Cour de cassation, Troisième chambre civile, 9 juillet 2013, 12-21.259

Mots clés
vente • sci • sommation • preuve • contrat • propriété • société • immobilier • mandat • produits • règlement • relever • ressort • solde • terme

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
9 juillet 2013
Cour d'appel de Nîmes
10 avril 2012

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    12-21.259
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel de Nîmes, 10 avril 2012
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2013:C300887
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000027707553
  • Identifiant Judilibre :6137289bcd58014677431e1a
  • Président : M. Terrier (président)
  • Avocat(s) : SCP Fabiani et Luc-Thaler, SCP Richard
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Résumé

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Texte intégral

Sur le moyen

unique ci-après annexé :

Attendu, qu'ayant

, par motifs propres et adoptés, constaté, procédant aux recherches prétendument omises, que dans la « sommation à comparaître » du 7 septembre 2006 les époux X... faisaient valoir qu'ils étaient propriétaires d'un « appartement de trois pièces avec dépendances et place de bateau », et que la place de parking et la place de bateau étaient occupés par Mme Y..., alors que les époux X... soutenaient qu'ils avaient acquis et occupaient les cinq lots, et relevé que le document intitulé « Z... » faisait mention d'un versement de « 21. 000 » pour un bateau, alors que les époux X... indiquaient avoir acquis un bateau pour le compte de M. Y... pour un montant de 42 000 euros, qu'il était fait état d'un solde de « 617. 669 » en espèces, la monnaie n'étant pas précisée, que les règlements allégués par les époux X... avaient varié dans leur montant, qu'ils excédaient le prix de cession prétendu, et qu'ils avaient été effectués à d'autres personnes que la SCI propriétaire du bien, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit, sans dénaturation, l'absence d'un accord sur la chose et sur le prix, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la SCI la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour les époux X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Monsieur et Madame X... occupants sans droit ni titre du lot appartenant à la SCI CHATEAUNEUVOISE, lot n° 62 de la copropriété « Les Régates », à Port Camargue, sur le territoire de la commune du Grau-du-Roi, d'avoir en conséquence ordonné leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et de les avoir condamnés à payer à la SCI CHATEAUNEUVOISE une indemnité d'occupation d'un montant de 20. 400 euros pour la période du 18 avril 2007 au 18 février 2010, outre 600 euros par mois pour la période consécutive et jusqu'à libération effective des lieux, puis d'avoir en conséquence débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir juger que la vente était parfaite et que le prix avait été intégralement payé ; AUX MOTIFS PROPRES QUE pour démontrer qu'il y aurait eu accord pour la vente de cet appartement, ce qui expliquerait qu'ils fussent autorisés à s'y installer, Monsieur et Madame X... multiplient les allégations de versements et de transactions avec une société FONPEROTS à laquelle ils auraient payé une somme qui devrait être imputée sur la vente du bien dont elle n'est pas propriétaire, la vente d'une automobile aux époux Y..., l'achat d'un bateau pour le compte des époux Y..., associés de la SCI CHATEAUNEUVOISE dont Madame Y... est gérante, allégations qui ne peuvent pas faire la preuve de l'intention de la SCI CHATEAUNEUVOISE de vendre sa marina, ni d'un accord sur la chose dont la contenance varie, ainsi que l'a exactement constaté le premier juge, entre la sommation de comparaître devant notaire qu'ils ont fait délivrer à leur supposée venderesse et leurs actuelles prétentions, ni d'un accord sur le prix sur lequel ils indiquent qu'il n'y pas de difficulté à le déterminer, et qu'ils fixent à la fin de leurs conclusions à la somme de 259. 163 ¿ sans préciser les éléments et modalités permettant de parvenir à ce montant ; que c'est par des motifs pertinents que le Tribunal, en l'absence de contrat de bail et de promesse de vente, a jugé que Monsieur et Madame X... étaient occupants sans titre depuis la sommation de déguerpir signifiée par exploit du 18 avril 2007, et les a condamnés au versement d'une indemnité d'occupation fixée à la moindre mesure d'une marina dans une station balnéaire prisée ; que le jugement entrepris doit être confirmé ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'en préalable, il convient de relever que la désignation des biens litigieux faite par les parties diffère puisque d'une part les époux X... prétendent avoir acquis les lots n° 62-68-132 et 221 dans la copropriété « Les Régates » alors que la SCI CHATEAUNEUVOISE forme des demandes qui portent sur le lot n° 60 de cette même copropriété ; que cette dernière numérotation procède d'évidence d'une erreur matérielle puisque l'ensemble des documents produits par l'une et l'autre des parties et notamment l'attestation de vente et le procès-verbal de constat du 20 août 2008 produits par la SCI CHATEAUNEUVOISE font mention du lot n° 62 et non du lot n° 60 ; qu'il y a lieu en conséquence de rectifier d'office cette erreur et de retenir que les demandes présentées par la SCI CHATEAUNEUVOISE porte sur le lot n° 62 ; qu'aux terme de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en conséquence, si la vente constitue un contrat consensuel qui opère transfert de propriété dès l'échange des consentements et peut sur le principe se former par simple accord verbal, il appartient aux époux X... de rapporter la preuve qu'un tel accord est intervenu tant sur le principe de la vente que sur la consistance du bien vendu et le prix de cession ; que les époux X... soutiennent avoir acquis auprès de la SCI CHATEAUNEUVOISE les lots n° 62, 68, 132 et 221 pour le prix de 259 163 ¿ ; qu'à l'appui de leurs prétentions, ils font valoir un certain nombre d'éléments et notamment le fait qu'ils ont occupé le bien litigieux après remise des clés et concomitamment à un premier versement de 130 000 ¿ ; que cependant, à l'examen, l'ensemble des éléments relatés ne permettent pas en raison de leur imprécision ou de leur ambiguïté de rapporter la preuve attendue ; qu'ainsi, tout d'abord, les époux X... évoquent de manière particulièrement approximative les circonstances dans lesquelles le contrat se serait formé ; qu'en effet, ils manifestant une grande indécision pour fixer la date à laquelle l'accord de volonté serait intervenu, date fixée tantôt au 6 janvier 2004 (sommation interpellative du 14 mars 2007) tantôt dans leurs conclusions à janvier 2004 voire semble-t-il, au 6 février 2004, date à laquelle le règlement de 138 000 ¿ a été effectué entre les mains de Me A..., notaire ; que de même, ils évoquent les échanges qu'ils auraient eu tantôt avec les époux Y..., tantôt avec M. Y... sans à aucun moment préciser si l'accord dont ils se prévalent a été conclu avec Mme Y..., ès qualités de gérante de la SCI CHATEAUNEUVOISE, avec M. Y..., es qualité de mandataire de son épouse ou avec M. Y..., agissant en son nom personnel (et dans cette hypothèse sans droit pour céder le bien appartenant à la SCI CHATEAUNEUVOISE) ; qu'outre ces incertitudes, les diverses interprétations auxquelles peuvent donner lieu les éléments rapportés par les époux X... ne permettent pas de constater l'existence d'un accord de volonté ferme et définitif sur le principe même de la vente ; qu'ainsi, en premier lieu, s'il est constant que divers versements ont été réalisés par ou pour le compte des époux X..., les règlements allégués par ceux-ci ont non seulement varié dans leur montant (290 388 ¿ selon la « sommation de comparaître » du 7 septembre 2006, 306 428 ¿ selon la sommation interpellative du 14 mars 2007 et 271 720 selon les dernières conclusions) mais encore excèdent dans tous les cas le prix de cession prétendu ; qu'à supposer que l'on ne retienne au titre de ces versements que la somme de 271 720 ¿ revendiquée au final par les époux X..., ceux-ci ne démontrent pas que l'excédent versé s'expliquerait par une faute du notaire auquel ils reprochent d'avoir contrairement à leurs instructions remis la somme de 138 000 ¿ au lieu de 121 960 ¿ ; qu'en effet, le courrier du 6 février 2004 produit par les époux X... et qui aurait été adressé par M. X... au notaire constitue un document sans valeur probante et est en contradiction avec l'ordre de virement du 5 février 2004 au terme duquel M. B... autorise le notaire à faire virer la somme de 138 000 ¿ au profit et au crédit du compte de la SCI " LES FONPEROTS » ; qu'au regard de ces considérations, il ne saurait être affirmé que les versements opérés l'ont été à titre de prix de cession de la « marina » et ce d'autant que ces versements ont été effectués pour partie au profit de M. Y... qui n'était pas le gérant de la SCI CHATEAUNEUVOISE, propriétaire du bien, et pour partie au profit de la SCI FONPEROTS et donc ni à la société effectivement propriétaire du bien, ni à la SCI ARMEBIS qui selon les dires des époux X... aurait été présentée à ces derniers comme étant la réelle propriétaire des lieux ; qu'en second lieu, le fait que les époux X... occupent les lieux depuis février 2004 ne présente pas un caractère décisif dans la mesure où compte tenu des relations amicales qu'entretenaient les époux Y... et les époux X..., l'hypothèse d'une mise à disposition gracieuse et temporaire du bien, au besoin en contrepartie de services rendus, ne peut être écartée ; que cette hypothèse peut d'ailleurs s'accorder avec l'existence d'éventuels pourparlers de vente, le prêt de l'immeuble pouvant constituer une étape transitoire avant qu'un accord ferme et définitif soit conclu ; qu'à cet égard, s'il ressort de divers documents que les époux Y... avaient envisagé la cession de la marina, leur volonté était particulièrement inconstante puisqu'ils n'ont jamais signé de mandat de vente à l'agence immobilière qu'ils avaient saisie ; que par ailleurs, dans divers actes et notamment dans la sommation interpellative du 14 mars 2007, les époux X... ont indiqué occuper les lieux avec le statut de bail verbal gratuit en l'attente de la régularisation de l'acte notarié, ce qui logiquement implique qu'ils se considéraient comme occupants à titre gratuit et non comme propriétaires des lieux ; qu'enfin, ne sont susceptibles d'apporter la preuve attendue quant à l'existence de la vente alléguée ni le diagnostic immobilier réalisé en octobre 2003 à la demande d'une agence immobilière qui n'avait pas reçu mandat de la SCI CHATEAUNEUVOISE, ni les formalités préalables accomplies auprès du syndic en novembre 2006 par le notaire qui affirme qu'il préparait alors la vente du bien concerné au profit de la Société ARMEBIS et qu'il n'avait reçu de la part de cette SCI aucune sollicitation à l'effet de vendre le bien litigieux au profit des époux X... ; que de même, M. X... ne peut arguer utilement du règlement de la chaudière dès lors qu'il précise avoir fait établir la facture au nom de Mme Y... ; que par ailleurs et en tout état de cause, à supposer établie que les parties aient entendu conclure la vente de la « marina », il resterait aux époux X... à justifier d'un accord sur la chose et sur le prix ; qu'en premier lieu, la question relative à la consistance du bien resterait entière ; qu'en effet, les époux X... ont initialement fait valoir dans la « sommation à comparaître » du 7 septembre 2006 être propriétaire d'« un appartement de trois pièces avec dépendances et place de bateau » ; qu'ils se prévalent désormais non seulement de la vente du lot n° 62 consistant en une marina type P3, mais encore du lot n° 68 consistant en un cellier au rez-de-chaussée, du lot n° 139 (lire 132) correspondant à une place de parking et du lot n° 221 correspondant à la jouissance du quai, lots acquis par la SCI CHATEAUNEUVOISE en même temps que le lot n° 62 ; que ces fluctuations démontrent à elles seules l'impossibilité de démonstration d'un accord ferme et définitif sur la chose vendue et ce d'autant qu'il ressort du procèsverbal de constat du 21 août 2010 que contrairement à l'appartement qui est occupé par les époux X..., la place de parking et la place de bateau sont occupés par Mme Y..., qui loue d'ailleurs la place de bateau toute l'année à un tiers ; qu'en second lieu, l'incertitude demeurerait également entière s'agissant de la définition du prix de cession ; que le prix allégué par les époux X... vise semble-t-il à correspondre à celui visé sous la mention « Vente Régate » dans un document intitulé « Z... » et attribué sur la foi d'une étude graphologique à Mme Y... ; qu'en outre ce document particulièrement succinct ne peut donner lieu qu'à des interprétations hasardeuses, il comporte diverses mentions qui ne permettent pas de le rattacher à la vente alléguée puisqu'il fait notamment état d'une part d'un versement de « 21 000 » (F ou ¿ ?) pour un bateau (alors que les époux X... indiquent avoir acquis un bateau pour le compte de M. Y... pour un montant de 42 000 ¿), d'autre part d'un solde de « 617 669 » (F ou ¿ ?) en espèces ; qu'au regard de ces diverses observations, il convient de constater que les époux X... n'établissent pas avoir acquis auprès de la SCI les lots n° 62, 68, 132 et 221 dans l'ensemble immobilier en copropriété « Les Régates » et que l'ensemble des demandes qu'ils ont formées ne peut qu'être rejeté ; que les époux X... doivent en conséquence être déclarés occupants sans droit ni titre du lot n° 62 à compter de la sommation de déguerpir qui leur a été adressée le 18 avril 2007 (et non le 5 septembre 2006) ; 1°) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en se bornant, pour décider que l'objet de la vente n'était pas déterminé avec certitude, à relever que dans la sommation à comparaître du 7 septembre 2006, Monsieur et Madame X... avaient visé « un appartement de trois pièces avec dépendances et place de bateau », tandis qu'ils se prévalaient désormais de la vente du lot n° 62, consistant en une marina type P3, du lot n° 68, consistant en un cellier au rez-de-chaussée, du lot n° 139, correspondant à une place de parking, et du lot n° 221, correspondant à la jouissance du quai, sans rechercher si les « dépendances » visées dans l'acte du 7 septembre 2006 étaient précisément constituées par le cellier et la place de parking, de sorte que les parties avaient entendu faire porter leur convention sur l'ensemble des lots attachés à l'appartement principal, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ; 2°) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en affirmant qu'il existait une incertitude sur le prix de cession convenu, Monsieur et Madame X... fixant celui-ci à la somme de 259. 163 euros, sans préciser les éléments et modalités permettant de parvenir à ce montant, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce prix était celui-là même qui avait été mentionné de la main de Madame Y..., gérante de la SCI LA CHATEAUNEUVOISE, sur le document intitulé « Z... », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le document intitulé « Z... », établi de la main de Madame Y..., gérante de la SCI LA CHATEAUNEUVOISE, portait la mention : « Vente Régate 259. 163 », indiquant ainsi de manière claire et précise que les parties s'étaient accordées sur un prix de 259. 163 euros pour la vente des lots litigieux, situés au sein de la résidence « Les Régates » ; qu'en affirmant néanmoins que ce document, dont elle a relevé qu'il avait été établi par Madame Y... elle-même, ne permettait pas d'établir le prix de vente convenu, au motif inopérant qu'il existait des incertitudes sur les montants versés à titre d'acomptes sur le prix de vente, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 4°) ALORS QUE le document intitulé « Z... » comportait la mention « Vente Régate 259. 163 », suivie de la mention d'acomptes versés ; qu'en décidant néanmoins que la preuve d'un accord des parties sur la chose et sur le prix n'était pas rapportée, après avoir pourtant constaté que ce document avait été établi de la main même de Madame Y..., gérante de la SCI CHATEAUNEUVOISE, qui contestait seule la conclusion du contrat de vente, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, en violation de l'article 1134 du Code civil.