Cour de cassation, Troisième chambre civile, 18 octobre 2011, 10-24.498

Mots clés
vente • lotissement • mitoyenneté • promesse • soutenir • synallagmatique • immobilier • condamnation • dol • maire • procès-verbal • urbanisme • pourvoi • preuve • produits

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
18 octobre 2011
Cour d'appel de Montpellier
29 juin 2010

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    10-24.498
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Montpellier, 29 juin 2010
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2011:C301229
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000024703271
  • Identifiant Judilibre :613727eccd5801467742e88e
  • Président : M. Terrier (président)
  • Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Piwnica et Molinié, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano
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Résumé

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Texte intégral

Sur le premier moyen

, ci-après annexé :

Attendu qu'il résulte

des pièces de procédure que le ministère public a seulement apposé son visa sur le dossier, lequel, étant sans influence sur la solution du litige, ne peut être assimilé à des conclusions écrites au sens de l'article 431 du code de procédure civile et n'a pas à être communiqué aux parties ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen

, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant

relevé, par motifs propres et adoptés, que le bien vendu était désigné comme une maison de six pièces lesquelles étaient situées au premier étage, que n'était pas mentionnée l'existence d'un appartement au rez-de-chaussée, que la maison était construite dans un lotissement communal artisanal dont le cahier des charges, remis aux acquéreurs, indiquait clairement et précisément que les lots étaient affectés à un usage exclusif d'activité artisanale, commerciale ou industrielle et qu'était seulement toléré un logement de fonction sur chacun des lots, que la visite des lieux ne pouvait pas induire les acquéreurs en erreur alors que le rez-de-chaussée n'était ni loué ni habité, mais servait à l'activité de l'entreprise, ainsi qu'en attestaient les salariés de celle-ci, et que les acquéreurs n'avaient pas fait de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de la vente, la cour d'appel, qui a souverainement constaté que les époux X... ne pouvaient pas soutenir qu'ils avaient été induits en erreur sur la destination du rez-de-chaussée, a pu en déduire que la preuve du dol n'était pas rapportée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen

, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant

relevé, par motifs propres et adoptés, que toutes les informations utiles avaient été fournies par le notaire aux acquéreurs sur la consistance, les caractéristiques et la situation du bien vendu et que ces derniers, qui n'avaient pas fait part de leur intention de modifier la construction existante et qui avaient expressément stipulé n'avoir jamais fait de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de la vente et en ayant déduit que les acquéreurs connaissaient l'affectation réelle du bien et les contraintes auxquelles il était soumis, la cour d'appel a pu retenir que le notaire n'avait pas commis de faute ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen

, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant

relevé, par motifs propres et adoptés, que la désignation précise du bien dans la promesse de vente était conforme à la réalité, que le rez-de-chaussée n'était pas aménagé en appartement mais pour les besoins de l'activité professionnelle des vendeurs et que les acquéreurs ne démontraient pas avoir informé la société Imhotep transactions de leur projet de modification du rez-de-chaussée de sorte qu'ils ne sauraient soutenir que cette dernière les aurait amenés à acheter un bien qui ne correspondait pas à leur exigence, la cour d'appel a pu en déduire que l'agent immobilier n'avait pas commis de faute ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme globale de 2 500 euros à M. et Mme Y... et la somme de 2 500 euros à la SCP Z... ; rejette la demande de M. et Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille onze

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour M. et Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de toutes leurs demandes ; AUX ENONCIATIONS QUE l'affaire a été communiquée au ministère public, qui a fait connaître son avis (arrêt, p. 3) ; ALORS QUE le ministère public peut faire connaître son avis à la juridiction soit oralement à l'audience, soit en lui adressant des conclusions écrites qui sont mises à la dispositions des parties ; que dès lors, en statuant au vu de l'avis du ministère public sans qu'il ressorte de ses énonciations que cet avis écrit avait été mis à la disposition des parties, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et les articles 16 et 431 du code de procédure civile. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de condamnation des époux Y... à leur payer une somme de 56. 000 € ; AUX MOTIFS QUE les époux X... se sont portés acquéreurs aux termes de la promesse synallagmatique de vente sous seing privé en date du 9 mars 2005, « d'une maison d'habitation individuelle sur deux niveaux sans mitoyenneté, de type 6, sur un terrain de 1044 m2 » située à Saint-Jean-de-Vedas,... ; que l'acte du 9 juin 2005, réitérant cette vente en la forme authentique, désigne le bien vendu en ces termes : « une maison à usage d'habitation, de type 6, élevée de deux étages sur rez-dechaussée, sans mitoyenneté, avec jardin attenant, comprenant, au rez-dechaussée : deux garages, un abri, quatre pièces, un couloir, des w. c et une salle de bains, au premier étage : un couloir une cuisine, un cellier, trois chambres, un w. c, une salle de bains et un salon, au second étage : une mezzanine et des combles » ; qu'il est précisé que ce bien, cadastré section AX n° 44, pour une surface de 10 ares 45 centiares, forme le lot n° 12 du lotissement dénommé « Les Coteaux », créé selon un arrêté en date du 21 mars 1983 ; qu'il est stipulé au paragraphe « Urbanisme », que le terrain est situé dans la zone IV NA du plan d'occupation des sols, approuvé le 27 septembre 1994, et que l'acquéreur reconnaît, en pages 9 et 10, que les pièces visées à l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme et le Cahier des charges du lotissement lui ont été remis ; qu'or, ces documents indiquent, en termes clairs et précis, qu'ils s'agit de créer un lotissement communal artisanal et que les lots sont affectés à un usage exclusif d'activité artisanale, commerciale ou industrielle, étant toutefois précisé qu'il sera toléré un logement de fonction sur chacun des lots ; qu'il est acquis que les époux Nodon ont signé les pièces suivantes figurant en annexe de l'acte, à savoir : le permis de construire initial accordé aux époux Y... le 13 mars 1985, la déclaration d'achèvement des travaux en date du 31 janvier 1992 et le certificat de conformité délivré par le maire le 24 septembre 1992 ; que le diagnostic technique annexé à l'acte du 9 juin 2005, fait clairement apparaître que le rez-de-chaussée se compose d'un garage, d'un couloir, d'un W. C, d'une salle de bains et de quatre « pièces », alors que le premier étage comprend un couloir, une salle de bains, un w. c, un salon, une cuisine, un cellier et trois « chambres », soit au total, six pièces pour le premier étage, ce qui correspond exactement aux indications figurant au compromis et à l'acte notarié évoquant une maison de type 6 ; que les époux X... ne peuvent soutenir que la visite des lieux qu'ils ont faite au moment de la vente, les a induits ne erreur sur la destination du rez-de-chaussée ; qu'en admettant que le procès-verbal de constat en date du 14 février 2006, reflète l'état des lieux existant huit mois auparavant, en juin 2005, il ne contient pas d'éléments de nature à les convaincre qu'il s'agissait de pièces affectées à l'habitation ; que les employés de l'entreprise artisanale de carrelage alors exploitée par les époux Y... attestent, pour leur part, à l'unanimité que le rez-de-chaussée n'était ni habitué ni loué et qu'il ne servait qu'à l'entreprise ; qu les époux X... indiquent, d'ailleurs, dans la notice de présentation annexée à leur demande de permis de construire en date du 15 juin 2006, que le bâtiment existant comporte un rez-de-chaussée affecté à l'activité professionnelle du propriétaire et un étage en logement de fonction et que leur projet consiste à réaménager la partie garage de ce rez-de-chaussée en l'affectant en séjour d'été, l'autre partie demeurant affectée en locaux d'entreprise, à savoir : un bureau, un réfectoire, du personnel et des sanitaires ; qu'il n'est nullement établi, en l'état de ces éléments, que les époux Y... se sont rendus coupables à l'égard des époux X... de manoeuvres dolosives destinés à les tromper sur la consistance du bien acquis ; ALORS QUE constitue un dol l'affirmation mensongère, au titre de la désignation de l'objet de la vente, de l'affectation du bien à un usage déterminé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que tant dans la promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 9 mars 2005 que dans l'acte authentique du 9 juin 2005, le bien vendu était expressément désigné comme une maison à usage d'habitation, sans aucune restriction de cet usage ; qu'elle a également relevé que cette désignation était inexacte, le bien vendu étant situé dans un lotissement communal artisanal, ce que les vendeurs ne pouvaient ignorer ; qu'en estimant cependant qu'aucun dol ne pouvait être reproché aux vendeurs, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1116 et 1382 du code civil. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de condamnation de la SCP Z... de leur demande de remboursement des 2/ 3 des droits d'enregistrement sur la somme de 56. 000 € ; AUX MOTIFS QUE les époux X... se sont portés acquéreurs aux termes de la promesse synallagmatique de vente sous seing privé en date du 9 mars 2005, « d'une maison d'habitation individuelle sur deux niveaux sans mitoyenneté, de type 6, sur un terrain de 1044 m2 » située à Saint-Jean-de-Vedas,... ; que l'acte du 9 juin 2005, réitérant cette vente en la forme authentique, désigne le bien vendu en ces termes : « une maison à usage d'habitation, de type 6, élevée de deux étages sur rez-dechaussée, sans mitoyenneté, avec jardin attenant, comprenant, au rez-dechaussée : deux garages, un abri, quatre pièces, un couloir, des w. c et une salle de bains, au premier étage : un couloir une cuisine, un cellier, trois chambres, un w. c, une salle de bains et un salon, au second étage : une mezzanine et des combles » ; qu'il est précisé que ce bien, cadastré section AX n° 44, pour une surface de 10 ares 45 centiares, forme le lot n° 12 du lotissement dénommé « Les Coteaux », créé selon un arrêté en date du 21 mars 1983 ; qu'il est stipulé au paragraphe « Urbanisme », que le terrain est situé dans la zone IV NA du plan d'occupation des sols, approuvé le 27 septembre 1994, et que l'acquéreur reconnaît, en pages 9 et 10, que les pièces visées à l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme et le Cahier des charges du lotissement lui ont été remis ; qu'or, ces documents indiquent, en termes clairs et précis, qu'ils s'agit de créer un lotissement communal artisanal et que les lots sont affectés à un usage exclusif d'activité artisanale, commerciale ou industrielle, étant toutefois précisé qu'il sera toléré un logement de fonction sur chacun des lots ; qu'il est acquis que les époux Nodon ont signé les pièces suivantes figurant en annexe de l'acte, à savoir : le permis de construire initial accordé aux époux Y... le 13 mars 1985, la déclaration d'achèvement des travaux en date du 31 janvier 1992 et le certificat de conformité délivré par le maire le 24 septembre 1992 ; que le diagnostic technique annexé à l'acte du 9 juin 2005, fait clairement apparaître que le rez-de-chaussée se compose d'un garage, d'un couloir, d'un W. C, d'une salle de bains et de quatre « pièces », alors que le premier étage comprend un couloir, une salle de bains, un w. c, un salon, une cuisine, un cellier et trois « chambres », soit au total, six pièces pour le premier étage, ce qui correspond exactement aux indications figurant au compromis et à l'acte notarié évoquant une maison de type 6 ; que les époux X... ne peuvent soutenir que la visite des lieux qu'ils ont faite au moment de la vente, les a induits ne erreur sur la destination du rez-de-chaussée ; qu'en admettant que le procès-verbal de constat en date du 14 février 2006, reflète l'état des lieux existant huit mois auparavant, en juin 2005, il ne contient pas d'éléments de nature à les convaincre qu'il s'agissait de pièces affectées à l'habitation ; que les employés de l'entreprise artisanale de carrelage alors exploitée par les époux Y... attestent, pour leur part, à l'unanimité que le rez-de-chaussée n'était ni habitué ni loué et qu'il ne servait qu'à l'entreprise ; qu les époux X... indiquent, d'ailleurs, dans la notice de présentation annexée à leur demande de permis de construire en date du 15 juin 2006, que le bâtiment existant comporte un rez-de-chaussée affecté à l'activité professionnelle du propriétaire et un étage en logement de fonction et que leur projet consiste à réaménager la partie garage de ce rez-de-chaussée en l'affectant en séjour d'été, l'autre partie demeurant affectée en locaux d'entreprise, à savoir : un bureau, un réfectoire, du personnel et des sanitaires ; qu'il n'est nullement établi, en l'état de ces éléments, que les époux Y... se sont rendus coupables à l'égard des époux X... de manoeuvres dolosives destinés à les tromper sur la consistance du bien acquis ; (…) que le notaire, enfin, a suffisamment informé les époux X... aux termes de l'acte du 9 juin 2005, sur la consistance et les caractéristiques du bien vendu, de sorte qu'il ne peut lui être fait grief d'avoir failli à son obligation de conseil ; que les acquéreurs sont d'autant moins fondés dans leurs reproches à l'égard du notaire, qu'ils ont expressément déclaré dans l'acte litigieux n'avoir jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire, une condition de l'acte ; ALORS QU'en sa qualité de rédacteur d'acte, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité ; qu'ayant constaté que dans l'acte authentique du 9 juin 2005, le bien vendu était expressément désigné comme une maison à usage d'habitation, la Cour d'appel qui a également relevé que l'immeuble vendu dépendait d'un lotissement à usage exclusif d'activité artisanale, commerciale ou industrielle, ce qui était contradictoire avec l'usage déclaré au titre de l'objet de la vente, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en exonérant le notaire rédacteur de l'acte de toute responsabilité et a ainsi violé l'article 1382 du code civil. QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de condamnation de la SARL Imhotep Transactions à leur payer la somme de 15. 000 euros ; AUX MOTIFS QUE les époux X... se sont portés acquéreurs aux termes de la promesse synallagmatique de vente sous seing privé en date du 9 mars 2005, « d'une maison d'habitation individuelle sur deux niveaux sans mitoyenneté, de type 6, sur un terrain de 1044 m2 » située à Saint-Jean-de-Vedas,... ; que l'acte du 9 juin 2005, réitérant cette vente en la forme authentique, désigne le bien vendu en ces termes : « une maison à usage d'habitation, de type 6, élevée de deux étages sur rez-dechaussée, sans mitoyenneté, avec jardin attenant, comprenant, au rez-dechaussée : deux garages, un abri, quatre pièces, un couloir, des w. c et une salle de bains, au premier étage : un couloir une cuisine, un cellier, trois chambres, un w. c, une salle de bains et un salon, au second étage : une mezzanine et des combles » ; qu'il est précisé que ce bien, cadastré section AX n° 44, pour une surface de 10 ares 45 centiares, forme le lot n° 12 du lotissement dénommé « Les Coteaux », créé selon un arrêté en date du 21 mars 1983 ; qu'il est stipulé au paragraphe « Urbanisme », que le terrain est situé dans la zone IV NA du plan d'occupation des sols, approuvé le 27 septembre 1994, et que l'acquéreur reconnaît, en pages 9 et 10, que les pièces visées à l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme et le Cahier des charges du lotissement lui ont été remis ; qu'or, ces documents indiquent, en termes clairs et précis, qu'ils s'agit de créer un lotissement communal artisanal et que les lots sont affectés à un usage exclusif d'activité artisanale, commerciale ou industrielle, étant toutefois précisé qu'il sera toléré un logement de fonction sur chacun des lots ; qu'il est acquis que les époux Nodon ont signé les pièces suivantes figurant en annexe de l'acte, à savoir : le permis de construire initial accordé aux époux Y... le 13 mars 1985, la déclaration d'achèvement des travaux en date du 31 janvier 1992 et le certificat de conformité délivré par le maire le 24 septembre 1992 ; que le diagnostic technique annexé à l'acte du 9 juin 2005, fait clairement apparaître que le rez-de-chaussée se compose d'un garage, d'un couloir, d'un W. C, d'une salle de bains et de quatre « pièces », alors que le premier étage comprend un couloir, une salle de bains, un w. c, un salon, une cuisine, un cellier et trois « chambres », soit au total, six pièces pour le premier étage, ce qui correspond exactement aux indications figurant au compromis et à l'acte notarié évoquant une maison de type 6 ; que les époux X... ne peuvent soutenir que la visite des lieux qu'ils ont faite au moment de la vente, les a induits ne erreur sur la destination du rez-de-chaussée ; qu'en admettant que le procès-verbal de constat en date du 14 février 2006, reflète l'état des lieux existant huit mois auparavant, en juin 2005, il ne contient pas d'éléments de nature à les convaincre qu'il s'agissait de pièces affectées à l'habitation ; que les employés de l'entreprise artisanale de carrelage alors exploitée par les époux Y... attestent, pour leur part, à l'unanimité que le rez-de-chaussée n'était ni habitué ni loué et qu'il ne servait qu'à l'entreprise ; que les époux X... indiquent, d'ailleurs, dans la notice de présentation annexée à leur demande de permis de construire en date du 15 juin 2006, que le bâtiment existant comporte un rez-de-chaussée affecté à l'activité professionnelle du propriétaire et un étage en logement de fonction et que leur projet consiste à réaménager la partie garage de ce rez-de-chaussée en l'affectant en séjour d'été, l'autre partie demeurant affectée en locaux d'entreprise, à savoir : un bureau, un réfectoire, du personnel et des sanitaires ; qu'il n'est nullement établi, en l'état de ces éléments, que les époux Y... se sont rendus coupables à l'égard des époux X... de manoeuvres dolosives destinés à les tromper sur la consistance du bien acquis ; qu'il ne peut pareillement être reproché à la SARL Imhotep Transactions qui a fait une description du bien vendu conforme à la réalité, un quelconque manquement à son obligation de vérification ; ALORS QUE manque à ses obligations professionnelles l'agent immobilier qui rédige un acte comportant une affirmation erronée quant à l'usage du bien vendu ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que, dans la promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 9 mars 2005 rédigée par l'agent immobilier, le bien vendu était expressément désigné comme une maison à usage d'habitation, sans aucune restriction de cet usage ; qu'elle a également relevé que cette désignation était inexacte, le bien vendu étant situé dans un lotissement communal artisanal ; qu'en affirmant cependant qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à l'agent immobilier quand il lui appartenait de s'assurer que l'usage déclaré du bien vendu était conforme à la réalité, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil.