Tribunal judiciaire de Toulouse, 12 mai 2026, 26/00095

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] NAC: 5AA N° RG 26/00095 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UY2O ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 12 Mai 2026 S.C.I. [Z] C/ [M] [W] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 12 Mai 2026 à SELARL CLF Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Mars 2026, a rendu l'ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.C.I. [Z], dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [M] [W], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Adèle SOUAMES, avocat au barreau de TOULOUSE EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 25 octobre 2016, la SCI [Z] a loué à Monsieur [M] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 173,07€ et une provision sur charges de 30€. Le 2 mai 2025, invoquant un arriéré locatif, la SCI [Z] a fait signifier à Monsieur [M] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 20 novembre 2025, la SCI [Z] a finalement assigné Monsieur [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion ainsi que la condamnation de l'intéressé au paiement de la dette locative. Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 13 mars 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs. La SCI [Z], représentée par son conseil, actualise sa créance et sollicite de : - débouter Monsieur [W] de sa demande de délai de paiement, - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - en conséquence, constater la résiliation et ordonner l'expulsion et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, - le condamner au paiement * d'une provision de 1542,78 € au titre de l'arriéré de loyer et charges impayés au 11 mars 2026, * d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, * d'une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les dépens de l'article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée. Monsieur [M] [W], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de : - constater qu'il s'engage à s'acquitter de sa dette locative dans un délai de 3 mois à compter de l'ordonnance, - débouter la SCI [Z] de l'intégralité de ses demandes, - à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire pendant 3 mois pour lui permettre de régler le solde de sa dette, - en tout état de cause condamner la SCI [Z] à verser à Maître [K] la somme de 1200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 - condamner la SCI [Z] aux dépens. L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026. Par note en délibéré autorisée, le conseil du demandeur a fait parvenir un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. Par ailleurs, la SCI [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 25 octobre 2016 entre la SCI [Z] d'une part et Monsieur [M] [W] d'autre part contient une clause résolutoire (article CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 mai 2025 pour la somme en principal de 1596,83€ par la SCI [Z]. Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l'expiration du délai de deux mois susvisé. Cependant un paiement partiel n'est pas suffisant pour empêcher l'acquisition de la clause résolutoire. Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juillet 2025. II. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". La SCI [Z] produit le décompte actualisé au 24 mars 2026 démontrant que l'arriéré locatif total s'élève à la somme de 1142,78 €, mensualité de mars 2026 incluse. Monsieur [M] [W] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1142,78€. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l'audience, de ses ressources stables et des propositions d'apurement de la dette faites par Monsieur [M] [W], il apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. En outre, conformément à la demande de Monsieur [M] [W] et ce dernier ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et des délais de paiement d'autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l'expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur. A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [W] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 2] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : En vertu de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d'office, laisser une partie des dépens à la charge de l'Etat. Monsieur [M] [W], partie perdante bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, supportera donc la charge des dépens sans qu'une partie ne soit mise à la charge de l'Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. La SCI [Z] sera déboutée de sa demande concernant les frais d'exécution au titre de l'article A444-32 du Code de commerce, lesquels restent hypothétiques à ce jour. L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Compte-tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI [Z], Monsieur [M] [W] seront également condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Tenu aux dépens, Monsieur [M] [W] ne peut prétendre à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sa demande sera donc rejetée. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 octobre 2016 entre la SCI [Z] d'une part et Monsieur [M] [W] d'autre part concernant l'appartement à usage d'habitation située [Adresse 6] sont réunies à la date du 3 juillet 2025 ; CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à verser à la SCI [Z] la somme de 1142,78 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges échus et impayés arrêtés au 24 mars 2026 (mensualité de mars 2026 incluse) ; AUTORISONS Monsieur [M] [W] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 350€, la 3ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour Monsieur [M] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; que Monsieur [M] [W] soit condamné à verser à la SCI [Z] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées aux bailleurs le cas échéant ; CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à payer à la SCI [Z] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTONS Monsieur [M] [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture partie perdante, et seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle ; DEBOUTONS la SCI [Z] de sa demande concernant les dépens au titre de l'article A444-32 du code de commerce ; RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Vice-Présidente