Tribunal administratif de Versailles, 9ème Chambre, 12 mars 2024, 2108823

Mots clés
règlement • immobilier • maire • substitution • rapport • requête • société • recours • ressort • rejet • soutenir • publicité • signature • pouvoir • remise

Synthèse

  • Juridiction : Tribunal administratif de Versailles
  • Numéro d'affaire :
    2108823
  • Type de recours : Excès de pouvoir
  • Dispositif : Satisfaction totale
  • Nature : Décision
  • Rapporteur : Mme Amar-Cid
  • Avocat(s) : SCP LONQUEUE SAGALOVITSCH EGLIE RICHTERS & ASSOCIÉS
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Résumé

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Texte intégral

Vu la procédure suivante

: Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 13 octobre 2021, 20 septembre 2022 et 3 avril 2023, la SASU Green City Immobilier, représentée par Me Courrech, demande au tribunal : 1°) d'annuler l'arrêté du 12 mai 2021 par lequel le maire de la commune de Savigny-sur-Orge a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité en vue de la réalisation d'un ensemble immobilier de 128 logements et un commerce d'une surface de plancher totale de 4 937 mètres carrés, ainsi que la décision implicite rejetant son recours gracieux ; 2°) d'enjoindre au maire de la commune de Savigny-sur-Orge de lui délivrer le permis de construire sollicité ou, à titre subsidiaire, de procéder à une nouvelle instruction de sa demande dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Savigny-sur-Orge la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence dès lors que son signataire ne justifie pas d'une délégation de signature régulière ; - le motif de refus de l'arrêté litigieux tiré de la méconnaissance des articles UB 11 et UG 11 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) est entaché d'erreur d'appréciation dès lors que le projet ne porte pas atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants ; - le motif de refus tiré de la méconnaissance de l'articles UB 11-7 du règlement du PLU est entaché d'erreur d'appréciation ; - le motif de refus tiré de la méconnaissance de l'objectif de préservation des principaux pôles commerciaux de proximité du projet d'aménagement et de développement durable (PADD) du PLU est entaché d'erreur de droit ; - la substitution de motif sollicitée par la commune tirée de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 1 du règlement du PLU n'est pas de nature à fonder légalement l'arrêté attaqué. Par deux mémoires en défense, enregistrés les 26 juillet 2022 et 7 mars 2023, la commune de Savigny-sur-Orge, représentée par Me Lubac, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - les moyens de la requête ne sont pas fondés ; - les motifs de l'arrêté attaqué peuvent être substitués par celui tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 1 du règlement du PLU dès lors que le projet opère un changement de destination illégal. Par une ordonnance du 3 avril 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 24 avril 2023 à 12 heures. En application de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, l'instruction a été rouverte pour les éléments demandés en vue de compléter l'instruction. Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Maljevic, conseiller, - les conclusions de Mme Amar-Cid, rapporteure publique, - les observations de Me Morisseau, substituant Me Courrech, représentant la SASU Green City Immobilier, - et les observations de Me Blanquinque, représentant la commune de Savigny-sur-Orge.

Considérant ce qui suit

: 1. La SASU Green City Immobilier a déposé, le 29 octobre 2020, une demande de permis de construire, complétée le 17 février 2021, comprenant des démolitions, pour la réalisation d'un ensemble immobilier de 128 logements et un commerce d'une surface de plancher totale de 4 937 mètres carrés sur les parcelles cadastrées section BD n° 288, 289 et 290, situées 100 boulevard Aristide Briand et 63/67 rue du docteur A. Par un arrêté du 12 mai 2021, le maire de la commune de Savigny-sur-Orge a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. Par un courrier du 23 juin 2021, notifié le 2 juillet suivant, la SASU Green City Immobilier a formé un recours gracieux contre cet arrêté. Le silence gardé par la commune sur cette demande a fait naitre, le 2 septembre 2021, une décision implicite de rejet. Par la présente requête, la SASU Green City Immobilier sollicite du tribunal l'annulation de ces décisions. Sur les conclusions à fin d'annulation : 2. L'arrêté attaqué de refus de permis de construire est fondé sur trois motifs. Le premier tient à ce que la hauteur des constructions projetées est très supérieure à celle des constructions voisines et ne permet pas une insertion harmonieuse du projet dans son environnement en méconnaissance de l'article UB 11 et UG 11 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de le commune de Savigny-sur-Orge. Le deuxième tient à ce que le dossier de demande de permis de construire ne comprend aucune information quant aux caractéristiques du local commercial en méconnaissance de l'article UB 11-7 du règlement du PLU. Le dernier motif tient à ce que le projet, qui implique la suppression d'une activité économique importante, n'est pas compatible avec l'objectif du PADD tenant à la préservation des activités commerciales. En ce qui concerne le motif tenant à la méconnaissance des articles UG 11 et UB 11 : 3. Aux termes de l'article UB 11-1 du règlement du PLU relatif à l'aspect extérieur des constructions : " Par leur volume, leur architecture, les matériaux employés, et leur couleur, les constructions et leurs éventuels dispositifs liés aux énergies renouvelables doivent s'intégrer de manière harmonieuse dans le paysage naturel ou urbain dans lequel elles seront situées, et ne pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. / Les saillies, dont les balcons, doivent avoir un rapport équilibré avec la façade. / Les balcons en surplomb de l'espace public doivent être situés au-dessus de 4,30 m de hauteur comptés depuis le niveau de l'espace public et ne peuvent dépasser 0,80 m de profondeur en débord de l'alignement. / Les balcons des façades sur rue en surplomb d'espace privatif ne peuvent avoir une profondeur de plus de 1,50 m par rapport au nu de la façade () ". Aux termes de l'article UG 11-1 du même règlement relatif à l'aspect extérieur des constructions : " Par leur volume, leur architecture, les matériaux employés, et leur couleur, les constructions et leurs éventuels dispositifs liés aux énergies renouvelables doivent s'intégrer de manière harmonieuse dans le paysage naturel ou urbain dans lequel elles seront situées, et ne pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. / Les saillies, dont les balcons, doivent avoir un rapport équilibré avec la façade. / Les balcons des façades sur rue en surplomb d'espace privatif ne peuvent avoir une profondeur de plus de 1,50 m par rapport au nu de la façade. / Les garde-corps des balcons devront avoir un traitement qualitatif participant au rythme de la façade. S'ils sont en verre, la partie non ajourée sera en verre non transparent. () ". 4. D'une part, il résulte de ces dispositions que si la construction projetée porte atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente doit refuser de délivrer l'autorisation d'urbanisme sollicitée ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus d'une autorisation d'urbanisme ou les prescriptions spéciales accompagnant sa délivrance, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. 5. D'autre part, l'obligation pour une construction nouvelle de tenir compte de son environnement et de s'y intégrer ne fait pas obstacle à ce qu'une construction présente, dans le respect des prescriptions du règlement relatives à la hauteur, une différence d'échelle avec les constructions pavillonnaires avoisinantes. 6. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux est situé majoritairement en secteur UBa de la zone UB, qui constitue une zone urbaine mixte, et partiellement en zone UG, qui constitue une zone à dominante résidentielle. En outre, le projet se situe dans un secteur caractérisé par un habitat à dominante pavillonnaire qui n'est pas exempt d'immeubles collectifs comme en atteste la présence d'un bâtiment de type R+2+C faisant face au projet, et il ne présente, en tout état de cause, aucun intérêt architectural particulier ni de cohérence d'ensemble. Si le projet est plus imposant que les constructions immédiatement voisines, sa hauteur variable, allant de R+1+C à R+3+C respecte les prescriptions des articles 10 des règlements des deux zones UB et UG, permet de limiter l'impact visuel de la construction. Enfin, il ressort du document graphique et de la notice jointe à la demande de permis de construire, que les couleurs et matériaux choisis permettent une intégration de la construction dans son environnement. Ainsi, la construction projetée, ne saurait être regardée comme portant atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que ce premier motif est entaché d'erreur d'appréciation. Par suite, ce moyen doit être accueilli. En ce qui concerne le motif tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article UB 11-7 : 7. Aux termes de l'article UB 11-7 du règlement du PLU relatif aux commerces : " Les façades des locaux de commerce doivent être conçues en harmonie avec l'ensemble de la façade, et en préservant les caractéristiques architecturales de l'immeuble dans lequel ces locaux sont situés. / Leurs devantures et enseignes ne peuvent venir occulter les façades du premier étage de la construction dans laquelle ils sont implantés. / L'ensemble doit respecter les prescriptions du Règlement Local de Publicité. / A titre d'information, le Cahier des Recommandations Architecturales, Urbaines et Paysagères annexé au PLU, donne des recommandations aux demandes d'autorisations d'urbanisme sur l'aspect extérieur des devantures commerciales ". 8. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les façades du local commercial, situées au rez-de-chaussée de la construction et réalisées sous forme de baies vitrées, viendraient occulter les façades du premier étage de la construction. A cet égard, l'ensemble des éléments joints au dossier de demande de permis de construire, en particulier les plans de façades et les documents graphiques d'insertion, permettaient au maire de la commune de Savigny-sur-Orge d'apprécier si les façades du commerce projeté étaient en harmonie avec l'ensemble de la façade, comme l'exigent les dispositions de l'article UB 11-7 du règlement du PLU. Enfin, contrairement à ce que fait valoir la commune, la société pétitionnaire n'était pas tenue, au stade de la demande de permis de construire, de préciser les contraintes et les règles d'aménagement des façades qu'elle entendait imposer à l'occupant du local commercial en cause. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que ce motif est entaché d'erreur d'appréciation. Par suite, ce moyen doit être accueilli. En ce qui concerne le motif tenant à la méconnaissance de l'objectif du PADD : 9. Aux termes de l'article L. 151-2 du code de l'urbanisme : " Le plan local d'urbanisme comprend : () / 2° Un projet d'aménagement et de développement durables ; / 3° des orientations d'aménagement et de programmation / 4° un règlement ;() / Chacun de ces éléments peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques () ". Aux termes de l'article L. 151-5 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige : " Le projet d'aménagement et de développement durables définit : / 1° Les orientations générales des politiques d'aménagement, d'équipement, d'urbanisme, de paysage, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques ; / 2° Les orientations générales concernant l'habitat, les transports et les déplacements, les réseaux d'énergie, le développement des communications numériques, l'équipement commercial, le développement économique et les loisirs, retenues pour l'ensemble de l'établissement public de coopération intercommunale ou de la commune () ". Aux termes de l'article L. 151-8 du même code : " Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3 ". 10. Il résulte de ces dispositions que le projet d'aménagement et de développement durable n'est pas directement opposable aux demandes d'autorisation de construire. Il suit de là que le maire de la commune de Savigny-sur-Orge ne pouvait, pour refuser le permis de construire sollicité, opposer un motif tiré de la méconnaissance des prescriptions du projet d'aménagement et de développement durable du PLU. Par suite, le moyen tiré de l'erreur de droit doit être accueilli. 11. Il résulte de tout ce qui précède que les trois motifs de la décision attaquée sont illégaux. En ce qui concerne la demande de substitution de motif : 12. L'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué. 13. Aux termes de l'article UB 1 du règlement du PLU relatif aux occupations et utilisations du sol interdites : " Sont interdits : / - Les constructions à destination d'industrie. / -Les constructions à destination d'exploitation agricole ou forestière. / - En rez-de-chaussée des constructions implantées sur les terrains bordés par un " linéaire de commerce, artisanat et services " repéré sur les plans de zonage, les changements de destination ou la création de locaux aux destinations autres que : o les commerces et services ; / o les activités artisanales ; / o les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif (CINASPIC) ". 14. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est bordé, le long du boulevard Aristide Briand, par un linéaire " commerce, artisanat et services " identifié par le règlement graphique du PLU de la commune de Savigny-sur-Orge, lequel interdit notamment, en application des dispositions citées au point précédent, les changements de destination ou la création de locaux aux destinations autres que les commerces et services. 15. Pour justifier la substitution de motif sollicitée, la commune fait valoir que le projet procède à un changement de destination illégal dès lors que le terrain d'assiette du projet accueille, en bordure de ce boulevard, des locaux à usage de bureaux d'une surface de 332 mètres carrés et que le projet prévoit de remplacer cette surface par un local commercial d'une surface inférieure et par des logements. Toutefois, et d'une part, il ne saurait résulter du projet litigieux, qui prévoit la démolition de l'ensemble des constructions existantes suivie de constructions nouvelles, un quelconque changement de destination au sens du code de l'urbanisme. D'autre part, et en tout état de cause, le projet prévoit que l'intégralité de son linéaire de façade donnant sur le boulevard Aristide Briand sera dédié au commerce. Ainsi, les circonstances que le projet litigieux consacre une surface de plancher destinée aux commerces inférieure à la surface consacrée actuellement aux bureaux et qu'il prévoit la réalisation de logements au rez-de-chaussée en dehors du linéaire donnant sur le boulevard Aristide Briand, sont sans incidence sur sa légalité au regard du linéaire commercial identifié par le règlement graphique. Dès lors, la commune de Savigny-sur-Orge n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté attaqué pourrait être légalement fondé sur la méconnaissance de l'article UB 1 du règlement du PLU. 16. Par suite, la demande de substitution de motif de la commune doit être écartée. 17. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen de la requête n'est susceptible d'entrainer l'illégalité de l'arrêté attaqué. 18. Il résulte de tout ce qui précède que la SASU Green City Immobilier est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 12 mai 2021 par lequel le maire de Savigny-sur-Orge a refusé de lui délivrer un permis de construire. Sur les conclusions à fin d'injonction : 19. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existants à la date du jugement y fait obstacle. 20. En raison des motifs qui la fonde, l'annulation de l'arrêté du 12 mai 2021 implique nécessairement, compte tenu de l'absence de changements de circonstances de droit ou de fait y faisant obstacle, que soit délivré à la SASU Green City Immobilier le permis de construire sollicité sur le fondement de l'article L. 911-1 du code de justice administrative. Il y a donc lieu d'enjoindre au maire de Savigny-sur-Orge de délivrer à cette société le permis de construire qu'elle demande dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement. Sur les frais liés au litige : 21. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SASU Green City Immobilier, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Savigny-sur-Orge au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Savigny-sur-Orge, le versement à la SASU Green City Immobilier d'une somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 12 mai 2021, par lequel le maire de la commune de Savigny-sur-Orge a refusé de délivrer un permis de construire à la SASU Green City Immobilier, et la décision implicite de rejet du recours gracieux, sont annulés. Article 2 : Il est enjoint au maire de Savigny-sur-Orge de délivrer à la SASU Green City Immobilier le permis de construire qu'elle a demandé dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement. Article 3 : La commune de Savigny-sur-Orge versera à la SASU Green City Immobilier une somme de 1 800 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Savigny-sur-Orge au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SASU Green City Immobilier et à la commune de Savigny-sur-Orge. Délibéré après l'audience du 27 février 2024, à laquelle siégeaient : Mme Boukheloua, présidente, Mme Caron, première conseillère, M. Maljevic, conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mars 2024. Le rapporteur, signé S. Maljevic La présidente, signé N. Boukheloua La greffière, signé B. Bartyzel La République mande et ordonne à la préfète de l'Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.