Cour d'appel de Paris, Chambre 4-7, 30 novembre 2023, 22/11700

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Propriété et possession immobilières • Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation • terme • propriété • immobilier • remploi • mutation • vente

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Paris
30 novembre 2023
Tribunal judiciaire de Créteil
9 mai 2022

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    22/11700
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal judiciaire de Créteil, 9 mai 2022
  • Identifiant Judilibre :65698e648d601c83182c1b3f
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Résumé

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Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT

DU 30 NOVEMBRE 2023 (n° , 20 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11700 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGAIS Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 21/00062 APPELANTE S.A. SADEV 94 [Adresse 20] [Localité 34] représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué à l'audience par Me Xavier GOSSELIN de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 INTIMÉS Monsieur [K] [D] [Adresse 23] [Localité 35] représenté par Me Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1049 Madame [N] [D] [Adresse 23] [Localité 35] représentée par Me Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1049 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 1] [Localité 33] représentée par Monsieur [B] [J], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Marie MONGIN, Conseillère Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : La [Adresse 36] a été créée le 26 septembre 2011 par la communauté d'agglomération Val-de-Bière, devenue l'EPT n°2 le 1er janvier 2016. L'opération [Adresse 36] a pour objectif de développer un campus urbain à vocation internationale, centré sur la recherche et l'innovation dans le secteur de la santé et des biotechnologies, tout en offrant des conditions de vie adaptées aux besoins des habitants du territoire (logements, emplois, transports, cadre de vie, commerces, services) et aux salariés du site. Avec près de 420 000 m² de surface de plancher, la programmation retenue fait de [Adresse 36] l'un des plus grands projets urbains à l'échelle de la métropole parisienne. Par arrêté n°2018-804 du 8 mars 2018, le préfet du Val-de-Marne a déclaré l'opération d'aménagement de la [Adresse 36] d'utilité publique au profit de la société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (ci-après la SADEV 94). Sont concernés par cette opération Monsieur [K] [D] et Madame [N] [D] (ci-après les époux [D] ou les expropriés) en tant que propriétaires d'une parcelle de 231 m² sur laquelle est érigé un pavillon d'habitation sis [Adresse 23] à [Localité 35], cadastrée AF n° [Cadastre 28]. Aux termes de l'ordonnance d'expropriation rendue le 8 octobre 2018 notifiée le 9 septembre 2019, la SADEV 94 est devenue propriétaire de l'ensemble des parcelles situées dans le périmètre de l'opération d'aménagement de la ZAC précitée, dont celle appartenant aux époux [D]. A défaut de notification d'offre, les époux [D] ont saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de CRÉTEIL par mémoire du 23 juillet 2021. Par un jugement du 9 mai 2022, rectifié le 31 mai 2022, après transport sur les lieux le 30 novembre 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 30 novembre 2021, Fixé l'indemnité due par la SADEV 94 à Monsieur et Madame [D] au titre de la dépossession du bien immobilier sis [Adresse 23] à [Localité 35] cadastrée AF n°[Cadastre 28] à la somme de 791.970 euros hors droits et hors taxes, Précisé que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : Indemnité principale : 712.700 euros ( 134,70 m² X 5291 euros/m²), Frais de remploi : 72.279 euros, Frais de déménagement : 7.000 euros. Dit que les dépens de la première instance seront supportés par la SADEV 94 en application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation, Condamné la SADEV 94 à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La SADEV 94 a interjeté appel du jugement le 4 juillet 2022 sur le montant de l'indemnité d'expropriation. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe par la SADEV 94, le 3 octobre 2022, notifiées le 10 octobre 2022 (AR 12 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Déclarer SADEV 94 recevable dans son appel, D'infirmer partiellement la décision de première instance, Par suite, de fixer comme suit l'indemnité à revenir aux expropriés : I - INDEMNITE PRINCIPALE (valeur libre, sous réserve d'une renonciation expresse au relogement) méthode d'évaluation : par comparaison, terrain intégré superficie retenue : 134,7 m², valeur unitaire retenue : 4.400 euros / m², Soit une indemnité principale de 134.7 m² x 4.400 euros = 592.680 euros II - INDEMNITES ACCESSOIRES Frais de remploi = 60.268 euros, Frais de déménagement : 2.000 euros Soit une indemnité totale de dépossession en valeur libre de 654.948 euros. 2/ adressées par la SADEV 94 le 11 avril 2023 et notfiées le 19 avril 2023( AR des 20 et 24 avril 2023) aux termes dequelles elle forme les mêmes demandes 3/ déposées au greffe par les époux [D], intimés, formant appel incident, le 6 janvier 2023, notifiées le 12 janvier 2023 (AR 16 janvier 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Confirmer le jugement rendu le 9 mai 2022 par la Chambre de l'Expropriation du Tribunal Judicaire de CRETEIL en ce qu'il a alloué aux époux [D] une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Confirmer le jugement rendu le 9 mai 2022 par la chambre de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a alloué aux époux [D] une indemnité de 7.000 euros au titre de l'indemnité de déménagement. Infirmer le jugement rendu le 9 mai 2022 par la chambre de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession due aux époux [D] en retenant : Un prix au m² pour leur pavillon de 5.291 euros Une indemnité de remploi calculée sur ces bases. Et statuant à nouveau : Évaluer le bien en valeur libre, les époux [D] renonçant explicitement à toute demande de relogement, Retenir une surface utile de 137,4 m², Fixer l'indemnité principale due aux époux [D] pour la dépossession du pavillon leur ayant appartenu sis [Adresse 23] à [Localité 35] à la somme de 824.400 euros( 134, 70 m² X 6000 euros/m²), Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 83.440 euros, Condamner la SADEV-94 à payer aux époux [D] une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. 4/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 28 décembre 2022, notifiées le 30 janvier 2023 (AR appelant le 31 janvier 2023 et AR intimé le 2 février 2023), aux termes desquelles, il forme appel incident et demande à la cour de : Infirmer le jugement de première instance, Fixer à la somme de 683.000 euros l'indemnité de dépossession avant frais de déménagement, due par la SADEV 94 aux époux [D] décomposée comme suit : Indemnité principale : 620.000 euros en valeur libre ( 134,70 m² X 4600 euros/m²) , Indemnité de remploi : 63.000 euros. 5/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 3 février 2023, notifiées le 16 mars 2023 (AR 20 mars 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et formule les mêmes demandes. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : La SADEV 94 fait valoir que : Concernant la description du bien, il se situe dans un ensemble immobilier à usage d'habitation sis [Adresse 23] édifié sur la parcelle cadastrée section AF n°[Cadastre 28], d'une contenance totale de 231 m². Il s'agit d'une maison édifiée en 1985, disposant d'un sous-sol et composée, au rez-de-chaussée : d'un côté cuisine, de wc, d'une chambre avec vue sur jardin, d'une salle de douche, d'un salon/salle à manger avec cheminée. Au sous-sol : d'un atelier garage en sous-sol, d'une cave à vin, d'un débarras et d'une chaufferie. A l'étage : de 2 chambres mansardées et d'une salle de bain. La maison bénéficie également d'un jardin de 85 m² avec un petit poulailler. L'ensemble immobilier est correctement entretenu et sommairement équipé. Selon le mesurage réalisé, la superficie utile pondérée de cette maison d'habitation est de134,7 m². Concernant la situation d'occupation, comme constaté lors du transport sur les lieux, cette maison d'habitation est occupée par ses propriétaires. L'offre décrite a donc été établie en valeur libre, sous réserve de la renonciation des propriétaires à toute demande de relogement. Concernant la date de référence, c'est celle de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 35] en date du 16 décembre 2015. Concernant la situation d'urbanisme, à la date de référence visée ci-dessus, le bien exproprié était situé en zone UEa du Plan local d'urbanisme. La zone UE est dédiée principalement aux tissus commerciaux et artisanaux, ainsi qu'aux services publics et d'intérêt collectif. Concernant l'estimation du premier juge, en première instance, les consorts [D] proposaient au Tribunal de retenir une valeur unitaire de 5.650 euros/m². Pour tenter de justifier ce montant, les expropriés faisaient état de diverses mutations. La majeure partie de ces références concernaient des biens en excellent état d'entretien, entièrement rénovés pour certains et/ou à l'architecture attrayante (cf. reportage photographique présenté dans les conclusions), situés dans un environnement très favorable, mais surtout de consistance sensiblement différente dès lors qu'elles portaient sur des pavillons de petite surface. En effet, la superficie du bien en cause est de 134,7 m² alors que celle de la plupart des pavillons cités par les expropriés est bien inférieure. Or, il n'est pas contestable que la valeur unitaire d'un bien est inversement proportionnelle à sa superficie. En d'autres termes, moins la surface est importante et plus le prix au m² est élevé. Les juridictions de l'expropriation appliquent ce principe d'évaluation des biens avec une grande rigueur. Ainsi, pour un bien de type « studio » d'une superficie de 19,66 m² le Tribunal de Nanterre a refusé de prendre en compte les mutations citées par l'Autorité expropriante et le Commissaire du gouvernement portant sur des biens d'une superficie de 20 m², alors même qu'elles concernaient des appartements « T1 » (TGI Nanterre, 20 décembre 2017, n° FI17/00028). Cette même décision a écarté les ventes de biens disposant d'une superficie supérieure à 50 m² s'agissant de l'évaluation d'un appartement « T2 » d'une surface de 42,36 m². Par un autre jugement, le juge de l'expropriation a réitéré cette superficie butoir de 50 m² s'agissant d'un appartement « T2 » de 42,79 m² « Enfin, les termes de comparaison portant sur des surfaces supérieures à 50 m² ne seront pas davantage retenus, les petites surfaces étant d'un prix plus élevé » (TGI Nanterre, 20 décembre 2017, n° FI 17/00099). Ce principe d'évaluation est donc régulièrement rappelé par la jurisprudence (TGI Nanterre.31 janvier 2018, n° FI/17/00027), et il ne saurait y être dérogé lorsqu' inversement, comme en l'espèce, des mutations portant sur des biens d'une superficie sensiblement inférieure au bien exproprié sont citées pour évaluer celui-ci. Le premier juge aurait dû de facto écarter toutes ces références, ce d'autant que certaines apparaissaient comme incorrectes ou introuvables, à l'instar des termes de comparaison n°10 et 11, la partie adverse ne produisant que des fiches issues de la Base BIEN des Notaires, de cessions non confirmées par la base PATRIM. Or, les mutations issues de la plateforme susvisée, dont la fiabilité est constamment remise en cause, ne sont, en l'état, pas recevables. La Cour d'Appel de Versailles a confirmé cette analyse (CA Versailles, 23 octobre 2018, RG n° 16/05847) et le Tribunal de Créteil a très récemment encore rappelé ce principe aux termes d'un jugement intervenu le 24 janvier 2020 (RG 19/00033 - SADEV 94 / LSGI). Au vu des éléments qui résultent de l'acte de vente produit et de la fiche PATRIM concernant ladite cession, il est vraisemblable que la valeur unitaire invoquée par les époux [D] était établie d'après la surface habitable (hors terrasse et cave) et sans prendre en compte les surfaces du studio puisque l'acte de vente fait état de deux cuisines quand la fiche PATRIM n'en mentionne qu'une. Le constat est le même pour les salles d'eau. Or, les parties s'accordaient pour évaluer le pavillon d'habitation en surface utile. La notion de surface « habitable » est régie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation et s'établit à partir de la surface de plancher construite après en avoir déduit les espaces occupés par des gaines et ou encore les embrasures de portes et fenêtres. La surface utile, quant à elle et selon l'article R. 353-15 du même Code, comprend la surface habitable telle que définie précédemment et à laquelle on additionne la moitié de la superficie des locaux et espaces considérés comme « annexes » par le législateur : les aires dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre parmi lesquelles les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs extérieurs, les celliers, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas. Il devrait donc être tenu compte, comme à notre cas d'espèce, des surfaces de la cave et de la terrasse pour connaître la valeur unitaire issue de cette mutation, sans compter celles du studio. Dans le cadre d'une évaluation par comparaison, il est indispensable de faire coïncider le type de superficie retenu pour mesurer le bien exproprié avec celui utilisé aux termes de comparaison cités. La Cour de cassation a rappelé cette exigence de correspondance entre type de superficie retenu (surface habitable, superficie utile pondérée, surface développée pondérée hors 'uvre...) avec les superficies indiquées au sein des termes de référence dont les parties se prévalent par un arrêt du 9 juin 2004 (3ème civ., 9 juin 2004, n° 03-70.054). Dès lors, et sauf à corriger la valeur unitaire qui en résulte, le premier juge aurait dû écarter cette référence et toutes celles citées dont la valeur exprimée n'intègre pas les surfaces complémentaires annexes (dépendances) révélées par les fiches PATRIM. Il ressort des éléments qui précèdent que les références retenues par le juge de première instance portaient sur des pavillons de plus petite surface et/ou étaient établies en surface habitable. La Cour constatera que l'autorité expropriante propose une évaluation objective. Bien que le bien exproprié, sis [Adresse 21] était parfaitement entretenu et bénéficiait : d'une large terrasse carrelée en son entrée, d'une véranda accessible par une porte-fenêtre via la cuisine, d'une suite parentale disposant d'une salle de douche, de combles parfaitement aménagés, bénéficiant d'un parfait éclairage diurne, de larges fenêtres de toit (type Velux), à double vitrage et basculante, d'un niveau semi-enterré composé d'une salle d'eau, d'une buanderie et d'une chambre ainsi que d'une partie atelier, de volets électriques, à commande centrale, d'un environnement calme et agréable. La proximité immédiate entre le bien précité et celui objet de la présente procédure, situés à quelques mètres. Il s'agit indiscutablement de terme de comparaison à privilégier dans le cadre de la présente évaluation. Par ailleurs, la SADEV 94 entend faire état de l'étude de marché, réalisée dans le cadre de la fixation indemnitaire d'un bien comparable, également situé dans la [Adresse 36]. Les termes de comparaison faisaient ressortir une valeur unitaire moyenne de 4.278 euros/m², en valeur libre. Toutes ces références constituent indiscutablement des éléments de comparaison probants dans la mesure où ils portent sur des biens de même catégorie, situés à proximité de l'immeuble exproprié. La valeur unitaire ne peut être fixée à une valeur unitaire supérieure à 4.400 euros/m², qui est également la valeur proposée par le Commissaire du Gouvernement. Le jugement doit être infirmé sur ce point et une valeur unitaire de 4.400 euros/m² doit être retenue. Concernant les frais de déménagement, les expropriés sollicitaient à ce titre la somme de 7.147,20 euros, fondée sur un devis réalisé le 16 février 2022, par la société DEMECO. Opérant un renversement de la charge de la preuve en considérant, à tort, qu'il appartenait à l'autorité expropriante de justifier les prétentions adverses, le Tribunal a alloué un prix quasi équivalent à celui réclamé, soit 7.000 euros, alors même que l'estimation présentée n'est nullement détaillée, aucun coût n'étant associé aux prestations listées, prend pour base un volume de 781m² alors que le transport sur les lieux a révélé une maison de 134 m², sommairement équipée ; rappelons alors qu'1m de meuble représente environ le volume d'une armoire, ou d'un bureau ou bien encore de 10 cartons standard de déménagement... porte sur un déménagement à près de 400 kilomètres alors que les expropriés prétendaient aux termes de leurs écritures vouloir se réinstaller dans la même commune. Dès lors, l'estimation réalisée apparaissait fortement contestable et ne pouvait être retenue en l'état. Faute pour les expropriés d'avoir produit deux devis détaillés, comme la jurisprudence l'exige, il sera proposé, une indemnité forfaitaire de 2.000 euros. Le jugement doit être réformé sur ce point. Les époux [D] font valoir que : Concernant la description de l'immeuble, le pavillon propriété de Monsieur et Madame [D] est bâti sur la parcelle AF n°[Cadastre 28], d'une superficie cadastrale de 231 m² dont l'adresse est [Adresse 23] à [Localité 35]. Elle développe une façade d'environ 10 m pour une profondeur de plus de 23 mètres. Il s'agit d'un terrain de configuration régulière, de forme rectangulaire. On trouve une construction sur la parcelle, il s'agit d'un bâtiment de type pavillonnaire ayant la particularité de bénéficier de 3 niveaux : un rez-de-chaussée, un étage ainsi qu'un niveau bas. La structure est saine, la façade ainsi que l'ensemble des murs extérieurs sont en parfait état : les murs extérieurs sont enduits et ne présentent aucune imperfection. Chaque fenêtre dispose de volets en bois massifs, peints, de bonne facture. La propriété est close par un muret surmonté d'une grille en fer forgé. Elle bénéficie d'une cour avant ainsi que d'un jardin à l'arrière. Un box permet le stationnement d'un véhicule. Le pavillon est composé d'une cuisine aménagée, d'une salle de bain aménagée également, d'un vaste salon. Le pavillon bénéficie également d'un large jardin arrière de 86 m², accueillant un poulailler. L'ensemble du pavillon est chauffé par un système de chauffage central à gaz. L'ensemble est parfaitement entretenu. Un album photographique du bien est joint (Pièce n°1). Lors des premiers échanges entamés avec la SADEV-94, un mesurage diligenté par elle, a été effectué par un géomètre-expert (Pièce n°2). Il ressort de ce relevé une surface de 134,7 m², celle retenue par le premier juge et admise par l'ensemble des parties. Concernant la situation d'occupation, le bien a été et sera évalué en valeur libre. Concernant la situation géographique, le pavillon appartenant à Monsieur et Madame [D] est situé à moins de 3 km de [Localité 39], et à 700 mètres de l'A6b, dans un secteur pavillonnaire. Il est desservi par les transports en commun : le pavillon est desservi par les lignes de bus n°185, 186, 131, 380 et 162, soit 5 lignes. Le bien est également situé à 4 stations de bus de la ligne de métro n°7 ainsi que du RER B, à moins de 7 minutes (550 mètres à pied) de la future gare « [Localité 35] - Institut [38] » du métro GRAND PARIS EXPRESS (Ligne 14). II s'agit d'un quartier historiquement pavillonnaire, situé à 5 minutes du Parc des Hauts de Bruyère. La situation de ce pavillon est particulièrement favorable et attractive, bénéficiant à la fois d'un environnement pavillonnaire et proche de [Localité 39]. Le bien est idéalement situé à 12 minute à pied du centre-ville, à 900 m de la Mairie, proche des commerces, de l'hôpital [38], d'un lycée, d'un collège et d'une école maternelle. Concernant la contestation par l'autorité expropriante de la valeur unitaire de 5.291 euros/m² retenue par le premier juge, la SADEV 94 sollicite la fixation de l'indemnité sur la base d'une valeur unitaire de 4.400 euros/m² pour la surface de 134,70 m². Il convient de préciser que la Juridiction du 1er degré tendait à écarter les références situées au sein d'autres périmètres de la commune de [Localité 35]. Or, cette méthode contraint les expropriés à se limiter à un nombre restreint de mutations incluses au sein de la même opération et donc soumis aux contingences de la même ZAC et de son acquéreur unique. C'est ce que la jurisprudence qualifie de « marché captif ». La SADEV-94 établit son offre sur la base de transactions ou de jugements effectués dans le périmètre de la DUP dont elle est bénéficiaire depuis 2011. Or, les propriétaires dont le bien est inclus dans une ZAC n'ont dès lors plus la liberté de le céder à un tiers, sous peine de voir cette transaction préemptée. En acheteur unique depuis la création de la ZAC en 2011, l'autorité expropriante est alors en position dominante et a toute possibilité de maîtriser ses valeurs d'acquisition. Dans ce contexte, même si la juridiction ne peut ignorer les quelques accords amiables et autres décisions présentés par la SADEV-94, elle ne pourra s'en contenter puisqu'ils concernent des mutations réalisées au sein de la même opération, donc dans un contexte particulier. C'est ainsi que le Juge de l'Expropriation du Tribunal de Grande instance de Bobigny qualifie à juste titre en page 19 de son jugement du 30 mai 2017, les accords entérinés avec l'autorité administrative dans un tel contexte (Pièce n°3) : « .../ ... correspondant à des ventes situées dans le même centre commercial ... Ce bien ayant été échangé dans un marché captif ce qui est un facteur de baisse des prix, le demandeur de la présente procédure étant l'unique acquéreur de ses biens ». Les références présentées par les époux [D] démontreront qu'il ne faut en aucun cas considérer que le marché immobilier de [Localité 35] se limite aux seules mutations situées au sein de la [Adresse 36]. De fait, il existe une distorsion du marché immobilier sur la commune de [Localité 35] entre les biens dont les acquisitions ont bénéficié de la dynamique du marché libre et celles soumises à un acquéreur unique, bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique et de la ZAC. La SADEV-94 critique les 5 références retenues par la Juridiction au titre qu'elles étaient exprimées en surface habitable et non en surface utile. En conséquence, la SADEV-94 prétend se prévaloir de références dont les surfaces seraient toutes exprimées en surface utile. Or, la Cour notera que les deux premiers jugements cités (12 avril 2018 et 30 décembre 2019) ne font état d'aucune précision quant à la qualité de la surface retenue. (Pièces adverses n°1 et n°2) De même, la SADEV-94 fait valoir une « étude de marché » présentée sous la forme d'un tableau (p.29 de ses écritures) dont rien ne permet d'affirmer que les surfaces indiquées sont exprimées en surface utile. Cependant, le jugement du tribunal de Paris du 30 décembre 2019 ([E] c/SADEV-94), cité en pièce adverse n°2 est assez explicite sur le sujet : « en matière d'expropriation il y a lieu de considérer la surface utile définie par le Code de la Construction et de l'Habitation comme étant égale à la surface habitable, augmentée de la moitié des surfaces annexes et à l'exclusion garages, cour, jardin ainsi que des locaux dont la surface plafond est inférieure à 1m80 ». Il existe également des décisions jurisprudentielles qui font état d'une prise en compte d'autres surfaces telles que garage, buanderie, etc... tel qu'il le sera développé plus loin. En conclusion, la SADEV-94 tient ainsi à faire valoir une méthode dite « terrain intégré » par laquelle seules les surfaces utiles devraient être prises en compte. Concernant les termes de références, la SADEV-94 demande le rejet des références retenues par le 1er Juge notamment celles de 80 m², qualifiées de « petite surface » au prétexte que « la valeur unitaire d'un bien est inversement proportionnelle à sa superficie ». Cette affirmation semble ne devoir servir que dans le sens des intérêts de l'autorité expropriante, puisque cette dernière ne se soumet pas à son propre principe. En effet, en pages 25 et 26, la SADEV-94 fait d'abord état de trois jugements et une mutation amiable dont les surfaces retenues sont respectivement de 278,65 m², 128 m², 184,81 m² et 157,50 m². Plus loin, « l'étude marché » (p.29) présente cinq mutations dont les superficies dites « Utiles » sont respectivement de 182 m², 175 m², 134 m², 130 m², 155 m². Rappelons que le bien objet des présentes représente une surface utile retenue par le premier juge de 134,70 m². Il est ici évident que la SADEV-94 cherche à restreindre autant que possible le débat limitant le champ des comparables et en enfermant les expropriés au sein des limites de prix qu'elle s'est elle-même fixée. L'autorité fait état de quatre décisions ainsi que d'une mutation acquise par elle amiablement. Après vérification, il n'apparaît qu'aucune des références citées n'est incluse au sein de ce périmètre. De plus, si les références de publications sont bien citées, elles ne sont pas produites au débat. Les époux [D] n'ont ainsi pas pu prendre connaissance des conditions de ces mutations. Enfin, tel qu'explicité plus haut, rien ne permet d'affirmer que les surfaces indiquées sont des superficies utiles. Pour l'ensemble de ces raisons, elles ne sauraient être admises en tant qu'élément de comparaison fiable. Concernant la contestation de l'allocation pleine de l'indemnité de déménagement, le premier juge avait alloué la somme de 7.000 euros au titre de l'indemnité de déménagement sur la base d'un devis de la Société DEMECO du 15 février 2022. La SADEV-94 ne s'opposait pas au principe de cette demande indemnitaire mais souhaitait que soient produit « un, voire deux devis détaillés, que l'autorité expropriante se réserve de contester » (mémoire SADEV-94 du 26 janvier 2022). Il aurait été sans doute plus appréciable d'obtenir plusieurs devis mais il est un fait avéré que les prestataires de services de déménagement ne sont pas mobilisables à l'envie aux fins de production de devis. Par ailleurs, les dispositions du code de l'expropriation mettent en devoir les expropriés d'avoir à libérer totalement les locaux à l'issue de la procédure et après paiement des indemnités. Les lieux devront donc in fine être entièrement libérés de toute occupation du chef des expropriés. Il s'agit donc bien là de frais auxquels les expropriés seront exposés. Laisser à la charge des expropriés un tel poste d'indemnisation serait parfaitement contraire aux fondements du droit de l'expropriation et inéquitable. Par ailleurs, si la SADEV-94 ne pouvait se satisfaire du devis produit par les époux [D], elle gardait la possibilité d'en faire produire un autre. Enfin, les époux [D] n'ont pas à justifier de leur futur lieu de résidence. Il s'avère néanmoins qu'au regard de l'indemnité d'expropriation allouée par le premier juge et restant à percevoir, les expropriés se trouvent en difficulté de pouvoir se réinstaller en pareil et semblable état. Ils ont ainsi souhaité transférer temporairement leur mobilier en un autre lieu distant de 400 km. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Concernant la qualité du bien, les expropriés tiennent à faire état de la qualité du bien exproprié. Tel que l'admet la SADEV-94, il s'agit d'un bien édifié en 1985 et « correctement entretenu ». Il bénéficie d'un généreux jardin arrière de 85 m². Outre le fait que le terrain bénéficie d'une configuration avantageuse, quasi-régulière, classé en zone constructible au PLU de la ville, il est à noter que l'ensemble du pavillon a fait l'objet d'un entretien régulier : L'ensemble des fenêtres sont à double vitrage, composées d'un bâti, Les volets sont en bois massifs, Réhabilitation complète des installations de plomberie et chauffage, Charpentes et tuiles ont été repris, La toiture et les huisseries sont en parfait état. Le bien est parfaitement isolé. Le pavillon se révèle être en bon état d'entretien en tout point de vue. II s'agit d'une construction de bonne qualité, bien entretenue, ne souffrant d'aucune défaillance particulière. Un reportage photographique est produit aux présentes (Pièce n°1). Le bien dispose d'un emplacement de stationnement et d'une partie atelier, ce qui, dans ce quartier où le stationnement extérieur est particulièrement fastidieux, lui confère un avantage certain. Nombre de termes produits ont été injustement écartés par la juridiction de première instance conduisant à une valeur unitaire diminuée. Devant le premier Juge, la SADEV-94 produisait 4 éléments de comparaison : 3 jugements du Tribunal Judiciaire de Créteil et une vente amiable au bénéfice de la SADEV 94, toutes réalisées au sein d'opération dont elle détient la concession. Le commissaire du gouvernement, quant à lui, proposait d'éclairer les débats au regard de 5 références situées sur l'ensemble de la commune de [Localité 35]. Les expropriés se prévalaient de 17 mutations dont 8 ont été retenues. Le premier juge avait écarté nombre de références du fait d'une surface et d'une date de mutation antérieure à 2019 ou « d'une surface trop petite ». Les époux [D] ont souhaité faire état de la situation du marché libre, c'est-à-dire en dehors de la ZAC diligentée par la SADEV-94. Afin de satisfaire à une certaine forme de précision dans le débat et permettre d'estimer la surface utile de chaque référence, il sera précisé pour chacune d'entre-elles les surfaces annexes attachées au pavillon désigné, sachant que la surface utile ne saurait prendre en compte les surfaces de garage ainsi que les cours. Tel que la SADEV-94 l'a initié dans ses écritures, les époux [D] produiront pour chacune des références citées un extrait de la fiche PATRIM. Ces fiches sont produites dans leur intégralité en pièces annexes. Ainsi, l'ensemble des mutations présentées en références par les expropriés toutes situées sur la commune de [Localité 35], concernent des pavillons dits anciens et dont les surfaces sont les plus proches possibles du bien exproprié. Les indemnités fixées par le premier juge ou par la cour au bénéfice des expropriés doivent non seulement couvrir les préjudices matériels directs et certains mais aussi leur permettre de procéder à l'acquisition d'un bien de remplacement similaire. En effet, la jurisprudence prévoit que l'indemnité perçue par les expropriés doit pouvoir permettre une réinstallation en « pareil et semblable état ». Ainsi, l'ensemble des mutations présentées en références par les expropriés toutes situées sur la commune de [Localité 35], concernent des pavillons dits anciens et dont les surfaces sont les plus proches possibles du bien exproprié. Par conséquent, les époux [D] n'ont d'autre possibilité que de se réinstaller au sein d'un secteur libre de [Localité 35] (hors ZAC), dans lequel les valeurs sont celles du marché libre. C'est en effet au marché libre et ouvert que vont se confronter les expropriés pour l'acquisition d'un bien de remplacement et aux valeurs qui s'y pratiquent et non pas aux prix retenus dans le cadre d'une opération d'urbanisme sclérosée. Les expropriés produisent des annonces issues de seloger.com. II s'agit donc du marché des pavillons comparables mis en vente sur la commune de [Localité 35]. Elle dépend bien plus fortement de son état, de son année de construction, du nombre de pièces, de sa surface de terrain, du niveau de ses équipements, des mitoyennetés, de la présence d'emplacement de stationnement, du diagnostic de performance énergétique... En valorisant son offre sur la base d'un prix de 4.400euros/m², la SADEV-94 accule les expropriés en ne leur permettant aucune possibilité en réinstallation en pareil et semblable état. Concernant la fixation de la valeur unitaire, les références présentées permettent de constater que le prix du m² actuel sur le marché immobilier local pour des immeubles situés à [Localité 35] et présentant des configurations sensiblement similaires à celle du bien exproprié des époux [D] font ressortir une valeur de l'ordre de 5.900 euros/m². Compte tenu de ces valeurs mais également de l'état général de leur bien, les époux [D] demandent à la Cour d'invalider la décision de 1ère instance sur ce point et de retenir un montant de 6.000 euros/m² en valeur libre. Le jugement doit être infirmé sur ce point et le montant de l'indemnité de dépossession doit être fixé comme suit : Indemnité principale : 137,4 m² x 6.000 euros/m² = 824.400 euros, Indemnité de remploi : 83.440 euros, Indemnité de déménagement : 7.000 euros, Soit une indemnité totale de dépossession de 907.840 euros. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description du bien, il s'agit d'une propriété bâtie cadastrée section AF n°[Cadastre 28], d'une superficie de 231 m², située [Adresse 23] à [Localité 35] (94). La surface utile du pavillon est de 134,70 m². Il s'agit d'un pavillon construit en 1984 à usage d'habitation qui a été agrandi par les actuels propriétaires, de sorte à ne former qu'un seul pavillon. L'entrée dans la propriété se fait par un portillon faisant entrer dans une petite cour avant de monter quelques marches pour accéder au pavillon. A l'avant, se trouve une rampe d'accès au garage. Au sous-sol, se trouvent, deux débarras dont un comporte la chaufferie, un box permettant de stationner deux voitures et comprenant un atelier, une cave à vin. Au rez-de-chaussée, se trouvent l'entrée, le salon, la cuisine et une chambre en suite avec sa salle-de-bain et WC séparés. Le rez-de-chaussée permet d'accéder sur le jardin arrière. Le jardin est bien entretenu, avec terrasse et espace herbeux. Il est équipé d'un barbecue en pierre et d'un ancien poulailler servant d'espace de stockage. A l'étage, se trouvent deux chambres sous pentes avec une grande salle-de-bain comportant baignoire et WC. L'ensemble est chauffé au gaz. Environnement = Proximité de l'autoroute du sud et de l'institut [38]. Concernant la situation locative, le bien est occupé par les propriétaires. Concernant la date de référence, la date de référence est celle du 16 décembre 2015, date à laquelle le règlement d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé par la commune de [Localité 35]. Concernant la situation d'urbanisme, à la date de référence susmentionnée, la parcelle AF n°[Cadastre 28] est située en zone UEa. La zone UE est dédiée principalement aux tissus commerciaux et artisanaux, ainsi qu'aux services publics et d'intérêt collectif (notamment les grands établissements hospitaliers). La zone UE comprend un secteur UEa, à dominante d'activités et de recherche, comprenant des équipements et de l'habitat pour l'hébergement de publics spécifiques liés à ces activités (chercheurs, (enseignants, étudiants, familles, etc.) Concernant la valeur unitaire, il ressort des termes de références retenues une moyenne de 4.912 euros + 4.699 euros +4.576 euros + 4.150 euros + 4.310 euros + 3.992 euros + 5.223 euros + 5.679 euros + 4.454 euros + 4.678 euros+ 3.595 euros Réf expropriant appelant : 4.500 euros + 4.500euros + 4.645 euros Réf expropriés (1ère instance) : 5.166 euros Moyenne = 4.605 euros/m² Médiane = 4.576 euros/m². La valeur de 4.600 euros/m² est retenue par le commissaire du gouvernement pour le pavillon de M et Mme [D], en bon état d'entretien mais par ailleurs implanté sur un terrain d'assez faible superficie (231 m²), soit : 134,70 m² x 4.600 euros/m² = 619.620 euros, arrondis à 620.000 euros. A titre de recoupement : Prix global moyen des 15 références sélectionnées supra (SU de 110 à 157,50 m² - SU moyenne (1949,50 m² SU /15) = 130 m²) => (8.985.264 euros/ 15 =) 599 000 euros. Ce recoupement tend à confirmer le caractère équitable du montant proposé à titre principal par le commissaire du gouvernement en appel, en contrepartie de la dépossession du pavillon concerné.

SUR CE

, LA COUR - Sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 4 juillet 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 3 octobre 2022, des époux [D] du 6 janvier 2023 et du commissaire du gouvernement du 28 décembre 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables. Les conclusions de la SADEV 94 du 14 avril 2023 sont de pure réplique à celle des époux [D] et du commissaire du gouvernement, appelants incidents, ne forment pas de demandes nouvelles sont donc recevables. Les conclusions du commissaire du gouvernement du 3 février 2023 sont de pure réplique à celles des parties ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au delà des délais initiaux. - Sur le fond Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel de la SADEV 94 porte sur la surévaluation du montant de l'indemnité d'expropriation. L'appel incident des époux [D] concerne l'indemnité de dépossession, de même que l'appel incident du commissaire du gouvernement. S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, la date du 16 décembre 2015, correspondant à la dernière modification du Plu de la commune de [Localité 35]. La SADEV 94 retient la même date, ainsi que le commissaire du gouvernement, tandis que les époux [D] n'ont pas conclu sur ce point. Il convient de confirmer le jugement sur ce point qui a exactement retenu en application des articles L213-6 et L 213-6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, la date du 16 décembre 2015, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé par la commune de [Localité 35]. A cette date, la parcelles AF N°[Cadastre 28] est située en zone UEa. La zone UE est dédiée principalement aux tissus commerciaux et artisanaux, ainsi qu'aux services publics et d'intérêt collectif (notamment les grands établissements hospitaliers). La zone UE comprend un secteur UEa, à dominante d'activité de recherche, comprenant des équipements et de l'habitat pour l'hébergement de publics spécifiques liés à ces activités (chercheurs, enseignants, étudiants, familles, etc...). La propriété bâtie cadastrée section AF numéro [Cadastre 28], a une superficie de 231 m², est située [Adresse 23] à [Localité 35] (94), la surface utile du pavillon étant de 134,70 m². Il s'agit d'un pavillon à usage d'habitation qui a été agrandi par les actuels propriétaires, de sorte à ne former qu'un seul pavillon. L'entrée dans la propriété se fait par un portillon faisant entrer dans une petite cour avant de monter quelques marches pour accéder au pavillon. À l'avant, se trouve une rampe d'accès au garage. Au sous-sol, se trouvent deux débarras dont un comporte la chaufferie, un box permettant de stationner deux voitures et comprenant un atelier, une cave à vin. Au rez-de-chaussée, se trouvent l'entrée, salon, cuisine et une chambre en suite avec sa salle de bains et WC séparés. Le rez-de-chaussée permet d'accéder sur le jardin arrière. Le jardin est bien entretenu, avec terrasse et espace herbeux . Il est équipé d'un barbecue en pierre et d'un ancien poulailler servant d'espace de stockage. À l'étage, se trouvent deux chambres sous pentes avec une grande salle de bains comportant baignoire et WC. L'ensemble est chauffé au gaz. L'ensemble est en bon état et bien entretenu. La SADEV 94 indique que l'ensemble immobilier est correctement entretenu et sommairement équipé. Les époux [D] soulignent : - qu'il s'agit d'un bâtiment de type pavillonnaire ayant la particularité de bénéficier de trois niveaux : rez-de-chaussée, un étage ainsi qu'un niveau bas ; - que la structure est saine, la façade ainsi que l'ensemble des murs extérieurs sont en parfait état; - que les murs extérieurs sont enduits et ne présentent aucune imperfection et que chaque fenêtre dispose de volets en bois massif, peints, de bonne facture ; - que la propriété est close par un muret surmonté d'une grille en fer forgé ; - qu'elle bénéficie d'une cour avant ainsi que d'un jardin arrière ; - qu'un box permet le stationnement d'un véhicule ; - que la propriété est accessible depuis le jardin, un enclos accueillant un poulailler ; - que l'ensemble est parfaitement entretenu . Ils joignent à l'appui un album photographique (pièce numéro un). Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 9 mai 2022. - Sur l'indemnité principale 1° Sur les surfaces La surface de 134,70 m² retenue par le premier juge au regard du certificat de géomètre n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera confirmé en ce sens. 2° Sur la situation locative Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. L'évaluation valeur libre n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera confirmé en ce sens. 3° Sur la méthode Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. La méthode par comparaison globale, laquelle permet l'évaluation de l'ensemble immobilier considéré en intégrant la construction et terrain n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera confirmé en ce sens. 4° Sur les références des parties Après examen des références proposées par les parties , le premier juge a écarté les références antérieures à 2019 et celles dont la surface est trop petite, et fixé la valeur à 5291 euros/m², soit une indemnité principale de : 134,70 m² X 5191 euros= 712'697 70 euros arrondis à 712'970 euros selon le jugement rectificatif du 31 mai 2022. Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : a) Les références de la SADEV 94 Elle propose de retenir une valeur unitaire de 4000 euros/m², tel que proposé par le commissaire du gouvernement de première instance. Il sera précisé que l'évalution proposée par le commissaire du gouvernement de première instance est celle avant transport et que le commissaire du gouvernement en appel propose une évaluation supérieure de 4600 euros/m². Elle invoque tout d'abord deux jugements : 'jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil du 12 avril 2018 ( [I] - pièce numéro un) : maison d'habitation de 2001 sise [Adresse 32], en R+2 étages sur sous-sol, de 278,65 m², valeur unitaire de 3900 euros/m². Ce terme de quatre ans est ancien et concerne une superficie utile très supérieure de 278,65 m² par rapport au bien exproprié ; il sera donc écarté. 'Jugement du tribunal de Créteil du 30 décembre 2019 ( [E] pièce numéro deux) : une maison d'habitation élevée en R+1 sur sous-sol sise [Adresse 24] de 128 m², en bon état d'entretien, valeur de 4500 euros/m². Les époux [D] demandent d'écarter ce terme en produisant des photographies en indiquant que la structure du bâti fait état de plusieurs faiblesses, que les vérandas prises en compte dans le calcul de la surface utile sont de construction sommaires, que l'intérieur est vieillot et peu entretenu, que les pièces situées situées à l'étage sont mansardés, et ne disposent que de deux fenêtres d'un petit VELUX. Cependant ce terme est récent, est comparable en localisation, en surface et en consistance et sera donc retenu. La SADEV 94 invoque une mutation du 15 juillet 2020 ([T] - pièce numéro quatre) : un ensemble immobilier à usage d'habitation sis [Adresse 21] édifiée sur la parcelle cadastrée section AF numéro [Cadastre 6], de 272 m², correspondant à un pavillon d'habitation, en excellent état d'entretien, édifié sur trois niveaux, pour une indemnité principale de 708'764 euros, une surface utile de 157,50 m², soit une valeur unitaire de 4500 euros/m². Ce terme récent n'est pas contesté par les époux [D], est comparable en localisation, en surface et en consistance et sera donc retenu. LA SADEV 94 fait état à titre de recoupement d'une étude de marché correspondant à cinq références, réalisées dans le cadre de la fixation d'indemnité pour des biens comparables, également situés dans la [Adresse 36] avec les références d'enregistrement et cadastrales : T1 : 15 octobre 2019, [Adresse 14], à 600 m du bien exproprié, construction de 1956, 280 m² de surface de terrain, 182 m² de surface utile, 740 700 euros, 4104 euros/m² correspondant à un pavillon élevé sur sous-sol. La surface utile de 182 m² n'est pas comparable ; ce terme sera écarté. T2 : 12 décembre 2018 : [Adresse 15], à 650m du bien exproprié, construction de 1984,438 m² de surface de terrain, 164,15 m² de surface totale utile, prix de 680'000 euros, 3886 euros/m², correspondant à un pavillon usage d'habitation La surface utile de 175 m² n'est pas comparable ; ce terme sera écarté. T3 : 29 juin 2017 : [Adresse 8], à 500 m du bien exproprié, construction de 1966,316 m² de surface de terrain, 134 m² de surface utile totale, 560'000 euros, 4179 euros/m², correspondant à une maison d'habitation Cette référence 2017 trop ancienne sera écartée. T4 (CG3) : 13 mars 2020:[Adresse 17], à 550 m du bien exproprié, construction de 1976, surface de terrain de 250 m², surface utile totale de 130 m², 595'000 euros, 4577 euros/m², correspondant à un pavillon élevé sur sous-sol. Contrairement à ce qu'indique les époux [D], le commissaire du gouvernement mentionne bien qu' il s'agit de la surface utile Ce terme récent comparable en surface et en localisation sera retenu. T5 : 29 mai 2020 : [Adresse 3], à 750 m du bien exproprié, construction de 1951,221 m² de surface de terrain, 155 m² de surface utile, 720'000 euros, 4645 euros/m², correspondant à un pavillon. Contrairement à ce qu'indiquent les époux [D], le commissaire du gouvernement indique qu'il s'agit de la surface utile. Ce terme récent comparable en surface et en localisation sera retenu. b) les références des époux [D] Ils demandent de retenir une valeur unitaire de 6000 euros/m² en valeur libre. Ils proposent onze références avec la fiche PATRIM et les références de publication : date de mutation adresse surface terrain/m² superficie pavillon prix/ euros prix/m²/ euros observations I1: 11 février 2022 [Adresse 31] à [Localité 35] 268 54 751'500 13'916 Pavillon R+1 I2 29 décembre 2021 [Adresse 7] à [Localité 35] 757 183 1'168'500 6385 Pavillon R+1 I3 10 décembre 2021 [Adresse 2] à [Localité 35] 316 109 716'800 6576 Pavillon R+1 I4 17 septembre 2021 [Adresse 4] à [Localité 35] 292 105 659'200 6795 Pavillon R+1 I5 6 juillet 2021 [Adresse 40] à [Localité 35] 768 99 871'500 8803 Pavillon R+1 I6 19 février 2021 [Adresse 30] à [Localité 35] 779 135 971'910 7199 Pavillon R+1 I7 18 janvier 2021 [Adresse 9] à [Localité 35] 533 86 950'000 11'046 Pavillon R+2 I8 28 août 2018 [Adresse 27] à [Localité 35] 297 80 619'572 7744 Pavillon R+3 I9 31 mai 2018 [Adresse 19] à [Localité 35] 120 42 à restaurer 355'000 8452 Pavillon I10 15 mars 2019 [Adresse 18] à [Localité 35] 180 80 494'000 6175 Pavillon I11 22 août état 2019 [Adresse 13] à [Localité 35] 217 130 733600 5643 Maison Les termes I 1,I5, I7, I9, I 10 correspondant à une superficie inférieure de 100 m² seront écartés n'étant pas comparables au bien exproprié de 134,70 m². Le terme I8 est d'une superficie mentionnée de 80 m², alors que l'acte de vente (pièce N°3) mentionne une maison édifiée sur trois niveaux. Ce terme sera donc écarté. Le terme I9 mentionne une superfice de 42 m², tandis que l'acte de vente fait état de 8 pièces. Ce terme sera donc écarté. Le terme I2 : en l'absence des références de publication permettant d'accéder à l'acte de vente et de connaître les caractéristiques de la mutation, ce terme sera écarté. Le terme I3 correspond à un quartier plus central de la commune à proximité du métro Arago ; il sera donc écarté. Le terme I4 : ce terme non comparable en consistance avec piscine, dépendance avec atelier et situé dans un quartier plus central de la commune à proximité du métro Couturier sera écarté. Le terme I6 sera écarté étant dans un quartier plus central non comparable. Le terme I11 étant dans un quartier plus central à proximité du métro Couturier sera écarté. Les époux [D] invoquent également une recherche de biens similaires sur le site www.seloger.com effectuée le 5 juillet 2021 correspondant à des pavillons situés à [Localité 35], d'une surface comprise entre 90 m² et 130 m², 4 pièces, sur un terrain compris entre 150 m² et 250 m² : 'terrain de 212 m², pavillon 130 m² : 6 pièces en 4 chambres : 775'000 euros 'terrain de 150 m², pavillon 100 m² : 5 pièces dont 3 chambres : 495'000 euros 'terrain de 225 m², pavillon de 100 m² de 5 pièces dont 3 chambres : 546'000 euros 'terrain de 195 m², pavillon de 130 m² de 5 pièces dont 4 chambres : 746'750 euros 'terrain de 150 m², pavillon de 91 m² de 4 pièces dont 3 chambres : 553'000 euros 'terrain de 150 m², pavillon 115 m² de 4 pièces dont 3 chambres : 675'000 euros-terrain de 214 m², pavillon 90 m² 3 chambres : 5000 euros. 'terrain de 214 m², pavillon de 90m² de 4 pièces dont 3 chambres : 585 000 euros Cependant, ces annonces ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartées. c) Les références du commissaire du gouvernement Le commissaire du gouvernement propose une étude de marché actualisée en appel portant sur des mutations récentes, portant sur des pavillons de dimensions comparables au bien à indemniser , situés dans un rayon de 1000m autour de l'adresse à [Localité 35], avec les références d'enregistrement et cadastrales : Date de mutation Adresse Année de construction nombre de pièces Prix Surface terrain Surface utile Prix/m² 25 avril 2022 [Adresse 26] 1956 7 560'000 377 114 4112,28 20 septembre 2021 [Adresse 16] 1935 5 578'000 367 123 4199,19 13 mars 2020 [Adresse 17] 1976 10 595'000 250 130 4571,92 3 février 2020 [Adresse 10] 1956 5 580'000 258 140 4150 17 juin 2020 [Adresse 11] 2017 5 500'000 306 116 4310,34 1er octobre 2021 [Adresse 29] 1947 4 567'000 336 142 3992,96 24 avril 2020 [Adresse 25] 1990 3 700'000 509 134 5223,88 18 mai 2020 [Adresse 5] 1925 5 680'500 514 120 5679,17 29 juin 2021 [Adresse 12] 1913 4 490'000 445 110 4454, 55 14 février 2022 [Adresse 22] 1966 6 655'000 195 140 4678,57 9 juillet 2019 [Adresse 37] [Adresse 37] [Adresse 37] 1975 6 453 000 223 126 3595.24 Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 4600 euros/m² pour le pavillon en bon état d'entretien mais par ailleurs implanté sur un terrain d'assez faible superficie de 231 m². Ces termes sont repris en partie par la SADEV 94. Les époux [D] ne contestent pas les références du commissaire du gouvernement en appel. Ces références récentes comparables en consistance et en localisation seront retenues. La moyenne des références retenues par la cour est donc de : 4500+ 4500+ 4576(CG3 )(références de la SADEV 94)+4912+ 4699+ 4150+ 4310+ 3992+ 5223+ 5679+ 4454+ 4678+ 3595(références du commissaire du gouvernement)= 59268/13= 4559 euros/m². En tenant compte du bon état d'entretien, de la présence d'un jardin de 80 m² et de l'évolution du marché, il convient de retenir une valeur supérieure de 4600 euros/m². L'indemnité principale est donc de : 134,70 m² X 4800 euros/m²= 646560 euros en valeur libre. Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur les indemnités accessoires 1° Sur l'indemnité de remploi Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros 15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros 10% sur le surplus soit : ( 646560 - 15 000 ) x 10% =63156 euros soit un total de 65656 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. 2° sur l'indemnité de déménagement le premier juge a accordé aux époux [D] une indemnité de déménagement d'un montant de 7140,20 euros selon un devis déménageurs du 16 février 2022. La SADEV 94 demande l'infirmation en indiquant que le devis n'est nullement détaillé, prend pour base un volume de 78 m³ pour une maison de 134 m² ; elle propose faute de devis détaillé une indemnité forfaitaire de 2000 euros. Le devis produit en première instance n'est pas produit en appel; les époux [D] ne produisent aucun devis de déménagement en appel. Il leur sera donc accordé le principe du déménégement n'étant pas contesté, une indemnité de déménagement de 2000 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. L'indemnité de dépossession est donc de : 646560 euros (indemnité principale)+ 65656 euros (indemnités de remploi)+ 2000 euros (indemnité de déménagement)= 714.216 euros en valeur libre. Le jugement sera infirmé en ce sens - Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer aux époux [D] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de débouter les époux [D] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. - Sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. Les époux [D] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Statuant dans la limite des appels, Déclare recevables les conclusions des parties ; Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Fixe l'indemnité due par la Société d'Aménagement et de Développement des Villes du Département du Val-de-Marne (SADEV 94) à M. et Madame [K] [D] au titre de la dépossession du bien immobilier sis [Adresse 23] à [Localité 35], cadastrée AF numéro [Cadastre 28] à la somme de 714.216 euros en valeur libre se décomposant comme suit : 'indemnité principale : 646.560 euros 'indemnité de remploi : 65.656 euros 'indemnité de déménagement : 2.000 euros ; Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions Déboute les époux [D] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne les époux [D] aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Note...

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