Cour de cassation, Troisième chambre civile, 18 mai 2011, 10-15.946

Sur le premier moyen

:

Vu

les articles 1719 et 1720 du code civil ; Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Lyon, 20 octobre 2009), rendu en matière de référé, que M. X..., propriétaire d'un local commercial donné à bail à M. Y..., a délivré à ce dernier une sommation, visant la clause résolutoire, d'avoir à y réaliser divers travaux, puis l'a assigné en constatation de la résiliation du bail ; Attendu que, pour accueillir cette demande, après avoir relevé qu'il résulte de constatations faites par un huissier de justice que les revêtements des sols, murs et plafonds étaient très anciens, vétustes, usagés et surannés, que l'électricité et la plomberie des lieux étaient hors normes, que, notamment, des prises électriques étaient posées en appliques alimentées par des fils courant en extérieur, et que la très grande majorité des surfaces était encombrée par une multitude de téléviseurs et surtout de concasses et pièces d'électro-ménager, l'arrêt retient que la constatation de la résiliation est justifiée par le non-respect de l'obligation faite au locataire par l'article 30 du contrat de bail de maintenir en bon état d'entretien l'ensemble des locaux loués ;

Qu'en statuant ainsi

, sans constater que le bail mettait expressément à la charge du locataire les travaux de mise aux normes de l'installation électrique et les réparations dues à la vétusté , la cour d'appel a violé les textes sus-visés ;

PAR CES MOTIFS

, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne M. X... à payer à la SCP Waquet, Farge et Hazan la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille onze

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de Monsieur X..., et d'AVOIR dit que Monsieur Y... et tous les occupants de son chef devront avoir quitté les lieux dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, en le condamnant à une provision ; AUX MOTIFS QUE Monsieur Y... n'a pas satisfait à la sommation qui lui était faite le 7 décembre 2007 au sujet du défaut d'entretien des lieux loués ; qu'en effet, il résulte des constatations faites par Maître Z..., huissier de justice, que 1) les revêtements des sols, murs et plafonds sont très anciens, vétustes, usagés et surannés ; 2) l'électricité et la plomberie des lieux étaient hors normes (notamment, prises électriques posées en appliques alimentées par des fils courant en extérieur), voire hors service pour la plomberie ; 3) la très grande majorité des surfaces est encombrée par une multitude de téléviseurs et surtout de concasses et pièces d'électroménager ; que le non-respect par le locataire de l'obligation qui lui était faite de maintenir en bon état d'entretien l'ensemble des locaux loués (article 30 du contrat de bail) justifie la constatation de la résiliation, même si le changement de destination allégué par le bailleur n'est pas caractérisé ; 1°) ALORS, D'UNE PART, QUE sauf convention particulière et expresse, le bailleur répond de la vétusté des locaux qu'il donne à bail ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même constaté que les revêtements des sols, murs et plafonds étaient « très anciens, vétustes, usagés et surannés » ; qu'en considérant que la seule obligation d'entretien mise à la charge du locataire par le contrat de bail lui imposait de remédier à cette vétusté des locaux, la Cour d'appel a violé les articles 1719, 1720 et 1755 du Code civil ; 2°) ALORS, D'AUTRE PART, QUE les travaux de mise aux normes de l'installation électrique et de la plomberie ne peuvent incomber au locataire qu'en vertu d'une clause les mettant expressément à sa charge ; qu'en l'espèce, le contrat de bail, et en particulier son article 30 sur lequel la Cour d'appel s'est fondée, ne contenait aucune clause expresse en ce sens ; que dès lors, en jugeant que les travaux de mises aux normes de ces installations devaient être réalisés par le locataire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 3°) ALORS, en tout état de cause, QUE Monsieur Y... contestait que le contrat de bail lui imposât de remettre aux normes l'installation électrique et de la plomberie (conclusions d'appel, p. 8, avant-dernier §) ; que dès lors, en considérant que ces travaux devaient être réalisés par le locataire sans constater que le contrat de bail les mettait expressément à sa charge, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil ; 4°) ALORS, ENFIN, QUE l'usage que le locataire fait des locaux loués ne peut, en lui-même, constituer une violation de l'obligation d'entretien ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que la majorité des surfaces était encombrée par des appareils et des pièces d'appareils électroménagers, sans constater que cette occupation de l'espace - liée à l'activité professionnelle du prévenu - aurait entraîné la dégradation des locaux ; que dès lors, en jugeant que la présence d'un tel matériel caractérisait une violation par le locataire de son obligation d'entretien, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de Monsieur X..., et d'AVOIR dit que Monsieur Y... et tous les occupants de son chef devront avoir quitté les lieux dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, en le condamnant à une provision ; AUX MOTIFS - à les supposer fonder l'arrêt - QUE Monsieur Y... n'a pas satisfait à la sommation qui lui était faite le 7 décembre 2007 au sujet de la suppression d'un WC ; ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Monsieur Y... faisait valoir que Monsieur X... soutenait avec mauvaise foi qu'il avait supprimé des toilettes dans son local, lesquelles n'avaient jamais existé ; qu'il exposait que les toilettes qui avaient été supprimées étaient en réalité des toilettes communes, comme cela ressortait du propre rapport de Monsieur A... sur lequel Monsieur X... prétendait se fonder ; qu'il produisait en outre une attestation d'un voisin certifiant qu'il n'y avait jamais eu de toilettes dans son local, ainsi que deux courriers de la Régie Bagnères et Lépine, informant Monsieur Y... de la suppression des toilettes qui se trouvaient dans le hall, dont il se servait, et indiquant que des toilettes pourraient être installées dans son local en remplacement de celles qui seraient supprimées - ce qui ne fut jamais fait (conclusions d'appel, p. 7 ; productions n° 4 à 6) ; que dès lors, en se bornant à relever que Monsieur Y... n'avait pas satisfait à la sommation relative à la suppression d'un WC, sans rechercher si l'allégation selon laquelle Monsieur Y... aurait supprimé des toilettes dans son local n'était pas mensongère, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1183 du Code civil.