Cour d'appel de Paris, Chambre 4-2, 8 juin 2022, 19/17934

Mots clés
Demande en paiement des charges ou des contributions • syndicat • recouvrement • condamnation • solde • procès-verbal • règlement • préjudice • produits • propriété • rapport • référé • syndic • visa • absence • nullité

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Paris
8 juin 2022
Tribunal de grande instance de Bobigny
20 mars 2019

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    19/17934
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Bobigny, 20 mars 2019
  • Identifiant Judilibre :62a18deb1d98b9a9d488a222
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 08 JUIN 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17934 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAV7M Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 16/13222 APPELANTS Monsieur [Y] [T] [C] né le 22 mai 1957 à Teheran (Iran) [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581 (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2019/034537 du 14/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Madame [J] [M] [G] épouse [C] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581 (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2019/034537 du 14/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIME SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DU BATIMENT F4, [Adresse 1] représenté par la SELARL [P] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, suivant ordonnance en date du 1er octobre 2018 C/O SELARL [P] & Associés [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 001 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Par acte du 28 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 situé [Adresse 1], représenté par Maître [P] ès-qualités d'administrateur provisoire, a assigné M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C]. Par jugement du 20 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a : - condamné solidairement M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : ' 25.937,50 € au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux dus au 1er juillet 2018, appel provisionnel du 3ème trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 21.387,40 € à compter du 25 novembre 2015 puis sur la somme de 25.937,50 € à compter du 6 août 2018, ' 46 € au titre des frais nécessaires de recouvrement. outre les intérêts au taux légal à compter du 6 août 2018, - condamné in solidum M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires 300 € à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal et compter du jugement, - débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, - condamné in solidum M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] aux dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle (AJ totale au profit du syndicat des copropriétaires), - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions. Mme [J] [M] [G] épouse [C] et M. [Y] [T] [C] (ou M. et Mme [C]) ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 septembre 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 9 mars 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 8 janvier 2020 par lesquelles M. et Mme [C], appelants, invitent la cour, au visa des articles 38 du décret 91-1266 du 19 décembre 1991, à : - infirmer le jugement de première instance rendu le 20 mars 2019 en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, à titre principal, - acter que le syndicat des copropriétaires n'est pas en mesure de justifier de l'intégralité des sommes sollicitées en première instance au titre des charges travaux et au titre des charges courantes, - acter qu'aucun justificatif n'est produit concernant une reprise de solde au 13 août 2015 pour un montant de 2.563,72 €, - acter qu'il n'est pas versé aux débats le procès-verbal d'approbation des comptes pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, ni pour les périodes postérieures, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 24.955,24 €, - fixer le montant des frais nécessaires à la somme de 46 €, - les dispenser du paiement de ces frais, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts en raison de l'absence de préjudice subi par leur absence de règlement des charges de copropriétés, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, à titre subsidiaire, si la cour d'appel confirme le jugement de première instance, - leur accorder des délais de paiement d'une durée de deux ans, avec un intérêt à taux réduit, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et à la loi sur l'aide juridictionnelle, - condamner le syndicat des copropriétaires à payer au cabinet Sylvie Bonami, représenté par Maître Sylvie Bonami, la somme de 5.000 € au titre des articles 37, 37-2 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 ; Vu les conclusions en date du 13 mars 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, de : - débouter M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] en leur appel et de toutes leurs demandes, - confirmer le jugement rendu le 20 mars 2019 en sa totalité, statuant à nouveau, - prendre acte que sa créance revendiquée est certaine, liquide et exigible et parfaitement justifiée par les pièces venant au soutien de ses conclusions, - prendre acte que la reprise de solde du 13 août 2015 est parfaitement justifiée par plusieurs documents, notamment l'extrait du grand livre et le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 janvier 2010, lesquels étaient déjà produits en première instance, - prendre acte que les procès-verbaux d'assemblée générale ou décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019 et décidant du budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2021 sont versés au débat, - condamner solidairement M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] au paiement à son profit de la somme actualisée de 16.125,43 € suivant décompte arrêté au 4 mars 2020, avec intérêts au taux légal, à compter du 25 novembre, date la mise en demeure, - condamner solidairement M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] au paiement, à son profit la somme de 46 € au titre des frais exposés au cours de la procédure de recouvrement, réparti comme suit : - 14 € au titre des frais concernant l'état hypothécaire, - 17 € au titre des frais concernant l'acte de propriété, et - 15 € au titre de la mise en demeure, - condamner solidairement M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] au paiement de la somme de 300 € en raison de leur comportement abusif et préjudiciable au bon fonctionnement de cette copropriété en difficulté, - condamner solidairement M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] à lui verser la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] aux dépens de première instance et d'appel, - débouter M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] de leur demande de délais de paiements, - débouter M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] de leur demande de le condamner aux dépens de première instance et d'appel, - débouter M. [Y] [T] [C] et Mme [J] [M] [G] épouse [C] de leur demande de le condamner à leur payer la somme de 5.000 € au titre des articles 37, 37-2 et 75 de la loi du 10 juillet 1991

; SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de leur appel, M. et Mme [C] maintiennent que la créance du syndicat des copropriétaires n'est pas justifiée ; En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - l'extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des époux [C] - l'ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 5 décembre 2013 désignant Maître [P] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, en application de l'article 29-l de la loi du l0 juillet 1965 - l'ordonnance de référé du 17 janvier 2014 relative à cette même désignation - les ordonnances de prorogation de la mission de l'administrateur provisoire - la mise en demeure de payer la somme de 2 l.387,40 € adressée aux époux [C] par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2015 - le relevé de compte copropriétaire à cette date - les procès-verbaux de décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes du 1er juillet 2013 au 30 juin 2019 et fixant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2021 - les appels de fonds des années 2014 à 2019 et les régularisations de charges annuelles - des extraits du grand-livre du syndic - le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2010 portant approbation des comptes du 2 décembre 2009 au 30 juin 2010 et vote des budgets prévisionnels du 1er juillet 2010 au 30 juin 2012 outre votant divers travaux dont ceux de réhabilitation - le relevé de compte copropriétaire daté du 4 mars 2020 pour la période courant du 25 août 2015 au 7 janvier 2020 portant mention d'un solde débiteur de 16.125,43 € ; Il est exact que le décompte produit daté du 4 mars 2020 débute par une reprise de solde au 13 août 2015 de 2.563,72 € ; Cette reprise de solde est toutefois justifiée par les extraits du grand-livre versés aux débats portant mention de ce solde débiteur à la date du 15 juillet 2015, comme l'a exactement retenu le premier juge ; La contestation est inopérante et sera rejetée ; Egalement, contrairement à leur affirmation, il est bien justifié de l'approbation des comptes du 1er juillet 2013 au 30 juin 2019 ; Le tribunal a précisé à juste titre que l'approbation des comptes de l'exercice courant du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 est justifiée au moyen de la production du procès-verbal de décision de l'administrateur provisoire en date du 5 avril 2017 ; Par ailleurs, comme l'a dit le tribunal, le relevé de compte copropriétaire mentionne bien deux versements distincts de 1.364,21 € enregistrés le 13 novembre 2017 et 2 janvier 2018 ; Là encore la contestation est inopérante ; Enfin, M. et Mme [C] affirment qu'il leur est impossible de vérifier si les sommes réclamées ne sont pas prescrites alors que les relevés de compte produits font état des sommes appelées et des versements effectués ; Ils n'établissent aucune prescription ; Au surplus, il sera rappelé que l'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, dispose que 'conformément à l'article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ; Ainsi leurs versements, et notamment celui de 10.000 € du 11 avril 2019, se sont imputés sur les charges les plus anciennes ; Le syndicat des copropriétaires justifie bien de sa créance en produisant aux débats, les décomptes, les procès-verbaux de l'administrateur judiciaire approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels, les appels de fonds et le justificatif des régularisations de charges annuelles ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [C] au paiement de la somme de 25.937,50 € (25.968,50 € -31 € de frais de recouvrement) au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux dus au 1er juillet 2018, appel provisionnel du 3ème trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 21.387,40 € à compter du 25 novembre 2015, date de la mise en demeure de payer, puis sur la somme de 25.937,50 € à compter du 6 août 2018 date de la notification des conclusions du syndicat comportant actualisation de sa demande ; En revanche, il n'est pas justifié d'une clause de solidarité pour le paiement des charges de copropriété insérée au règlement de copropriété ; Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a prononcé une condamnation solidaire ; En outre, il résulte des pièces produites que M. et Mme [C] sont redevables au titre du décompte actualisé, d'une somme de 16.118,77 € (16.125,43 € - 6,66 € de frais de mise en demeure sur lesquels il sera statué plus loin) à laquelle il convient de les condamner en appel, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2020, date de notification des conclusions d'actualisation valant mise en demeure, étant précisé que les paiements effectués par les appelants, s'imputent sur les dettes les plus anciennes et notamment les causes du jugement déféré ; Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement des charges de copropriété L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés parle syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande à hauteur de 46 € ; Cette demande est justifiée dès lors que le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure, le titre de propriété et l'état hypothécaire ; Il n'y a pas lieu de dispenser M. et Mme [C] du paiement de cette somme qui ne doit pas rester à la charge de la copropriété ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [C] au paiement de la somme de 46 € outre les intérêts au taux légal à compter du 6 août 2018 ; Le jugement déféré sera uniquement réformé en ce qu'il a prononcé une condamnation solidaire ; Sur la demande de dommages et intérêts Depuis plusieurs années M. et Mme [C] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance ; Comme l'a dit le premier juge, ils ne font état d'aucune circonstance personnelle particulière justifiant le défaut de paiement à bonne date des sommes appelées par l'administrateur provisoire, y compris les charges courantes ; Leur mauvaise foi est caractérisée dès lors que leur compte est débiteur depuis le mois de mai 2011 et qu'il n'a jamais été totalement mis à jour depuis ; Il sera rappelé que la copropriété est en difficulté financière comme le démontre la nomination d'un administrateur judiciaire ; Les manquements systématiques et répétés de M. et Mme [C] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € de dommages-intérêts ; Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; Devant la cour, M. et Mme [C] sollicitent des délais de paiement d'une durée de deux ans avec un intérêt à taux réduit au motif que leur situation financière est précaire ; En l'espèce, M. et Mme [C] sont bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale ; Toutefois, pour obtenir des délais de paiement, M. et Mme [C] doivent démontrer qu'ils sont en capacité de régler leur dette dans un délai de deux ans, tout en réglant les charges courantes, ce qu'ils ne démontrent pas ; Dans ces conditions, et alors qu'ils ont déjà bénéficié de larges délais, leur demande sera rejetée ; Sur les dépens et les articles 700 du code de procédure civile et 37, 37-2 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. et Mme [C], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, la somme supplémentaire de 300 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application des articles 37, 37-2 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 formulée par Maître Bonami ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement , Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a prononcé une condamnation solidaire en paiement des charges de copropriété impayées et frais nécessaires de recouvrement ; Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant, Dit que M. et Mme [C] sont tenus conjointement du paiement des charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement ; Condamne M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 situé [Adresse 1], la somme de 16.118,77 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 mars 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2020 ; Condamne in solidum M. et Mme [C] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du bâtiment F4 situé [Adresse 1], la somme supplémentaire de 300 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT
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