Cour de cassation, Troisième chambre civile, 23 novembre 2023, 22-11.047

Mots clés
pourvoi • trouble • syndicat • société • servitude • principal • immeuble • prescription • siège • désistement • immobilier • renonciation • possession • qualités • recours

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
23 novembre 2023
Cour d'appel de Rennes
25 novembre 2021

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    22-11.047
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Rennes, 25 novembre 2021
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2023:C300759
  • Identifiant Judilibre :655f02893d9dff831888970a
  • Rapporteur : M. Boyer
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Résumé

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Texte intégral

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 novembre 2023 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 759 F-D Pourvoi n° N 22-11.047 Aide juridictionnelle partielle en défense au profit de M. [M], ès qualités, Admission du bureau d'aide juridictionnelle près la Cour de cassation en date du 2 septembre 2022. R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2023 1°/ Mme [T] [X], domiciliée [Adresse 5], 2°/ Mme [H] [S], épouse [C], domiciliée [Adresse 3], 3°/ M. [B] [K], 4°/ Mme [G] [Y], épouse [K], domiciliés tous deux [Adresse 4], 5°/ le syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7], dont le siège est [Adresse 8], représenté par son syndic M. [B] [K], domicilié [Adresse 4], ont formé le pourvoi n° N 22-11.047 contre l'arrêt rendu le 25 novembre 2021 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [O] [L], 2°/ à Mme [N] [A], épouse [L], domiciliés tous deux [Adresse 1], 3°/ à la société Home concept, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 9], 4°/ à M. [D] [M], domicilié [Adresse 2], pris en sa qualité de liquidateur amiable de la société Home concept, dont le siège est [Adresse 9], défendeurs à la cassation. M. et Mme [L] ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt. Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, quatre moyens de cassation. Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Zribi et Texier, avocat de Mmes [X] et [C], de M. et Mme [K], et du syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. [M], ès qualités, de la SARL Corlay, avocat de M. et Mme [L], après débats en l'audience publique du 10 octobre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Désistement partiel 1. Il est donné acte à Mmes [X] et [C], M. et Mme [K] et au syndicat secondaire de copropriété de la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 7] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Home concept et M. [M], pris en sa qualité de liquidateur amiable de celle-ci.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 novembre 2021) et les productions, M. [L], propriétaire d'une maison, située sur une parcelle cadastrée A n° [Cadastre 6], dans un groupe d'immeubles soumis au statut de la copropriété pour avoir été divisé en lots répartis entre plusieurs copropriétaires, a confié à la société Home concept une mission de maîtrise d'oeuvre en vue de la démolition de la maison existante et de la construction d'un nouvel immeuble sur cette parcelle. 3. Se plaignant notamment que la construction nouvelle obstrue deux fenêtres de son appartement, lot privatif dans la même copropriété situé dans un bâtiment distinct édifié sur la parcelle n° [Cadastre 7] (bâtiment A), Mme [X] a assigné M. et Mme [L] en démolition et paiement de dommages-intérêts. 4. M. et Mme [L] ont assigné en garantie la société Home concept. 5. Invoquant notamment l'obstruction par la construction nouvelle d'une fenêtre située au niveau du palier du premier étage du bâtiment A, Mme [C] et M. et Mme [K], propriétaires de lots de copropriété dans ce bâtiment, d'une part, et le syndicat secondaire de copropriété de la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 7] (le syndicat secondaire de copropriété), constitué par Mme [X], Mme [C] et M. et Mme [K], d'autre part, sont intervenus volontairement à l'instance. 6. La société Home concept ayant fait l'objet d'une dissolution amiable, clôturée en cours d'instance, M. et Mme [L] ont assigné M. [M], en sa qualité de liquidateur amiable de celle-ci, en responsabilité et garantie.

Sur le moyen

, pris en sa première branche, du pourvoi incident

7. En application de l'article 1014

, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

du pourvoi principal

Enoncé du moyen

8. Le syndicat secondaire de copropriété fait grief à l'arrêt de le déclarer irrecevable en sa demande en démolition, alors « que lorsqu'un immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire qui a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments et qui est doté de la personnalité civile ; que le syndic peut agir en justice au nom du syndicat dès lors qu'il y a été autorisé par une décision de l'assemblée générale pour faire cesser toute voie de fait de nature à porter atteinte à l'intérêt du bâtiment dont il assure la gestion et l'entretien ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevable la demande en démolition présentée par le syndicat secondaire de copropriété, que « la démolition d'un bâtiment construit sur la copropriété en violation de la loi sur la copropriété n'est pas un acte de gestion, d'entretien ou d'amélioration du bâtiment A au sens de la loi », quand il résultait de la décision que cette demande de démolition avait vocation à protéger l'intégrité du bâtiment A dont les fenêtres étaient murées par l'élévation du bâtiment B devant sa façade, la cour d'appel a violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

9. La cour d'appel, devant laquelle le syndicat secondaire sollicitait, au motif de la violation des règles de copropriété, la démolition de la construction réalisée par M. et Mme [L] sur la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 6] et la remise en état des parties communes dans leur état antérieur afin de faire cesser le trouble résultant de l'obturation par le mur de la nouvelle construction d'une fenêtre palière du premier étage du bâtiment A situé sur la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 7], a retenu à bon droit qu'une telle demande, qui affectait les intérêts de la copropriété dans son ensemble, excédait l'objet du syndicat secondaire, limité à la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment A et que, par conséquent, celui-ci n'avait pas qualité à agir en démolition. 10. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le deuxième moyen

, pris en sa deuxième branche, du pourvoi principal

Enoncé du moyen

11. Mme [X], M. et Mme [K] et Mme [C] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en démolition et leurs demandes subséquentes liées à celle-ci, alors « que le propriétaire du fonds grevé d'une servitude de vue droite est tenu de ne pas édifier de construction qui, en un endroit, se trouverait à moins dix-neuf décimètres d'un point quelconque du parement extérieur du mur où l'ouverture est faite ; que la prescription acquisitive trentenaire joue au profit de toute ouverture remplissant ces conditions et donnant sur le fonds servant depuis plus de trente ans ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que, depuis la construction du bâtiment, Mme [X] avait une vue sur le terrain de son voisin depuis la fenêtre de son séjour et que les copropriétaires du bâtiment A avaient une vue sur ce même terrain depuis la fenêtre de l'escalier ; qu'en retenant néanmoins, pour les débouter de leur demande de démolition de la construction des époux [L] sise à moins de 1,90 m de ces fenêtres, fondée sur l'atteinte à la servitude de vue dont ils bénéficiaient, que la prescription acquisitive trentenaire ne jouait qu'au profit des ouvertures irrégulières, des ouvertures régulièrement pratiquées n'impliquant aucune servitude de vue, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoyait pas, a violé l'article 678 du code civil ». Réponse de la Cour

Vu

les articles 686, 688, alinéa 2, 689, alinéa 2, et 690 du code civil : 12. En application des trois premiers de ces textes, une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait-même de la présence de l'ouverture donnant sur l'héritage d'autrui et dont la possession subsiste tant qu'il n'y est pas matériellement contredit.

13. Aux termes du quatrième, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. 14. Pour rejeter les demandes de Mme [X], M. et Mme [K] et Mme [C] au titre de l'atteinte portée aux servitudes de vues résultant de l'obturation, par les travaux entrepris par M. et Mme [L], de plusieurs fenêtres du bâtiment A, l'arrêt retient

que la prescription acquisitive trentenaire ne joue qu'au profit des ouvertures irrégulières et que des ouvertures régulièrement pratiquées n'impliquent aucune servitude de vue sur le fonds voisin.

15. En statuant ainsi

, en ajoutant à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Sur le troisième moyen

, pris en sa première branche, du pourvoi principal

Enoncé du moyen

16. Mme [X] fait le même grief à l'arrêt, alors « que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que la cour d'appel a retenu que Mme [X] avait eu, vis-à-vis des travaux entrepris par les époux [L], « une attitude particulièrement équivoque » ; qu'en retenant néanmoins, pour la débouter de sa demande de démolition de l'immeuble, que son attitude la privait du droit de demander sa démolition, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ». Réponse de la Cour

Vu

le principe selon lequel la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer :

17. Pour rejeter la demande en démolition formée par Mme [X], l'arrêt retient

qu'elle avait demandé à la société chargée du gros oeuvre de la construction nouvelle, par lettre du 17 mai 2011, de lui indiquer la date à laquelle le mur arriverait à hauteur de la fenêtre de sa salle à manger afin d'être présente pour enlever le volet quand le mur serait construit, que le plombier attestait être intervenu à son domicile en sa présence, en juin 2011, date à laquelle le mur obstruant ses fenêtres avait été édifié, pour effectuer des travaux de plomberie en lien avec la construction, dont le coût avait été pris en charge par M. et Mme [L], et que, d'après une lettre en réponse du notaire, datée d'août 2011, elle s'était renseignée sur l'étendue de ses droits et de ceux de la copropriété, le notaire lui suggérant la formalisation de la copropriété, un dédommagement pour le trouble de jouissance et une sortie de la copropriété des époux [L], de sorte que la teneur de cette correspondance était celle d'une personne prête à discuter et non la notification d'une situation inacceptable. 18. Il en déduit que l'attitude particulièrement équivoque de Mme [X] la prive du droit de demander la démolition, totale ou partielle, de la maison de M. et Mme [L].

19. En statuant ainsi

, sans caractériser la manifestation sans équivoque de la volonté de Mme [X] de renoncer aux droits attachés à son fonds, la cour d'appel a violé le principe susvisé.

Sur le quatrième moyen

, du pourvoi principal

Enoncé du moyen

20. M. et Mme [K] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en dommages-intérêts, alors : « 1°/ que constitue un trouble du voisinage toute situation dont les inconvénients excèdent les inconvénients normaux de voisinage ; que la cour d'appel a constaté que, du fait des travaux réalisés par les époux [L], la cage de l'escalier commun de l'immeuble voisin était obscurcie ; qu'elle a néanmoins débouté les époux [K], copropriétaires de cet immeuble et empruntant régulièrement cet escalier pour accéder à leur lot, de leur demande d'indemnisation pour trouble anormal du voisinage, au motif qu' « ayant acquis leur bien alors que la situation était déjà créée, ils ne sont pas fondés à arguer d'un trouble anormal de voisinage » ; qu'en statuant ainsi quand, ayant acquis la qualité de voisins, les époux [K] étaient bien fondés à demander l'indemnisation du trouble anormal du voisinage que constituait l'obstruction de l'unique fenêtre éclairant l'escalier commun de leur bien immobilier tant qu'il perdurait, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage ; 2°/ que la seule mesure du trouble anormal du voisinage est le caractère anormal du trouble ; qu'en retenant, pour débouter les époux [K], copropriétaires de cet immeuble et empruntant régulièrement cet escalier pour accéder à leur lot, de leur demande d'indemnisation pour trouble anormal du voisinage, qu' « ayant acquis leur bien alors que la situation était déjà créée, ils ne sont pas fondés à arguer d'un trouble anormal de voisinage », quand cette circonstance n'était pas de nature à conférer un caractère normal à l'obstruction, par la construction d'un mur accolé à celui de leur immeuble, de l'unique fenêtre éclairant l'escalier commun de leur bien immobilier, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage. » Réponse de la Cour

Vu

le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage :

21. En application de ce principe, sauf disposition particulière, l'antériorité du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci. 22. Pour rejeter les demandes de M. et Mme [K] au titre du trouble anormal de voisinage résultant de l'obturation par la construction nouvelle d'une fenêtre palière éclairant l'escalier commun du bâtiment A, l'arrêt retient

que ceux-ci avaient acquis leur bien alors que la situation était déjà créée.

23. En statuant ainsi

, alors qu'elle avait constaté que le trouble persistait, la cour d'appel a violé le principe susvisé.

Et sur le moyen

, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident

Enoncé du moyen

24. M. et Mme [L] font grief à l'arrêt de rejeter leur appel en garantie à l'encontre de M. [M], alors « que le maître d'œuvre chargé d'une mission complète de maîtrise d'œuvre ne peut être exonéré de toute responsabilité ou bénéficier d'un partage de responsabilité que dans la mesure où il a avisé le maître de l'ouvrage de l'irrespect des règles d'urbanisme ou des règles civiles de voisinage et que celui-ci a persévéré malgré le conseil qui lui a été donné ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Home concept a « manqué à son devoir de conseil en sa qualité de maître d'œuvre » en particulier en réalisant et mettant en œuvre une construction bouchant trois fenêtres de l'immeuble voisin ; qu'en l'exonérant cependant de toute responsabilité sur la seule affirmation qu' « une telle situation était évidente pour des profanes. Les époux [L] ne pouvaient ignorer les risques encourus en agissant comme ils l'ont fait », la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ». Réponse de la Cour

Vu

l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

25. Aux termes de ce texte, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 26. Pour rejeter l'appel en garantie formé par M. et Mme [L] à l'encontre de M. [M], en sa qualité de liquidateur amiable de la société Home concept, l'arrêt retient

que, si celle-ci a manqué à son devoir de conseil en sa qualité de maître d'oeuvre en concevant un projet en limite de propriété qui bouchait trois fenêtres de l'immeuble voisin sans demander aux maîtres de l'ouvrage s'ils avaient obtenu les autorisations à cet effet et, dans la négative, les alerter sur les risques encourus, une telle situation était évidente pour des profanes et que M. et Mme [L] ne pouvaient ignorer les risques encourus en agissant comme ils l'ont fait.

27. En statuant ainsi

, alors qu'elle avait retenu la faute de la société Home concept, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. Portée et conséquences de la cassation 28. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de la disposition de l'arrêt qui rejette les demandes en démolition et les demandes subséquentes à celle-ci formées par Mme [X], entraîne la cassation du chef de dispositif qui, faisant partiellement droit à la demande subsidiaire de celle-ci, s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS

, la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'action de Mme [X] au titre de l'atteinte à son lot privatif et au titre de l'action individuelle tirée d'une atteinte aux parties communes, déclare recevables les interventions volontaires de M. et Mme [K], de Mme [C] et du syndicat secondaire de copropriété de la parcelle [Cadastre 7] et déclare irrecevable la demande en démolition présentée par celui-ci, l'arrêt rendu le 25 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne M. et Mme [L] aux dépens afférents au pourvoi principal de Mme [X], M. et Mme [K], Mme [C] et du syndicat secondaire de copropriété de la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 7] et M. [M], pris en sa qualité de liquidateur amiable de la société Home concept, aux dépens afférents au pourvoi de M. et Mme [L] ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [M], pris en sa qualité de liquidateur amiable de la société Home concept, à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme [L] et M. et Mme [L] à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme [K] et rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-trois.