Cour de cassation, Troisième chambre civile, 7 avril 2016, 15-14.358

Portée limitée
Mots clés
vente • sci • société • pourvoi • ressort • rapport • référendaire • relever • remploi • siège • préemption • préjudice • produits • promesse • qualification

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
7 avril 2016
Cour d'appel de Montpellier
20 janvier 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-14.358
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Montpellier, 20 janvier 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2016:C310172
  • Identifiant Judilibre :5fd939e63167841f1927b624
  • Président : M. CHAUVIN
  • Avocat général : M. Kapella
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 avril 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10172 F Pourvoi n° S 15-14.358 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par le Groupement foncier agricole JJM, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 20 janvier 2015 par la cour d'appel de Montpellier (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant à la société Autoroutes du Sud de la France (ASF), dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat du Groupement foncier agricole JJM, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Autoroutes du Sud de la France ; Sur le rapport de Mme Vérité, conseiller référendaire, l'avis de M. Kapella, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé

, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le Groupement foncier agricole JJM aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.

MOYEN ANNEXE

à la présente décision Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour le Groupement foncier agricole JJM Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 12 433 € le montant de l'indemnité totale de dépossession due par la société ASF au GFA JJM pour l'expropriation d'une emprise de 2 410 m2 sur la parcelle cadastrée lieudit [Localité 18], section [Cadastre 27] et d'une emprise de 298 m2 sur la parcelle cadastrée lieudit [Localité 15], section [Cadastre 41] ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « A)- Les caractéristiques juridiques et matérielles des parcelles expropriées : que la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif du bien doit être fixée au 12 mars 2009, qui est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers l'approbation du plan local d'urbanisme de [Localité 9] délimitant la zone dans laquelle sont situées les parcelle [Cadastre 27] et [Cadastre 41], dont il n'est pas discuté qu'elles sont soumises au droit de préemption de l'article L. 142-3 du code de l'urbanisme au titre des espaces naturels sensibles du département ; qu'il n'est pas établi, en effet, que les modifications apportées ultérieurement au PLU ont eu une incidence sur la délimitation de la zone où se situent les parcelles ; qu'ainsi, à la date du 12 mars 2009, celles-ci sont classées en zone A correspondant à la zone agricole de la commune de [Localité 9], qui correspond aux coupures d'urbanisation définies dans le SCOT de l'agglomération de [Localité 22] et est réservée aux exploitations agricoles et aux bâtiments qui leur sont nécessaires ; qu'elle se caractérise par une constructibilité limitée à la réalisation de constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et de constructions, installations et équipements nécessaires à l'exploitation agricole à condition d'être situés en continuité d'un bâtiment d'exploitation existant ou en continuité de [Localité 9]-centre, Maurin, Boirargues ; qu'à la date des ordonnances d'expropriation prononcées les 13 septembre 2012 et 20 mars 2013, les parcelles sont louées au Gaec Les Saveurs de Lattes, qui en assure l'exploitation, et elles consistent, la parcelle [Cadastre 27] en une terre maraîchère irriguée, bordant au nord la RD n° 132, et la parcelle [Cadastre 41] en une terre maraîchère située le long du chemin rural de [Localité 25] ; que les pièces produites ne permettent pas de se convaincre qu'à la date de référence, les réseaux d'eau potable et d'assainissement se trouvaient à proximité immédiate des parcelles, à la différence du réseau électrique, qui borde la RD n° 132 ; que lors de sa visite des lieux, le premier juge a néanmoins constaté que les bâtis, proches de la parcelle [Cadastre 27], sont raccordés aux réseaux de la commune de [Localité 9] ; que tenant leur classement en zone A, dotée d'une constructibilité limitée, les parcelles en cause, ne peuvent être considérées comme situées dans un secteur désigné comme constructible au PLU au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation et recevoir ainsi la qualification de terrain à bâtir, comme l'a justement retenu le premier juge ; que la partie expropriée des parcelles [Cadastre 27] et [Cadastre 41] doit donc être évaluée en tenant compte de l'usage effectif des parcelles, qui est celui d'un terrain agricole classé en zone A, mais qui, inclus dans la première couronne de l'agglomération montpelliéraine, bénéficie néanmoins d'une plus-value de situation en raison de la présence non contestée du réseau électrique et de sa desserte par une voie carrossable ; qu'il doit également être pris en compte sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, qui est celle d'un terrain occupé, affecté à des cultures maraîchères ; qu'il n'y a pas lieu, en revanche, de s'attacher au fait que le terrain est inclus, depuis 2006, dans une zone d'extension d'intensité A dans le SCOT de l'agglomération de [Localité 22] et dans un espace à dominante économique dans le PLU de [Localité 9], alors que les perspectives d'extension de l'urbanisation en résultant découlent précisément de la réalisation de l'autoroute A 9b et de la ligne TGV, au sud de [Localité 22] et au nord de [Localité 9], et qu'en toute hypothèse, l'usage futur du terrain exproprié n'a pas à être pris en considération, conformément à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ; B)- L'évaluation des préjudices : que la société des Autoroutes du Sud de la France se prévaut de divers accords amiables réalisés dans le cadre des opérations faisant l'objet de la DUP, relativement à des terrains situés à [Localité 9] et classés en zone A du PLU ; sur les sept accords évoqués, conclus majoritairement sur la base d'un prix de 4 € le m2, sont notamment produits un acte du 20 août 2012 (chambre d'agriculture de [Localité 6] / ASF), qui concerne un terrain de 217 m2 à détacher de la parcelle cadastrée au lieu-dit « [Localité 29] », section [Cadastre 46], évalué 4 € le m2, ainsi qu'un acte du 1ermars 2012 ([E]-[R] / société des Autoroutes du Sud de la France) conclu au prix de 25 € le m2, mais qui porte sur une parcelle de 3821 m2 en nature de terre, cadastrée au lieu-dit « [Localité 24] », section [Cadastre 57], anciennement classée en zone IVNA du POS de [Localité 9] et désormais classée en zone A du PLU ; qu'elle communique, par ailleurs, divers actes se rapportant à des ventes de terres agricoles situées sur le territoire de la commune de [Localité 9], intervenues entre septembre 2008 et décembre 2011, à des prix variant de 3,50 à 5,50 € le m2 ; certains sont relatifs à des ventes entre particuliers de parcelles situées à proximité et bénéficiant d'une plus-value de situation comparable, comme la vente ([Q] / GFA JJM) du 19 septembre 2008 de la parcelle de terre cadastrée au lieu-dit « [Localité 15] », section [Cadastre 40], d'une surface de 7477 m2, classée en zone NC, au prix de 3,61 € le m2 et la vente ([B] / GFA JJM) du 19 août 2010 de la parcelle de terre cadastrée au même lieu-dit, section [Cadastre 42], d'une surface de 7585 m2, classée en zone A, au prix de 4 € le m2 ; ces deux terrains sont situés à proximité du mas de [Localité 15] et de deux maisons d'habitation, non loin de la route de [Localité 28] (le [Cadastre 51]) ; que parmi ces actes, figure aussi une vente (BRL/communauté d'agglomération de [Localité 22]) du 7 juillet 2010 de plusieurs parcelles, totalisant 71 929 m2, cadastrées à [Localité 9] section [Cadastre 31] « [Localité 19] », section [Cadastre 33] « [Localité 7] », section [Cadastre 36] « [Localité 15] » et section [Cadastre 44] « [Localité 29] » au prix de 399 000 €, soit 5,54 € le m2 ; que le prix n'est pas cependant ventilé, alors qu'une partie des terrains vendus est classée en zone AU0 du PLU ; qu'enfin, la société des Autoroutes du Sud de la France invoque plusieurs décisions de justice, qui retiennent un prix de 4 € le m2 pour l'évaluation de terrains classés en zone A ou N du PLU de [Localité 9], dans le cadre du doublement de l'A 9, dont deux jugements de donné acte, entérinant des accords d'indemnisation intervenus avec des propriétaires de terrains expropriés, cadastrés au lieu-dit « [Localité 15] » (jugement du 23 janvier 2013, ASF c/ M. et Mme [W] ; jugement du 13 mars 2013, ASF c/ M. et Mme [Z]) et trois arrêts de cette cour en date du 18 juin 2013, le premier (ASF c/ CRAMA) fixant à 4 € le m2 en valeur septembre 2012 l'indemnité due pour une emprise de 36 440 m2 sur diverses parcelles cadastrées à [Localité 9] aux lieux-dits « [Localité 29] » et « [Localité 14] », le deuxième (ASF c/ SCI Mas Desplans) confirmant un jugement du 10 octobre 2012 ayant retenu un prix de 4 € le m2 pour l'évaluation d'une emprise de 7949 m2 sur une parcelle cadastrée au lieu-dit « [Localité 8] » et le troisième confirmant un jugement également rendu le 10 octobre 2012 (Garino c/ ASF) ayant fixé l'indemnité due pour une emprise de 1271 m2sur la parcelle cadastrée lieu-dit du « [Localité 18] », section [Cadastre 26], sur la même base de 4 € le m2 ; que le GFA JJM se prévaut, pour sa part, de la vente en date du 28 janvier 2010 (GFA des Domaines Fabre / communauté d'agglomération de [Localité 22]) de diverses parcelles, situées, dans un tout autre secteur de la commune, en bordure du ruisseau « La Lironde », notamment classées en zone A du PLU de [Localité 9] et cadastrées au lieu-dit « [Localité 2] », section [Cadastre 49] et [Cadastre 9], au lieu-dit « [Localité 17] », section [Cadastre 50], 18 et 20 et au lieu-dit « [Localité 20] », section [Cadastre 56], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], à des prix variant de 3 € à 14,25 € le m2 selon le caractère inondable ou pas des terres ; qu'il y a lieu de relever que les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], classées en zone A, inondable, ont été évaluées 9 € le m2 dans l'acte, page 6, tandis que la parcelle [Cadastre 56], également classée en zone A, inondable, a été évaluée 3 € le m2, lesdites parcelles étant alors occupées par une SCEA des Domaines Fabre, titulaire d'un bail à métayage à long terme ; qu'il invoque ensuite diverses notifications « Safer » de ventes de terrains agricoles, dont trois sont situés sur le territoire de la commune de [Localité 9], la première du 18 novembre 2013 (RFF / [Z]) portant sur une parcelle de 128 m2 cadastrée lieu-dit « [Localité 12] », section [Cadastre 29], au prix de 1244,40 €, la deuxième du 27 mars 2013 (SARL Fournier/communauté d'agglomération de [Localité 22]) portant sur deux parcelles de 168 m2 au total, cadastrées lieu-dit « [Localité 10] », section [Cadastre 63] et [Cadastre 12], au prix de 1512 € et la troisième du 14 novembre 2013 (département de [Localité 6] / Crédit agricole) portant sur cinq parcelles de 2806 m2 au total, cadastrées lieu-dit « [Localité 5] », section [Cadastre 64], [Cadastre 6] et [Cadastre 8], lieu-dit « [Localité 1] », section [Cadastre 66], et lieu-dit « [Localité 21] », section [Cadastre 65], au prix de 26 853,67 € ; que ces notifications faisant apparaître des prix au m2 compris entre 9 € et 9,72 € ne correspondent pas cependant à des ventes définitives et manquent de précision quant à la ventilation du prix et aux caractéristiques des biens vendus ; qu'ainsi, il est communiqué par la société des Autoroutes du Sud de la France la promesse de vente (RFF / [Z]) de la parcelle cadastrée lieu-dit « [Localité 15] », section [Cadastre 43] intervenue dans le cadre du contournement ferroviaire de [Localité 23] et [Localité 22], dont il résulte que le prix de 1244,40 € s'entend indemnités comprises (indemnité de remploi, indemnité de dépréciation du surplus…), en sorte que le prix pratiqué pour le calcul de l'indemnité principale n'est pas de 9,72 €, mais de 4 € du m2 ; qu'enfin, le GFA JJM communique les éléments de référence suivants : -traité d'adhésion à ordonnance d'expropriation en date des 27 octobre et 6 novembre 2008 ([N] / communauté d'agglomération de [Localité 22]) relatif à l'indemnisation d'une parcelle en nature de terre cadastrée à [Localité 9], lieu-dit « [Localité 16] », section [Cadastre 60], de 11 286 m2, expropriée en vue de la réalisation du projet d'aménagement et de protection contre les inondations de la basse vallée du [Localité 13], à hauteur d'une indemnité principale de 191 862 €, soit 17 € du m2; que cet élément n'apparaît pas toutefois pertinent dès lors qu'il porte sur une parcelle classée en zone IV NA4 du POS de [Localité 9] alors applicable, dotée d'un COS de 0,80, ainsi qu'il ressort des énonciations de l'acte, page 13 ; - jugement du juge de l'expropriation en date du 15 mai 2013 (ASF c/ [C]) fixant sur la base de 19 € le m2 l'indemnité due pour l'expropriation d'une emprise de 1520 m2 sur la parcelle cadastrée à [Localité 9], lieu-dit « [Localité 3], section [Cadastre 28], classée en zone A du PLU ; que l'emprise, qui est en nature de sol compacté, fait partie d'un ensemble foncier servant à l'exploitation de l'activité de pépiniériste - paysagiste de la SA Pousse-Clanet, puisqu'elle correspond à une zone de rempotage (présence de cassiers à terreaux) et d'entreposage des pots ; -vente du 5 mars 2012 ([L] / SCI Lettara) d'une parcelle de terre cadastrée à [Localité 9], lieu-dit « [Localité 4] », section [Cadastre 55], d'une surface de 5713 m2, au prix de 19,25 € le m2; que cette parcelle jouxte une parcelle [Cadastre 54], appartenant également à l'acheteur, sur laquelle est exploité un camping, ce qui laisse supposer que celui-ci avait un intérêt personnel à l'achat et que le prix pratiqué est un prix de convenance ; -vente du 2 mai 2007 ([F] / SCI Les concordes) d'un terrain en friche avec un petit mazet et un puits, cadastré à [Localité 9], section [Cadastre 35], de 20 745 m2, au prix de 414 900 €, soit 20 € le m2; qu'alors classé en zone ND du POS, cette parcelle, localisée au nord-ouest du territoire communal et en bordure de l'A 9, a été acquise dans la perspective de la réalisation future d'un bâtiment à usage commercial, ainsi qu'il ressort des énonciations de l'acte, page 9 ; que l'acquisition a donc été faite dans un but purement spéculatif ; -vente du 30 décembre 2011 (de [Y] / SCI Quarante) d'une parcelle cadastrée à [Localité 9], lieu-dit « route de Palavas », section [Cadastre 30], de 6500 m2, au prix de 24,61 € le m2; que cet élément de référence est relatif à un terrain situé le long du CD n° 986, mais qui était classé, avant l'approbation du PLU de mars 2009, en zone IVNA du POS ; -cession après DUP du 1er mars 2012 ([E]-[R] / ASF) d'une parcelle de terre cadastrée à [Localité 9], lieu-dit « [Localité 24] », section [Cadastre 57], de 3821 m2, moyennant le paiement d'une indemnité principale de 95 525 €, soit 25 € le m2 ; que cette parcelle était anciennement classée en zone IVNA du POS de [Localité 9] et a été « déclassée » en zone A du PLU de [Localité 9] approuvé en 2009, ce qui explique le prix ainsi pratiqué ; qu'eu égard aux caractéristiques matérielles et juridiques des emprises expropriées, leur estimation a donc été valablement faite par le premier juge, en valeur décembre 2013, sur la base d'un prix de 4 € le m2 pour la parcelle [Cadastre 41] et de 5 € le m2 pour la parcelle [Cadastre 25], mieux desservie, qui correspondent aux valeurs dominantes observées pour des terrains comparables situés dans le secteur de [Localité 25], bénéficiant d'une situation privilégiée ; que compte tenu d'un abattement de 20% pour occupation , l'indemnité principale ressort ainsi à : (298 m2 x 4 €) + (2410 m2 x 5 €) x 0,80 = 10 593,60 € et l'indemnité de remploi à : (5000 € x 20 %) + (5593 € x 15 %) = 1839,04 €, soit une indemnité totale de dépossession de 12 432,64 € arrondie à 12433 € ; que le jugement entrepris doit ainsi être réformé, mais seulement quant au montant de l'indemnité totale de dépossession » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la fixation du prix du terrain nu : - sur les éléments de comparaison : que la société des Autoroutes du Sud de la France verse aux débats les jugements ASF/[W] et ASF/[Z] donnant acte de l'accord des parties pour une fixation du prix d'une emprise de 8926 m2 sur la parcelle [Cadastre 38], d'une emprise de 2962 m2 sur la parcelle [Cadastre 39], d'une emprise de 294 m2 sur la parcelle [Cadastre 43] à une valeur unitaire de 4€/ m2; que les expropriés versent aux débats : - l'acte de vente Groupement Foncier Agricole des Domaines Fabre/Communauté d'Agglomération de [Localité 22] du 28 janvier 2010 concernant la vente à [Localité 9] de 28 ha 52 a 02 ca et à [Localité 22] de 8ha 84 a 23 ca en nature de terre agricole comportant une maison d'habitation et des constructions en ruine au prix global de 6 382 356 €, ce prix comprenant une ventilation indiquant notamment des valeurs unitaires de 14,215€/ m2 et de 9 m2 en zone A de [Localité 9], - le jugement ASF/[C] du 15 mai 2013 donnant acte d'un accord entre les parties pour la cession d'une emprise de 1520 m2 sur la parcelle [Cadastre 28] lieu-dit [Localité 3] à [Localité 9] au pris unitaire de 19 €/ m2, - l'acte de vente du 2 mai 2007 [F]/SCI Les Concordes de la parcelle [Cadastre 35] de 20 745 m2 en zone ND du POS de [Localité 9] au prix unitaire de 20€/m2, - l'acte de vente du 26 février 2013 [X]/[O] de la parcelle [Cadastre 68] de 600 m2 à [Localité 22] au prix unitaire de 20 €/ m2, - l'acte de vente du 30 décembre 2011 [Y]/SCI Quarante de la parcelle [Cadastre 30] à [Localité 9] de 6500 m2au prix unitaire de 25 €/ m2, - l'acte de vente [J]/CAM du 31 janvier 2012 des parcelles [Cadastre 52], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], lieu-dit [Localité 27] et [Localité 4] à [Localité 9] au prix unitaire de 14€/ m2, - l'acte de vente [L]/SCI Lettara du 5 mars 2012 de la parcelle [Cadastre 53] de 5713 m2, lieu-dit [Localité 4] à [Localité 9] au prix unitaire de 19 €/m2, - vente [S]-[H]/RFF de la parcelle [Cadastre 48] d'une superficie de 17 m2 lieu-dit « [Localité 26] » au prix de 504 €, soit un prix unitaire de 29,64€/ m2; que le commissaire du gouvernement produit sept extraits d'acte de vente de parcelles en zone A et N du PLU de [Localité 9] à des prix variant de 3,50€/ m2 à 5,50€/m2 - vente le 19 août 2010 [B]/GFA JJM de la parcelle [Cadastre 42] lieu-dit « [Localité 15] » d'une superficie de 7785 m2 au prix unitaire de 3,96 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 9], - vente le 7 juillet 2010 BRL/CAM des parcelles [Cadastre 32], [Cadastre 10], [Cadastre 13], [Cadastre 21], lieu-dit [Localité 19], [Cadastre 34], [Cadastre 4], [Cadastre 11] lieu-dit « [Localité 7] », [Cadastre 37], [Cadastre 14], [Cadastre 15] lieu-dit « [Localité 15] », [Cadastre 45], [Cadastre 7], [Cadastre 5] lieu-dit « [Localité 29] » d'une superficie totale de 71 929 m2 au prix unitaire de 5,50 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 9], - vente le 16 septembre 2008 [Q]/GFA JJM de la parcelle [Cadastre 40] lieu-dit « [Localité 15] » d'une superficie de 7477 m2 au prix unitaire de 3,61 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 9], - vente le 7 septembre 2009 Département de [Localité 6]/Région Languedoc-Roussillon de la parcelle [Cadastre 61] d'une superficie de 18 071 m2lieu-dit « [Localité 11] » en zone N au prix unitaire de 3,98 m2 - acte de vente le 23 juin 2010, Commune de [Localité 9]/Région des parcelles [Cadastre 62], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24] lieu-dit « [Localité 11] » d'une superficie de 2349 m2 au prix unitaire de 4€/ m2 en zone N du PLU de [Localité 9], - acte de vente le 20 novembre 2009 Molitor/CAM de la parcelle [Cadastre 59] lieu-dit « [Localité 16] » d'une superficie de 455 m2 au prix unitaire de 3,50 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 9], - acte de vente le 6 décembre 2011 [A]/CAM de la parcelle [Cadastre 58] lieu-dit « [Localité 16] » d'une superficie de 2051 m2 au prix unitaire de 3,30 €/ m2 en zone A du PLU de [Localité 9] ; que force est de constater que le prix offert par l'expropriant a pu être accepté par d'autres propriétaires dans le secteur concerné (cf ASF/[Z] et ASF/[W]) ; que force est également de constater que les références produites par les expropriés ne peuvent être directement comparées au bien en litige ; qu'ainsi pour la vente [F]/SCI Les Concordes, l'usage qui pouvait être fait du terrain en 2007 en zone ND de [Localité 9] démontre qu'il était en réalité au moins partiellement constructible puisqu'il est précisé en page 9 de l'acte que les frais de raccordement aux réseaux de distribution notamment d'eau, d'électricité de la construction à édifier par l'acquéreur seront intégralement supportés par ce dernier ; qu'il s'en déduit nécessairement que le changement de destination du terrain motivait alors l'acquisition ; qu'il convient néanmoins de mettre ces valeurs en perspective avec des valeurs plus récentes dans la zone A ; qu'à cet égard, la vente [X]/[O] du 26 février 2013 de la parcelle [Cadastre 68] à un prix unitaire de 28€/ m2, s'agissant d'une part de l'acquisition d'une parcelle située entre les jardins d'Amélie et les jardins d'Anne par un habitant des jardins d'Amélie, acquéreur et vendeur étant eux-mêmes parties aux procédures d'expropriation en cours, ne saurait être considérée comme significative ; qu'il en va de même de l'accord ASF/[C] portant sur une portion de terrain incluse dans un ensemble foncier où est exercée une activité de pépiniériste ; que si la ventilation des prix contenue dans l'acte GFA Domaine Fabre/CAM du 28 janvier 2010 révèle effectivement des valeurs de 9€/ m2 et de 14,25€/m2 en zone A de [Localité 9] lieu-dit [Localité 17] ; que force est de constater que dans le même zonage le même acte retient des valeurs de 3€/ m2 également à [Localité 9] et de 6 €/m2 à [Localité 22] ; qu'enfin en zone AUa ouverte à l'urbanisation sous la forme d'opérations d'ensemble ne sont retenues que des valeurs de 32 €/m2 et de 20 €/m2 en zone AU 0, si bien que cette ventilation de prix n'apparaît pas significative pour déterminer le prix du bien en litige ; que de même ne sont pas directement comparables les parcelles situées en périphérie de la zone commerciale ce qui est le cas de la vente [J]/CAM ou de la vente [L]/SCI Lettara s'agissant d'un terrain jouxtant un terrain de camping dont il n'est pas contesté qu'il appartienne également à la SCI Lettara ; qu'enfin la vente [S]-[H]/RFF d'une parcelle cadastrée section [Cadastre 67] d'une superficie de 17 m2 lieu-dit « [Localité 26] » au prix de 504 €, soit un prix unitaire de 29,64 €/ m2 n'apparaît pas plus probante dès lors que le secteur de [Localité 26] section [Cadastre 47] est pour partie anciennement classé IV NA, que ce secteur qui ne concerne pas toute la section [Cadastre 47] est plus densément desservi par les réseaux, qu'il se situe en périphérie immédiate des zones hôtelières de la ville de [Localité 22] et que dans cette partie de la section [Cadastre 47] ont été précisément fixés des prix unitaires de 30 €/m2 ; qu'en outre la très faible superficie concernée par cette cession ne peut constituer une référence suffisante pour déterminer le prix de parcelles beaucoup plus vastes ; que trois ventes récentes sont par ailleurs produites dans le secteur concerné : l'acte de vente du 19 août 2010 [B]/GFA JJM de la parcelle [Cadastre 42] lieu-dit « [Localité 15] » d'une superficie de 7785 m2 au prix unitaire de 3,96 €/ m2 en zone A du PLU de [Localité 9], l'acte de vente le 7 juillet 2010 BRL/CAM des parcelles [Cadastre 32], [Cadastre 10], [Cadastre 13], [Cadastre 21] lieu-dit [Localité 19], [Cadastre 34],[Cadastre 4], [Cadastre 11] lieu-dit « [Localité 7] », [Cadastre 37], [Cadastre 14], [Cadastre 15] lieu-dit « [Localité 15] », [Cadastre 45], [Cadastre 7], [Cadastre 5] lieu-dit « [Localité 29] » d'une superficie totale de 71 929 m2 au prix unitaire de 5,50 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 9], l'acte de vente le 16 septembre 2008 [Q]/GFA JJM de la parcelle [Cadastre 40] lieu-dit « [Localité 15] » d'une superficie de 7477 m2 au prix unitaire de 3,61 €/m2 en zone A du PLU de [Localité 9] ; que deux de ces ventes passées avec le défendeur, avant et après la date de référence révèlent des valeurs avoisinant le prix offert ; qu'il est soutenue par la partie expropriée que ce prix s'expliquerait par le fait que les terrains ont dû être aménagé(s) ; qu'or s'agissant de terres maraîchères de plein champ cet élément paraît peu probant ; d'où il suit qu'il convient de fixer un prix unitaire de 5€/m2 pour la parcelle [Cadastre 27] jouxtant un secteur desservi par les réseaux et un prix unitaire de 4 €/m2 pour la parcelle [Cadastre 41] » ; 1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en retenant, pour évaluer la parcelle [Cadastre 41] au prix de 4 € le m2 et la parcelle [Cadastre 27] au prix de 5 € le m2, que ces prix correspondent aux valeurs observées pour des terrains comparables situés dans le secteur de [Localité 25] bénéficiant d'une situation privilégiée en se fondant notamment sur la vente [Q]/GFA JJM du 16 (et non 19) septembre 2008, sans répondre aux conclusions du GFA JJM selon lesquelles le prix convenu entre les parties s'expliquait par le fait que la parcelle [Cadastre 40], objet de cette vente, était inondable sur plus de la moitié de sa superficie, ( mémoire du 11 mars 2014 p. 16 n° II-3 § 4 in fine ; mémoire en réplique p. 9 n° 36 in fine), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant, pour évaluer la parcelle [Cadastre 41] au prix de 4 € le m2 et la parcelle [Cadastre 27] au prix de 5 € le m2, que ces prix correspondent aux valeurs observées pour des terrains comparables situés dans le secteur de [Localité 25] bénéficiant d'une situation privilégiée en se fondant notamment sur un jugement de donné acte du 13 mars 2013 (ASF/[Z]) dont elle a relevé qu'entérinant un accord intervenu avec les propriétaires expropriés, il avait retenu un prix de 4 € le m2 pour des terrains en zone A ou N du PLU de [Localité 9], quand ledit jugement ne permettait pas d'identifier le montant de la transaction pas plus que le classement de la parcelle concernée, la cour d'appel a dénaturé cette décision en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le juge de l'expropriation, qui doit assurer la réparation intégrale du préjudice causé par l'expropriation, est tenu d'évaluer les biens expropriés, dont il a retenu qu'ils bénéficiaient d'une situation privilégiée, au regard de biens placés dans la même situation ou à un prix majoré par rapport à celui de ces derniers ; qu'en se bornant, pour évaluer la parcelle [Cadastre 41] au prix de 4 € le m2 et la parcelle [Cadastre 27] au prix de 5 € le m2, à relever qu'il s'agit de la valeur dominante observée pour des terrains comparables situés dans le secteur de [Localité 25] bénéficiant d'une situation privilégiée, sans rechercher si lesdits terrains disposaient - à l'instar de la parcelle expropriée - d'une plus-value de situation en raison de la présence du réseau électrique et de leur desserte par une voie carrossable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.