REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
MINUTE N° :
4ème Chambre Contentieux
N° RG 21/02975 - N° Portalis DB3E-W-B7F-LCJE
En date du : 28 septembre 2026
Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt huit septembre deux mil vingt six
COMPOSITION DU TRIBUNAL
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 juin 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.
A l'issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu'elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2026.
Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.
DEMANDEUR :
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ L'IMPERIAL D'AZUR, pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.R.L. CITYA SANARY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Isabelle LACOMBE-BRISOU, avocat au barreau de TOULON
DÉFENDERESSES :
S.A.S. IMMOBILIERE [Q], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON
Madame [R] [X] épouse [D], née le 23 Janvier 1978 à [Localité 1] (79), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Pierre-arnaud BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE
Grosses délivrées le :
à :
Me Pierre-arnaud BONAN
Me Isabelle LACOMBE-BRISOU - 0144
Me Frédéric PEYSSON - 1005
EXPOSÉ DU LITIGE
La Résidence "[Etablissement 1]", située [Adresse 4] à [Localité 2], est gérée sous le régime de la copropriété.
Lors de l'assemblée générale du 11 août 2017, les copropriétaires ont notamment voté les deux résolutions suivantes :
- La résolution n°21 donnant mandat au Conseil Syndical pour choisir une proposition pour un montant maximum de 2.000 € afin de procéder à la réfection des murs du couloir
- La résolution n°23 donnant mandat au Conseil Syndical pour choisir une proposition pour un montant maximum de 2.000 € afin de procéder à la réfection du sol du couloir.
Madame [R] [X] épouse [D], copropriétaire, a procédé à la réalisation de ces travaux.
Elle a sollicité auprès du Syndic en exercice, la société IMMOBILIERE [Q], le remboursement des factures de matériaux à hauteur de 4.021, 35 euros.
Le syndic a réglé à Madame [D] la somme de 4.000 euros.
Par acte du 26 mai 2021, le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété L'IMPERIAL D'AZUR a assigné devant le tribunal de céans la SAS IMMOBILIERE [Q] et Madame [D] aux fins de voir :
- CONDAMNER solidairement la SAS IMMOBILIERE [Q] et Madame [D] à payer au Syndicat des copropriétaires l'Impérial d'Azur la somme de 7.447 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des travaux de reprise devant être engagés par le Syndicat des Copropriétaires - CONDAMNER solidairement la SAS IMMOBILIERE [Q] et Madame [D] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi par la copropriété
- CONDAMNER solidairement la SAS IMMOBILIERE [Q] et Madame [D] à payer au Syndicat des copropriétaires l'Impérial d'Azur la somme de 2000 € au titre du préjudice de jouissance subi par la copropriété
- CONDAMNER solidairement la SAS IMMOBILIERE [Q] et Madame [D] à payer au Syndicat des copropriétaires l'Impérial d'Azur la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- PRONONCER l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 514 du code de procédure civile
- CONDAMNER la SAS IMMOBILIERE [Q] et Madame [D] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Isabelle LACOMBE BRISOU, qui y a pourvu sur son affirmation de droit, article 696 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 21 septembre 2021, le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété L'IMPERIAL D'AZUR s'est désisté de ses demandes à l'encontre de Madame [D].
Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 juillet 2022, le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété L'IMPERIAL D'AZUR demande au tribunal de :
- CONDAMNER la SAS IMMOBILIERE [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires l'Impérial d'Azur la somme de 6754 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des travaux de reprise devant être engagés par le Syndicat des Copropriétaires
- CONDAMNER la SAS IMMOBILIERE [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires l'Impérial d'Azur la somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi par la copropriété
- CONDAMNER la SAS IMMOBILIERE [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires l'Impérial d'Azur la somme de 2000 € au titre du préjudice de jouissance subi par la copropriété
- DEBOUTER la SAS IMMOBILIERE [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER la SAS IMMOBILIERE [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires l'Impérial d'Azur la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- PRONONCER l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 514 du code de procédure civile
- CONDAMNER la SAS IMMOBILIERE [Q] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Isabelle LACOMBE BRISOU, qui y a pourvu sur son affirmation de droit, article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de conclusions notifiées le 23 mars 2022, Madame [D] demande au tribunal de :
- Donner acte à Madame [D] de ce qu'elle accepte le désistement du Syndicat des copropriétaires de la copropriété L'IMPERIAL D'AZUR
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété L'IMPERIAL D'AZUR à payer à la concluante la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Dans ses écritures notifiées le 3 mai 2022, la société IMMOBILIERE [Q] demande au tribunal de :
- DEBOUTER [Localité 3] des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées à l'encontre de l'IMMOBILIERE [Q]
- CONDAMNER [Localité 3] des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » à payer à l'IMMOBILIERE [Q] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.
Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 12 mai 2024 et a renvoyé à l'audience du 12 juin 2024 pour plaidoiries.
Par ordonnance en date du 19 avril 2024, l'ordonnance de clôture a été révoquée, fixée au 28 mars 2025 et l'affaire renvoyée à l'audience du 28 avril 2025.
Suite à l'absence du magistrat, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 22 juin 2026.
L'affaire a retenue à cette audience et mise en délibéré au 28 septembre 2026.
MOTIFS
DE LA
DÉCISION
Sur le désistement
Les articles 394 et 395 du code de procédure civile disposent que :
"Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance".
"Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur.
Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste".
En l'espèce, il y a lieu de constater que le désistement d'instance du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Madame [D] est parfait.
Sur la responsabilité du Syndic
Les articles 1991 et 1992 du code civil disposent que :
"Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure".
"Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire".
En application de ces articles, le syndic, considéré comme mandataire répond de sa gestion envers le syndicat, son mandant.
Le Syndicat des copropriétaires reproche à la société IMMOBILIERE [Q] de ne pas avoir respecté la décision prise en assemblée générale selon laquelle c'est le conseil syndical qui devait choisir un devis de réparation et suivre l'état d'avancement des travaux et d'avoir remis les fonds destinés à la réalisation de ces travaux à Madame [D], simple copropriétaire. Il estime que cette faute lui a causé un préjudice dans la mesure où les travaux de peinture projetés n'ont pas été réalisés et où les travaux de réfection du sol ont été réalisés de manière grossière ce qui a entraîné des désordres et malfaçons ayant nécessité la réalisation de nouveaux travaux, conformément au devis du 19 juillet 2020 d'un montant de 6.754 euros. Il soutient également que les copropriétaires ont subi un préjudice de jouissance du fait des nuisances relatives au chantier interrompu et mal réalisé.
Il sollicite les sommes suivantes :
- 6.754 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts à compter de la lettre de mise en demeure du 17 avril 2020
- 4.000 € en remboursement des sommes indûment libérées
- 2.000 € en réparation du préjudice de jouissance.
La société IMMOBILIERE [Q] estime n'avoir commis aucune faute. Elle affirme que les travaux ont été effectués par Madame [D] avec l'accord du conseil syndical et qu'ils ont donné satisfaction et n'ont donné lieu à aucune critique dans l'année de leur réalisation.
Elle souligne que les résolutions n°21 et 23 votées lors de l'assemblée générale du 11 août 2017 n'imposaient pas que les travaux soient confiés à une entreprise professionnelle et que le budget limité à 4.000 euros ne permettait pas d'y avoir recours.
Elle affirme s'être assurée de la qualité du travail effectué avant de procéder au remboursement des matériaux et que les travaux de peinture ont bien été réalisés.
Il y a lieu de relever que les résolutions n°21 et 23 de l'assemblée générale du 11 août 2017 étaient formulées de la façon suivante :
"21 - Entrée C : Décision à prendre pour la réfection des murs du couloir : Article 24
L'Assemblée Générale après avoir :
- pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés par le syndic,
- pris connaissance de l'avis du Conseil Syndical
- délibéré
- décide d'effectuer les travaux suivants :
Réfection des murs du couloir
- donne mandat au Conseil Syndical pour choisir une proposition pour un budget maximum de 2000.00 Euros TTC et autorise le syndic à passer commande,
- décide que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférant, seront répartis selon : millièmes Entrée C chambre uniquement
- autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires aux paiements comme suit : 1er avril 2018
de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l'entreprise aux dates convenues dans son devis".
"23 - Bt C : Décision à prendre pour la réfection du sol du couloir : Article 24
L'Assemblée Générale après avoir :
- pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés par le syndic,
- pris connaissance de l'avis du Conseil Syndical
- délibéré
- décide d'effectuer les travaux suivants :
Réfection du sol du couloir
- donne mandat au Conseil Syndical pour choisir une proposition pour un budget maximum de 2000.00 Euros TTC et autorise le syndic à passer commande,
- décide que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférant, seront répartis selon : millièmes Bt C chambre uniquement
- autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires aux paiements comme suit : 1er avril 2018
de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l'entreprise aux dates convenues dans son devis".
Il en résulte que les copropriétaires qui ont voté cette résolution ont entendu confier les travaux litigieux à un professionnel, l'emploi du terme "entreprise" et les références à la TVA, à des "devis" et "assurances" ne permettant aucun doute sur la question.
Ainsi en confiant les travaux votés en assemblée à une simple copropriétaire, dépourvue de qualification professionnelle, sans l'établissement d'aucun devis préalable, ni souscription à une assurance, le syndic a outrepassé le mandat qui lui avait été donné et a donc commis une faute engageant sa responsabilité. A cet égard, il est donc indifférent que le conseil syndical ait validé ce choix, d'autant que Madame [D] était membre de celui-ci.
Cette faute a causé un préjudice aux copropriétaires puisque qu'elle les a privés des garanties attachées au fait d'avoir recours à un professionnel du bâtiment comme par exemple la faculté de se prévaloir de la garantie parfait achèvement.
Dès lors, la société IMMOBILIERE [Q] sera condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de son préjudice.
Il y a lieu de faire droit à la demande relative au remboursement de la somme de 4.000 euros indûment réglée par le syndic, cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
En revanche, les pièces versées au débat ne prouvent pas les désordres dont le demandeur se prévaut. Les photographies produites sont de très mauvaise qualité et ne permettent pas de savoir quand et où elles ont été prises. De même, la production d'un devis pour la réalisation d'une réfection ne démontre nullement que des frais ont été engagés pour reprendre les travaux effectués par Madame [D]. En tout état de cause, il est légitime que les copropriétaires s'acquittent des frais liés à cette réfection dont il est établi par les pièces produites qu'elle ne pouvait être réalisée par un professionnel pour un budget de 4.000 euros TTC.
Au regard de ces éléments, le surplus des demandes indemnitaires sera rejeté.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la société IMMOBILIERE [Q], succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.
La distraction des dépens au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande sera autorisée.
Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au regard de l'équité, la demande de Madame [D] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.
Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire en l'espèce. Son principe sera rappelé.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,
DÉCLARE parfait le désistement d'instance du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété L'IMPERIAL D'AZUR à l'égard de Madame [R] [X] épouse [D] ;
CONDAMNE la société IMMOBILIERE [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété L'IMPERIAL D'AZUR la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
REJETTE le surplus des demandes de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société IMMOBILIERE [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété L'IMPERIAL D'AZUR la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE Madame [R] [X] épouse [D] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société IMMOBILIERE [Q] aux dépens ;
AUTORISE la distraction des dépens au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
AINSI JUGÉ ET ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE 
