N° RG 21/04556 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NUVI
Décision du Tribunal de proximité de Nantua au fond
du 11 mars 2021
RG : 1120000429
[C]
C/
[H]
[Y]-[Z]
Etablissement DYNACITE OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'AIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT
DU 28 Juin 2023
APPELANTE :
Mme [N] [C] née le [Date naissance 6] 1970 à [Localité 9] (CAMEROUN)
née le [Date naissance 6] 1970 à [Localité 9]
[Adresse 7]
[Localité 2] SUISSE
Représentée par Me
Catherine VIGUIER, avocat au barreau D'AIN
INTIMÉE :
DYNACITE, Office public de l'habitat de l'Ain, établissement public à caractére industriel ou commercial, immatriculée sous le numéro
779 306 471 au RCS de BOUG EN BRESSE, dont le siege social est au [Adresse 4] a [Localité 8]
Représentée par Me
Cédric GREFFET de la SELAS
LEGA-CITE avocat au barreau de LYON, toque : 502
INTIMÉES NON CONSTITUÉS :
Mme [S] [H]
Dernière adresse connue :
[Adresse 3]
[Localité 1]
L'huissier chargé de signifier la déclaration d'appel ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 22 juillet 2021
Défaillante
Mme [M] [Y]-[Z]
[Adresse 5]
[Localité 11]
Signification de la déclaration d'appel en l'étude d'huissier le 22 juillet 2021
Défaillante
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 13 Octobre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Avril 2023
Date de mise à disposition : 28 Juin 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article
804 du code de procédure civile.
Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article
450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Par acte sous seing privé du 2 novembre 2015, Dynacité a loué à M. [E] [C] et Mme [N] [C] un appartement sis [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel initial de 696,59 euros outre une provision sur charge de 170 euros.
Par acte sous seing privé distinct ayant pris effet le même jour, Dynacité leur a également loué un garage.
Par courrier du 7 novembre 2016, M. [E] [C] a donné congé.
Le 26 février 2020, Mme [N] [C] s'est présentée à l'agence du bailleur à [Adresse 10] pour l'informer que depuis deux ans son appartement était volontairement sous-loué à Mme [S] [H] et Mme [M] [Y].
Par lettre du 18 juin 2020, Mme [N] [C] a donné congé pour le 30 juillet 2020.
Selon constat d'huissier réalisé le 30 juillet 2020 à l'adresse des lieux loués, une personne se présentant comme la fille d'[S] [H] déclarait que celle-ci était sous-locataire de Mme [N] [C] moyennant un loyer de 950 euros par mois payé en espèces.
Par acte du date du 8 juillet 2020, Dynacité a fait délivrer à Mme [C] un commandement de payer la somme de 3 706,70 euros au titre des loyers et charges impayés, arretés au 7 juillet 2020.
Puis elle l'a fait assigner devant le Tribunal de proximite de Nantua afin de faire constater la résiliation du bail et l'expulsion de Mme [N] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef dont les sous-locataires, Mme [S] [H] et Mme [M] [Y].
Par jugement du 11 mars 2021 le tribunal de proximité de Nantua, a :
Constaté avec effet au 30 juillet 2020 la résiliation du bail ayant pris effet le 02 novembre 2015 entre Dynacité et Mme [N] [C] et portant sur l'appartement sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;
Prononcé avec effet au 30 juillet 2020 la résiliation du contrat de sous-location irrégulièrement consenti par Mme [N] [C] à Mme [S] [H] et Mme [M] [Y]-[Z], portant sur l'appartement sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;
Ordonné en conséquence à Mme [N] [C], Mme [S] [H] et Mme[M] [Y]-[Z], de liberer les lieux apres avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
Dit qu'à défaut, Dynacité pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Supprimé le delai de deux mois prévus par l'article
L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné in solidum Mme [N] [C], Mme [S] [H] et Mme [M] [Y]-[Z] à payer à Dynacité une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d'août 2020 et jusqu' à la date de la libération effective et définitive de l'appartement sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;
Fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à celui du loyer et des charges (actuellement de 866,09 euros) qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail ;
Condamné Mme [N] [C] à payer à Dynacité la somme de 2 936,35 euros au titre des loyers et charges de l'appartement, échéance de juillet 2020 incluse, ainsi que des loyers et charges du garage, échéance de décembre 2020 incluse ;
Débouté Dynacité de sa demande tendant à ce que Mme [S] [H] et Mme [Y]-[Z] soient condamnées in solidum avec Mme [N] [C] à payer les loyers et provisions sur charges stipulés au bail ;
Condamné Mme [N] [C] à payer à Dynacité la somme de 20 900 euros au titre du reversement des fruits civils issus de la sous-location irrégulièrement consentie à Mme [S] [H] et Mme [M] [Y]-[Z] pour la période ayant couru d'octobre 2018 à juillet 2020 inclus ;
Debouté Dynacité de sa demande de dommages-intérêts ;
Condamné in solidum Mme [N] [C], Mme [S] [H] et Mme [M] [Y]-[Z] à payer à Dynacité la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article
700 du Code de procédure civile ;
Condamné in solidum Mme [N] [C], Mme [S] [H] et Mme [M] [Y]-[Z] aux entiers dépens de l'instance ;
Ordonné la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l'Etat dans le département de l'Ain ;
Rappelé que conformément à l'article
514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Par déclaration régularisée le 21 mai 2021, Mme [N] [C] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail entre Dynacité et Mme [C], prononcé la résiliation du contrat de sous-location, condamné in solidum Mme [C], Mme [H], et Mme [Y]-[Z] à payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter d'août 2020 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à celui du loyer et des charges, condamné Mme [C] au paiement de 2 936,35 euros au titre des loyers et charges, la somme de 20'900 euros au titre du reversement des fruits civils issus de la sous-location irrégulièrement consentie à Mme [S] [H] et Mme [M] [Y]-[Z] pour la période ayant couru d'octobre 2018 à juillet 2020 inclus.
Par conclusions n°4, régularisées le 6 septembre 2022, Mme [N] [C] sollicite voir :
Rejetant toutes demandes et prétentions contraires,
Infirmer le jugement rendu le 11 mars 2021 par le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nantua ;
Débouter Dynacité de ses demandes en paiement d'un sous-loyer ;
Faire droit à la résiliation du bail et à l'expulsion ;
Ordonner la résiliation du bail du garage ;
Constater avec effet au 30 juillet 2020 la résiliation du bail ayant pris effet le 02 novembre 2015 entre Dynacité et Mme [N] [C] et portant sur l'appartement ainsi que sur le garage, sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;
Prononcer avec effet au 30 juillet 2020 la résiliation du contrat de sous-location irrégulièrement consenti par Mme [N] [C] à Mme [S] [H] et Mme [M] [Y]-[Z], portant sur l'appartement ainsi que sur le garage, sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;
Condamner Mme [S] [H] en tous les dépens.
Au soutien de ses conclusions, Mme [C] fait principalement valoir :
donner son accord aux demandes de résiliation de bail et qui doivent inclure le bail du garage. Elle avait bien résilié le bail en entier incluant le garage. Le bailleur en avait accusé réception.
Elle n'a pas reçu 20'900 euros au titre de la sous-location. Le premier juge a à tort pris en compte une partie du constat d'huissier, à savoir les déclarations imprécises et inexactes de la fille de Mme [H], alors que cette jeune fille ne vivait pas dans l'appartement mais à [Localité 11]. Cette jeune fille est venue avec son enfant uniquement ce jour-là, pour empêcher l'expulsion. Il n'y a eu aucun paiement en espèces sans reçu, et aucun paiement qui n'a pas été indiqué par Mme [C] dans ses conclusions. Les paiements n'étaient pas faits qu'au titre du loyer, mais aussi des factures d'eau, Engie et taxe d'habitation que Mme [C] réglait.
Les occupants n'ont réglé que partiellement, avant de cesser tout paiement après le 12 mars 2020.
L'annexe du constat d'huissier ne montre pas que Mme [H] a payé en espèces l'intégralité d'un sous-loyer. Les documents sont des récépissés de dépôt.
Mme [H] a payé très irrégulièrement, et a cessé tout paiement en mars 2020.
Mme [C] établit avoir payé le loyer à Dynacité jusqu'en mars 2020. Elle a payé bien plus que ce qu'elle a reçu de cette dame [H].
Elle ne disposait d'aucun autre compte et ne s'est plus rendue en France après le 11 mars 2020, n'étant revenue qu'en mai, pour les formalités de résiliation.
Pour calculer les « fruits nets », il faut aussi déduire l'arriéré de loyer fixé par le juge de première instance à 2 633 euros 40. Le décompte communiqué établit qu'il n'y a pas de fruits nets, mais une perte de 2 572 euros 62 (loyers d'avril à juillet 2020).
L'arrêt de la cour de cassation de 2019 prévoit que le locataire doit reverser le fruit des sous-locations. Mme [C] a bien reversé ce qu'elle a reçu.
L'article 546 ne concerne que les fruits : les loyers ; or il a été expliqué que Mme [C] recevait une somme pour le loyer, et aussi pour l'eau, l'électricité, la taxe d'habitation. Dynacité est sans droit à réclamer des sommes qui ne sont pas un loyer.
Par conclusions en réponse N°3 régularisées le 22 mai 2022, l'Office public de l'habitat de l'Ain Dynacité sollicite voir :
- Vu les dispositions des articles 7, 8,15-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- Vu les dispositions des articles
1217,
1224,
1717,
1729,
1240 et
1741 du Code civil,
- Vu les dispositions 544 et suivants du Code civil,
- Vu les dispositions de l'article
L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
- Vu les dispositions des articles
514 et suivants du Code de procédure civile,
- Vu les pièces produites aux débats,
Rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par Mme [N] [C] dans ses conclusions en appel à l'encontre de la société Dynacité.
En conséquence,
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nantua.
Y ajoutant, constater et à défaut prononcer la résiliation du bail ' garage ' portant sur le garage sis [Adresse 3] à [Localité 12] et ordonné l'expulsion de Mme [N] [C] et de tout occupant de son chef dudit garage ;
Condamner Mme [N] [C] à payer à la société Dynacité la somme de 1 000 euros au titre des frais irréductibles sur le fondement de l'article
700 du Code de procédure civile ;
La condamner aux dépens de l'instance.
Au soutient de ses conclusions l'intimée fait valoir :
accepter pour le garage et la résiliation du bail demandée par Mme [N], que la cour constate l'accord des parties et à défaut prononcer la résiliation du bail en ordonnant consécutivement l'expulsion de Mme [C] et de tout occupant de son chef ;
au titre des conditions générales du bail, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au metre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ;
la faculté d'hébergement est soumise à conditions ;
l'arrêt de la Cour de Cassation du 12 septembre 2019 rejette l'analyse de Mme [C] selon laquelle les loyers réglés devaient être retirés des fruits civils restitués ;
le constat d'huissier permet de connaître avec précision le montant de la sous-location depuis deux ans et demi ;
rien ne permet d'affirmer que Mme [C] a réellement vercé l'intégralité des espèces perçues dans le cadre de la sous-location de l'appartement ni qu'elle n'a pas porté des sommes perçues au crédit d'un autre compte bancaire notamment à partir du 12 mars 2020, à la lecture du constat Mme [C] a uniquement souffert d'un retard de versement en septembre 2017 et le règlement est intervenu 6 novembre 2017.
Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article
455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écr
MOTIFS
S périmètre de saisine de la cour :
Selon le dispositif des dernières conclusions de l'appelante, la contestation du jugement du 11 mars 2021 ne porte au principal que sur la condamnation de Mme [N] [C] au paiement de la somme de 20 900 euros puisque l'appelante demande de faire droit à la résiliation du bail à l'expulsion, de constater avec effet au 30 juillet 2020 la résiliation du bail ayant pris effet le 2 novembre 2015, et de prononcer avec effet au 30 juillet 2020 la résiliation du contrat de sous-location.
Des lors, vu l'accord des parties, la cour confirme la décision attaquée en ce qu'elle a :
constaté avec effet au 30 juillet 2020 la résiliation du bail portant sur l'appartement ;
Prononcé avec effet au 30 juillet 2020 la résiliation du contrat de sous-location irrégulièrement consentie par Mme [N] [C] à Mme [S] [H] et Mme [M] [Y]-[Z] ;
Ordonné en conséquence à Mme [N] [C], Mme [S] [H] et MmeYolande [Y]-[Z], de liberer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
Dit qu'à défaut, Dynacité pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Supprimé le delai de deux mois prévus par l'article
L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur le garage :
Aux termes de l'article
564 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'assignation devant le juge des contentieux de la protection telle que reprise dans le jugement du 11 mars 2021 ne mentionne pas la demande de résiliation ou de constat de résiliation du bail portant sur le garage.
C'est à bon droit que le juge n'a donc pas statué et la cour ne peut que constater l'irrecevabilité de cette demande nouvelle qui apparaît désormais dans les conclusions de l'appelante mais également dans les conclusions de l'Office public de l'habitat de l'Ain Dynacité. Le fait que le congé donné par Mme [N] [C] par lettre du 18 juin 2020 réitéré par lettre recommandée distribuée le 6 mai 2021, portait sur l'appartement et sur le garage est sans effet sur les limites de la saisine de la cour.
La cour ne peut que Constater l'accord des parties pour constater la résiliation du bail 'garage' portant sur le garage.
Sur la somme due au bailleur au titre de la sous location :
Aux termes de l'article
546 du Code civil la propriété d'une chose, soit mobilière soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession.
Concernant la condamnation de Mme [N] [C] au paiement de la somme de 20 900 euros :
Il a été établi notamment par le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 30 juillet 2020, mais également des propres dires de Mme [C] que celle-ci a sans autorisation du bailleur sous-loué l'appartment litigieux.
En présence d'une sous-location non autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
En conséquence, l'Office public de l'habitat de l'Ain Dynacité est fondé à obtenir le remboursement des sous loyers perçus par Mme [C] à charge de prouver leur perception par la locataire. L'allégation du possible dépôt de sommes sur un second compte de Mme [C] n'est qu'une supposition.
Dynacité produit de manière lisible la page trois du procès-verbal de constat du 30 juillet 2020 reproduisant le récépissé de versement d'espèces par Mme [S] [H] sur le compte bancaire de Mme [C].
Selon ces pièces, sont justifiées des dépôts en espèces sur le compte de Mme [C] :
975 euros le 9 juillet 2019,
470 euros le 21 août 2019,
400 euros le 6 octobre 2019,
310 euros le 6 décembre 2019,
325 euros le 7 février 2020,
170 euros le 12 mars 2020,
800 euros le 6 mars 2020.
Par ailleurs, Mme [C] a indiqué au premier juge et de nouveau en appel que la totalité des sous-loyers perçus en espèces a été portée au crédit de son compte bancaire dont elle a produit les relevés de janvier 2019 à septembre 2020. Elle fait cependant valoir que ces sous-loyers comportaient le paiement des charges qu'elle a assumées. Elle conteste avoir reçu 20 900 euros soutenant que Mme [H] à payer irrégulièrement et a cessé tout paiement en mars 2020.
Les autres pièces annexées au constat d'huissier ne prouvent pas la réalité d'un paiement.
L'étude des relevés de compte démontre les versements suivants par ailleurs repris dans les conclusions de Mme [C] :
En 2018 : 1 800 + 700 = 2 500 euros,
En 2019 : 850 + 200 + 975 + 970 + 720 +750 + 400 + 500 + 490 + 486,65 + 618 + 38 = 6 277,65 euros,
En 2020 : 650 + 325 + 800 +170 = 1 945 euros.
Total : 2 500 + 6 277,65 +1 945 = 10 722,65 euros.
En effet, si Mme [C] a indiqué que tous les sous-loyers reçus figurent sur ses relevés de compte, il n'est pas établi par le bailleur que tous les versements sur le compte correspondent à des paiements à titre de sous-loyer.
Les déclarations faites à l'huissier de justice par la personne présente du logement au jour du constat d'huissier du 30 juillet 2020 ne constitue pas de preuves de paiements.
Les fruits perçus par Mme [C] du fait de la sous-location interdite doivent être fixés à la somme de 10'722,65 euros sans possibilité d'en déduire des factures d'énergie ni des loyers payés à Dynacité par la locataire, ni l'arriéré locatif de celle-ci.
Ce n'est pas parce que Mme [C] a payé, hors l'arriéré retenu par le premier juge, ses loyers à son bailleur qu'elle a reversé le fruit des sous-location. L'obligation de paiement du loyer découle de la signature du bail et constitue l'une des obligations de la locataire envers le bailleur. Cette obligation est sans lien avec les paiements reçus par la locataire de sa sous-locataire.
En conséquence, la cour infirme la décision attaquée en ce qu'elle a condamné Mme [C] au paiement de la somme de 20 900 euros et condamne Mme [C] au paiement de la somme de 10'722,65 euros.
Sur les mesures accessoires :
La cour confirme confirme sur les dépens d'ailleurs non remis en cause, la décision attaquée.
Succombant au principal, Mme [C] est condamnée aux dépens à hauteur d'appel.
L'équité ne commande pas de faire application à hauteur d'appel des dispositions de l'article
700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare irrecevable car demande nouvelle, la demande visant le constat ou le prononcé de la résiliation du bail sur le garage sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;
Constate l'accord des parties sur le constat de la résiliation du bail sur le garage sis [Adresse 3] à [Localité 12].
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme la décision attaquée en ce qu'elle a :
Constaté avec effet au 30 juillet 2020 la résiliation du bail ayant pris effet le 02 novembre 2015 entre Dynacité et Mme [N] [C] et portant sur l'appartement sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;
Prononcé avec effet au 30 juillet 2020 la résiliation du contrat de sous-location irrégulièrement consenti par Mme [N] [C] à Mme [S] [H] et Mme [M] [Y]-[Z], portant sur l'appartement sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;
Ordonné en conséquence à Mme [N] [C], Mme [S] [H] et MmeYolande [Y]-[Z], de liberer les lieux apres avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
Dit qu'à défaut, Dynacité pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Supprimé le delai de deux mois prévus par l'article
L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné in solidum Mme [N] [C], Mme [S] [H] et Mme [M] [Y]-[Z] à payer à Dynacité une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d'août 2020 et jusqu' à la date de la libération effective et définitive de l'appartement sis [Adresse 3] à [Localité 12] ;
Fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à celui du loyer et des charges (actuellement de 866,09 euros) qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail ;
Condamné Mme [N] [C] à payer à Dynacité la somme de 2 936,35 euros au titre des loyers et charges de l'appartement, échéance de juillet 2020 incluse, ainsi que des loyers et charges du garage, échéance de décembre 2020 incluse.
L'infirme en ce qu'elle a condamné Mme [C] à payer à Dynacité la somme de 20 900 euros,
Statuant à nouveau :
Condamne Mme [N] [C] à payer à Dynacité, Office public de l'habitat de l'Ain, la somme de 10'722,65 euros au titre du reversements des fruits civils issu de la sous-location irrégulière.
Y ajoutant,
Condamne Mme [N] [C] aux dépens à hauteur d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
