CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 11 mai 2017
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 549 F-D
Pourvoi n° X 16-14.689
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
Statuant sur le pourvoi formé par la société Franprix expansion, société en nom collectif, dont le siège est [...],
contre l'arrêt rendu le 26 janvier 2016 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...],
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 28 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Franprix expansion, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la SCI 63 boulevard Jean Jaurès, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué
(Versailles, 26 janvier 2016), que, le 22 juillet 2010, la société [...] a donné à bail à la société Franprix expansion des locaux à usage commercial sous la condition suspensive de l'obtention d'une décision d'autorisation de travaux ; qu'elle l'a assignée aux fins de voir juger que cette condition suspensive était réputée accomplie, en résiliation du bail et en indemnisation de ses préjudices ;
Sur les quatre premiers moyens
, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée
sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le cinquième moyen
:
Vu
l'article
16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner la société Franprix expansion à payer à la société [...] une certaine somme au titre des travaux d'aménagement, l'arrêt retient
qu'il ne peut être reproché au bailleur de produire un chiffrage unilatéral des travaux, réalisé par un architecte lot par lot au vu de l'annexe 2 du contrat de bail, puisque par hypothèse la locataire n'a pas procédé à ces travaux ;
Qu'en statuant ainsi
, en se fondant exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS
:
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Franprix expansion à payer à la société [...] la somme de 781 980 euros au titre des travaux, l'arrêt rendu le 26 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société [...] aux dépens ;
Vu l'article
700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [...] et la condamne à payer à la société Franprix expansion la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept
MOYENS ANNEXES
au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Franprix expansion
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les fins de non-recevoir de la société Franprix expansion et d'AVOIR, en conséquence, dit et jugé que la condition suspensive stipulée à l'article 22 du bail signé le 22 juillet 2010 entre la SCI 63 boulevard Jean Jaurès et la société Franprix expansion est réputée accomplie en application de l'article
1178 du code civil, dit et jugé que ledit bail a pris effet au 1er janvier 2011, prononcé la résiliation du bail du 22 juillet 2010 aux torts exclusifs de la société Franprix expansion, condamné la société Franprix expansion à verser à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès les sommes suivantes : 1 123 750 euros hors taxe au titre du prix du contrat, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et 781 980 euros hors taxe au titre des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et enfin condamné la société Franprix expansion au titre des frais irrépétibles,
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SNC Franprix expansion met en avant le manquement de la SCI 63 boulevard Jean Jaurès au devoir de cohérence puisque cette dernière l'a assignée aux fins de dire que la condition suspensive prévue au contrat de bail était accomplie du fait des agissements de la SNC Franprix expansion alors qu'elle lui a adressé antérieurement des projets d'avenant de prorogation de ce bail, ce qui caractérise également sa renonciation au droit de se prévaloir de la prétendue réalisation de la condition suspensive ; qu'elle explique qu'en outre la SCI 63 boulevard Jean Jaurès n'a pas mis en oeuvre le formalisme prévu en cas de réalisation de la condition suspensive pour que le preneur prenne possession des lieux ; qu'en réplique, la SCI 63 boulevard Jean Jaurès soutient que c'est la SNC Franprix expansion qui a été à l'initiative de la proposition de prorogation, qu'il ne peut lui être reproché de ne pas s'être opposée à cette demande, que le projet indiquait à la fois que la condition suspensive n'était pas acquise au 31 décembre 2010 et qu'elle ne voulait pas supporter les conséquences financières d'un report de délai, qu'elle n'a pas changé de position en droit, qu'elle a dû assigner au vu du revirement de la SNC Franprix expansion du 14 janvier 2011, qu'en tout état de cause la prise d'effet du bail était automatique au 1er janvier 2011, que celle-ci était indépendante de la prise de possession des lieux par le preneur, que de toute façon aucun formalisme n'est prévu au cas d'une condition suspensive non réalisée, qu'il n'est pas justifié par le preneur qu'elle ait renoncé à se prévaloir de l'inaccomplissement de la condition suspensive ; que certes l'obligation de loyauté s'imposant aux parties dans une instance comporte l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui ; que cependant ce principe ne permet pas d'opposer le barrage de la recevabilité aux allégations contradictoires des parties, qui ressortent de l'appréciation de la juridiction ; qu'en l'occurrence, la SNC Franprix expansion ne conteste pas avoir elle-même pris l'initiative de proposer le 21 décembre 2010 à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès (pièce N° 11) de prolonger le délai de réalisation de la condition suspensive prévue au bail du 22 juillet 2010 pour tenir compte du délai de recours des tiers de l'autorisation accordée le 15 décembre 2010 et de retenir une date au plus tard le 15 mars 2011 ; qu'en faisant cette proposition, la SNC Franprix expansion admettait implicitement que la condition suspensive ne pouvait être réalisée au 31 décembre 2010 ; mais qu'il ne peut être reproché à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès de ne pas avoir à ce stade demandé la caducité du bail alors, qu'en proposant le 31 décembre 2010 et le 11 janvier 2011 des projets d'avenant au bail, elle n'a fait que répondre à la sollicitation de la SNC Franprix expansion pour permettre l'exécution du contrat, ce qui ne peut nullement caractériser une quelconque renonciation de la société bailleresse à ses droits nés du contrat ; que c'est dans ce contexte d'existence de pourparlers en cours sur les projets d'avenant que la SNC Franprix expansion a adressé une lettre le 14 janvier 2011 à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès l'informant de la caducité du bail, avec absence de toute indemnité pour les parties ; que ce courrier de renonciation de la part de la SNC Franprix expansion est pour le moins inattendu car c'est elle-même qui avait sollicité une prorogation de délai moins d'un mois avant, et par conséquent qu'elle ne peut maintenant utilement imputer à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès, qui a tiré les conséquences de la nouvelle position de la société preneuse en l'assignant en résolution du bail en réponse à ce courrier, un manquement au devoir de cohérence en matière contractuelle,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SNC Franprix expansion ne peut légitimement et de bonne foi reprocher à la SCI d'avoir accepté d'étudier un projet de prorogation - dont les éléments du dossier donnent à penser que l'initiative en revient, en réalité, au preneur - et d'avoir ensuite, après réception de la lettre du 14 janvier 2011, pour le moins inattendue, fait valoir ses droits par la voie judiciaire en demandant la sanction des manquements contractuels de la SNC Franprix expansion ; que le fait de ne pas avoir opté dès le mois de décembre 2010 pour une attitude ne laissant aucun opportunité à son cocontractant de réaliser la condition suspensive n'est pas révélatrice d'une contradiction ou d'une incohérence au détriment de la SNC Franprix expansion ; que ce fait ne peut pas davantage s'analyser en une renonciation dépourvue d'équivoque à se prévaloir ensuite des manquements contractuels de la SNC Franprix expansion ; que la SNC Franprix expansion est d'autant plus malvenue d'invoquer un manquement de la SCI au devoir de cohérence en matière contractuelle qu'elle a manifestement envoyé au bailleur un projet de prorogation et de modification comme en atteste sa pièce n° 7 ; que le 21 décembre 2010, M. Y..., son juriste, déclarait vouloir prolonger le délai de réalisation de la condition suspensive du bail et proposait de retenir désormais la date du 15 mars 2011 « dans un souci de souplesse » tandis que le 14 janvier 2011, la SNC Franprix expansion se prévalait de la caducité du bail au motif de la non-réalisation de la condition suspensive à la date du 31 décembre 2010,
ALORS QU'une partie ne peut invoquer un droit auquel elle a, préalablement, renoncé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que, le 31 décembre 2010 puis le 11 janvier 2011, la bailleresse avait envoyé à la preneuse des projets d'avenant au bail visant à la prorogation de la condition suspensive ; qu'une telle démarche valait sans équivoque reconnaissance de ce qu'à la date du 31 décembre 2010, la condition suspensive n'était pas acquise et donc renonciation au droit de se prévaloir ultérieurement du fait que cette condition aurait été réputée accomplie à cette date par application de l'article
1178 du code civil, peu important que la prorogation ait initialement été demandée par la preneuse et que celle-ci y ait ultérieurement renoncé au vu des conditions posées par la bailleresse pour consentir à la prorogation sollicitée ; qu'en jugeant pourtant que la SCI n'avait pas renoncé à se prévaloir de l'article
1178 du code civil, la cour d'appel a violé l'article
1134 du code civil et les principes régissant la renonciation à un droit.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les fins de non-recevoir de la société Franprix expansion et d'AVOIR, en conséquence, dit et jugé que la condition suspensive stipulée à l'article 22 du bail signé le 22 juillet 2010 entre la SCI 63 boulevard Jean Jaurès et la société Franprix expansion est réputée accomplie en application de l'article
1178 du code civil, dit et jugé que ledit bail a pris effet au 1er janvier 2011, prononcé la résiliation du bail du 22 juillet 2010 aux torts exclusifs de la société Franprix expansion, condamné la société Franprix expansion à verser à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès les sommes suivantes : 1 123 750 euros hors taxe au titre du prix du contrat, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et 781 980 euros hors taxe au titre des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et enfin condamné la société Franprix expansion au titre des frais irrépétibles,
AUX MOTIFS PROPRES QU'en ce qui concerne le manquement au formalisme allégué, s'il n'est pas discuté par les parties que la condition suspensive n'a pas été réalisée le 31 décembre 2010 à 16h, la SCI 63 boulevard Jean Jaurès demande cependant de juger que la condition doit être réputée accomplie du fait des manquements de la SNC Franprix expansion dans sa réalisation, ce que conteste cette dernière ; que par conséquent, il ne peut être reproché à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès le non-respect du formalisme de l'article 22 du contrat, qui ne porte que sur le cas où la condition suspensive, tenant à une décision de non opposition expresse ou tacite des travaux d'autorisation des travaux, est effectivement réalisée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, ni celui de l'article 4.1 du contrat qui concerne la prise de possession par la société preneuse des locaux lors de la prise d'effet du bail ; qu'au surplus, aucun formalisme particulier n'est prévu en application de l'article
1178 du code civil au cas d'une condition suspensive réputée accomplie ; qu'il convient donc de rejeter les fins de non-recevoir invoqués par la SNC Franprix expansion,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bail ne prévoit aucun formalisme dans l'hypothèse d'une condition suspensive réputée accomplie en application de l'article
1178 du code civil ; que comme il a déjà été souligné, la formalisation de la prise d'effet du bail par la signature d'un acte de levée de la condition suspensive était très improbable en l'espèce en raison de la divergence d'analyse juridique des parties ; qu'or, l'article 4.1 du bail subordonne l'obligation du preneur de prendre possession à la date de la prise d'effet du bail ; que privée de la possibilité d'observer le formalisme prévu pour la prise d'effet du bail, le bailleur ne peut se voir reprocher de ne pas avoir ensuite observé celui prévu pour la prise de possession des locaux étroitement lié à la prise d'effet du bail ; qu'en effet, le formalisme prévu à l'article 22 du bail a sa cohérence dans l'hypothèse d'une condition suspensive réalisée dans le délai convenu ; que cette cohérence ne pourrait être maintenue, en raisonnant par analogie, que dans l'hypothèse où les parties se seraient accordées pour reconnaître que la condition suspensive devait être réputée accomplie, ce qui n'est pas le cas ; que la fin de non-recevoir sera donc rejetée,
ALORS QUE le juge ne peut pas méconnaître la loi des parties ; que l'article 22 du contrat stipulait expressément que la prise d'effet du bail était subordonnée à la signature d'un « acte de levée de la condition suspensive », étant précisé que si le preneur ne se présentait pas au rendez-vous de signature « une convocation lui sera adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier et une nouvelle date sera indiquée » ; que ces stipulations ne distinguaient nullement selon que la condition était effectivement réalisée ou qu'elle était simplement réputée accomplie, pas plus qu'elles n'étaient inapplicables au cas où les parties étaient en désaccord sur le fait que la condition suspensive soit réalisée, puisqu'il était au contraire prévu que le bailleur pouvait sommer le preneur, en cas de désaccord, de venir signer l'acte de levée de la condition suspensive ; qu'en jugeant pourtant que ce formalisme de signature d'un acte de levée de la condition suspensive n'avait pas à s'appliquer en cas de condition suspensive réputée accomplie en application de l'article
1178 du code civil et en présence d'une divergence d'analyse juridique des parties sur la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a dénaturé ce contrat, en violation de l'article
1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit et jugé que la condition suspensive stipulée à l'article 22 du bail signé le 22 juillet 2010 entre la SCI 63 boulevard Jean Jaurès et la société Franprix expansion est réputée accomplie en application de l'article
1178 du code civil et d'AVOIR, en conséquence, dit et jugé que ledit bail a pris effet au 1er janvier 2011, prononcé la résiliation du bail du 22 juillet 2010 aux torts exclusifs de la société Franprix expansion, condamné la société Franprix expansion à verser à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès les sommes suivantes : 1 123 750 euros hors taxe au titre du prix du contrat, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et 781 980 euros hors taxe au titre des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et enfin condamné la société Franprix expansion au titre des frais irrépétibles,
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SNC Franprix expansion fait valoir qu'elle a respecté ses obligations contractuelles, explique qu'elle avait le droit contractuellement de déposer un plan prévoyant une issue de secours sur la copropriété voisine, que le plan était suffisant au regard des prescriptions imposées par le formulaire CERFA n° 13404*01, que la commune de Clichy ne pouvait lui demander ni la copie de la servitude de passage ni le dépôt de la demande d'autorisation d'enseignes ; qu'elle ajoute qu'elle a été contrainte de déposer une nouvelle demande de déclaration préalable à la demande expresse du bailleur, que le bailleur a ainsi provoqué une nouvelle instruction du dossier qui a empêché la réalisation de la condition dans le délai imparti par le bail ; qu'en réplique, la SCI 63 boulevard Jean Jaurès soutient que la SNC Franprix expansion n'a pas déposé le bon plan lors de la première déclaration préalable de travaux puisqu'elle a inclus des travaux que la société bailleresse n'avait pas autorisés, à savoir l'ouverture d'une issue de secours latérale ouvrant sur la copropriété voisine, que dès lors la violation contractuelle est caractérisée, que d'ailleurs la SNC Franprix expansion a redéposé le 3 septembre 2010 une seconde demande d'autorisation de travaux, qu'elle n'a cependant pas annexé les pièces nécessaires, ce qui a retardé d'autant l'examen du dossier ; qu'elle ajoute qu'en tout état de cause la SNC Franprix expansion n'avait pas obtenu l'accord de la copropriété pour l'ouverture de l'issue de secours latérale, que dès lors sa demande de déclaration préalable ne pouvait aboutir ; que l'article
1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que c'est au créancier de cette obligation sous condition suspensive de rapporter la preuve que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci ; que l'article 22 du contrat de bail du 22 juillet 2010 stipule que le présent bail ne deviendra définitif qu'après la réalisation de la condition suspensive suivante stipulée dans l'intérêt du preneur : « obtention par le preneur d'une décision de non opposition expresse ou tacite devenue définitive autorisant les travaux modifiant la façade des locaux loués et la mise en place d'enseigne » étant précisé que « la déclaration préalable obligatoire accompagnée des pièces nécessaires devra être déposée au plus tard le 31 juillet 2010 », que « la condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 31 décembre 2010 à 16h et si à cette date et heure, la condition suspensive n'est pas réalisée, le présent contrat sera de plein droit caduc, sans aucune formalité et sans aucune indemnité de part et d'autre » ; que si certes l'article 9-1 du contrat intitulé « travaux d'aménagement du preneur à la signature du bail » indique que le bailleur autorise la réalisation des travaux visés dans l'annexe 2, et que le bailleur autorise le preneur à déposer auprès des services compétents de la mairie de Clichy une déclaration préalable telle que visée par l'article
R. 421-7 du code de l'urbanisme, que la déclaration préalable accompagnée des pièces nécessaires devra être déposée au plus tard le 31 juillet 2010, que l'annexe 2 comprend le percement d'une porte de sortie de secours vers copropriété (sous réserves des accords), il n'en demeure pas moins que l'article 22 constituant la condition suspensive du contrat de bail ne mentionne que les travaux modifiant la façade des locaux loués, que l'annexe 2 comprend au titre des travaux de façade la mise en place de 2 portes de sortie de secours, que tel n'est pas le cas d'une issue de secours latérale qui par hypothèse ne trouve pas sur la façade des locaux mais sur le côté ; que le fait que dans le même contrat sous l'article 9 le bailleur autorise certains autres travaux d'aménagement est sans incidence sur la mise en oeuvre de la condition suspensive portant sur les travaux de façade, qu'en tout état de cause l'accord de la copropriété voisine était nécessaire pour le percement d'une ouverture latérale de secours donnant sur la cour de l'immeuble voisin, qu'aucun élément ne permet de dire qu'il a été accordé voire même sollicité, que cet accord nécessitant une réunion de l'assemblée générale des copropriétaires était un préalable nécessaire à une demande d'autorisation de ces travaux auprès de la mairie, que sans cet accord la SNC Franprix expansion ne pouvait pas obtenir l'autorisation de la mairie ; qu'il résulte de ces éléments que c'est en violation manifeste des termes mêmes de la condition potestative décidés par les parties que la SNC Franprix expansion a déposé à l'appui de sa demande de déclaration préalable de travaux le 30 juillet 2010 à la mairie de Clichy un plan qui n'était pas conforme aux travaux de façades autorisés par le bailleur, puisque le plan ne comportait qu'une issue de secours en façade et une latérale, comme elle le reconnaît d'ailleurs implicitement dans son courriel du 30 août 2010, dans lequel elle indique que le plan tel annexé au bail sera remis demain à la mairie en tant que plan B ; que la SNC Franprix expansion a alors déposé une seconde déclaration préalable de travaux le 3 septembre 2010 qui comprend les deux issues de secours en façade de l'immeuble ; que cependant le 9 septembre 2010, le service urbanisme de la mairie de Clichy sollicite de la SNC Franprix expansion la demande d'autorisation d'enseigne qui manque au dossier et indique que ce projet nécessite la consultation de l'architecte des bâtiments de France, ce qui reporte le délai d'instruction du dossier à deux mois après réception de toutes les pièces nécessaires ; que cette pièce complémentaire nécessaire à l'instruction du dossier, qui ne saurait constituer un cas de force majeure ou une cause étrangère comme allégué par la SNC Franprix expansion alors qu'elle est un professionnel de la création de magasins, ne sera déposée par elle que le 11 octobre 2010, retardant d'autant l'instruction du dossier, et que les délais ne pourront pas alors être respectés ; qu'il ressort de l'examen des déclarations préalables de travaux déposées par la SNC Franprix expansion successivement le 30 juillet 2010 et le 3 septembre 2010 que c'est le non-respect par elle de ses obligations contractuelles, notamment d'un plan conforme lors de la première déclaration de travaux, et son manque de diligences dans le dépôt des pièces qui ont empêché l'accomplissement de la condition potestative incluse dans le contrat de bail ; que cette condition sera réputée dès lors accomplie et que le bail prendra effet au 1er janvier 2011, avec toutes les conséquences que cela entraîne pour la SNC Franprix expansion,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article
1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que l'article
1175 du même code précise que toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle fut ; que l'article 22 du bail stipule notamment que le bail ne deviendra définitif qu'après la réalisation de la condition suivante, stipulé dans l'intérêt du preneur : « obtention par le preneur d'une décision de non opposition expresse ou tacite devenue définitive autorisant les travaux modifiant la façade des locaux loués et la mise en place d'enseigne. La déclaration préalable obligatoire accompagnée des pièces nécessaires devra être déposée au plus tard le 31 juillet 2010 » ; qu'il sera relevé d'emblée que la condition suspensive ne concerne pas les travaux de la porte de sortie de secours latérale qui, par définition, ne se trouve pas en façade ; qu'or, il ressort des pièces versées aux débats que la première déclaration préalable du 30 juillet 2010 ne portait pas sur les deux portes de sortie de secours en façade prévus au titre des travaux sur façades dans l'annexe 2 du bail ; que le « percement d'une porte de sortie de secours vers copro (sous réserve des accords » est mentionné dans la rubrique « gros oeuvre » des travaux d'aménagement intérieur mais non au titre des travaux de façade ; qu'ainsi, au regard des diligences contractuelles à accomplir en vue de la réalisation de la condition suspensive prévue à l'article 22 du bail, la remise d'un plan ne faisant état que d'une sortie de secours en façade, mais incluant la sortie de secours latérale, n'était pas appropriée pour obtenir une décision de non-opposition autorisant les travaux modifiant la façade des locaux loués soit la mise en place de deux portes de secours ; que la SNC Franprix expansion le reconnaît au moins implicitement lors d'un échange de courriels entre sa directrice régionale expansion et le gérant de la SCI le 30 août 2010 ; que la seconde déclaration préalable du 3 septembre 2010, complétée seulement le 11 octobre 2010, fait désormais apparaître sur le plan deux sorties de secours en façade ; que par courrier du 9 septembre 2010 auquel la SNC Franprix expansion ne donnera suite que le 11 octobre suivant, la mairie demandait le récépissé de dépôt de la demande d'autorisation d'enseigne et rappelait que le projet nécessitait la consultation de l'architecte des bâtiments de France ce qui portait le délai d'instruction à deux mois ; que cette précision avait déjà été apportée par la mairie dans son courrier du 2 août 2010 à propos de la première déclaration préalable ; que la demande d'autorisation d'enseigne date du 10 octobre 2011 ; que la seconde déclaration préalable, accomplie hors délai puisque bien après le 31 juillet 2010, est donc la seule déclaration pouvant permettre la réalisation de la condition suspensive ; que les allégations selon lesquelles le dépôt de cette seconde déclaration préalable répondait à un souci de coopération ou une exigence du bailleur ne sont pas fondées et sont, en tout état de cause, inopérantes, eu égard aux stipulations relatives à la définition de la condition suspensive ; que dans ces circonstances, l'impossibilité de réaliser la condition suspensive dans le délai prévu que la SNC Franprix expansion s'emploie à démontrer est uniquement imputable à sa négligence et son manque de diligence ainsi qu'au non-respect par elle des stipulations contractuelles ; que la condition suspensive stipulée à l'article 22 du bail sera donc réputée accomplie en application de l'article
1175 du code civil ; que la SNC Franprix expansion ne peut donc se prévaloir de ses propres errements et insuffisances pour affirmer que le contrat est caduc ; qu'eu égard à l'ensemble des dispositions contractuelles aux termes desquelles les parties ont entendu faire du 1er janvier 2011 la date ultime de prise d'effet du bail, cette date sera fixée au 1er janvier 2011,
1- ALORS QUE la condition n'est réputée accomplie que lorsque c'est le débiteur qui, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, si la condition suspensive ne portait que sur l'obtention d'une autorisation des travaux portant sur la façade des locaux loués, l'article 9.1 du contrat ajoutait que le bailleur autorisait tous les travaux mentionnés par l'annexe 2, laquelle prévoyait non seulement des travaux sur façade mais aussi le percement d'une porte latérale, l'article 9.1 ajoutant que devait être déposée auprès de la mairie une déclaration préalable portant sur tous les travaux visés par l'annexe 2 avant le 31 juillet 2010 ; que dès lors, en déposant le 30 juillet 2010 une déclaration préalable ne prévoyant pas seulement des travaux sur la façade mais également le percement d'une porte latérale, la SNC Franprix expansion s'était bornée à exécuter correctement le contrat, de sorte qu'en jugeant que cette demande était constitutive d'une violation manifeste du contrat ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive, la cour d'appel a violé les articles
1134 et
1178 du code civil.
2- ALORS QUE la condition n'est pas réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d'une cause étrangère ; qu'en jugeant que la SNC Franprix expansion avait empêché l'accomplissement de la condition, sans rechercher si la défaillance de la condition ne procédait pas du seul refus, d'ailleurs abusif, de la mairie d'accorder l'autorisation sollicitée le 30 juillet 2010 dans les termes prévus par le contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article
1178 du code civil.
3- ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en jugeant dès lors que l'exposante s'était montrée négligente en ne sollicitant pas de la copropriété l'autorisation de percer une porte latérale et en ne joignant pas un tel document à sa déclaration préalable du 30 juillet 2010, de sorte qu'elle ne pouvait obtenir l'autorisation de la mairie d'accomplir les travaux sollicités, sans répondre au moyen articulé par l'exposante, selon lequel la mairie ne pouvait pas exiger une telle autorisation de la copropriété pour statuer sur la demande d'autorisation des travaux, ce document n'étant pas visé par les textes du code de l'urbanisme devant être remis à la mairie, auxquels la SNC Franprix expansion s'était scrupuleusement conformée, la cour d'appel a violé l'article
455 du code de procédure civile.
4- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, dans son courriel du 30 août 2010, la SNC Franprix expansion n'avait nullement reconnu, même implicitement, que la déclaration préalable du 30 juillet 2010 comportait un plan non conforme aux stipulations contractuelles, se bornant à indiquer qu'une nouvelle déclaration allait être déposée, en « plan B », pour tenter d'obtenir, malgré le premier refus, la réalisation de la condition suspensive ; qu'en y voyant la reconnaissance d'une irrégularité de la première déclaration de travaux, la cour d'appel a dénaturé le courriel du 30 août 2010, en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer les éléments de la cause.
5- ALORS QUE le juge ne peut pas statuer par des motifs inopérants ; qu'en stigmatisant le manque de diligence de la SNC Franprix expansion à l'occasion de la deuxième déclaration préalable du 3 septembre 2010, en particulier son dépôt tardif de la demande d'autorisation d'enseigne, quand compte tenu des délais d'instruction requis et des délais de recours des tiers, aucune autorisation définitive ne pouvait plus être obtenue avant le 31 décembre 2010 et donc que la condition suspensive ne pouvait plus être réalisée dans les délais, de sorte que le manque de diligence reproché, fut-il réel, était sans incidence sur les droits des parties, la cour d'appel a violé l'article
455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Franprix expansion à verser à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès la somme de 1 123 750 euros hors taxe au titre du prix du contrat, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne le prix du contrat, la SCI 63 boulevard Jean Jaurès réclame la somme de 1 123 750 € ; que l'article 5 du contrat prévoit un droit d'entrée de 300 000 € HT et un loyer annuel de 290 000 € HT ; que puisqu'il est indiqué sous l'article 2 que le preneur ne peut donner congé qu'à l'expiration de la 6ème année du bail, et qu'il est précisé sous l'article 4.1 une franchise de trois mois et demi de loyers à compter de la date de prise d'effet du bail, la SNC Franprix expansion est redevable à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès à ce titre de la somme de : (290 000 x 8,5/12) pour l'année 2011, de (290 000 x 3) pour les années 2012 à 2014 et de (290 000 x 2/12) pour l'année 2015 jusqu'en mars 2015, soit la somme globale de 1 123 750 € HT,
1- ALORS QUE le juge ne peut pas ordonner l'exécution d'un contrat anéanti par la résiliation qu'il a prononcée ; qu'en condamnant pourtant la preneuse à payer le prix du bail jusqu'au mois de mars 2015, en exécution du contrat résilié au 1er janvier 2011, au lieu de rechercher quel était le préjudice subi du fait de la résiliation du bail, en tenant compte notamment du nouveau projet décidé par le bailleur pour les locaux à compter de 2011 et des frais qui auraient été exposés si le bail avait été exécuté, la cour d'appel a violé les articles
1184 et
1147 du code civil.
2- ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en condamnant la preneuse à payer le prix du bail entre janvier 2011 et mars 2015 en plus du droit d'entrée de 300 000 € prévu par le bail, sans répondre au moyen de l'exposante qui soutenait, pièce à l'appui, que les locaux avaient été reloués à compter du 1er décembre 2014 (et non de mars 2015) et qu'à cette occasion, le droit d'entrée de 300 000 € avait été acquitté par le nouveau preneur, de sorte qu'aucun préjudice ne subsistait au titre des loyers postérieurs à novembre 2014 et au titre du droit d'entrée, la cour d'appel a violé l'article
455 du code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Franprix expansion à verser à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès la somme de 781 980 euros hors taxe au titre des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
AUX MOTIFS QU'au titre des travaux inexécutés par l'appelante, la SCI 63 boulevard Jean Jaurès sollicite la confirmation de la décision du tribunal qui a chiffré le poste de travaux à 970 000 € HT, sauf à déduire les sommes de 68 000 € et 5 500 € correspondant aux chambres froides et enseigne et demande une somme de 896 000 € ; que la SNC Franprix expansion conteste ce montant faisant valoir que la valeur des travaux qui devaient revenir par accession au bailleur en fin de bail ne peut être une valeur à neuf, et qu'en tout état de cause le nouveau bail prévoit que le bailleur bénéficiera par voie d'accession de tous les travaux faits par le nouveau preneur ; qu'il est expressément prévu dans l'article 9 du contrat de bail que le preneur prendra à sa charge tous les travaux d'aménagement des locaux loués, et que le bailleur bénéficiera par voie d'accession et en fin de jouissance des locaux loués, sans que le preneur puisse y porter atteinte et sans aucune indemnité d'aucune sorte, de tous les travaux effectués soit lors de la prise de possession des locaux loués soit en cours de bail, et ce quelque soit la nature des travaux ; qu'il s'ensuit que la SNC Franprix expansion est redevable à l'égard de la SCI 63 boulevard Jean Jaurès des travaux qu'elle aurait dû effectuer et qui n'ont pas été réalisés, sans que les termes d'un contrat de bail postérieur ne puissent exonérer la SNC Franprix expansion de son obligation contractuelle ; qu'il ne peut être reproché au bailleur de produire un chiffrage unilatéral des travaux, d'ailleurs réalisé par un architecte lot par lot au vu de l'annexe 2 du contrat de bail, puisque par hypothèse la SNC Franprix expansion n'a pas procédé à ces travaux ; que comme le souligne la SNC Franprix expansion, l'article 9.3 indique que « les équipements, matériels et installations, tels que cloisonnements par exemple, non fixés à demeure, et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme immeuble par destination, resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui lors de son départ, à charge pour lui de remettre les lieux en l'état, après cet enlèvement. Préalablement à la restitution des locaux loués, le preneur devra restituer à ses frais exclusifs tous ses aménagements et installations spécifiques tels que par exemple : chambres froides, rayonnages, caisses, stand d'accueil, etc, étant expressément convenu que l'autorisation éventuelle donnée par le bailleur à la réalisation des travaux du preneur ne limite aucunement l'obligation de supprimer les aménagements et installations spécifiques du preneur » ; que par conséquent, la SNC Franprix expansion n'est pas redevable, comme elle le prétend, des travaux concernant les chambres froides et les enseignes qui sont par nature démontables ; que la SCI 63 boulevard Jean Jaurès indique dans ses dernières écritures que le nouveau preneur a pris en charge les travaux nécessaires à l'installation et à l'équipement de ces chambres froides et elle déclare réduire la demande de ce chef et ne pas s'opposer pas à la déduction portant sur le bandeau d'enseigne ; qu'en ce qui concerne les frais d'étude à hauteur de 116 520 € que conteste la SNC Franprix expansion, à partir du moment où les travaux n'ont pas été effectués, ne peuvent pas être comptabilisés dans leur intégralité les honoraires de l'architecte et les différents diagnostics avant travaux, les bureaux d'étude et de contrôles ; qu'il sera ainsi alloué à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès une somme forfaitaire de 30 000 € correspondant à la visite des lieux par l'architecte et au chiffrage des différents postes de travaux ; qu'au vu de ces éléments, il convient de condamner la SNC Franprix expansion à payer à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès la somme de 970 000 - (96 000 + 5 500 + 116 520) + 30 000 soit la somme de 781 980 € HT au titre des travaux,
1- ALORS QUE le juge ne peut pas ordonner l'exécution d'un contrat anéanti par la résiliation qu'il a prononcée ; qu'en condamnant pourtant la preneuse à payer le prix des travaux prévus par le bail, en énonçant qu'elle devait satisfaire à cette obligation contractuelle, au lieu de rechercher quel était le préjudice subi du fait de l'absence de réalisation de ces travaux, la cour d'appel a violé les articles
1184 et
1147 du code civil.
2- ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en condamnant la preneuse à payer le prix des travaux prévus par le bail, sans répondre au moyen de l'exposante qui soutenait, pièce à l'appui, que la SCI bénéficierait des travaux réalisés par le nouveau preneur ce qui supprimait tout préjudice subi du fait du défaut de réalisation des travaux par ses soins, la cour d'appel a violé l'article
455 du code de procédure civile.
3- ALORS QUE le juge ne peut allouer à la victime une réparation qui excède le montant de son préjudice ; qu'en allouant pourtant à la bailleresse le prix des travaux neufs prévus par le bail, au lieu de calculer quel aurait été le préjudice subi en fin de bail par le bailleur faute de réalisation de ces travaux, lesquels auraient subi une usure pendant toute la durée d'exécution du bail, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale.
4- ALORS QUE le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; qu'en se fondant sur le seul rapport de l'architecte missionné par la SCI 63 boulevard Jean Jaurès pour apprécier le prix des travaux prévus par le bail, sous prétexte que les travaux n'avaient pas été réalisés, la cour d'appel a violé l'article
16 du code de procédure civile.
5- ALORS QUE le juge ne peut pas allouer une indemnisation forfaitaire ; qu'en allouant à la SCI 63 boulevard Jean Jaurès « une somme forfaitaire de 30 000 € correspondant à la visite des lieux par l'architecte et au chiffrage des différents postes de travaux », la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale.