Cour de cassation, Troisième chambre civile, 24 novembre 2016, 15-22.750

Mots clés
société • vente • sci • prescription • préjudice • référé • réticence • contrat • condamnation • rapport • sachant • absence • dol • immobilier • remise • pourvoi • siège

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
24 novembre 2016
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
2 juin 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-22.750
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2 juin 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2016:C301316
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000033486299
  • Identifiant Judilibre :5fd9171c831fa7b2927f512b
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : Me Balat, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP de Chaisemartin et Courjon
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 novembre 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1316 F-D Pourvoi n° P 15-22.750 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ Statuant sur le pourvoi formé par la société Foncière du rond-point, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], contre l'arrêt rendu le 2 juin 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Le M, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], 2°/ à M. [I] [W], domicilié [Adresse 5] (Suisse), 3°/ à la société Eaton Properties, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2] (Luxembourg), 4°/ à la société Mutuelles du Mans assurances, dont le siège est [Adresse 1], défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 25 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de la société Foncière du rond-point, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Mutuelles du Mans assurances, de la SCP Boulloche, avocat de M. [W], de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la SCI Le M, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Aix-en-Provence, 2 juin 2015), que, par acte authentique du 15 juin 2007, M. [W] a vendu une propriété à la société Foncière du rond-point et la société Eaton Properties ; que, par acte authentique du 18 décembre 2007, celles-ci ont vendu l'immeuble à la société Le M ; que, soutenant que l'immeuble était affecté de vices cachés, la société Le M a, après expertise, assigné la société Foncière du rond-point et la société Eaton Properties en réparation de son préjudice ; que la société Foncière du rond-point a assigné en intervention forcée son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances, et M. [W] ;

Sur le premier moyen

, ci-après annexé :

Attendu que la société Foncière du rond-point fait grief à

l'arrêt de la condamner à payer diverses sommes à la société Le M sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Mais attendu

qu'ayant relevé l'existence d'un vice antérieur à la vente consistant en des remontées d'humidité sur les murs du sous-sol de la maison et, souverainement, que l'odeur d'humidité constatée et la présence d'humidificateurs ne permettaient pas de retenir que l'acquéreur avait connaissance du vice dans son ampleur et dans ses conséquences, la cour d'appel a pu en déduire que le vice était caché et que la société Foncière du rond-point, professionnel de l'immobilier, devait être condamnée à payer à la société Le M le montant des travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble et une somme au titre de son préjudice de jouissance ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen

, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :

Attendu que la société Foncière du rond-point fait grief à

l'arrêt de rejeter ses demandes contre M. [W] ;

Mais attendu

qu'ayant constaté que M. [W], non professionnel, avait seulement reconnu avoir connaissance d'une humidité persistante dans les murs du sous-sol, relevé qu'au moment de la vente, en juin 2007, la présence de cloques ou de boursouflures sur les murs et l'odeur d'humidité n'avaient pas été constatés et retenu qu'il n'était pas démontré qu'il avait connaissance du défaut d'étanchéité des arases des fondations, la cour d'appel a pu en déduire que M. [W] pouvait bénéficier de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente et que les demandes dirigées contre lui par la société Foncière du rond-point devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen

, ci-après annexé :

Attendu que la société Foncière du rond-point fait grief à

l'arrêt de déclarer prescrite son action à l'encontre de la société Mutuelles du Mans assurances ;

Mais attendu

que, selon l'article L. 114-1, alinéa 3, du code des assurances, quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription biennale ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier ; qu'une assignation en référé en vue de la nomination d'un expert constitue une action en justice ; que la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que le point de départ de la prescription biennale était l'assignation en référé du 23 janvier 2009, en a exactement déduit que l'action de la société Foncière du rond-point à l'encontre de la société Mutuelles du Mans assurances était prescrite dès lors que la déclaration de sinistre datait du 27 avril 2011 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du deuxième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Foncière du rond-point aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Foncière du rond-point et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Le M, la somme de 3 000 euros à M. [W] et la somme de 1 500 euros à la société Mutuelles du Mans assurances ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Foncière du rond-point PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir retenu la mise en jeu de la responsabilité de la société Foncière du Rond Point sur le fondement de la garantie des vices cachés et de l'avoir condamnée, solidairement avec la société Eaton Properties, à payer à la SCI Le M la somme de 50.062,66 € TTC à indexer en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction entre le dernier indice connu en décembre 2010 et le dernier indice connu à la date du paiement effectif, outre la somme de 30.000 € au titre du préjudice de jouissance ; AUX MOTIFS QUE, sur l'action de la société Le M, demanderesse initiale, à l'encontre de ses vendeurs les sociétés Foncière du Rond Point et Eaton Properties, cette action est fondée sur la garantie des vices cachés ; que l'on cherchera vainement, après une lecture exhaustive et minutieuse des conclusions de la société Foncière du Rond Point, une contestation formelle ou a fortiori argumentée de l'existence d'un vice caché, au moment de la vente intervenue le 18 décembre 2007 au profit de l'acheteur la SCI Le M ; qu'en effet, au chapitre de la réalité des désordres (page cinq et six de ses conclusions), la société Foncière du Rond Point estime que l'expertise a pointé un désordre lié à un défaut de conception, que connaissait M. [W] et qui engagerait la responsabilité de ce dernier, argumentation qui se développe ensuite jusqu'à la page 19, les conclusions se poursuivant sur la réfutation de l'argumentation de l'appelante au titre de l'obligation de conseil, sur la contestation du préjudice de jouissance et sur la garantie recherchée de l'assureur ; que cette absence de toute contestation sérieuse par la société Foncière du Rond Point de la garantie qu'elle doit en sa qualité de venderesse est corroborée par ses conclusions (dont seules les prétentions émises à leur dispositif saisissent la cour, par application de l'article 954 du code de procédure) dont il ressort à titre principal la recherche de responsabilité de M. [W] et à titre subsidiaire la recherche en garantie de ce dernier pour toute condamnation qui pourrait être mise à la charge de la société Foncière du Rond Point ; qu'en aucun cas la responsabilité alléguée du vendeur initial ne permet de dispenser la société Foncière du Rond Point de la garantie qu'elle doit à son acheteur, à supposer même qu'une action directe de cet acheteur, qui n'est pas exercée en l'espèce, eût été possible à l'encontre de M. [W], vendeur initial ; que dans ce cadre juridique reprécisé, et outre l'absence de contestation sérieuse par la société Foncière du Rond Point des constatations techniques de l'expert, puisqu'elle se borne à rechercher la condamnation directe de M. [W] ou sa garantie, la cour ne partage pas l'analyse du premier juge qui a estimé que le vice de l'immeuble était apparent au moment de l'achat par la SCI Le M, la présence des déshumidificateurs reliée à l'odeur d'humidité permettant à l'acquéreur de se convaincre de ce que le sous-sol était humide et le conduire s'il l'estimait déterminant à prendre toutes mesures pour en apprécier l'étendue ; qu'en effet, l'expert a établi de façon objective qu'une partie du sous-sol de l'une des deux maisons était affectée sur les murs de refend et les cloisons de cloques et de boursouflures de plus ou moins grande importance, entraînant des décollements de peinture et des enduits les recouvrant, ainsi qu'un décollement des plinthes, le tout provenant de remontées capillaires ; que seule la cause de ces remontées capillaires n'a pu être établie avec certitude, l'expert proposant néanmoins un scénario n'ayant fait l'objet d'aucune contre-proposition techniquement argumentée, et qui retient l'absence d'arase étanche affectant les fondations ; que les deux attestations des agents immobiliers produites sont indivisibles dont il résulte certes une odeur d'humidité au moment des visites, mais sans la présence des traces visibles constatées par l'expert au cours de ses accedit ; que l'expert a enfin retenu la lenteur du phénomène de capillarité, qui affectait par conséquent les murs du sous-sol considéré avant la vente, sans qu'un procédé de ventilation ne puisse y remédier ; que la cour estime par conséquent, dans ce contexte objectif, qu'il existait un vice caché antérieur à la vente du 18 décembre 2007, consistant en des remontées d'humidité sur les murs du sous-sol de la maison principale et sur l'escalier, peu important en droit l'absence de certitude sur le défaut d'étanchéité de l'arase comme élément générateur et explicatif de ces remontées ; que ni l'odeur d'humidité qui a pu être constatée, ni la présence de déshumidificateurs ne permettent d'opposer à l'acheteur la SCI Le M une connaissance du vice dans son ampleur et dans ses conséquences ; qu'il n'est pas discuté par la société Foncière du Rond Point que ce vice diminuait tellement l'usage qu'il n'aurait été donné qu'un moindre prix de l'ensemble immobilier acheté (article 1641 du code civil), dans le cadre de l'action estimatoire et non pas rédhibitoire qui saisit la cour, alors pourtant que l'on aurait pu mettre en perspective le prix consenti de 11.850.000 €, et l'enveloppe des travaux nécessaires pour remédier aux vices, soit 50.000 € grosso modo arbitrés par l'expert, à savoir 0,42% du prix de vente ; que la garantie des sociétés Foncière du Rond Point et Eaton Properties, en leur qualité de venderesses, doit par conséquent bénéficier à la SCI Le M ; qu'il n'est pas contesté que ces deux sociétés sont des professionnels, ayant acheté pour revendre ainsi que cela est précisé dans l'acte authentique d'achat du 15 juin 2007 à M. [W], et qu'ainsi elles sont censées connaître les défauts de la chose vendue ; que les demandes de la SCI Le M sont donc justifiées à hauteur du montant des travaux nécessaires à la remise en état, soit le montant non sérieusement contesté de 50.062,66 € arbitré par l'expert, outre un préjudice de jouissance qui ne serait néanmoins atteindre le montant sollicité ; que d'une part la SCI Le M indique elle-même son caractère familial, et ne démontre en rien qu'elle souhaitait louer, ou a fortiori qu'elle a loué tout ou partie de la villa ; que d'autre part, il s'agit d'un bien comportant deux bâtiments et décrit comme comportant sept chambres, alors que l'expert a décrit au mieux des désordres affectant dans un seul bâtiment deux chambres ; que la pièce justificative fournie (pièce 16 Guillec immobilier) ne fait état que d'une valeur locative globale de juin à septembre, le reste de l'année étant beaucoup plus aléatoire ; que le premier constat date de novembre 2008, soit depuis 2009 six périodes de juin à septembre écoulées, où l'on peut considérer que l'utilisation des deux chambres n'a pas été normale, un préjudice de jouissance étant justifié à hauteur de 30.000 € ; ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en considérant que l'immeuble vendu par la société Foncière du Rond Point à la SCI Le M était affecté d'un vice caché tenant à son humidité, tout en constatant qu'à la date de la vente, l'acquéreur était en mesure de constater une « odeur d'humidité » et « la présence de déshumidificateurs » (arrêt attaqué, p. 6, premier attendu), ce dont il résultait que le vice était nécessairement apparent au jour de la cession, de sorte que l'acquéreur ne pouvait invoquer l'existence d'un vice caché, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1641 et 1642 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Foncière du Rond Point de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [W] ; AUX MOTIFS QUE la société Foncière du Rond Point invoque ensuite la faute dolosive de M. [W], qui serait de nature sur un plan contractuel à retarder le point de départ de la garantie décennale au jour où la victime a découvert les faits qui lui portent préjudice ; que le dol ne se présume pas et que la preuve en incombe à celui qui s'estime victime de manoeuvres en ce sens ou d'une réticence dolosive ; qu'en l'espèce, l'on discerne mal l'existence de manoeuvres de la part d'un vendeur qui n'a jamais rencontré ses acheteurs (page 10 des conclusions de la société Foncière du Rond Point), seule subsistant en réalité la déclaration spontanée de l'intéressé à l'expert judiciaire (page neuf) auquel il aurait dit que lors de la vente en 2007, il avait connaissance d'une humidité persistante dans les murs du sous-sol qui faisait apparaître des moisissures dans le bas des murs ; qu'il convient tout d'abord de relever que les propos de l'intéressé sont indivisibles et qu'il a toujours affirmé avoir informé son acheteur de ce problème, ce que ce dernier conteste mais ce qui ne suffit pas pour autant établir une réticence dolosive ; que par ailleurs, il est absolument impossible de retenir que pour un achat à hauteur de 9.700.000 €, somme dont on peut s'accorder à penser qu'elle n'est pas modeste, le bien n'ait pas été visité sinon par l'acheteur en titre, du moins par une personne (M. [S]) ayant signé le compromis avec faculté de substitution, en faveur des sociétés acheteuses, qui a été mise à profit, ainsi que le conclut de façon non contestée M. [W] ; qu'il n'est pas contesté la présence des déshumidificateurs installés par M. [W], sachant que rien ne permet d'opposer à ce dernier le diagnostic retenu par l'expert sur l'absence d'étanchéité des arases à l'origine du phénomène lent de capillarité, alors que la cour rappelle que cette absence d'étanchéité des arases n'a pas été constatée par sondages, que rien ne permet donc de retenir un irrespect du permis de construire ou des normes de construction (cf. sur ce point la page 12 de l'expertise in fine) qui soit certain et a fortiori opposable à M. [W] ; que la cour rappelle sur le point précis de la cause des remontées par capillarité avalisée par l'expert, que ce dernier a en réalité admis l'analyse de deux « spécialistes de la société Murtronic » qui par ailleurs ont proposé leur procédé à l'expert qui l'a retenu ; qu'à l'issue de ce rappel, alors que des agents immobiliers attestent lors des visites, à l'occasion de la vente en décembre 2007, l'existence d'une forte odeur d'humidité mais sans traces sur les murs, et alors que des déshumidificateurs étaient en place, la réticence dolosive de M. [W] en juin 2007 n'est pas démontrée, sauf à admettre les seules affirmations non démontrées de la société Foncière du Rond Point selon lesquelles il s'est appliqué à « masquer (peut-être au moyen de lessivage des murs) » et à commettre « des actes positifs d'intervention pour cacher les désordres en procédant notamment à la pose des déshumidificateurs » (page 11 des conclusions de la société Foncière du Rond Point) ; que l'emploi du terme « peut-être » signe l'insuffisance probatoire qui permettrait de qualifier de réticence dolosive la simple connaissance d'une humidité en sous-sol, les visites sur place dont les agents immobiliers attestent ayant révélé cette odeur d'humidité, mais la seule certitude étant qu'il s'agissait de la vente en décembre 2007, outre la présence non contestée de déshumidificateurs par M. [W] qui n'a pu être ignorée, en revanche dès juin 2007, du futur acheteur et ne lui permet certainement pas de prouver une attitude dolosive de son vendeur ; qu'au surplus, les agents immobiliers attestent de visites à l'occasion de la vente à la SCI Le M, rien ne permettant par conséquent d'établir que des cloques ou des boursouflures étaient visibles six mois avant, lors de la vente à la société Foncière du Rond Point, puisqu'elles n'ont pas été constatées en décembre 2007 par les agents immobiliers, de même que rien ne permet d'estimer la forte odeur d'humidité en juin 2007, alors que la maison a été revendue six mois après, sans que rien n'indique qu'elle ait été aérée ou que les déshumidificateurs aient fonctionné entre-temps ; qu'enfin, il est soutenu que la responsabilité de M. [W] est mise en jeu par application de l'article 1641 du code civil, des lors qu'il connaissait le vice ; qu'il a été jugé supra que lors de la vente du 18 décembre 2007, il n'est pas sérieusement contesté par la société Foncière du Rond Point qu'un vice caché existait, ce qui permettrait selon cette société la mise en jeu de la seule responsabilité de son vendeur [W] ou à tout le moins sa condamnation à la garantir ; que la question posée à la cour à ce stade est distincte, puisqu'il s'agit de procéder à une appréciation lors de la vente initiale en date du 15 juin 2007, à la lumière de la défense qu'exerce M. [W], qui pour sa part n'a jamais reconnu la mise en jeu de sa responsabilité au sens de l'article 1641 du code civil ; qu'il a été motivé ci-dessus sur l'incertitude pesant sur les caractéristiques factuelles des lieux, en termes de forte odeur d'humidité au sous-sol selon les termes des attestants, selon que l'on se place en juin 2007 en décembre 2007 ; qu'il a été retenu ci-dessus l'absence de réticence dolosive de M. [W], le vice caché possiblement constitué par l'absence d'étanchéité des arases de fondations, à l'origine selon l'expert des remontées lentes par capillarité, n'ayant été évoqué qu'à l'occasion des opérations d'expertise ; que M. [W] a seulement reconnu avoir connaissance d'une humidité persistante dans les murs du sous-sol, qui faisait apparaître des moisissures dans les bas des murs (page neuf de l'expertise), sachant que personne ne conteste que l'intéressé avait mis en place des déshumidificateur parfaitement visibles, dont rien n'a pu lui laisser penser en juin 2007 qu'ils étaient inefficaces, puisqu'à l'occasion de la vente en décembre 2007 les agents immobiliers n'ont pas noté de traces de moisissures ou des traces apparentes d'humidité sur les murs, mais seulement une forte odeur d'humidité dans une maison non habitée depuis l'achat par la société Foncière du Rond Point, puisque dans ses conclusions non contestées sur ce point, l'appelante indique en page deux qu'elle a constaté au mois de juin 2008, soit un an après la vente par M. [W], que le sous-sol était humide, les murs cloqués couverts de moisissures, en pensant à l'époque que l'humidité était liée à l'absence d'habitation, pendant plusieurs mois ; qu'en juin 2007, à l'époque où il vend, rien ne permet d'opposer à M. [W] la présence de cloques ou de boursouflures sur les murs du sous-sol, ou une odeur d'humidité qui ne sera constatée qu'à l'occasion des visites pour la vente de décembre 2007, étant précisé en droit qu'en toute hypothèse, un vice aussi incertain dans sa manifestation et donc ses causes en juin 2007 devrait être de nature à avoir diminué l'usage de la maison au point que l'acquéreur n'en aurait donné qu'un moindre prix (article 1641 du code civil), sachant que ce prix a été de 9.700.000 €, et que l'ensemble a été revendu six mois plus tard 11.850.000 €, dans ce qui peut être qualifié de micro-marché d'exception, et qui ne laisse pas d'interroger sur le moindre prix qui aurait pu être réclamé par la société Foncière du Rond Point, dans l'hypothèse non démontrée de l'existence de vices cachés opposables à son vendeur ; qu'à pousser l'analyse juridique, et à admettre que le vice doit s'analyser non seulement dans ses manifestations visibles ou olfactives, mais aussi dans son ampleur et ses conséquences, à savoir en l'espèce le phénomène lent de capillarité résultant d'un défaut d'étanchéité des arases des fondations, rien ne permet d'opposer à M. [W] la connaissance qu'il avait de ce diagnostic technique, sur l'incertitude duquel la cour a ci-dessus motivé ; qu'en conséquence, et s'agissant d'un vendeur non professionnel, il bénéficie, contrairement à la société Foncière du Rond Point dans ses rapports avec la SCI Le M, de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés parfaitement licite qui apparaît à son acte de vente en date du 15 juin 2007, sauf à opérer une confusion entre le problème d'humidité dans le sous-sol qui n'a jamais été dissimulé par une quelconque manoeuvre ou réticence démontrée, et l'absence d'étanchéité des arases de fondations à l'origine supposée des remontées capillaires qui ont pu constituer un vice caché mais dont rien ne démontre qu'il était connu du vendeur ; que les demandes de la société Foncière du Rond Point à l'égard de son vendeur sont donc en voie de rejet sur l'ensemble des fondements choisis ; ALORS, D'UNE PART, QU le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en constatant l'existence d'une « déclaration spontanée de l'intéressé [M. [W]] à l'expert judiciaire (page neuf) auquel il aurait dit que lors de la vente en 2007, il avait connaissance d'une humidité persistante dans les murs du sous-sol qui faisait apparaître des moisissures dans le bas des murs » (arrêt attaqué, p. 7, 8ème attendu ; cf. rapport d'expertise, p. 9, alinéa 2), et en ajoutant que M. [W] avait « reconnu avoir connaissance d'une humidité persistante dans les murs du sous-sol, qui faisait apparaître des moisissures dans les bas des murs (page neuf de l'expertise) » (arrêt attaqué, p. 8, 10ème attendu), ce dont il résultait nécessairement que la question de la connaissance qu'avait M. [W] au jour de la vente du 15 juin 2007 du vice affectant l'immeuble n'était plus contestable, celui-ci en ayant lui-même fait l'aveu, puis en s'abstenant toutefois de rechercher, comme elle y était invitée, si M. [W] avait révélé ce vice aux acquéreurs, les sociétés Foncière du Rond Point et Eaton Properties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés stipulés dans le contrat de vente le vendeur qui connaissait l'existence du vice ; qu'en estimant que M. [W] pouvait se prévaloir dans ses rapports avec la société Foncière du Rond Point de la clause de non-garantie stipulée dans le contrat de vente du 15 juin 2007, tout en constatant l'existence d'une « déclaration spontanée de l'intéressé à l'expert judiciaire (page neuf) auquel il aurait dit que lors de la vente en 2007, il avait connaissance d'une humidité persistante dans les murs du sous-sol qui faisait apparaître des moisissures dans le bas des murs » (arrêt attaqué, p. 7, 8ème attendu) et en relevant que M. [W] avait « reconnu avoir connaissance d'une humidité persistante dans les murs du sous-sol, qui faisait apparaître des moisissures dans les bas des murs (page neuf de l'expertise) » (arrêt attaqué, p. 8, 10ème attendu), ce dont il résultait que M. [W] avait fait l'aveu de ce qu'il connaissait le vice litigieux au jour de la vente du 15 juin 2007, de sorte qu'il ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1641 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré prescrite l'action exercée par la société Foncière du Rond Point à l'encontre de son assureur, la société Mutuelles du Mans Assurances MMA ; AUX MOTIFS QUE la société Foncière du Rond Point a été assignée en référé par son acheteur le 22 et le 23 janvier 2009 ; que l'événement ayant donné naissance pour l'assuré à une action dérivant du contrat d'assurance au sens de l'article L.114-1 du code des assurances est en date au plus tard du 23 janvier 2009, et que c'est à cette date qu'a débuté le délai biennal de prescription ; que l'argumentation de la société Foncière du Rond Point consiste à soutenir une interruption de cette prescription résultant de l'ordonnance de référé en date du 25 mars 2009, frappée d'appel, la cour ayant infirmé le 22 avril 2010 en rendant communes les opérations à M. [W] ; que l'assureur n'a été nullement attrait à la procédure de référé, en premier ressort ou en appel ; que l'arrêt intervenu ne lui est donc pas opposable comme ayant interrompu la prescription, même si le nouvel article 2241 du code civil (loi du 17 juin 2008) n'a pas repris la mention d'une signification « à celui qu'on veut empêcher de prescrire » (ancien article 2244 du code civil) ; qu'en droit, et avant l'écoulement du délai biennal, l'assureur n'a jamais eu la qualité de partie en référé ou en appel, ce qui ne permet pas de soutenir valablement qu'en l'espèce l'effet interruptif de l'action en référé se soit prolongée à l'égard de toutes les parties, dont l'assureur, alors qu'il n'avait pas cette qualité ; que la déclaration de sinistre étant en date du 27 avril 2011, le délai biennal s'est écoulé sans acte interruptif pendant plus de deux ans depuis le 23 janvier 2009, et l'action est prescrite ; ALORS QUE c'est la date du rapport d'expertise qui doit être prise en compte pour fixer le point de départ du délai de la prescription biennale de l'article L.114-1 du code des assurances ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 17 février 2015, p. 22, alinéa 5), la société Foncière du Rond Point faisait alors valoir que « le rapport d'expertise ayant été déposé le 23 décembre 2010, c'est à compter de cette date qu'a commencé à courir le délai de prescription biennale pour s'achever le 23 décembre 2012 » ; qu'en estimant toutefois que le délai de la prescription biennale s'était écoulé sans acte interruptif pendant plus de deux ans depuis le 23 janvier 2009, date à laquelle la société Foncière du Rond Point avait été assignée par la SCI Le M (arrêt attaqué, p. 9, in fine), de sorte que l'action était prescrite à l'égard de la compagnie d'assurance, la cour d'appel a violé l'article L.114-1 du code des assurances.