assemblée générale comporte une erreur dans la transcription des votes, dans la mesure où les appelantes ont voté contre, ayant toujours manifesté leur hostilité et leur refus de cette transformation, alors qu'il est mentionné dans le procès-verbal une adoption à l'unanimité de ces résolutions, - la rectification de cette erreur matérielle entraîne une modification du résultat du vote selon les conditions requises et justifie donc d'annuler ces résolutions. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat des copropriétaires intimé demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pau en date du 5 avril 2022 ; - débouter la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES de leurs demandes ; - les condamner au paiement d'une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir principalement, que : - les 3 résolutions critiquées (4, 5 et 6) ont été adoptées à l'unanimité, avec le vote favorable des appelantes, - l'inexactitude d'une mention du procès-verbal selon laquelle un copropriétaire a voté pour, ne peut pas se déduire du seul fait que cette décision lui est défavorable, - cette erreur n'entraînerait la nullité de la résolution que si elle aboutissait à un changement dans le décompte des majorités requises pour l'adoption des résolutions ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'autorisation de créer un lot de copropriété par prélèvement sur une partie commune relevant de la majorité de l'article 26 c'est-à-dire aux 2/3 des voix des copropriétaires, ce qui aurait été le cas puisque 10 copropriétaires sur 12 ont adopté les résolutions, - les combles ne présentaient aucune utilité pour assurer le respect de la destination de l'immeuble, dans la mesure où elle ne dispose d'aucun autre accès que celui créé par M. [P] pour leur transformation en chambre attenante à son logement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 août 2023.

MOTIFS

: A titre liminaire il est observé que la question du sursis à statuer, ayant fait l'objet d'une irrecevabilité devant le premier juge, n'est plus débattue en cause d'appel. Sur la demande d'annulation des résolutions de l'assemblée générale': Les appelantes remettent en cause la validité des résolutions n° 4 à 6 de l'assemblée générale du 6 juillet 2020, en soutenant que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aurait mentionné sur le procès-verbal un vote 'pour' de la part de ces copropriétaires, alors qu'elles auraient voté 'contre'. Cependant, le premier juge a rappelé à juste titre que le procès-verbal de copropriété faisait foi jusqu'à preuve contraire, et qu'il ne pouvait être présumé d'un vote en sens contraire de celui retranscrit, simplement en considérant que la SCI les Cèdres et la SCI les Grands Prés avaient toujours manifesté leur opposition au projet visé par les résolutions litigieuses, y compris par la contestations d'assemblées générales antérieures. Or, force est de constater que la SCI les Cèdres et la SCI les Grands Prés ne produisent au débat aucun élément de nature à remettre en question la sincérité des mentions du procès-verbal d'assemblée générale quant à la retranscription de leur vote. Leur dépôt de plainte pénale pour faux et usage de faux est insuffisant à administrer cette preuve. Au surplus, c'est également de manière pertinente que le premier juge a considéré que, même dans l'hypothèse d'un vote 'contre' de ces deux copropriétaires sur les résolutions n° 4 à 6, celles-ci auraient tout de même été valablement adoptées contrairement à ce que soutiennent la SCI les Cèdres et la SCI les Grands Prés. En effet, selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; [...] L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. En l'espèce, la SCI les Cèdres et la SCI les Grands Prés affirment que les résolutions critiquées conduisaient à valider un projet relatif à une aliénation de parties communes modifiant la destination de l'immeuble, et donc nécessitaient un vote positif à l'unanimité, alors qu'elles auraient voté 'contre' et que les résolutions auraient ainsi été adoptées pour 785 millièmes sur 1000 (soit plus de 2/3 des voix). Il ressort du règlement de copropriété établi le 17 novembre 1986 que celle-ci est composée de 3 bâtiments A, B, C, comprenant chacun plusieurs appartements dont notamment le bâtiment C qui comprenait initialement au rez-de-chaussée 3 appartements et au premier étage 4 appartements (lots 11 à 14) et un grenier au-dessus. Il est précisé dans le paragraphe 'parties communes pouvant être affectées à certains copropriétaires' (p 15) : 'Le grenier du bâtiment C tel qu'il figure entouré de jaune sur le plan est une partie commune dont la jouissance exclusive pourra être affectée aux propriétaires des lots numéro 11 à 14, situés au premier étage du bâtiment C, sans modification des millièmes attachées auxdits lots. La surface de la jouissance pourra être affectée à chacun des lots numéro 11 à 14, correspondra à la surface de ces lots au premier étage telle qu'elle est définie sur le plan. Pour accéder à la partie du grenier dont il aura la jouissance exclusive, chaque propriétaire des lots du premier étage pourra aménager un escalier intérieur, effectuer le percement du plafond, dresser des cloisons et généralement réaliser tous les travaux nécessaires, sans autorisation des copropriétaires, mais en avisant le syndic au préalable ; lequel pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à sa charge. Il devra prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l'immeuble il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux.' Dans le chapitre 1 du règlement de copropriété sur la désignation de l'immeuble et l'usage de ses parties, l'article 5 - destination de l'immeuble - mentionne : 'L'immeuble est destiné à usage d'habitation. Toutefois, les lots situés au rez-de-chaussée pourraient être éventuellement utilisés à usage commercial, à condition que l'activité commerciale y exercée ne présente aucune nuisance de bruit ou d'odeurs pour les autres propriétaires, ni de danger pour l'immeuble. Article 6 : chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semblent des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l'immeuble ou porter atteint à sa destination. Article 7 : les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. L'exercice de profession libérale sera toutefois toléré à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue à la bonne tranquillité de l'immeuble. Article 8 : chaque copropriétaire pourra user librement des parties communes pour la jouissance de ses locaux privatifs, suivant leur destination propre telle qu'elle résulte du présent règlement, à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des limitations ci énoncées ci-après. Article 9 : les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble soit à aucun moment troublé par leur fête, celui des membres de leur famille, leurs invités ou des personnes à leur service'' Si la destination d'un immeuble organisé en copropriété peut se définir comme l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale des occupants, alors il ressort des clauses du règlement de copropriété précité que la destination de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] est essentiellement l'habitation bourgeoise sans exclure des commerces non bruyants au rez-de-chaussée. Ainsi l'existence de combles ou de greniers surplombant des appartements auxquels ils sont affectés pour une jouissance privative à l'exclusion de tous les autres copropriétaires, ne constitue pas un élément intangible de cette copropriété qui ne pourrait être modifiée que par l'unanimité des copropriétaires qui n'ont aucun accès à ces combles et greniers ni n'en ont aucun usage. La transformation de ces pièces aveugles en appartement ou pièces mansardées complétant l'appartement au-dessus desquels elles se trouvent, apparaît au contraire être une évolution parfaitement conforme à la destination de l'immeuble destiné à l'habitat bourgeois, dès lors qu'elle est adoptée à la majorité des 2/3 des copropriétaires comme prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant de transformer cette partie commune en une partie privative pour le copropriétaire qui en avait déjà exclusivement l'usage et l'accès. Faute de démontrer le moindre inconvénient ou perturbation pour l'usage des autres copropriétaires de leur propre lot ou des parties communes de l'immeuble, c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d'annulation de cette résolution qui ne fait aucun grief aux appelantes. Sur le surplus des demandes : Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une juste application. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions. La SCI les Cèdres et la SCI les Grands Prés, succombant en leur appel, seront condamnées à en supporter les dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant, Condamne in solidum la SCI les Cèdres et la SCI les Grands Prés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la personne de son syndic, la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum la SCI les Cèdres et la SCI les Grands Prés aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE
Note...

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