CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 mai 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10155 F
Pourvoi n° F 18-18.293
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société IAV, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 13 mars 2018 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société Européenne de distribution de pièces industrielles (EDPI), société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 26 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société IAV, de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de la société Européenne de distribution de pièces industrielles ;
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article
1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée
;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société IAV aux dépens ;
Vu l'article
700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société IAV ; la condamne à payer à la société Européenne de distribution de pièces industrielles la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf
qu'en décidant
de cantonner la période prise en compte à deux mois et demi correspondant à la durée nécessaire à la remise en état des lieux, les juges du fond ont méconnu les termes du litige et violé l'article
4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, dès lors qu'ils se proposaient de retenir une période inférieure à celle admise par le locataire, les juges du fond devaient interpeller les parties pour la période pouvant être prise en compte et qu'en statuant comme ils l'ont fait, ils ont violé le principe du contradictoire et l'article
16 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, troisièmement, tant que le bénéficiaire du droit à réparation n'est pas en possession de l'indemnité qui lui était due, aucune minoration de l'indemnité ne saurait être retenue au motif qu'il n'aurait pas fait le nécessaire pour minimiser son dommage ; qu'en retenant en l'espèce que le bailleur aurait pu réaliser les travaux sur une période de quatre à cinq mois, dont deux mois et demi pour des travaux incombant au locataire, les juges du fond ont violé les articles 1137 ancien (1197 nouveau) et 1147 ancien (1231-1 Nouveau) du Code civil, ensemble la règle suivant laquelle la victime n'a pas l'obligation de prendre des mesures pour minimiser le dommage.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande formée par la société IAV à raison de la moins-value ayant affecté l'immeuble du fait de son état ;
AUX MOTIFS QUE « le bail du 23 décembre 1987 comprend une clause relative à l'entretien et à la réparation des lieux rédigée de la manière suivante : "le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, lesdits locaux étant livrés à l'état brut, tous les aménagements intérieurs des locaux loués seront effectués par les soins et aux frais de la société locataire. Il les entretiendra pendant le cours du bail en bon état, sans pouvoir exiger du bailleur aucune autre réparation que celles visées à l'article
606 du code civil, et sans pouvoir exercer aucun recours contre ledit bailleur pour quelque cause que ce soit" ; que le premier juge a fait droit à la demande du bailleur en paiement d'une somme de 40.000 euros au titre des travaux de remise en état des lieux. Il a constaté que la demande portait, d'une part sur des travaux de peinture pour 38.936,56 euros (devis B... du 23 juillet 2012), d'autre part sur des travaux de plomberie pour 2.093,43 euros (devis société Baptiste du 9 août 2012), soit un total de 41.029,99 euros. Toutefois, la demande étant limitée à 40.000 euros, le premier juge a également limité la condamnation à cette somme ; que le bailleur sollicite confirmation du jugement sur ce point, sa demande en paiement portant ainsi d'une part sur les travaux de peinture, d'autre part sur les travaux de plomberie. Il ajoute que l'évaluation de ces travaux par l'expert (à hauteur de 23.160 euros) n'est qu'indicative et ne lie pas le juge, contestant le principe d'application d'un coefficient de vétusté au regard de l'état de dégradation avancé des lieux ; que la société EDPI conteste l'évaluation des travaux de remise en état, faisant observer que l'expert a retenu une somme de 21.600 euros pour les travaux de peinture et 1.560 euros pour les travaux de plomberie, soit une somme totale de 23.160 euros. Elle soutient en outre qu'il convient d'appliquer un coefficient de vétusté, rappelant que les locaux ont été occupés durant 27 ans, et que le locataire n'est pas tenu des réparations liées à la vétusté. Elle offre ainsi de régler une somme de 11.580 euros au titre des travaux de peinture et de plomberie, après application d'un coefficient de vétusté de 50% ; que l'expert a retenu la nécessité d'une remise en état des lieux, d'une part au titre du clos et du couvert pour 16.620 euros (grosses réparations n'incombant pas au locataire), d'autre part au titre de travaux de second oeuvre pour 30.240 euros ; que toutefois, le bailleur ne sollicite paiement que d'une partie des travaux de second oeuvre, à savoir ceux relatifs à la peinture et à la plomberie ; que s'agissant du montant des travaux de peinture et de plomberie, l'expert a bien eu connaissance des devis produits par le bailleur pour un montant total de 41.029,99 euros, tels qu'annexés au dire du bailleur du 10 août 2013. Force est toutefois de constater que - tout en admettant un état de dégradation important - l'expert n'a pas retenu ces devis, chiffrant les travaux de remise en état de la peinture à la somme de 21.600 euros TTC et ceux concernant la plomberie à la somme de 1.560 euros TTC, soit une somme globale de 23.160 euros TTC ; que l'unique devis produit par le bailleur, d'une part pour les travaux de peinture, d'autre part pour les travaux de plomberie, n'est pas suffisant pour remettre en cause l'estimation pertinente réalisée par l'expert, de sorte que la cour retiendra l'évaluation de l'expert à hauteur de la somme de 23.160 euros ; que la conclusion de l'expert selon laquelle : "l'entretien courant et la remise en état n'ont pas été réalisés, loin s'en faut, l'aspect des lieux laissés par ESP (aux droits de laquelle se trouve EDPI) après son départ correspond plus à du vandalisme" ne correspond pas aux constatations qu'il a faites et n'est pas techniquement argumentée ; qu'en effet, l'expert a principalement fait le constat d'une restitution des lieux "en état d'usage", à savoir : une peinture de sol qui selon ses propres termes "a fait son temps", quelques plaques de faux plafond dégradées ou manquantes, nécessité d'une "peinture de rafraichissement" dans les sanitaires, lave main à changer, quelques appareillages laissés en place... que seule l'installation d'alarme est considérée comme ayant été "vandalisée, ou déposée sans ménagement", poste pour lequel le bailleur ne forme d'ailleurs aucune demande ; que l'état des lieux relevé par l'expert ne fait donc pas apparaître de dégradations excédant un usage normal des lieux loués durant une période de 27 ans, de sorte qu'il convient de faire application d'un coefficient de vétusté sur les travaux de remise en état, la cour estimant pouvoir retenir - au regard de la durée d'occupation des lieux - le coefficient de 50%, tel que proposé par le locataire ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point, les travaux de remise en état incombant au locataire étant fixés à la somme de : 23.160 euros x 50% = 11.580 euros. La société EDPI sera condamnée au paiement de cette somme » ;
ET AUX MOTIFS QUE « le premier juge a considéré qu'en ne procédant pas aux travaux nécessaires à la remise en état des lieux, la locataire avait commis une faute entraînant un préjudice pour le bailleur dès lors que ce dernier a vendu son bien avec une décôte, qu'il a évaluée à la somme de 51.120 euros conformément à l'évaluation de l'expert ; que le bailleur sollicite confirmation du jugement déféré sur ce point, contestant l'argumentation du locataire selon laquelle son préjudice trouverait ainsi une double indemnisation ; que la société EDPI s'oppose à cette demande, au motif notamment que la société IAV ne peut en même temps demander la remise en état des lieux et solliciter remboursement d'une décôte sur le prix de vente au motif que les travaux de remise en état n'ont pas été faits ; que la demande en remboursement de la décôte sur le prix de vente est fondée sur le fait que la locataire n'a pas effectué les travaux de remise en état nécessaires à la fin du bail. Dès lors que la locataire a été condamnée au paiement de ces travaux de remise en état, il ne peut lui être demandé en plus d'indemniser le bailleur de la décôte du prix de vente qu'il a subie, ce qui caractériserait une double indemnisation du même préjudice » ;
ALORS QUE, l'indemnité allouée au titre des travaux concernait les travaux effectués par le bailleur en lieu et place du preneur ; que s'abstenant de rechercher si l'indemnité basée sur la décote du prix de vente ne prenait pas sa source dans les travaux, dus par le preneur, mais non effectués, circonstance de nature à exclure la double indemnisation, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard du principe de réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1149 ancien (1231-2 Nouveau) du Code civil.
MOYENS ANNEXES
à la présente décision
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société IAV
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, s'il a justement retenu en son principe un droit à réparation, il a cantonné à 11.580 euros l'indemnité due au titre des travaux effectués ;
AUX MOTIFS QUE « le bail du 23 décembre 1987 comprend une clause relative à l'entretien et à la réparation des lieux rédigée de la manière suivante : "le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, lesdits locaux étant livrés à l'état brut, tous les aménagements intérieurs des locaux loués seront effectués par les soins et aux frais de la société locataire. Il les entretiendra pendant le cours du bail en bon état, sans pouvoir exiger du bailleur aucune autre réparation que celles visées à l'article
606 du code civil, et sans pouvoir exercer aucun recours contre ledit bailleur pour quelque cause que ce soit" ; que le premier juge a fait droit à la demande du bailleur en paiement d'une somme de 40.000 euros au titre des travaux de remise en état des lieux. Il a constaté que la demande portait, d'une part sur des travaux de peinture pour 38.936,56 euros (devis B... du 23 juillet 2012), d'autre part sur des travaux de plomberie pour 2.093,43 euros (devis société Baptiste du 9 août 2012), soit un total de 41.029,99 euros. Toutefois, la demande étant limitée à 40.000 euros, le premier juge a également limité la condamnation à cette somme ; que le bailleur sollicite confirmation du jugement sur ce point, sa demande en paiement portant ainsi d'une part sur les travaux de peinture, d'autre part sur les travaux de plomberie. Il ajoute que l'évaluation de ces travaux par l'expert (à hauteur de 23.160 euros) n'est qu'indicative et ne lie pas le juge, contestant le principe d'application d'un coefficient de vétusté au regard de l'état de dégradation avancé des lieux ; que la société EDPI conteste l'évaluation des travaux de remise en état, faisant observer que l'expert a retenu une somme de 21.600 euros pour les travaux de peinture et 1.560 euros pour les travaux de plomberie, soit une somme totale de 23.160 euros. Elle soutient en outre qu'il convient d'appliquer un coefficient de vétusté, rappelant que les locaux ont été occupés durant 27 ans, et que le locataire n'est pas tenu des réparations liées à la vétusté. Elle offre ainsi de régler une somme de 11.580 euros au titre des travaux de peinture et de plomberie, après application d'un coefficient de vétusté de 50% ; que l'expert a retenu la nécessité d'une remise en état des lieux, d'une part au titre du clos et du couvert pour 16.620 euros (grosses réparations n'incombant pas au locataire), d'autre part au titre de travaux de second oeuvre pour 30.240 euros ; que toutefois, le bailleur ne sollicite paiement que d'une partie des travaux de second oeuvre, à savoir ceux relatifs à la peinture et à la plomberie ; que s'agissant du montant des travaux de peinture et de plomberie, l'expert a bien eu connaissance des devis produits par le bailleur pour un montant total de 41.029,99 euros, tels qu'annexés au dire du bailleur du 10 août 2013. Force est toutefois de constater que - tout en admettant un état de dégradation important - l'expert n'a pas retenu ces devis, chiffrant les travaux de remise en état de la peinture à la somme de 21.600 euros TTC et ceux concernant la plomberie à la somme de 1.560 euros TTC, soit une somme globale de 23.160 euros TTC ; que l'unique devis produit par le bailleur, d'une part pour les travaux de peinture, d'autre part pour les travaux de plomberie, n'est pas suffisant pour remettre en cause l'estimation pertinente réalisée par l'expert, de sorte que la cour retiendra l'évaluation de l'expert à hauteur de la somme de 23.160 euros ; que la conclusion de l'expert selon laquelle : "l'entretien courant et la remise en état n'ont pas été réalisés, loin s'en faut, l'aspect des lieux laissés par ESP (aux droits de laquelle se trouve EDPI) après son départ correspond plus à du vandalisme" ne correspond pas aux constatations qu'il a faites et n'est pas techniquement argumentée ; qu'en effet, l'expert a principalement fait le constat d'une restitution des lieux "en état d'usage", à savoir : une peinture de sol qui selon ses propres termes "a fait son temps", quelques plaques de faux plafond dégradées ou manquantes, nécessité d'une "peinture de rafraichissement" dans les sanitaires, lave main à changer, quelques appareillages laissés en place... que seule l'installation d'alarme est considérée comme ayant été "vandalisée, ou déposée sans ménagement", poste pour lequel le bailleur ne forme d'ailleurs aucune demande ; que l'état des lieux relevé par l'expert ne fait donc pas apparaître de dégradations excédant un usage normal des lieux loués durant une période de 27 ans, de sorte qu'il convient de faire application d'un coefficient de vétusté sur les travaux de remise en état, la cour estimant pouvoir retenir - au regard de la durée d'occupation des lieux - le coefficient de 50%, tel que proposé par le locataire ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point, les travaux de remise en état incombant au locataire étant fixés à la somme de : 23.160 euros x 50% = 11.580 euros. La société EDPI sera condamnée au paiement de cette somme » ;
ALORS QUE, premièrement, en procédant à un abattement pour vétusté, sans rechercher si le bail ne mettait à la charge du locataire les défauts d'entretien, fussent-ils imputables à la vétusté, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 ancien (1103 nouveau) du Code civil et
1755 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, dès lors que le locataire avait admis qu'il avait manqué à son obligation d'entretien et de remise en état, puisqu'il acquiesçait à la demande du bailleur en son principe sauf à appliquer un abattement sur la demande, les juges du fond devaient rechercher, comme le bailleur le demandait, si le défaut d'entretien et de remise en état n'était pas à l'origine de l'état des lieux et de la nécessité de procéder à des travaux ; que faute de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 ancien (1103 nouveau) du Code civil et
1755 du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, et plus subsidiairement, les juges du fond ne pouvaient appliquer un coefficient de vétusté sans constater au préalable que, pour partie, l'état de l'immeuble était dû à la vétusté ; que faute de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article
1755 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, s'il a justifié et admis le principe d'une indemnité, il a cantonné à 4.664 euros les dommages et intérêts alloués au titre de la perte de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE « le premier juge a retenu une perte de jouissance de 18 mois (entre le départ du locataire en juin 2012 et la vente du local en décembre 2013), compte tenu du fait que le local ne pouvait être reloué "dans l'état dans lequel il a été laissé". Il a donc condamné le locataire au paiement d'une somme de euros à ce titre ; que le bailleur sollicite la confirmation du jugement déféré sur ce point, rappelant l'état de dégradation des locaux, et la difficulté à trouver un nouveau locataire, ce qui l'a finalement conduit à vendre son bien immobilier ; que le locataire sollicite l'infirmation du jugement, faisant valoir qu'il n'est pas démontré que l'état des lieux empêchait une relocation, ajoutant qu'en tout état de cause le bailleur pouvait faire réaliser les travaux de remise en état pour relouer, d'autant que les travaux de gros oeuvre lui incombaient ; qu'il ajoute qu'il n'est pas responsable du choix du bailleur de rechercher un acquéreur plutôt que de relouer, faisant observer que la mise en vente a été faite très rapidement, dès le 29 octobre 2012 (4 mois après son départ des lieux) ; que la nécessité de travaux de remise en état étant acquise, la faute du locataire qui n'a pas restitué les lieux en bon état est également acquise. Le préjudice subi par le bailleur ne peut toutefois excéder la durée nécessaire à la remise en état des lieux ; qu'en l'espèce, l'expert a indiqué que la durée prévisible des travaux était de 4 à 5 mois pour l'ensemble des travaux, tant de gros oeuvre (non imputables au locataire) que de second oeuvre ; que la cour estime dès lors que la perte de jouissance du bailleur ne peut être évaluée à plus de 2,5 mois ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point, la société EDPI étant condamnée à payer au bailleur la somme de : 1.905,60 euros x 2,5 4.764 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de jouissance » ;
ALORS QUE, premièrement, dans ses conclusions d'appel, le locataire reconnaissait expressément, pour le cas où le principe d'une indemnité serait retenu, que l'indemnité devait correspondre à une période de huit mois et demi ou même neuf mois et demi correspondant à la période entre la date de libération des lieux par le locataire et la signature de la promesse de vente (conclusions du 29 septembre 2017, p. 9, dernier §, et p. 12, antépénultième §);