Cour de cassation, Troisième chambre civile, 13 octobre 2016, 15-21.868

Mots clés
prêt • vente • promesse • sci • banque • immobilier • assurance • contrat • préjudice • preuve • condamnation • séquestre • société • terme • caducité • pourvoi

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
13 octobre 2016
Cour d'appel d'Orléans
13 avril 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-21.868
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Orléans, 13 avril 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2016:C301101
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000033270177
  • Identifiant Judilibre :5fd91d55fba310b9e70868e4
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Hémery et Thomas-Raquin, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 octobre 2016 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1101 F-D Pourvoi n° E 15-21.868 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

Statuant sur le pourvoi formé par

: 1°/ M. [Q] [L], 2°/ Mme [O] [H], épouse [L], tous deux domiciliés [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 13 avril 2015 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant à la société de [Adresse 2], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Pronier, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat de M. et Mme [L], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société de [Adresse 2], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen

unique :

Vu

l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Orléans, 13 avril 2015), que, par acte du 9 juin 2011, la société civile immobilière de [Adresse 2] (la SCI) a promis de vendre à M. et Mme [L] un immeuble sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs d'un montant de 299 600 euros, d'une durée de 20 ans ; que la promesse, dont la réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 30 septembre 2011, comportait une clause pénale de 70 250 euros ; que les époux [L] ont versé la somme de 70 000 euros, séquestrée entre les mains de M. [P], gérant de la société Touraine Immo, agent immobilier ; que, n'ayant pas obtenu de prêt, ils ont renoncé à l'acquisition et demandé la restitution de la somme versée ; que la SCI les a assignés en constatation de caducité de la promesse et paiement d'une somme de 112 965 euros à titre de dommages-intérêts ; Attendu que, pour condamner solidairement les acquéreurs à payer à la SCI la clause pénale et autoriser le gérant de la société Touraine Immo à lui verser la somme sous séquestre, l'arrêt retient qu'il ressort des éléments versés que M. et Mme [Q] et [O] [L] justifient avoir fait plusieurs demandes de prêt, pour une durée supérieure aux 240 mois prévue par la promesse de vente, que, par ailleurs, ils reconnaissent avoir formé certaines demandes après la date et pour obtenir un prêt d'un montant supérieur aux stipulations de la promesse de vente, qu'ils reconnaissent aussi ne pas avoir répondu à la CAPFI , que l'ensemble de ces éléments démontrent que M. et Mme [Q] et [O] [L] n'ont pas fait diligence pour respecter les stipulations de la condition suspensive relative au prêt , que leur allégation selon laquelle c'est l'état de santé de M. [Q] [L] qui a empêché l'obtention d'un prêt n'est établie qu'en ce qui concerne une banque, qu'en outre, M. et Mme [Q] et [O] [L] n'ont pas mis à profit le délai supplémentaire que leur accordait le vendeur pour faire les démarches nécessaires pour faire une demande d'assurance , que l'autre allégation qu'ils font valoir pour rejeter ce moyen, à savoir que la convention légale AREAS n'autorise pas de souscription de prêt dont le terme interviendrait au-delà de l'âge de 70 ans de l'emprunteur, contredit leur argument selon lequel ce n'est pas l'allongement de la durée du prêt demandé qui aurait engendré les refus des banques ;

Qu'en statuant ainsi

, après avoir constaté que la demande de prêt déposée auprès du Crédit Mutuel pour un montant conforme aux stipulations contractuelles avait été refusée pour un motif médical et sans rechercher si ce motif n'aurait pas été opposé aux acquéreurs même si la demande avait été formulée pour une durée de 240 mois, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS

: CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ; Condamne la SCI de [Adresse 2] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI de [Adresse 2] et la condamne à payer à M. et Mme [L] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [L] IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement les époux [L] à payer à la SCI de [Adresse 2] la somme de 70 250 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 9 juin 2011 ainsi qu'une somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et d'AVOIR autorisé M. [P], gérant de la SARL Touraine Immo, à verser à la SCI de [Adresse 2] la somme sous séquestre de 70 000 euros pour le règlement de ladite clause pénale AUX MOTIFS PROPRES QUE Sur le bien-fondé des demandes ; qu'en application de l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, en vertu de la promesse de vente consentie sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt sollicité par l'acquéreur au plus tard le 9 juillet 2011 et dont la réponse devait intervenir d'ici le 9 août 2011, d'un montant maximum de 299 600 euros pour une durée maximum de 20 ans (240 mois) au taux maximum hors assurance de 4,5%, M. et Mme [Q] et [O] [L] s'obligeaient à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat ; qu'au vu des pièces communiquées aux débats par M. et Mme [Q] et [O] [L] : lettre du Crédit agricole à M. et Mme [Q] et [O] [L] en date du 4 octobre 2011 ne donnant pas de suite favorable à la demande de prêt du 15 juillet 2011 relative à l'acquisition du domaine de [Adresse 2] à [Localité 1] d'un montant de 302 107 euros d'une durée de 300 mois au taux annuel variable de 3,90 euros ; lettre du 11 octobre 2011 de LCL (Crédit Lyonnais) ne donnant pas de suite favorable à la demande de prêt relative à l'acquisition du domaine de [Adresse 2] à [Localité 1] d'un montant de 302 107 euros d'une durée de 300 mois ; attestation de l'agence CIC Ouest en date du 4 octobre 2011 ne donnant pas de suite favorable à la demande de prêt relative à l'acquisition du domaine de [Adresse 2] à [Localité 1] ; et des pièces communiquées aux débats par la SCI [Adresse 2] : attestation en date du 3 août 2011 du Crédit Mutuel indiquant que la demande de prêt formée par M. et Mme [Q] et [O] [L] pour un montant de 299 270 euros pour une durée de 300 mois a reçu un accueil favorable sous réserve de la condition suspensive notamment de la prise des garanties et assurances proposées ; courriel en date du 15 février 2012 du représentant de la CAPFI à l'agent immobilier indiquant avoir remis à M. [L], un formulaire de demande d'adhésion pour une assurance de prêt relative à la couverture de risques aggravés, qui ne l'a pas retourné ; et par M. et Mme [Q] et [O] [L] : courriel de l'agent immobilier à M. et Mme [Q] et [O] [L] en date du 7 novembre 2011 accordant à M. et Mme [Q] et [O] [L] une prorogation du délai de la promesse de vente jusqu'au 30 novembre 2011 pour leur permettre de faire les démarches pour obtenir une assurance ; lettre du 28 septembre 2011 du Crédit Mutuel à M. et Mme [Q] et [O] [L] indiquant qu'après analyse du dossier médical par notre médecin conseil, nous ne pouvons pas répondre favorablement à votre demande ; lettre du 8 octobre de M. et Mme [Q] et [O] [L] à la SCI [Adresse 2] indiquant que les banques n'ont pas donné une suite favorable à la demande de prêt et demandant la restitution de l'acompte; qu'il ressort de ces éléments que M. et Mme [Q] et [O] [L] justifient avoir fait plusieurs demandes de prêt, pour une durée supérieure aux 240 mois prévue par la promesse de vente ; que par ailleurs, ils reconnaissent avoir formé certaines demandes après la date et pour obtenir un prêt d'un montant supérieur aux stipulations de la promesse de vente ; qu'ils reconnaissent aussi ne pas avoir répondu à la CAPFI ; que l'ensemble de ces éléments démontrent que M. et Mme [Q] et [O] [L] n'ont pas fait diligence pour respecter les stipulations de la condition suspensive relative au prêt ; que l'allégation de M. et Mme [Q] et [O] [L] selon laquelle c'est l'état de santé de M. [Q] [L] qui a empêché l'obtention d'un prêt n'est établie qu'en ce qui concerne une banque ; qu'en outre, M. et Mme [Q] et [O] [L] n'ont pas mis à profit le délai supplémentaire que leur accordait le vendeur pour faire les démarches nécessaires pour faire une demande d'assurance ; que l'autre allégation qu'ils font valoir pour rejeter ce moyen, à savoir que la convention légale AREAS n'autorise pas de souscription de prêt dont le terme interviendrait au-delà de l'âge de 70 ans de l'emprunteur, contredit leur argument selon lequel ce n'est pas l'allongement de la durée du prêt demandé qui aurait engendré les refus des banques ; qu'ainsi, M. et Mme [Q] et [O] [L] justifient qu'ils n'ont pas déposé des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat ; que dès lors, faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie ; qu'à la demande de la SCI [Adresse 2], la promesse de vente est devenue caduque à la date qui sera fixée au 30 novembre 2011, compte tenu de l'allongement du délai consenti par le vendeur ; que l'indemnité d'immobilisation, qualifiée à tort d'acompte, doit donc lui être versée ; que le jugement entrepris sera réformé uniquement en ce qui concerne la date à laquelle la promesse de vente est devenue caduque ; qu'en l'absence d'autre contestation, le jugement entrepris sera confirmé pour le surplus ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que selon l'article 1178 du même code, lorsqu'une obligation est contractée sous condition suspensive, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, selon promesse synallagmatique de vente signée le 9 juin 2011, les époux [L] se sont engagés à acquérir, moyennant un prix de 702 500 euros net vendeur une propriété immobilière sise à [Localité 1] ; que l'acte signé comporte une condition suspensive au profit des acquéreurs à savoir l'obtention d'un prêt immobilier de 299 600 euros, la somme de 500 000 euros étant financée par un apport personnel des acquéreurs, au taux d'intérêt maximum (hors assurance) de 4,5 %, d'une durée de 20 ans maximum, soit 240 mois, avec une charge mensuelle maximale de 900 euros la première année ; qu'il est précisé que les acquéreurs entendent solliciter ces crédits auprès du Crédit Agricole ou de tout autre organisme prêteur et que la durée de validité de la condition suspensive est de 60 jours, aux termes desquels la vente est caduque ; que les acquéreurs s'obligent à déposer dans un délai de 30 jours les demandes de prêts définis et à en justifier au vendeur et/ou au mandataire dans les 48 heures de l'obtention de toute offre de prêt ; que la date prévue pour la signature de l'acte authentique est fixée au plus tard le 30 septembre 2011 ; qu'il est également convenu dans le paragraphe "acte authentique" qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 70 250 euros ; que toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier ; que dans ce dernier cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice et de clause pénale, la somme de 70 250 euros à l'autre partie ; que les acquéreurs doivent donc démontrer, conformément aux obligations contractuelles qu'ils ont souscrites, qu'ils ont bien déposé auprès de différents organismes bancaires dont le Crédit Agricole des demandes de prêts telles que prévues dans l'acte signé, dans les délais impartis ; qu'à défaut, la condition suspensive doit être réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil ; qu'en l'espèce, les époux [L] versent au débat : - une attestation du CIC Ouest de Montrichard selon laquelle ils ont déposé un dossier de prêt "début juillet 2011" auquel il n'a pas été donné suite ; qu'ainsi, si une demande a bien été déposée auprès de cette banque, les époux [L] ne justifient aucunement ni du respect des délais fixés par la promesse de vente ni des renseignements communiqués à l'établissement (ressources, charges) ni du montant du financement sollicité ou des conditions de remboursement souhaitées ; que dans ces conditions, ils ne rapportent pas la preuve de ce qu'ils ont bien déposé auprès du CIC Ouest une demande de prêt conforme aux stipulations prévues dans le cadre de la condition suspensive ; - des attestations de la caisse de Crédit Mutuel de Montrichard selon lesquelles la demande de prêt des époux [L] a reçu un avis favorable, limité à un mois, pour un montant de 299 270 euros et une durée de 300 mois sous la condition d'une prise de garantie et d'assurance mais que pour des raisons médicales (hémorragie cérébrale de Monsieur [L]) l'adhésion à l'assurance collective de la banque a été refusée ; que le financement sollicité par les époux [L] n'est pas conforme aux stipulations et quand bien même l'assurance leur a été déniée pour des raisons médicales, les époux [L] ne rapportent pas la preuve qu'en se conformant aux stipulations contractuelles et en demandant une durée d'emprunt inférieure, ils auraient essuyé le même refus pour les mêmes raisons, étant considéré que la durée de l'emprunt est une donnée importante dans la prise en compte du risque assurantiel ; que les époux [L] ne se sont pas non plus conformés à leur obligation d'information du mandataire ou du vendeur relative à l'obtention initiale de ce prêt ; qu'en outre, si le recours à un courtier en assurance n'est en soi pas obligatoire, iI convient de constater que le refus de dépôt de dossier auprès de CAFPI témoigne d'un manque de diligence dans l'accomplissement de leurs obligations contractuelles, les époux [L] ne justifiant pas des motifs de leurs réticences ; - une attestation de la banque LCL qui indique son refus de prêt, en date du 11 octobre 2011, pour un prêt de 300 000 euros et une durée de 300 mois ; que ces conditions ne sont pas conformes aux exigences de durée de financement, en outre la date à laquelle elle a été formulée n'est pas connue donc les époux [L] ne justifient pas qu'ils ont effectivement formulé cette demande dans le délai de 30 jours contractuellement fixé soit avant le 9 juillet 2011 ; que les époux [L], à nouveau, ne rapportent pas la preuve qu'ils ont bien déposé auprès de la Banque LCL une demande de prêt conforme à ce qui a été prévu dans le cadre de la promesse de vente sous condition suspensive ; - une attestation de refus de la banque Crédit Agricole, à laquelle les époux [L] s'étaient engagés spécialement à solliciter un prêt, présente les mêmes défauts quant au financement sollicité et fait référence à une demande du 15 juillet 2011, manifestement hors délai ; qu'en conséquence, faute pour les époux [L] de rapporter la preuve qu'ils se sont heurtés au refus de ces différents établissements bancaires pour le financement de la propriété selon les modalités prévues, il y a lieu de considérer que la condition suspensive est réputée accomplie ; que les époux [L] ayant indiqué, dans leur courrier daté du 8 octobre 2011, qu'ils se désistaient de la vente, la SCI [Adresse 2] est en droit de se prévaloir de la caducité du compromis de vente, telle que prévue dans le contrat c'est-à-dire au 30 septembre 2011 ; qu'en conséquence, la SCI [Adresse 2] est fondée à demander réparation du préjudice subi ; qu'au travers de la clause pénale, les parties ont entendu déterminer par avance et forfaitairement les dommages-intérêts en cas d'inexécution de leur convention ; qu'en vertu de l'article 1152 du code civil, la présence d'une clause pénale exclut toute demande d'indemnité supplémentaire en réparation du préjudice subi à moins que le montant de la clause pénale ne soit manifestement dérisoire ; qu'au titre du préjudice subi par la SCI [Adresse 2] d'un montant total de 112 965 euros, la clause pénale ne présente pas un caractère dérisoire, d'autant que certains postes de préjudice allégué sont incompatibles, tels que les frais d'entretien liés à l'occupation effective de l'immeuble par les propriétaires en même temps que des loyers non perçus ; qu'il ne sera donc pas fait droit à la demande d'indemnisation supplémentaire et par application du contrat, il y a lieu d'octroyer la somme de 70 250 à titre de clause pénale à la SCI [Adresse 2], laquelle sera réglée en partie au travers de la somme placée sous séquestre entre les mains de [B] [P] ; ALORS DE PREMIÈRE PART QUE la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée par une promesse de vente n'est pas imputable à son bénéficiaire lorsqu'il est établi que son état de santé s'opposait à ce que le prêt lui soit consenti ; que la promesse de vente du 9 juin 2011 faisant obligation aux époux [L] de solliciter au moins une offre de prêt d'un montant au maximum de 299 600 euros pour une durée de 20 ans, la cour d'appel qui, ayant constaté qu'il était établi que l'état de santé de M. [L] était à l'origine du refus du Crédit Mutuel d'accorder le prêt sollicité, d'un montant de 299 270 euros pour une durée de 300 mois, a dit que la condition suspensive était réputée accomplie, motif pris d'une demande de prêt non conforme aux stipulations de la promesse de vente, sans rechercher s'il ne résultait pas de la lettre du Crédit Mutuel du 7 novembre 2014, qu'un refus aurait été opposé à la demande de prêt pour des motifs médicaux, quelle que soit la durée du prêt, de sorte que la condition suspensive était défaillie sans faute de leur part, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1176 et 1178 du code civil et L. 312-6 du code de la consommation ; ALORS DE DEUXIÈME PART QUE la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée par une promesse de vente n'est pas imputable à son bénéficiaire lorsqu'il est établi que, quelle que soit la durée du prêt, son état de santé s'opposait à ce que le prêt lui soit consenti ; qu'ayant constaté qu'il était établi que l'état de santé de M. [L] était à l'origine du refus du Crédit Mutuel d'accorder le prêt sollicité, d'un montant de 299 270 euros pour une durée de 300 mois, la cour d'appel qui, pour dire que la condition suspensive était réputée accomplie, a retenu que l'argument tiré de ce que la convention légale AERAS (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) n'autorisait pas la souscription d'un prêt dont le terme excède l'âge de 70 ans de l'emprunteur, contredisait l'argument selon lequel ce n'était pas l'allongement de la durée du prêt demandé qui aurait engendré le refus des banques, sans répondre aux conclusions d'appel des exposants faisant valoir que M. [L] étant âgé de 57 ans à la date de signature du compromis de vente en vertu duquel il devait souscrire un emprunt d'une durée de 20 ans, soit jusqu'à ses 77 ans, il ne pouvait bénéficier d'une convention AERAS de sorte que, l'allongement à 300 mois de la durée de la demande de prêt était sans conséquence sur le refus de la banque, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS DE TROISIÈME PART QUE les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai ; qu'en énonçant que les époux [L] reconnaissaient avoir formé certaines demandes de prêt postérieurement à la date du 9 juillet 2011 stipulée par la promesse de vente, pour considérer que la condition suspensive d'obtention du prêt était réputée accomplie, la cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du code de la consommation ; ALORS DE QUATRIÈME PART ET SUBSIDIAIREMENT QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux [L] avaient demandé à la cour d'appel, à titre subsidiaire, de réduire le montant de la clause pénale invoquant son caractère excessif au regard de la situation respective des parties et de la vente réalisée quelques mois plus tard par la SCI de [Adresse 2] de son bien immobilier ; qu'en énonçant, pour confirmer la condamnation des époux [L] au paiement du montant de la clause pénale, prononcée par le premier juge, qu'en l'absence d'autre contestation, il y avait lieu de confirmer le jugement entrepris, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; ALORS DE CINQUIÈME PART ET SUBSIDIAIREMENT QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux [L] avaient demandé à la cour d'appel, à titre subsidiaire, de réduire le montant de la clause pénale invoquant son caractère excessif au regard de la situation respective des parties et de la vente réalisée quelques mois plus tard par la SCI de [Adresse 2] de son bien immobilier ; qu'en confirmant la condamnation des époux [L] au paiement du montant de la clause pénale, prononcée par le premier juge, sans répondre à ce moyen de leurs conclusions invoqué pour la première fois en cause d'appel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS DE SIXIÈME PART ET SUBSIDIAIREMENT QUE l'effectivité du droit à un procès équitable, garanti par l'article 6 § 1 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, commande l'obligation pour le juge de motiver sa décision et, à cette fin, de répondre aux moyens des conclusions des parties ; qu'en confirmant la condamnation des époux [L] au paiement du montant de la clause pénale, prononcée par le premier juge, sans répondre, par motifs propres, au moyen des conclusions d'appel des époux [L] formulé pour la première fois à hauteur d'appel tendant à la réduction du montant de la clause pénale, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
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