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Cour d'appel de Paris, Chambre 4-4, 7 novembre 2023, 21/07592

Mots clés
Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués • préjudice • rapport • réparation • astreinte

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Paris
7 novembre 2023
tribunal d'instance de Saint-Ouen
3 août 2018

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    21/07592
  • Dispositif : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Décision précédente :tribunal d'instance de Saint-Ouen, 3 août 2018
  • Identifiant Judilibre :654b37c356298f8318387bdf
  • Président : Mme Nicolette GUILLAUME

Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07592 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQWR Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de SAINT-OUEN - RG n° 11-20-730 APPELANTE SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION E T DE RENOVATION DE LA VILLE DE [Localité 3] - SEMISO [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145 INTIMEE Madame [R] [X] [Adresse 2] [Localité 3] Défaillant Assignation devant la cour d'appel de PARIS, en date du 29 juin 2021, remise à personne physique COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. Claude CRETON, conseiller magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Par contrat de bail signé le 28 février 2001, la SEMISO a donné en location à Mme [R] [X] un bien situé [Adresse 2]. Par ordonnance en date du 3 août 2018, le juge des référés du tribunal d'instance de Saint-Ouen a ordonné une expertise et commis M. [T] [V] pour y procéder, afin notamment de dresser un constat des nuisances invoquées et savoir les infiltrations et dysfonctionnements de l'installation éléctriques, d'en déterminer les causes, de déterminer les travaux nécessaires pour y mettre un terme et de fournir tous éléments de nature à permettre la détermination des responsabilités quant à l'origine des désordres. L'expert a rendu son rapport le 3 juin 2019. Saisi par Mme [R] [X] par acte d'huissier de justice délivré le 27 août 2020, par jugement contradictoire rendu le 19 mars 2021, le tribunal de proximité de Saint-Ouen a : - condamné la SEMISO à faire réaliser à ses frais les travaux de réfection de l'encadrement des persiennes en PVC dans les chambres du logement loué à Mme [R] [X] ; - condamné la SEMISO au paiement d'un astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu'au 30 juillet 2021 à la somme de 15 euros par jour, faute d'avoir réalisé les travaux ordonnés dans les délais impartis ; - condamné la SEMISO à payer à Mme [R] [X] : - la somme de 14 000 euros au titre des travaux de réfection du système électrique au sein de l'appartement ; -la somme de 7 000 euros au titre des travaux de réfection des peintures et des murs au sein du logement ; - la somme de 1 370 euros au titre du préjudice de jouissance subi ; - la somme de 1 200 euros au titre de son préjudice moral ; - débouté Mme [R] [X] du surplus de ses demandes de dommages et intérêts ; - condamné la SEMISO aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ; - condamné la SEMISO à payer à Mme [R] [X] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - constaté l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration reçue au greffe le 19 avril 2021, la SEMISO a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision. Dans ses dernières conclusions déposées le 12 juillet 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SEMISO demande à la cour de : - la dire bien fondée en son appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen en date du 19 mars 2021 ; - infirmer le jugement dont appel sur les chefs lui faisant grief ; - statuant de nouveau, constater que Mme [R] [X] a manqué à ses obligations envers son bailleur du fait de l'absence et / ou du mauvais entretien du logement, la débouter purement et simplement de toutes ses demandes, fins et conclusions, y compris la demande d'astreinte pour la réfection du système de VMC non prévue par l'expert ; - lui donner acte que dès le 9 septembre 2016, elle s'est engagée à procéder aux travaux de réfection d'électricité, selon devis Bedier réactualisé. - lui donner acte de ce qu'elle interviendra également pour procéder à la réfection du cadre des persiennes dans les trois chambres pour améliorer l'entrée d'air, ces deux interventions sous réserve que Mme [R] [X] procède à la dépose du revêtement mural en PVC qu'elle a installé dans l'appartement ; - en tout état de cause, condamner Mme [R] [X] à lui payer la somme de 3 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [R] [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. Mme [R] [X] à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 19 avril 2021 et les conclusions le 26 juillet 2021 par un procès-verbal remis en l'étude d'huissier, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023.

MOTIFS

DE LA DÉCISION La cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'donner acte', 'constater que' ou 'juger que' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. En l'absence de Mme [R] [X] , la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de la SEMISO que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés. Lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé. Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ». Le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance lorsqu'il a proposé de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin au désordre dès qu'il a eu connaissance des vices. Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur ce, La SEMISO admet, ainsi que l'expert l'a retenu, que l'humidité ressentie par Mme [X] provient d'une mauvaise ventilation de l'appartement qui est elle-même due, concernant les trois chambres, à une mauvaise conception des persiennes et de leur cadre, et concernant la cuisine et la salle de bain, à un manque d'entretien et de nettoyage des bouches d'entrée d'air (séjour) et d'extraction (cuisine), cette seconde cause étant imputable à la locataire. La SEMISO admet aussi que les défauts de l'installation électrique résultent d'une non-conformité qui lui est imputable. Il est établi que ces désordres rendent nécessaire la réfection des peintures de l'appartement. En cas de carence de sa part dans l'exécution des travaux qui lui incombent, la responsabilité du bailleur pourra être retenue par la cour. Cette responsabilité du bailleur n'est pas discutée concernant les persiennes. Elle justifie tout d'abord qu'il soit condamné, comme en première instance à faire réaliser à ses frais les travaux de réfection de l'encadrement des persiennes en PVC dans les chambres du logement loué à Mme [R] [X], le jugement étant confirmé en ce qu'il a jugé de ce chef. À l'inverse, aucune résistance particulière de sa part au regard de son engagement à les réaliser n'impose le prononcé d'une astreinte. Concernant les travaux d'électricité et les peintures, il convient de rappeler que les prétentions formées en première instance par Mme [R] [X] à titre principal étaient les suivantes : - la condamnation de la SEMISO à exécuter à ses frais les travaux de réfection de l'entier système de VMC au sein du logement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un delai de 15 jours suivant lu signification du present jugement ; - la condamnation de la SEMISO à lui payer la somme de 59 145,88 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses divers préjudices. Or le juge initialement saisi a condamné la SEMISO à payer à Mme [R] [X] les sommes de 14 000 euros au titre des travaux de réfection du système électrique au sein de l'appartement et de 7 000 euros au titre des travaux de réfection des peintures et des murs au sein du logement. Au regard des demandes formées devant le premier juge, d'une injonction de faire et d'une demande indemnitaire en réparation des préjudices subis par la locataire, ces condamnations qui correspondent au montant des travaux à entreprendre et donc nullement au préjudice subi par la locataire, seront infirmées. Le jugement dont appel a également condamné la SEMISO à payer à Mme [R] [X] la somme de 1 370 euros au titre du préjudice de jouissance subi et la somme de 1 200 euros au titre de son préjudice moral. Sa motivation est la suivante : '- la demande au titre de la jouissance de la cuisine et du salon En vertu du décret en date du 30 janvier 2002 précité, un logement décent doit comporter une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées. Il ressort par ailleurs de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : - de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, - d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, - d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il découle de l'article 1231 du code civil que l'inexécution acquise et ayant causé un préjudice au cocontractant, celui-ci est en droit d'obtenir des dommages et intérêts, notamment si l'inexécution persiste malgré la mise en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise et des pièces jointes qu'une prise " provisoire " volante a été installée par une entreprise mandatée par la SEMISO. A ce titre, l'expert a indiqué aux termes de son rapport : " cette prise ne fonctionne plus, et après démontage du boitier de raccordement, nous constatons que deux fils sur trois sont débranchés. Mme [X] indique qu'à cause de ce dysfonctionnement, elle est obligée de faire la cuisine dans le séjour Pour des raisons de sécurité évidentes, nous avons déconnecté ce branchement volant, de la sortie de câble murale couvercle ". L'expert a pu constater par ailleurs qu'un coin cuisine était effectivement installé dans le salon lors de son passage. Au regard de ces constatations, et des explications précédentes sur l'état du système électrique au sein de la cuisine et sur l'état des murs de cette pièce, il y a lieu de retenir que Mme [R] [X] subit effectivement une perte totale de jouissance de sa cuisine depuis le mois d'octobre 2018, sans qu'il ne soit justifié aujourd'hui de la réparation de ce trouble par le bailleur. Il convient de constater également que ces désordres impactent la possibilité de la locataire de jouir paisiblement du salon, dans la mesure où elle a été contrainte d'y installer ces plaques de cuisson et appareils électroménager. Il sera en conséquence retenu une surface impactée de 8m² et une durée de préjudice de 28 mois à ce jour.' Or dans son rapport en page 10, l'expert indique : 'Le 9 septembre 2016, la SEMISO avait proposé à Madame [X] de prendre en charge les peintures de l'appartement (pièce n° 3) et de procéder à la réfection de l'installation électrique complète (pièce n°4). La dépose du revêtement mural en PVC, nécessaire pour les travaux d'électricité, devait être réalisé par Madame [X]. Une proposition de remise de loyer était également proposée. Cette proposition est restée sans effet pour diverses raisons, liées principalement aux relations dégradées entre les parties, point qu'il nous semble inutile de développer, mais qui a conduit à la procédure objet de l'expertise.' La SEMISO rapporte en effet la preuve que dès 2016 (pièce 5 : devis Bedier), elle avait proposé de procéder à la réfection de l'électricité et des peintures (pièce 3), de sorte que sa carence quant à l'exécution des travaux ne saurait être retenue et que le jugement sera infirmé en ce qu'il a jugé au titre des préjudices subis par Mme [X]. Au regard de la solution adoptée, Mme [X] doit également être déboutée de sa demande de réparation de son préjudice moral. Partie essentiellement perdante en appel, tout en ayant eu partiellement gain de cause en première instance concernant les travaux sur les persiennes ce qui est confirmé, Mme [X] sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SEMISO fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 19 mars 2021 en ses chefs critiqués, sauf en ce qu'il a condamné la SEMISO à faire réaliser à ses frais les travaux de réfection de l'encadrement des persiennes en PVC dans les chambres du logement loué à Mme [R] [X] et aux dépens, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Déboute Mme [X] de l'ensemble de ses demandes Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Dit que Mme [X] supportera la charge des dépens d'appel. La Greffière La Présidente
Note...

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