Cour de cassation, Troisième chambre civile, 30 janvier 2020, 19-10.300

Mots clés
qualification • terme • remploi • vente • pourvoi • propriété • mutation • procès-verbal • rapport • référendaire • tiers • préjudice • preuve • produits • rejet

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
30 janvier 2020
Cour d'appel de Paris
8 novembre 2018

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    19-10.300
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Paris, 8 novembre 2018
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2020:C300060
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000041551273
  • Identifiant Judilibre :5fca5cc92eee9739cc966f20
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Piwnica et Molinié
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Résumé

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Texte intégral

CIV. 3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 janvier 2020 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 60 F-D Pourvoi n° P 19-10.300 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020 1°/ Mme L... C..., veuve P..., domiciliée [...] , 2°/ Mme O... P..., épouse A..., domiciliée [...] , 3°/ M. R... P..., domicilié [...] , ont formé le pourvoi n° P 19-10.300 contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige les opposant à l'établissement public d'aménagement [...] (EPA ORSA), dont le siège est [...] , défendeur à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme L... P..., Mme O... P..., épouse A... et M. R... P..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'établissement public d'aménagement [...] , après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Attendu que l'arrêt attaqué

(Paris, 8 novembre 2018) fixe le montant des indemnités revenant à Mme L... P..., Mme O... P..., épouse A... et M. R... P... (les consorts P...) au titre de l'expropriation, au profit de l'établissement public d'aménagement [...] (l'EPA ORSA), de deux parcelles leur appartenant ;

Sur le premier moyen

, pris en ses première à quatrième branches, ci-après annexé :

Attendu que les consorts P... font grief à

l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités ;

Mais attendu

, qu'ayant relevé à bon droit que la qualification de terrain à bâtir s'appréciait à la date de référence, fixée au 10 avril 2012, et que la dimension des réseaux était appréciée au regard de l'ensemble de la zone lorsque, à cette date, les terrains étaient situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble, et retenu souverainement que les réseaux étaient insuffisants pour satisfaire les besoins de l'ensemble de la zone, la cour d'appel, devant laquelle les expropriés ne soutenaient pas que les réseaux avaient été modifiés depuis la date de référence, ni que, à cette date, les parcelles n'auraient pas été désignées dans le plan local d'urbanisme comme étant incluses dans la zone d'aménagement concertée créée par arrêté préfectoral du 7 novembre 2011, a légalement justifié sa décision d'écarter la qualification de terrain à bâtir ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS

, la Cour REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme L... P..., Mme O... P..., épouse A... et M. R... P... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme L... P..., Mme O... P..., épouse A... et M. R... P.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA aux consorts P... à la somme de 1.499.875 euros, se décomposant comme suit : -indemnité principale : 556.032 + 799.200 euros = 1.355.232 euros ; -indemnité de remploi : 136.523 euros ; -perte accessoire : 5.000 euros ; -indemnité de déménagement : 3.120 euros ; Aux motifs qu'aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. L'article L 321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel de l'EPA ORSA porte sur l'indemnité totale de dépossession et aucune contestation n'existe au titre de la nature du bien. Les parties ne s'accordent pas sur la superficie de la construction. S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 10 avril 2012 en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, à savoir la date à laquelle le plan local d'urbanisme de la commune de [...] a été approuvé. Le jugement sera confirmé sur ce point. Il s'agit de 2 parcelles contiguës cadastrées [...] et [...] formant une unité foncière d'une superficie de 2172 m² et supportant un pavillon à usage d'habitation élevé sur sous-sol semi enterré et deux niveaux. Les parcelles sont situées entre la [...] et occupe l'angle formé par ces 2 voies. S'agissant du pavillon :-au rez-de-chaussée, séjour avec cheminée, cuisine, bureau, 2 chambres dont une avec salle de bains, WC ; huisseries en bois, triple vitrage, pierre/parquet au sol et papiers peints au mur. -L'étage comprend 2 chambres, débarras, cuisine, salle de bains et WC. -Chauffage au gaz, pavillon sous alarme, grand terrain devant. Le sous-sol semi enterré est à usage de garage et de range outils. -Propriété clôturée, portail automatisé et terrasse à l'arrière du pavillon. Il ressort du procès-verbal de transport que la maison d'architecte a été construite dans les années 1960, qu'elle est parfaitement entretenue et en très bon état ; les équipements datent des années 1960 ; le jardin est plat et bien entretenu. Le juge a noté la qualité de cette maison et de son jardin. L'EPA ORSA indique que le transport a permis de constater que le pavillon était en bon état, mais vieillissant et nécessitait un profond rafraîchissement. L'EPA ORSA indique que le tramway passe devant la propriété le long de l'avenue de la République, que des lignes à très haute tension surplombent la parcelle [...] , que l'entrée se fait le long de l'avenue de la République, à travers les rails du tramway, de sorte que cette parcelle ne dispose plus d'une façade directe sur la voie publique comme auparavant. Les consorts P... contestent ce point en indiquant que cette parcelle ouvre sur la rue de la République par une large façade de 54 m, par une façade de 35 m sur la rue du Languedoc, et que celle-ci n'est nullement remise en cause par le passage du tramway, car des aménagements ont été prévus lors de la construction de celui-ci pour permettre l'entrée des personnes et des véhicules au droit de cette façade. L'EPA ORSA indique qu'il s'agit d'un environnement industriel, à proximité immédiate de casses automobile avec en outre un accès direct sur le marché d'intérêt national de Rungis, ce qui implique des nuisances et un intense trafic routier et est désormais situé au droit des lignes hautes tension du tramway, ce qui atteste d'un environnement peu favorable pour une habitation. Les consorts P... rétorquent que l'emplacement du bien est au contraire privilégié au niveau de la situation géographique, car il constitue la porte d'entrée des [...] et de Thiais, la desserte routière et autoroutière est excellente avec un raccordement direct à la RN 7 à l'autoroute A 86 et à quelques centaines de mètres de l' autoroute du Sud A 6 et A 106 ; la ligne de tramway T7 reliant le terminus de la ligne 7 à Rungis, [...] passe devant le bien exproprié, permettant de relier en quelques minutes de la station de métro « [...] », ligne 7. S'agissant des données d'urbanisme, il n'est pas contesté que les parcelles sont situées en zone Ufb du plan local d'urbanisme ; il s'agit d'une zone d'activités à vocation d'industrie, d'entrepôt de commerce, d'activités tertiaires. Le bien est libre d'occupation. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit le 17 octobre 2016. - Sur l'indemnité principale 1° sur les superficies La superficie du terrain de 2172 m² n'est pas contestée. Pour la construction, le premier juge a retenu la surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO) de 444m². L'EPA ORSA sollicite de fixer l'indemnité principale pour la construction à la somme de 754970 euros (426,20m² X 1700 euros X0,9, d'où une erreur de calcul car (754970=444,1m² SDPHO X 1700 euros sans l'abattement de 0,9), donc ne retient pas 444,1 m²mais 426,20m². Les consorts P... demandent 2.200.000 euros arrondis pour la parcelle [...] (pavillon d'habitation) : 371,52 m² X 6000 euros. Le commissaire du gouvernement retient la SDPHO de 444m² (données géomètre expert). Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu la surface développée hors oeuvre (SDPHO) de 444 m² correspondant aux données du géomètre expert 2° sur la qualification des terrains Devant le premier juge l'EPA ORSA a indiqué que la parcelle [...] ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir et devait être évaluée d'après son usage effectif de jardins à la date de référence, tandis que les consorts P... faisaient valoir qu'ils bénéficiaient d'une situation privilégiée, sans difficulté d'accès, constructible, bien desservi et qu'elle devait recueillir la qualification de terrain à bâtir. Le premier juge n'a pas répondu sur la qualification juridique à retenir et à partir de différents termes de comparaison a retenu un montant de 590 €/m² pour le calcul de la valeur vénale du terrain. En cause d'appel l'EPA ORSA sollicite l'infirmation en indiquant que la qualification de terrain à bâtir ne peut pas être retenue conformément aux dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, la capacité des réseaux devant être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC et au regard du seul terrain exproprié, et en l'espèce il est acquis que la dimension des réseaux desservant la parcelle expropriée n'est pas suffisante. Les époux P... rétorquent qu'à la date de référence les terrains n'étaient pas inclus dans la ZAC des meuniers, puisque la réalisation celle-ci a été approuvée par arrêté préfectoral du 22 mai 2014 ; en tout état de cause le dimensionnement actuel des réseaux est parfaitement adapté au regard de l'ensemble de la zone. Le commissaire du gouvernement indique que les terrains à la date de référence indiquée par l'alinéa un de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, ne répondent pas aux conditions prévues par cet article sont évaluées en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 322-2 ; le dossier de réalisation de la ZAC triangle des meuniers indique l'ensemble des réseaux qui seront créés dans le cadre de cette opération, ce qui induit qu'à la date de référence les réseaux existants sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone ; par conséquent le terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir. L'article L 322-3 du code de l'expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols et qui sont effectivement desservis par les divers réseaux (voie d'accès, électricité, eau potable, assainissement) à condition que ces diverses réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Le même article indique expressément que, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Pour apprécier cette qualification, il doit être retenu la date de référence soit en l'espèce le 10 avril 2012, correspondant à la date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de [...] et non la date, comme demandé par les consorts P... de l'approbation de la ZAC par arrêté préfectoral du 22 mai 2014. A la date de référence susvisée, les parcelles considérées étaient situées dans la zone Ufb du PLU, soit une zone d'activités à vocation d'industrie, d'entrepôt de commerce et d'activités tertiaires avec interdiction des constructions nouvelles à usage d'habitation et de certaines entreprises, l'emprise au sol étant de 50 %. L'expropriant apporte la preuve (pièces N° 9, 10) que le dossier de réalisation de la ZAC, approuvé par l'arrêté préfectoral du 22 mai 2014 détaille l'ensemble des réseaux et voies qui devront être réalisées dans le cadre de cette opération, notamment au poste création de voies, création des réseaux d'alimentation et d'évacuation, des fluides énergies diverses, réalisation de réseaux d'eaux usées et d'eau pluviale, pour un coût prévisionnel de 11.250.000 €, ce qui établit que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseau de l'ensemble de la ZAC ; Alors, d'une part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en l'espèce, après avoir énoncé que, « pour apprécier cette qualification, il doit être retenu la date de référence, soit en l'espèce le 10 avril 2012 », la Cour d'appel a estimé, au visa des pièces n° 9 et 10 de l'expropriant, à savoir le dossier de réalisation de la ZAC du Triangle des meuniers et l'estimation sommaire globale du dossier d'enquête publique, « que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseau de l'ensemble de la ZAC » ; qu'en se prononçant de la sorte, en considération des « réseaux actuels » de la ZAC, après avoir exactement relevé que la qualification de terrain à bâtir devait s'apprécier à la date de référence, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses énonciations au regard de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé ; Alors, d'autre part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en faisant application de cette dernière disposition sans mettre en évidence qu'à la date de référence, les parcelles expropriées étaient situées dans une zone désignée par le plan local d'urbanisme de la commune de [...] comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-3 du code de l'expropriation ; Alors, de troisième part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en faisant application de cette dernière disposition sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, à la date de référence, le 10 avril 2012, les parties ne se trouvaient pas en l'état d'une simple décision de création de la ZAC, prise par un arrêté préfectoral du 7 novembre 2011, la réalisation de cette ZAC n'ayant été approuvée que par un arrêté préfectoral du 22 mai 2014, pris postérieurement à la date de référence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-3 du code de l'expropriation ; Et alors, de quatrième part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en se bornant à énoncer, pour en déduire que les réseaux actuels situés à l'intérieur de la ZAC étaient manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseau de l'ensemble de la ZAC, « que le dossier de réalisation de la ZAC, approuvé par l'arrêté préfectoral du 22 mai 2014 détaille l'ensemble des réseaux et voies qui devront être réalisées dans le cadre de cette opération, notamment au poste création de voies, création des réseaux d'alimentation et d'évacuation, des fluides énergies diverses, réalisation de réseaux d'eaux usées et d'eau pluviale, pour un coût prévisionnel de 11.250.000 € », soit que des réseaux et voies devaient être réalisés dans le cadre de la ZAC, ce dont il ne résulte pas que les réseaux existant n'auraient pas permis sa desserte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-3 du code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA aux consorts P... à la somme de 1.499.875 euros, se décomposant comme suit : -indemnité principale : 556.032 + 799.200 euros = 1.355.232 euros ; -indemnité de remploi : 136.523 euros ; -perte accessoire : 5.000 euros ; -indemnité de déménagement : 3.120 euros ; Aux motifs que le bien doit être évalué, selon son usage de la date de référence, le terrain bénéficiant d'une situation très privilégiée, de sorte que son évaluation se fera par rapport au prix de terrain à bâtir auquel il sera appliqué un abattement. Il s'agit en effet d'un terrain très privilégié, situé entre la [...] de la République, occupant l'angle formé par ces deux voies, avec une bonne desserte routière et autoroutière, ainsi que des transports en commun, et d'un secteur à usage mixte, situé à proximité immédiate du marché international de Rungis. Il convient en conséquence de retenir au vu de ces éléments des mutations de biens de consistance matérielle et juridique similaire situées dans le même secteur géographique. S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées , ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies. Le premier juge a évalué le bien exproprié comme suit : -méthode analytique:( terrain+ construction) ; -valeur des constructions : 1800 €/m² (libre) ; -valeur de la totalité du terrain : 590 €/m² (libre). L'EPA ORSA indique que la méthode analytique n'est pas critiquable, dès lors que toutes les parties retiennent cette méthode, mais le premier juge a omis d'appliquer un abattement pour encombrement et inconstructibilité. Les consorts P... demandent de retenir la méthode la plus favorable et donc en l'espèce la méthode constructions et terrain intégré. Le commissaire du gouvernement propose de retenir la méthode analytique (terrain+ construction). Les deux parcelles [...] et [...] forment une unité foncière correspondant à un pavillon et son jardin pour une superficie globale de 2171m² ; compte tenu des dimensions du jardin, des dimensions du jardin, le premier juge a exactement a retenu la valeur vénale de la construction et la valeur vénale du terrain, en valeur libre d'occupation les deux parcelles confondues soit la méthode analytique (terrain+ construction). Il convient d'examiner les références des parties : A terrains 1° références de l'EPA ORSA : -arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 janvier 2017 : [...] ), terrain en situation privilégiée, 375 €/m², libre. L'EPA ORSA indique que cette décision comporte deux erreurs et que si ce terme doit être maintenu, il convient de retenir la valeur de 450 € le mètre carré. Il convient en conséquence de retenir la proposition plus favorable de l'expropriant soit la valeur de 450 € le mètre carré. -Jugement TGI de Créteil du 4 janvier 2016 : [...] , 3412 m² et 10 m², en zone UFb, 450 € le mètre carré libre. Ce jugement étant définitif, et s'agissant d'un terme comparable, il sera retenu. 2° références des consorts P... : -Jugement du 9 juillet 2009 concernant des accords amiables avec la RATP (pièce 2, 7, 14) : 632,50 euros/m² et 610, 60 euros/m². L'EPA ORSA ne critique pas ces références, tandis que le commissaire du gouvernement indique que les pièces produites ne permettent pas de déterminer l'indemnité principale hors remploi. Les pièces produites indiquent en effet que l'accord est toutes causes de préjudices confondues, frais de remploi inclus, ce qui ne permet pas de déterminer l'indemnité principale. Ces références seront donc écartées. -vente du 9 mai 2012, [...] , 19.645 m², 18.728.403 €, pour un prix de 796 € le mètre carré libre d'occupation. S'agissant d'une cession de droits à construire qui ne peut être comparée avec une mutation, ce terme doit être écarté. -vente du 11 septembre 2013, [...] , 125 m², 134.214 €,1.074 € le mètre carré. La superficie de ce terme n'étant pas comparable avec le bien exproprié, ce terme doit être écarté -parcelles 112 114 [...] , 3.814 m², 2.393.725 €, 628 € le mètre carré en zone UF : la zone étant différente, ce terme doit être écarté. -parcelles 83 [...] , cette référence doit être écartée n'étant pas située dans le même zonage. -parcelles [...] [...] : ces terrains dépendent de la zone annexe de min Rungis dans une zone UF, beaucoup plus attractive, cette référence doit donc être écartée. -vente du 29 novembre 2010, rue du Pont des halles: ce terme dépend également de la zone [...] et doit être écarté pour les mêmes raisons. -parcelle A [...] , pour un prix 917 € le mètre carré, s'agissant d'une autre localité, cette référence doit être écartée. -parcelle [...] à Thiais, cette référence doit être écartée pour le même motif. S'agissant des références pour les parcelles [...], [...] , [...], elles doivent être écartées comme étant postérieures au jugement du 17 octobre 2016. Enfin les références [...] sont situées à Thiais, soit dans une ville différente et doivent donc être écartées. 3° références du commissaire du gouvernement : Les trois références du commissaire du gouvernement concernant des mutations de terrain libre d'occupation située au sein de la [...] , sur la commune de [...], dans la même zone Ufb, des 1er décembre 2011(424 euros/m²), 19 octobre 2011(530 euros/m²) et du 2 mai 2011(447 euros/m²) avec une moyenne de 467 € sont parfaitement comparables, étant dans la même zone au sein de la ZAC des meuniers avec les parcelles expropriées et doivent donc être retenues. Les deux références de l'EPA ORSA et les trois références du commissaire du gouvernement aboutissent à : 450+450+424+530+447=2301/5=460 euros En tenant compte de l'ancienneté des termes de comparaison du commissaire du gouvernement, à savoir de 2011, il convient de retenir une valeur unitaire de 500 euros le mètre carré. En ce qui concerne les abattements il convient de fixer les abattements suivants : -abattement de 20 % pour tenir compte du fait que le terrain en cause ne présente pas les caractéristiques d'un terrain à bâtir ; - abattement de 20 % pour difficulté d'accès. S'agissant des lignes à haute tension (photographies N°3), celles-ci sont sans incidence sur la valeur de l'indemnité, car le propriétaire d'un tel terrain conserve le droit de construire ou d'obtenir sans frais le déplacement de la ligne, de sorte que l'existence d'une moins-value n'est pas avérée. Par contre l'accès à la propriété ne peut se faire qu'en traversant les voies du tramway, comme cela est mentionné dans le procès-verbal de transport, ce qui entraîne une moins-value importante qui sera fixée à 20%. -abattement de 20 % pour encombrement soit : 2172m² X 500 euros/le mètre carré X 0,80 X 0,80 X 0,80 = 556.032 euros ; Alors, d'une part, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant, comme terme de comparaison, sauf à en augmenter la valeur à 450 euros le m2 eu égard aux erreurs que comporterait cette décision, un « arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 janvier 2017 : [...] ), terrain en situation privilégiée, 375 €/m², libre », arrêt rendu postérieurement au jugement entrepris, lequel a été rendu le 29 juillet 2016, la Cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ; Alors, de deuxième part, qu'en écartant la référence des expropriés tirée d'un « jugement du 9 juillet 2009 concernant des accords amiables avec la RATP (pièce 2, 7, 14) : 632,50 euros/m² et 610,60 euros/m² », en énonçant que « l'EPA ORSA ne critique pas ces références, tandis que le commissaire du gouvernement indique que les pièces produites ne permettent pas de déterminer l'indemnité principale hors remploi. Les pièces produites indiquent en effet que l'accord est toutes causes de préjudices confondues, frais de remploi inclus, ce qui ne permet pas de déterminer l'indemnité principale », sans rechercher si elle ne pouvait pas déterminer, elle-même, les montants respectifs de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi, en faisant application de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, ensemble les articles L 321-3 et R 322-5 du même code ; Alors, de troisième part, qu'en écartant la référence des expropriés tirée d'une « vente du 9 mai 2012, [...] , 19.645 m², 18.728.403 €, pour un prix de 796 € le mètre carré libre d'occupation », aux motifs que « s'agissant d'une cession de droits à construire qui ne peut être comparée avec une mutation, ce terme doit écarté », sans indiquer en quoi, s'il s'était agi d'une cession de droits à construire, celle-ci n'aurait pas pu être comparée avec une mutation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ; Alors, de quatrième part, qu'en écartant la référence des expropriés tirée de la vente de « parcelles [...] , 3.814 m², 2.393.725 €, 628 € le mètre carré en zone UF », en relevant que « la zone étant différente, ce terme doit être écarté », après avoir justement relevé que les parcelles expropriées « sont situées en zone UF b du plan local d'urbanisme », énonciations dont il résulte que les parcelles [...] se situent dans la même zone, UF, que le bien exproprié, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé ; Alors, de cinquième part, qu'en écartant la référence des expropriés tirée de la vente d'une « parcelle [...] [...] : pour un prix de 917 € le mètre carré », aux motifs que « s'agissant d'une autre localité, cette référence doit être écartée », sans indiquer en quoi cette vente, portant sur une parcelle située sur la même artère routière que le bien exproprié, la RD 7, dans une même zone UF, secteur b, à quelques centaines de mètres de celui-ci, ne pouvait pas être tenue pour une référence pertinente, ce que ne permet pas d'exclure le fait que la première se soit trouvée sur le côté des numéros impairs de la route, sur la commune de Thiais, et le second du côté pair, sur la commune de [...], la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ; Alors, de sixième part, que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial ; que l'exigence d'impartialité doit s'apprécier objectivement ; que la Cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation par comparaison, a écarté toutes les références invoquées par les expropriés, pour retenir celles proposées par l'expropriant et le commissaire du gouvernement ; qu'elle a en particulier énoncé que les références tirées par les expropriés de la vente des parcelles [...], [...] , [...] « doivent être écartées comme étant postérieures au jugement du 17 octobre 2016 », soit au jugement entrepris ; qu'en se prononçant de la sorte, tout en retenant, comme terme de comparaison, sauf à en augmenter la valeur à 450 euros le m2 eu égard aux erreurs que comporterait cette décision, un « arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 janvier 2017 : [...] ), terrain en situation privilégiée, 375 €/m², libre », arrêt rendu postérieurement au jugement entrepris, la Cour d'appel, dont les énonciations ne satisfont pas à l'exigence d'impartialité, appréciée objectivement, a violé l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; Et alors, de septième part, que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial ; que l'exigence d'impartialité doit s'apprécier objectivement ; que la Cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation par comparaison, a écarté toutes les références invoquées par les expropriés, pour retenir celles proposées par l'expropriant et le commissaire du gouvernement ; qu'elle a en particulier énoncé, au sujet de la référence tirée par les expropriés d'une vente du 11 septembre 2013 portant sur un bien situé à [...] intervenue au prix de 1.074 euros le m2, que « la superficie de ce terme de 125 m2 n'étant pas comparable avec le bien exproprié, ce terme doit être écarté » ; qu'en se prononçant de la sorte, tout en retenant, comme termes de comparaison, « les trois références du commissaire du gouvernement concernant des mutations de terrain libre d'occupation située au sein de la [...] , sur la commune de [...], dans la même zone Ufb, des 1er décembre 2011(424 euros/m²), 19 octobre 2011(530 euros/m²) et du 2 mai 2011(447 euros/m²) avec une moyenne de 467 € », en les tenant pour « parfaitement comparables » avec le bien exproprié, quand les conclusions d'appel du Commissaire du gouvernement précisent que ces trois ventes portaient sur des biens de respectivement 295 m2, 342 m2 et 303 m2, le bien exproprié ayant quant à lui une surface de 2.172 m2, la Cour d'appel, dont les énonciations ne satisfont pas à l'exigence d'impartialité, appréciée objectivement, a violé l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.