Cour d'appel de Lyon, 8 novembre 2022, 21/00223

N° RG 21/00223 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NKZW Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bourg-en-Bresse Au fond du 07 janvier 2021 RG : 19/02505 [S] C/ S.A.R.L. JAPOMME RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B

ARRET

DU 08 Novembre 2022 APPELANT : M. [X] [S] né le 11 Avril 1974 à [Localité 1] (01) [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Benoit CONTENT, avocat au barreau de l'AIN INTIMÉE : L'EURL JAPOMME [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON, toque : 1547 Assistée de Me Pierre-Antoine MARIE, avocat au barreau de l'AIN * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 02 Décembre 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Septembre 2022 Date de mise à disposition : 08 Novembre 2022 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier A l'audience, Bénédicte LECHARNY a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSÉ DE L'AFFAIRE Par acte notarié du 19 janvier 2017 faisant suite à une promesse de vente conclue le 8 septembre 2016, M. [X] [S] (l'acquéreur) a acheté à l'Eurl Japomme (la société) deux plateaux à aménager, de type lofts, une parcelle de terrain en nature de chemin de desserte et places de stationnement et une deuxième parcelle de terrain en nature de chemin de desserte, pour un prix de 180 000 euros. Saisi par l'acquéreur d'une demande de restitution d'une partie du prix de vente en raison d'un vice caché, et subsidiairement d'un défaut d'information, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse l'a, par jugement du 7 janvier 2021, débouté de toutes ses demandes et condamné aux dépens et à payer à la société la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 11 janvier 2021, l'acquéreur a relevé appel du jugement. Par conclusions notifiées le 13 octobre 2021, il demande à la cour, au visa des articles 1112-1 et 1641 et suivants du code civil, de : - réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - condamner la société à lui restituer la somme de 57 435,75 euros, - rejeter l'ensemble des demandes de la société, A titre subsidiaire, - condamner la société à lui verser la somme de 57 435,75 euros à titre de dommages-intérêts, - rejeter l'ensemble des demandes de la société, En tout état, - rejeter l'ensemble des demandes de la société, - condamner la société à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. À l'appui de ses prétentions, l'acquéreur fait valoir essentiellement : - qu'après avoir acquis les plateaux, il a effectué une demande de permis de construire afin de pouvoir aménager ces derniers, notamment pour y installer une activité de coach sportif; que le permis de construire accordé le 24 décembre 2017 par la mairie de [Localité 1] a fait l'objet d'une décision de retrait le 18 mars 2018, aux motifs qu'une partie des lots vendus constituaient des places de stationnement et devaient donc être aménagés pour cela et non pour autre chose ; - qu'en l'absence de mention de cet élément dans l'acte de vente, il ne pouvait savoir que le bien vendu constituait en partie des places de stationnement, ce que la société ne pouvait en revanche ignorer puisse qu'elle avait déposé le 27 septembre 2016 une déclaration de travaux afin d'obtenir le changement d'affectation des locaux artisanaux en locaux d'habitation, son projet comportant alors 19 places de stationnement, dont certaines se situaient sur les lots vendus ; que contrairement à ce que soutient la société, il ne s'agissait pas de simples «possibilités de stationnement», cette notion n'existant pas en droit de l'urbanisme, mais de véritables places prises en compte dans le cadre de l'autorisation d'urbanisme et qui devaient donc être maintenues sur le terrain d'assiette, conformément au plan local d'urbanisme ; que lors de la division, si la société entendait finalement ne créer que neuf places de stationnement, elle était tenue de déposer une nouvelle demande d'autorisation auprès des services de la mairie de [Localité 1], ce qu'elle s'est abstenue de faire ; que la société ne peut valablement soutenir que la déclaration préalable qu'elle a effectuée ne portait que sur le changement de destination et non sur la création de 19 places de stationnement, alors que le plan de masse qu'elle a déposé est très clair sur le nombre de places prévues et sur leur emplacement qui correspond, pour neuf d'entre elles, au bien qu'elle lui a vendu ; - à titre principal, que le vice caché est constitué en dissimulant volontairement la véritable situation juridique du bien vendu ; que le positionnement des places de stationnement sur les plateaux vendus empêche tout aménagement ; qu'il en résulte que le vice rend l'objet de la vente impropre à son usage ; que s'il avait su qu'une partie des plateaux qu'il achetait était des places de stationnement, il n'aurait pas acquis les biens au prix auquel il les a acquis ; qu'il est donc bien fondé à solliciter la restitution d'une partie du prix d'achat ; - à titre subsidiaire, que la société qui savait parfaitement que les places de stationnement se situaient sur les plateaux qu'elle lui a vendus mais ne lui a pas transmis cette information essentielle, n'a pas respecté son obligation d'information et a donc engagé sa responsabilité; - que l'analyse à laquelle le tribunal judiciaire s'est livré d'une décision administrative n'entrait pas dans son champ de sa compétence mais relevait de la juridiction administrative ; - que la surface totale qu'il a acquise est de 597 m² et la surface perdue par les places de stationnement de 190,5 m², le problème concernant les plateaux vendus et non seulement la cour comme tente de le soutenir la partie adverse ; qu'ayant acquis les biens au prix de 301,50 euros le m², la surface perdue peut être estimée à la somme de 57 435,75 euros. Par conclusions notifiées le 29 juin 2021, la société demande à la cour de : - confirmer la décision dont appel, - débouter l'acquéreur de l'ensemble de ses demandes, - condamner l'acquéreur à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'acquéreur aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de la SCP Baufume Sourbe, avocats associés, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Elle fait valoir essentiellement : - que la déclaration préalable du 29 juillet 2016 avait pour seul objet d'obtenir l'autorisation de changer la destination des locaux artisanaux en locaux d'habitation et qu'elle n'a, à aucun moment, sollicité l'autorisation de réaliser des places de stationnement, comme en atteste le formulaire de demande ; que suite à la demande de la commune de [Localité 1] de communication des éléments nécessaires au calcul des impositions, à savoir le nombre de logements créés et le nombre de places de stationnement, elle a, par courrier du 19 août 2016, fourni un plan de situation indiquant des «possibilités de stationnement» mais n'a pas précisé le nombre de logements créés, car il était inconnu à ce moment-là ; qu'il a été procédé ultérieurement à la division de la propriété par un document d'arpentage dressé le 5 décembre 2016 qui a créé les lots et fixé le nombre de places de stationnement à neuf et non à 19 comme l'indiquait le plan de situation comportant «des possibilités» de places de stationnement ; - qu'alors que l'acquéreur était protégé par la promesse de vente qui prévoyait, à son bénéfice, une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, il a sollicité la réitération de la vente dès le 19 janvier 2017 sans avoir déposé de demande de permis de construire ; que s'il avait déposé une telle demande dans le temps imparti, un refus de permis ou un retrait de permis tacite lui aurait été opposé et il n'aurait sans doute pas réitéré la vente ; qu'il a en outre procédé à un changement de destination des biens acquis, d'habitation en commerce, avec la création d'une salle de sport, établissement recevant du public, sans avoir sollicité au préalable la moindre autorisation d'urbanisme ; - que l'acquéreur avait nécessairement connaissance de la consistance de la déclaration préalable du 29 juillet 2016 et de l'arrêté de non-opposition du 27 septembre 2016 puisqu'ils figuraient en annexe de l'acte de vente ; que l'ensemble des renseignements relatifs au bien ont été fournis par la société qui n'a jamais dissimulé la situation juridique du bien ; que l'acquéreur ne fait pas la démonstration que la société ou le notaire en charge de la vente auraient méconnu une obligation légale d'information ou de conseil ; - que le vice invoqué par l'acquéreur est constitué par l'arrêté du 18 mars 2019 par lequel la commune de [Localité 1] a décidé de lui retirer son permis de construire tacite et non par l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 29 septembre 2016 ; que l'arrêté du 18 mars 2019 est illégal dans la mesure où il considère que les «possibilités» de 19 places de stationnement indiquées au sein de la déclaration préalable de changement de destination doivent être tenues pour acquises et comptabilisées comme des places existantes, alors qu'il s'agissait simplement d'une indication de «possibilités» ; qu'il appartenait à l'acquéreur de contester la légalité de cet arrêté devant la juridiction administrative ; que le vice dont se prévaut l'acquéreur n'était donc pas existant au jour de la vente et qu'il ne peut, en tout état de cause, donner lieu à l'application de la garantie des vices cachés ; qu'en effet, le vice n'est pas inhérent à l'objet de la vente et ne le rend pas impropre à son usage, l'acquéreur ayant fait l'acquisition de plateaux à aménager avec terrasses et cour privatives ; que c'est précisément sur cette cour, située sous un préau, que la commune a considéré, à tort, que des places de stationnement étaient existantes ; que dès lors, nonobstant l'illégalité de l'arrêté, l'acquéreur disposait de la faculté d'aménager les deux plateaux et de réaliser des places de stationnement sur la cour ; que c'est parce que l'acquéreur a décidé de réaliser une salle de sports en lieu et place de la cour située sous un préau, et donc de procéder à une extension de la surface de plancher de son lot, que la commune a pris la décision de retirer le permis de construire tacite ; - que malgré le retrait de son permis de construire, les travaux entrepris par l'acquéreur ont été entièrement réalisés ; qu'il ne démontre pas avoir fait l'objet de poursuites pénales pour la réalisation de travaux sans autorisation d'urbanisme et non conformes au plan local d'urbanisme, ni avoir été condamné à la démolition de l'ouvrage qu'il a construit ; - que s'agissant du montant de la somme réclamée, il a fait l'acquisition de deux plateaux à aménager et d'une cour qui, selon l'analyse de la commune, aurait dû être affectée à des places de stationnement ; que si le prix des lots était fixé de manière globale, cette surface a bien été vendue au prix d'une cour ; qu'en demandant le remboursement de l'intégralité de cette surface au prix global des lots au m² construit, l'acquéreur nie toute valeur à cette partie de la cour. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2021. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS

DE LA DÉCISION 1. Sur la garantie des vices cachés Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés suppose d'établir la preuve de : (1) l'existence d'un vice inhérent à la chose d'une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou en diminuer fortement cet usage, (2) du caractère caché de ce vice, (3) de son antériorité à la vente. En l'espèce, alors que l'acquéreur a acheté notamment deux plateaux à aménager, de type lofts, le permis de construire accordé tacitement le 24 décembre 2017 par la mairie de [Localité 1] pour la création d'une salle de sport avec changement de destination d'habitation en commerce a fait l'objet d'une décision de retrait le 18 mars 2018, aux motifs que le dossier de la déclaration préalable de la société «comporte un plan de masse avec 19 places de stationnement», que «le projet de [l'acquéreur] prévoit l'aménagement d'une partie des places de stationnement en salle de sports et que les 19 places de stationnement proposées dans le cadre du permis de construire ne sont pour partie pas réalistes car non fonctionnelles», que «l'article UA 12 du règlement du plan local d'urbanisme [...] précise que 'le nombre de place(s) de stationnement existant et/ou déjà pris en compte dans le cadre d'une autorisation d'urbanisme doit être maintenu sur le terrain d'assiette'» et que «de fait, [...] le projet n'est pas conforme aux dispositions de l'article UA 12 du plan local d'urbanisme». Par l'effet de cette décision de retrait, l'acquéreur s'est vu refuser le droit de réaliser le projet d'aménagement qu'il envisageait et qui était à l'origine de sa décision d'acquérir les biens immobiliers. A cet égard, le fait que les travaux aient été réalisés malgré le retrait du permis de construire n'est pas de nature à faire obstacle à la reconnaissance du vice allégué, dès lors que ces aménagements, réalisés sans autorisation administrative, exposent l'acquéreur au risque de se voir imposer leur démolition et compliquent la revente éventuelle du bien immobilier. Contrairement à ce que soutient la société, le vice invoqué par l'acquéreur n'est pas constitué par l'arrêté du 18 mars 2019 par lequel la commune de [Localité 1] a décidé de retirer son autorisation de permis de construire mais par le positionnement par la société, dans son dossier de déclaration préalable, de neuf places de stationnement sur une partie des plateaux à aménager vendus à l'acquéreur. Sur ce point, la société n'est pas fondée à soutenir qu'elle s'est contentée d'indiquer de simples «possibilités» de stationnement en réponse à la demande de la commune de [Localité 1] de lui communiquer des éléments nécessaires au calcul des impositions et que c'est à tort que la commune a considéré que des places de stationnement étaient existantes. En effet, aux termes de son courrier du 5 août 2016, le maire de [Localité 1] lui rappelle expressément qu'«afin de permettre l'instruction de [sa] demande, [elle doit] transmettre tous les éléments nécessaires permettant de vérifier que [son] projet respecte les règles d'urbanisme, notamment le règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 1], et plus particulièrement les articles suivants : [...] UA 12 relatif au stationnement [...]», lequel précise, dans sa version applicable à la date de la déclaration préalable, que «le nombre de places de stationnement existant et/ou déjà pris en compte dans le cadre d'une autorisation d'urbanisme doit être maintenu sur le terrain d'assiette» et qu'il est exigé que soit réalisée une place de stationnement par tranche de 80 m² de surface de plancher avec au minimum une place par logement. Il résulte de ce qui précède que la demande de la commune de [Localité 1] d'indication du nombre de stationnements n'avait pas pour seul but de permettre le calcul des impositions mais également de vérifier la conformité du projet au plan local d'urbanisme en s'assurant que la société avait prévu le nombre et l'emplacement des stationnements nécessaires à son projet. Ainsi, en transmettant à la commune un «plan de possibilité de stationnements existant», ainsi qu'elle l'indique dans son courrier du 19 août 2016, la société, dont l'objet social est notamment les «conseil et prestation de service dans l'immobilier, promotion immobilière et lotissement», n'ignorait pas que ces stationnements seraient pris en compte par la commune dans le cadre de l'instruction du dossier de déclaration préalable et qu'ils devraient, par la suite, être maintenus sur le terrain d'assiette. Au vu de ce qui précède, l'acquéreur rapporte la preuve d'un vice inhérent aux biens immobiliers vendus d'une gravité suffisante pour les rendre impropres à l'usage auquel ils étaient destinés ou en diminuer fortement cet usage. S'agissant du caractère caché du vice, la cour rappelle que l'appréciation du caractère occulte doit être faite en fonction des connaissances que devait avoir l'acquéreur, étant précisé qu'il ne peut être exigé d'un particulier de se faire assister d'un homme de l'art pour l'éclairer sur les éventuels défauts de la chose. En l'espèce, l'acquéreur est un simple particulier qui n'a aucune connaissance spécifique en matières immobilière et d'urbanisme. Dès lors, il ne saurait être considéré que l'annexion à l'acte de vente de la déclaration préalable du 29 juillet 2016 et de l'arrêté de non-opposition du 27 septembre 2016 était de nature à lui permettre de déceler le vice. Il en résulte que le vice était bien caché pour l'acquéreur. Enfin, si le risque ne s'est manifesté qu'au moment de la décision de retrait du permis de construire, le 18 mars 2018, il existait «en germe» depuis l'arrêté de non-opposition du 27 septembre 2016 et préexistait donc à la vente. La condition d'antériorité est donc également remplie. En conséquence de ce qui précède, l'acquéreur démontre l'existence d'un vice caché ouvrant droit à l'action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil. La société n'est pas fondée à soutenir, pour faire obstacle à la garantie légale, que l'acquéreur était protégé par la promesse de vente qui prévoyait, à son bénéfice, une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire à laquelle il a renoncé. En effet, il résulte de la chronologie des faits que la décision de retrait prise par la commune est intervenue trois mois après l'obtention du permis de construire, de sorte qu'il n'est pas possible d'exclure l'hypothèse selon laquelle un permis de construire aurait été accordé antérieurement à la réitération de la vente puis retiré postérieurement à celle-ci. Selon l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En l'espèce, l'acquéreur sollicite la mise en oeuvre de l'action estimatoire, en réduction du prix. Compte tenu des risques pour l'acquéreur de se voir imposer la démolition de ses constructions et de se heurter à des difficultés lors de la revente de son bien, il y a lieu, par infirmation du jugement attaqué, de condamner la société à lui payer la somme de 30 000 euros en restitution d'une partie du prix de vente. 2. Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement est encore infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance. La société, partie perdante et tenue aux dépens, est déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et est condamnée à payer à l'acquéreur la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a engagés en première instance et en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne l'Eurl Japomme à payer à M. [X] [S] la somme de 30'000 euros en restitution d'une partie du prix de vente, Déboute l'Eurl Japomme de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles, Condamne l'Eurl Japomme à payer à M. [X] [S] la somme de 5'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne l'Eurl Japomme aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT