Cour de cassation, Troisième chambre civile, 24 mai 2017, 16-16541

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 3 mars 2016), que, le 15 septembre 1986 et les 1er et 15 octobre 1997, la société Laurentel a donné à bail à la société Lensotel des locaux destinés à l'exploitation d'un bar-restaurant-hôtel, d'une part, d'une discothèque, d'autre part ; que, le 31 janvier 2007, la société bailleresse a signifié à la société locataire un acte intitulé « mise en demeure préalable-refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime », visant la clause résolutoire et l'invitant, dans le délai d'un mois, à déposer une enseigne et une climatisation, ainsi qu'à libérer une surface au sous-sol, non comprise dans le bail ; que, le 22 février 2007, la société Lensotel a assigné la société Laurentel en nullité de la mise en demeure et en résiliation du bail ; que, le 6 septembre 2007, la société bailleresse a délivré une seconde mise en demeure, visant la clause résolutoire et dénonçant l'occupation sans droit ni titre d'un préau ; que, le 29 janvier 2010, la société Laurentel a signifié à la société Lensotel un congé avec offre de renouvellement pour le 15 août 2010, dont celle-ci a accepté le principe ;

Sur le premier moyen

ci-après annexé :

Attendu que la société Laurentel fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial, au titre de la création sans autorisation d'une véranda de 73 m ² ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que le délai de prescription de l'action en résiliation du bail court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance des faits lui permettant d'exercer l'action, constaté que la société Laurentel avait, le 23 novembre 1987, autorisé la société locataire à fermer partiellement un préau, que les travaux, réalisés en 1988, avaient consisté à construire sous un auvent deux vérandas, visibles de l'extérieur et relevé que, lors d'une visite sur place de son gérant en 1989-1990, la société Laurentel avait eu connaissance de la nature et de l'ampleur des travaux et que ce manquement contractuel avait été invoqué pour la première fois dans des conclusions du 28 novembre 2007, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la demande était prescrite ;

Sur le second moyen

, ci-après annexé :

Attendu que la société Laurentel fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir constater et subsidiairement prononcer la résiliation du bail commercial fondée sur l'annexion de la totalité du sous-sol, le déplacement sans autorisation de la cuisine et l'implantation d'un groupe de climatisation sur la toiture-terrasse de l'immeuble ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le congé avec offre de renouvellement délivré le 29 janvier 2010 par la société Laurentel à effet du 15 août 2010 avait mis fin au bail qui avait pris effet le 14 août 2001 et que les manquements invoqués avaient été commis au cours du bail expiré, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante a retenu, à bon droit, que ces manquements ne pouvaient fonder une demande de constat ou de résiliation du bail renouvelé et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS

:

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Laurentel aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Laurentel et la condamne à payer à la société Lensotel la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Laurentel

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable en raison de la prescription la demande de la société Laurentel tendant à voir constater et subsidiairement prononcer la résiliation du bail commercial consenti par celle-ci à la société Lensotel, au titre de la création sans autorisation d'une véranda de 73 m ² ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la création sans autorisation d'une véranda de 73 m2 ; qu'il ressort des dires des parties, des pièces produites et du rapport d'expertise, que cette véranda (deux vérandas en réalité) a été construite dans le courant du premier semestre de l'année 1988 ; que ce grief a été invoqué pour la première fois par la société Laurentel dans ses conclusions de première instance du 28 novembre 2007 ; que la société Laurentel prétend n'avoir eu connaissance de la réalité des travaux entrepris (la création d'une véranda alors qu'elle n'avait autorisé, le 23 novembre 1987 qu'une fermeture partielle du préau), qu'en 2002 ; qu'or, dans un courrier daté du 12 avril 2005, adressé à la société Lensotel, M. X..., dirigeant de Laurentel, après avoir souligné que les travaux de construction avaient commencé dès octobre 1987 et rappelé que l'autorisation qu'il avait donnée le 23 novembre 1987 ne concernait qu'une fermeture partielle du préau et l'avait été sous des conditions suspensives non respectées, indique : « en 89, 90, nous avons aperçu cette véranda très rapidement, vu vos réceptions peu chaleureuses, en plus vous vous êtes permis de nous faire savoir que vous n'accepteriez plus les visites de notre fils actionnaire demeurant à Lille » ; que la société Laurentel prétend que cette « vision très rapide de l'endroit » avait seulement permis d'observer que des travaux avaient été faits mais pas de prendre connaissance de la nature et de l'étendue de l'infraction ; que cet argument n'apparaît absolument pas crédible ; qu'en effet, l'expert relève que les travaux incriminés ont consisté en la « réalisation sous l'auvent formé par l'avancée de toiture du bâtiment de deux vérandas constituées de structures bois, de châssis fixes et coulissants, de vitrages isolants et de revêtements de sol en carrelage, équipés d'installation électrique et d'éclairage » de 33 m ² et de 40 m ² ; que les photographies annexées par l'expert à son rapport montrent deux structures de dimensions conséquentes et parfaitement visibles de l'extérieur, affectées pour l'une au service des petits déjeuners et pour l'autre au restaurant ; qu'ainsi, comme le relève justement le premier juge, la transformation d'un préau en deux grandes pièces confortables ne pouvait pas échapper aux représentants de la société, et cela même si la vision des lieux fut rapide ; qu'il peut d'ailleurs être relevé que M. X..., dans son courrier, emploie lui-même le mot « véranda » pour qualifier la construction ainsi vue en « 89, 90 » ; que, par ailleurs, dans un courrier du 4 juillet 1989 adressé à la gendarmerie de Pont à Vendin, Mme X... indiquait s'être aperçue, « lors d'une visite récente », d'un vol de matériaux, qu'elle imputait à M. Y..., entreposés dans la cave servant de réserve à la société Laurentel ; qu'ainsi, il est démontré que les représentants de la société se sont rendus sur les lieux en 1989 et ils ne peuvent de manière crédible venir soutenir qu'ils n'auraient pas perçu à sa juste mesure un ouvrage aussi imposant que ces deux vérandas ; que la société Laurentel avait parfaitement connaissance de leur construction dès 1989-1990, de sorte que la demande de résiliation formulée le 28 novembre 2007 sur ce grief est prescrite ; que la cour constatant la prescription de l'action fondée sur ce grief, il n'y a pas lieu de se prononcer sur le moyen tiré des effets de l'éventuelle transaction de 1993 ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE quant à la création sans autorisation d'une véranda de 73 m2 : ce grief qui n'était pas invoqué dans les mises en demeure des 31 janvier et 6 septembre 2007 a été invoqué pour la première fois au soutien de la demande de la SARL Laurentel aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail par voie de conclusions signifiées le 28 novembre 2007 et il convient de vérifier si la SARL Laurentel avait ou non connaissance de la création de cette véranda à la date du 28 novembre 1997 ; qu'il résulte des énonciations du rapport de M. Z...que les travaux incriminés ont été réalisés dans le courant du 1er semestre 1988 ;
que la société Laurentel affirme n'en avoir découvert la consistance exacte qu'en 2002 ; que dans un courrier du 12 avril 2005 ayant expressément trait à la véranda litigieuse, la société Laurentel écrivait à la société Lensotel « en 89, 90, nous avons aperçu cette véranda très rapidement » ; qu'or, les travaux incriminés ont consisté selon les constatations de M. Z... en « réalisation sous l'auvent formé par l'avancée de toiture du bâtiment de deux vérandas constituées de structures bois, de châssis fixes et coulissants, de vitrages isolants et de revêtements de sol en carrelage, équipés d'installations électriques et d'éclairage » de 33 m ² et 40 m ² ; que cette transformation importante d'un préau en deux pièces confortables à usage de salle de restaurant et de salle affectée au service des petits déjeuners n'a pas pu échapper aux représentants de la société Laurentel au premier coup d'oeil ; que dès lors qu'elle reconnaît que cette véranda a été « aperçue en 89, 90 », fût-ce « très rapidement », la société Laurentel échoue à rapporter la preuve qu'elle n'avait pas connaissance des travaux réalisés en 1988 à la date du 10 octobre 1997 et elle est irrecevable à s'en prévaloir au soutien d'une demande formulée le 28 novembre 2007 ;

1°) ALORS QUE délai de prescription ne court pas à l'encontre de celui qui ignore devoir agir pour la défense de ses droits ; qu'en se bornant à retenir pour accueillir l'exception de prescription relativement au grief tiré de la construction sans autorisation d'une véranda de 73 m ², que la société Laurentel avait eu parfaitement connaissance de cette construction dès 1989-1990, en sorte que la prescription de dix ans était acquise à la date du 28 novembre 2007, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, indépendamment de l'existence matérielle de cette véranda, la société Laurentel avait pu également vérifier si la construction litigieuse avait entraîné une fermeture totale, non-autorisée par le bailleur, ou seulement partielle du préau, autorisée sous réserve de l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à la cause ;

2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la déclaration de travaux déposée par la société Lensotel en 2002 ne mentionnait pas une superficie mensongère de la SHON, manquement dont la société Laurentel n'avait pu, par définition, avoir connaissance avant 2002, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à la cause.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Laurentel de sa demande tendant à voir constater et subsidiairement prononcer la résiliation du bail commercial consenti par celle-ci à la société Lensotel, en raison de l'annexion de la totalité du sous-sol, le déplacement sans autorisation de la cuisine, et l'implantation d'un groupe de climatisation sur la toiture-terrasse de l'immeuble ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la pose du groupe climatisation sur le toiture-terrasse : il est constant que le groupe climatisation a été posé sur la terrasse par la société Lensotel en 1992 ; que, comme pour l'enseigne, ce grief, qui lui non plus n'a pas été soumis à l'expert judiciaire, a été soulevé pour la première fois par la société Laurentel dans ses conclusions de première instance du 28 novembre 2007 ; qu'il convient donc de vérifier si à la date du 28 novembre 1997, la société Laurentel avait ou non connaissance de cette prétendue infraction ; qu'aucune pièce versée au débat ne permet d'établir que la société Laurentel aurait eu connaissance de la pose de cet équipement avant cette date ; qu'en effet, la sommation du 3 février 1993, invoquée par le preneur, fait injonction à la société Lensotel de « procéder à la remise en état pour tous travaux effectués dans les murs de la SA Laurentel sans autorisation », au visa de l'article 6° du bail qui interdit d'« exécuter ou de faire exécuter dans les lieux loués, aucun travail de percement de mur et de démolition ni changement de distribution sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse » ; qu'il n'apparaît donc pas au regard de la disposition du bail à laquelle se réfère Laurentel pour exiger une remise en état, que la pose du groupe de climatisation réponde à la définition et soit visée par la mention « travaux » figurant dans cette sommation ; qu'en outre, les photographies versées aux débats (pièces 54 de l'appelante) montrent que cet équipement n'est pas immédiatement visible, à la différence de l'enseigne ; que sa découverte nécessitait de s'introduire dans l'immeuble et de monter sur son toit, de sorte qu'il n'apparaît pas invraisemblable que les représentants de la bailleresse n'aient pu découvrir cette installation avant les opérations d'expertise de 2003 ; qu'en effet, s'il est peu probable, comme le relève le premier juge, que M. et Mme X... ou leur fils, actionnaire de la société demeurant à Lille, et dont il est indiqué dans un courrier de Laurentel du 12 avril 2005 (pièce 18 de l'intimée) qu'il effectuait des visites, ne se soient jamais rendus sur les lieux entre 1992 et 2003 et/ ou ne se soient pas aperçu des infractions au bail les plus visibles, en revanche, aucun élément ne permet d'affirmer avec suffisamment de certitude qu'ils aient pu avoir accès à l'intérieur de l'immeuble, de sorte qu'il ne peut être présumé une quelconque connaissance de cet éventuel manquement ; que la demande de résiliation sur ce fondement est donc recevable ; qu'aux termes de l'article L 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement ; que selon l'article L 145-12 du même code, « la durée du bail renouvelé est de 10 ans […]. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent » ; qu'il résulte de ces textes que le bail renouvelé après délivrance d'un congé est un nouveau bail, le précédent cessant par l'effet du congé, et que la résiliation du contrat en cours ne peut être fondée sur des manquements commis au cours du bail expiré ; qu'en l'espèce, le bail a été renouvelé à deux reprises ; que le 28 septembre 2000, la société Laurentel a fait signifier à la société Lensotel un congé avec offre de renouvellement pour le 14 août 2001 (pièce 5 du preneur), procédure qui a donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 17 juillet 2006 ayant fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 128 972, 43 euros ; que le 29 janvier 2010, la bailleresse a fait signifier un congé avec offre de renouvellement pour le 15 août 2010 rédigé en ces termes (pièce 73 du preneur) :
« Ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 15 août 2001, venant à expiration le 14 août 2010.
La requérante entend, par la présente notification, mettre fin audit bail et donne en conséquence congé à la société Lensotel pour la date du 14 août 2010.
Le présent congé est donné afin de voir s'ouvrir le droit au renouvellement du preneur et que soient déterminées les conditions d'un nouveau bail.
La requérante, au cas où la société Lensotel entendrait se prévaloir du principe du renouvellement, entend dès à présent subordonner ledit renouvellement à la fixation d'un loyer de 300 000 euros par an, toutes autres clauses et conditions du bail précédent demeurant inchangées » ;
que par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 février 2010, la société Lensotel a fait connaître qu'elle acceptait le renouvellement mais pas son montant ; que la société Laurentel soutient que son congé avec offre de renouvellement du 29 janvier 2010 doit être considéré comme conservatoire de ses droits et ne fait pas présumer de sa renonciation à la résiliation du bail ; que cependant, dès lors qu'aucune disposition du statut des baux commerciaux ne soumet le renouvellement du bail à la condition de fixation préalable du nouveau loyer, le renouvellement est ainsi acquis, sauf pour le bailleur, le cas échéant, à rétracter son offre de renouvellement à l'expiration du délai d'un mois après la signification de la décision définitive fixant le montant du loyer du bail renouvelé (article L 145-57 du code de commerce) ; qu'en l'espèce, le congé avec offre de renouvellement notifié par le société Laurentel le 29 janvier 2010 à effet le 15 août 2010, a mis fin au bail qui avait pris effet le 14 août 2001 ; qu'en conséquence, l'infraction de pose du groupe de climatisation, dont Laurentel a eu connaissance au plus tard en 2007 (mise en demeure), soit pendant le bail qui a expiré le 14 août 2010, ne peut fonder le constat ou le prononcé de la résiliation du nouveau bail qui s'est formé le 15 août 2010, sans qu'il y ait lieu de rechercher si, subjectivement, la bailleresse a ainsi entendu ou non renoncer à se prévaloir des procédures de résiliation en cours ; qu'à titre surabondant, la cour rejoint l'analyse du premier juge en ce qu'il a observé que le congé du 29 janvier 2010, qui s'inscrit pourtant dans un contentieux ancien, ne contient pas la moindre réserve et qu'il a été signifié en pleine connaissance de l'état des lieux par la société Laurentel, qui les a pourtant visités de manière approfondie au moins lors des opérations d'expertise de M. A...en 2006 et lors celles diligentées en 2009 dans le cadre d'un litige relatif à la réfection de la toiture ; que la cour constatant que la résiliation ne peut en toute hypothèse être poursuivie sur ce fondement du fait du renouvellement du bail, il n'y a pas lieu de se prononcer sur le moyen tiré des effets de l'éventuelle transaction de 1993 ;

Sur l'annexion de la totalité du sous-sol : la société Lensotel soutient que le sous-sol du local loué, anciennement à usage de discothèque, suivant avenant des 13 et 28 août 1992, était inclus dans le périmètre du bail et ne conteste pas en avoir pris possession dès 1992 ; que ce grief a été invoqué pour la première fois par la société Laurentel au soutien de sa demande de résiliation judiciaire dans ses conclusions du 28 novembre 2007 ; qu'or, aucune pièce du dossier ne vient établir qu'à la date du 28 novembre 1997, la société Laurentel avait connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, de cette occupation litigieuse, compte tenu de la configuration dudit local dans l'immeuble ; que la plainte de la société Laurentel à la gendarmerie de Pontà-Vendin, du 4 juillet 1989, qui fait état de la visite de la « cave » par son représentant, se situe avant la prise de possession du sous-sol par Lensotel et n'est donc pas probante ; que par conclusions signifiées le 20 juin 2012, la société Laurentel a pour la première fois demandé au tribunal de constater la résolution au visa de sa mise en demeure du 31 janvier 2007 ; que la connaissance par la bailleresse de ce manquement, avant le 20 juin 2002 n'est pas davantage établie ; que la société Laurentel est donc recevable à se prévaloir de ce grief à l'appui de sa demande de constat ou de prononcé de la résiliation ; qu'en revanche et pour les motifs déjà développés, cette infraction dont la société Laurentel a eu connaissance en 2003, en tout cas au plus tard en 2007 (mise en demeure), soit pendant le bail qui a expiré le 14 août 2010, ne peut fonder le constat ou le prononcé de la résiliation du nouveau bail qui s'est formé le 15 août 2010. (…)

Sur le déplacement sans autorisation de la cuisine : la société Lensotel conteste avoir déplacé la cuisine après son entrée en jouissance ; que la société Laurentel date les travaux de construction de la cuisine actuelle du restaurant aux années 1990/ 1991 et s'appuie pour l'affirmer sur des factures reprises dans la comptabilité de Lensotel ; que le premier juge relève, et ce point n'est pas contesté par les parties, que ce grief a été invoqué pour la première fois par la bailleresse dans ses conclusions du 20 juin 2012, qui portent donc effet interruptif de prescription ; qu'il n'est établi par aucune pièce de la procédure, ni même allégué par le preneur, que la bailleresse a eu connaissance de ce déplacement de la cuisine, quel qu'en ait été l'auteur, avant les opérations d'expertise de 2003 ; qu'en conséquence, l'action en résiliation fondée sur ce grief n'est pas prescrite ; que cependant, cet éventuel manquement aux clauses du bail, dont Laurentel a eu connaissance en 2003, soit pendant le bail qui a expiré le 14 août 2010, ne peut fonder la résiliation judiciaire du nouveau bail qui s'est formé le 15 août 2010 ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE'aux termes de l'article L 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ; qu'il est constant, en application de ce texte, que le bail renouvelé après la délivrance d'un congé est un nouveau bail, le précédent cessant par l'effet du congé et que la résiliation du contrat en cours ne peut être fondée sur des manquements commis au cours du bail expiré ; qu'en l'espèce, suivant acte du 28 septembre 2000, la SARL Laurentel a fait signifier à la SA Lensotel un congé avec offre de renouvellement pour le 15 août 2010 rédigé en ces termes :

« Ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 15 août 2001, venant à expiration le 14 août 2010.
La requérante entend, par la présente notification, mettre fin audit bail et donne en conséquence congé à la société Lensotel pour la date du 14 août 2010.
Le présent congé est donné afin de voir s'ouvrir le droit au renouvellement du preneur et que soient déterminées les conditions d'un nouveau bail.
La requérante, au cas où la société Lensotel entendrait se prévaloir du principe du renouvellement, entend dès à présent subordonner ledit renouvellement à la fixation d'un loyer de 300 000 euros par an, toutes autres clauses et conditions du bail précédent demeurant inchangées ».
que par lettre recommandée avec avis de réception du 5 février 2010, la SAS Lensotel a porté à la connaissance de la SARL Laurentel qu'elle acceptait le principe de son offre de renouvellement mais pas son montant ;
que le congé avec offre de renouvellement notifié par la SARL Laurentel le 29 janvier 2010 a mis fin à la date du 14 août 2010 au nouveau bail qui avait pris effet le 15 août 2001 et qui ne peut plus faire l'objet d'une résiliation ;
que l'ensemble des manquements de la société Lensotel à ses obligations alléguées par la société Laurentel au soutien de ses demandes aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail sont antérieurs au 15 août 2010, y compris le défaut d'entretien du parking extérieur, et ils ne peuvent fonder la résiliation du nouveau bail qui s'est formé le 15 août 2010 ; que la société Laurentel soutient vainement que son congé avec offre de renouvellement du 29 janvier 2010 doit être considéré comme conservatoire de ses droits et ne fait pas présumer de sa renonciation à la résiliation du bail ; que le tribunal constate en effet objectivement que le congé donné pour le 14 août 2010 fait obstacle à la fois à la résiliation du bail qui avait pris effet le 15 août 2001 et à la résiliation du bail qui a pris effet le 15 août 2010, sans avoir à se prononcer sur la question de savoir si subjectivement le bailleur a entendu ou non renoncer à la résiliation du bail qui est indifférente ; qu'il sera néanmoins fait observer à titre surabondant que le congé du 29 janvier 2010 qui s'inscrit pourtant dans un contentieux lourd et ancien, expressément « donné afin de voir s'ouvrir le droit au renouvellement du preneur », ne contient pas la moindre réserve et que la société Laurentel a pris l'initiative de le faire signifier en pleine connaissance de l'état des lieux qu'elle a visités au moins lors des opérations d'expertise contradictoires de M. A... en 2003 et lors des opérations d'expertise de M. B...désigné par un jugement de ce tribunal en date du 6 septembre 2006 dans un litige relatif aux travaux de réfection de la toiture d'une rotonde qui a donné lieu à un rapport du 12 mai 2009, époque à laquelle même l'état du parking extérieur que la société Laurentel a fait constater quelques mois plus tard n'était pas ignoré, étant observé au surplus que par courriers des 3 avril et 30 août 2007 déjà la société Lensotel avait signalé au bailleur la dégradation de l'état du parking et sollicité sa réfection ; que la société Laurentel sera donc déboutée de ses demandes aux fins de voir constater et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

1°) ALORS QUE si le bailleur ne saurait fonder son action en résiliation sur des manquements du preneur commis au cours du bail expiré, il peut invoquer la persistance de ces manquements au cours du bail renouvelé, qu'en rejetant la demande de résiliation du bail au motif que les manquements invoqués étaient nés au cours du bail qui avait expiré avant le renouvellement ayant pris effet le 15 août 2010, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces manquements, quoique nés au cours du bail précédent, n'avaient pas perduré sous le nouveau bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-12 alinéa 3 du code de commerce et 1184 du code civil ;

2°) ALORS QU'en retenant que le congé avec offre de renouvellement du 29 janvier 2010 ne comportait aucune réserve, sans constater, pour autant, que la société Laurentel avait renoncé au droit de se prévaloir des manquements au bail invoqués à l'encontre de la société Lensotel aux fins de résiliation du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;

3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE nul ne peut renoncer à un droit issu d'une disposition du statut des baux commerciaux, lequel est d'ordre public, avant que ce droit ne soit acquis ; qu'à supposer que la cour d'appel ait entendu conférer au congé avec offre de renouvellement du 29 janvier 2010 la valeur d'une renonciation au droit de se prévaloir aux manquements du preneur postérieurs à la prise d'effet de ce renouvellement, elle a violé les articles 1134 et 1184 du code civil.