Tribunal judiciaire de Paris, 4 novembre 2026, 26/52892

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ N° RG 26/52892 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJTV N° : 10-CH Assignation du : 10 Avril 2026 13 Avril 2026 [1] [1] 3 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 04 novembre 2026 par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CITEAU, SAS [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Maître Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS - #A0920 DEFENDERESSES La société [D] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON-LEBRUN, avocats au barreau de PARIS - #P0479 La société [X] [I] [Adresse 4] [Localité 4] représentée par Maître Jean-Paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #L0281 DÉBATS A l'audience du 07 Octobre 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier, L'immeuble situé [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La société [X] [I] est propriétaire des lots n°4 et 46 consistant en une boutique au rez-de-chaussée et une cave. Ces deux lots sont reliés par « un escalier partant du lot n° 4 » avec « seul accès et à usage exclusif de ce lot une cave ». Le 7 mars 2022, ces deux lots ont été donnés à bail commercial à la société [D], à usage exclusif de « rôtisserie et de vente de poulets et volailles rôtis, sur place ou à emporter ». La société [D] a obtenu, par arrêté de la ville de [Localité 1] du 8 août 2022, une autorisation d'étalage sur la voie publique aux jours et heures d'ouverture du marché Mouffetard. Elle a par conséquent installé une rôtissoire extérieure. Par avenant n°1 au bail commercial en date du 10 mai 2022, le bailleur et le preneur sont convenus des conditions dans lesquelles l'exploitation devait se réaliser et des travaux devant être effectués par le locataire et à sa charge, pour permettre d'éviter toute nuisance dans l'immeuble. Lors d'une assemblée générale du 17 juin 2022, les copropriétaires de l'immeuble, saisis par la société [X] [I] d'une demande d'autorisation en vue de la réalisation de « travaux d'aménagement d'un conduit d'extraction », ont rejeté cette résolution. Reprochant à la société [D] des nuisances olfactives importantes et persistantes en provenance de sa rôtisserie, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] a, par actes des 10 et 13 avril 2026, assigné les sociétés [X] [I] et [D] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, sollicitant, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d'ordonner la cessation immédiate des nuisances olfactives générées par l'exploitation du commerce. A l'audience du 27 mai 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties, lesquelles ont été invitées à rencontrer un médiateur. En l'absence de mise en oeuvre d'un processus amiable, l'affaire a été plaidée à l'audience du 7 octobre 2026. Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à cette audience, le syndicat des copropriétaires demande de : - rejeter l'ensemble des demandes des sociétés [X] [I] et [D] ; - constater que les nuisances olfactives générées par les conditions d'exploitation du commerce exploité par la société [D] portent atteinte aux droits des copropriétaires et occupants de l'immeuble et caractérisent un trouble manifestement illicite ; - ordonner aux défenderesses de faire cesser les nuisances olfactives générées par l'exploitation du commerce et de prendre toutes mesures utiles et appropriées permettant d'éviter la diffusion d'odeurs de cuisson et de rôtisserie dans les parties communes et les étages de l'immeuble ; - leur ordonner de mettre les conditions d'exploitation du commerce en conformité avec le règlement de copropriété et les droits des autres copropriétaires et occupants de l'immeuble ; - assortir ces injonctions d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai de 45 jours à compter de la signification de l'ordonnance ; - dire qu'à défaut de cessation effective des nuisances olfactives à l'expiration de ce délai, la société [D] devra suspendre l'utilisation, à l'intérieur des locaux, de toute rôtissoire ou de tout équipement de cuisson générant de telles nuisances, jusqu'à la mise en œuvre de mesures techniques permettant d'en assurer la cessation effective ; - ordonner, s'agissant du lot n°46, le respect de sa destination telle qu'elle résulte du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et, en conséquence, la cessation de toute utilisation qui serait incompatible avec cette destination ; - condamner in solidum les défenderesses à lui payer la somme provisionnelle de 5.000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice ; - condamner in solidum les défenderesses à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum les défenderesses aux dépens incluant le coût du constat de commissaire de justice du 10 octobre 2025. Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 7 octobre 2026, la société [X] [I] demande au juge des référés de : - juger qu'il n'a pas compétence pour se prononcer sur une présomption ; - juger qu'il existe des contestations réelles et sérieuses quant à l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires ; En conséquence, - renvoyer les parties à mieux se pourvoir ; - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 7 octobre 2026, la société [D] demande au juge des référés de : - dire que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à des contestations sérieuses et, en toute hypothèse, débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; Subsidiairement, si une mesure d'interdiction provisoire ou de cessation d'émettre des nuisances olfactives devait être prononcée, - juger que l'éventuelle astreinte dont le montant devra être minoré commencera à courir passé un délai de six mois à compter de la signification de l'ordonnance ; - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble […] ». Le règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] prévoit que « les boutiques pourront être utilisées pour l'exercice de n'importe quel commerce ou industrie à condition que l'activité exercée ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées, et à la condition encore de pas nuire à la sécurité de l'immeuble ». La violation manifeste de la norme légale ou réglementaire ainsi que du règlement de copropriété d'un immeuble constitue, si elle est caractérisée, un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser et ce, même en présence d'une contestation sérieuse. En l'espèce, il est constant que l'activité de rôtisserie est autorisée par le règlement de copropriété et que la société [D] a obtenu une autorisation d'étalage sur la voie publique, sur le fondement de laquelle elle a installé une rôtissoire extérieure. Il est également constant que l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] se situe dans un quartier particulièrement commerçant constitué d'un marché avec des étals sur la rue. Pour autant, la société [D] ne doit pas nuire à la tranquillité des autres occupants de l'immeuble par les odeurs qui seraient dégagées, ainsi que le rappellent les stipulations du règlement de copropriété précitées. De même, la société [X] [I], propriétaire des locaux, doit user et jouir de ses lots en respectant les droits des autres copropriétaires. Or, il est établi que l'activité de rôtisserie de la société [D] est à l'origine de nuisances olfactives. En effet, le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat du 10 octobre 2025 décrivant, dans la cour de l'immeuble, « une odeur de rôtisserie [...] en provenance du local » commercial et la persistance de cette odeur « dans les parties communes », « dans la cage d'escalier et sur le palier du deuxième étage », ainsi qu'une « odeur relativement forte de légumes » au premier étage et jusqu'au 3ème étage. En outre, il ressort d'une lettre du 8 octobre 2025 de la direction de la police municipale et de la prévention de la ville de [Localité 1] que celle-ci a, après des contrôles de l'inspecteur de salubrité des 11 et 12 septembre 2025, dressé un procès-verbal de contravention de 3ème classe pour infraction aux dispositions des articles 31, 63-1, 64-2, 66 et 130-3 du règlement sanitaire du département de [Localité 1] du 20 novembre 1979. Contrairement à ce que soutient la société [X] [I], ces textes ne sont pas sans rapport avec les griefs formulés par le syndicat des copropriétaires à l'égard de la société [D] puisqu'ils sont relatifs aux nuisances olfactives et, plus généralement, à la ventilation des locaux professionnels tels que les cuisines et restaurants. L'article 63-1 de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 1] prévoit ainsi, notamment, que « l'air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d'air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu'une reprise d'air pollué ne soit pas possible ». Au demeurant, la société [X] [I] produit elle-même un devis de la société Siemac du 24 mars 2022, aux termes duquel cette société spécialisée en climatisation-ventilation affirme que « le système actuel n'est pas réglementaire, n'étant pas 400°/2h et rejetant en façade à moins de 8 mètres de tout ouvrant, contrairement à la réglementation de la préfecture de [Localité 1] (art. 63-1 de l'arrêté du 23 novembre 1979) » et propose la création d'un conduit d'extraction de cuisine et le remplacement du système d'extraction actuel. Le trouble manifestement illicite est donc établi en présence d'une violation du règlement sanitaire de [Localité 1] et du règlement de copropriété. Néanmoins, le projet et le devis de la société Siemac ont été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2022, attestant de la bonne foi des défenderesses et de leur volonté de procéder aux travaux nécessaires pour disposer d'un conduit d'extraction conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 1] et, ainsi, éviter toute nuisance olfactive. L'assemblée générale a refusé cette mise aux normes, en dépit du règlement de copropriété qui précise que « le lot numéro 4 supportera lui seul l'entretien, les charges et réparations de la cheminée métallique extérieure réservée à son seul usage, et en assurera le bon fonctionnement » (« Dispositions spéciales concernant certains lots »). En conséquence, il est établi qu'il existe bien un conduit d'extraction réservé au seul usage de la boutique du rez-de-chaussée appartenant à la société [X] [I] (lot n° 4), dont l'entretien incombe au propriétaire du lot. Certes, la décision de l'assemblée générale du 17 juin 2022 est définitive, n'ayant pas fait l'objet d'un recours. Cependant, au regard des stipulations du règlement de copropriété relatives au conduit d'extraction dédié au lot n° 4, des démarches entreprises par la société [X] [I] et la société [D] pour se conformer à leurs obligations et de l'impossibilité dans laquelle elles se sont trouvées de procéder à la mise aux normes du conduit d'extraction, un délai leur sera accordé pour réaliser les travaux proposés par la société [D], laquelle produit une note technique détaillée en date du 23 septembre 2026. Il est relevé à cet égard que cette note technique comporte deux options, dont la première, qui suppose l'installation d'une hotte d'extraction au-dessus des deux rôtissoires et une gaine d'acheminement de l'air extrait jusqu'en toiture, implique une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en ce qu'elle affecte les parties communes, mais est la plus pertinente pour la copropriété puisqu'elle permet l'élimination presque totale des odeurs. La seconde option, qui consiste en une ventilation interne du local et permettrait de réduire sensiblement les odeurs, ne nécessite pas d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, s'agissant d'aménagements intérieurs, mais ne supprimera pas totalement la perception d'odeurs dans les parties communes. La société [D] a fait établir un devis le 24 avril 2026 par la société Air cuisine, portant sur lesdits travaux d'extraction et de ventilation. Les propositions de mesures techniques ainsi formées permettant d'assurer la cessation effective des nuisances ou une amélioration significative, dont l'impact restera à mesurer, il convient d'accorder aux défenderesses un délai de six mois pour mettre un terme aux nuisances olfactives, délai au-delà duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera mise à leur charge. La demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir suspendre l'utilisation, par la société [D], de toute rôtissoire à l'intérieur des locaux, sera rejetée, les travaux envisagés ainsi que l'astreinte étant de nature à remédier au trouble constaté. Sur l'usage du lot n° 46 Le syndicat des copropriétaires expose qu'il a « attiré l'attention sur l'utilisation susceptible d'être faite de ce local, désigné comme cave » par le règlement de copropriété. Cette seule affirmation, sans aucune précision et dépourvue de tout élément de preuve, n'est pas susceptible de produire de conséquences juridiques. Au demeurant, le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même dans ses conclusions qu'il « ne dispose pas d'un constat matériel permettant d'établir avec certitude la nature précise des opérations effectuées dans ce lot ». La demande relative à ce lot sera donc rejetée. Sur la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires sollicite une provision de 5.000 euros en réparation du préjudice subi. Il ne produit toutefois aucune attestation de copropriétaire de nature à démontrer l'existence d'un préjudice effectif lié aux odeurs de la rôtisserie ni aucune pièce de nature à justifier d'un préjudice collectif subi par la copropriété. Seul le procès-verbal de constat et les lettres de la préfecture sont produits, ce qui ne caractérise nullement le préjudice prétendument subi. La demande de provision sera rejetée. Sur les frais et dépens Les défenderesses, parties perdantes, seront tenues in solidum aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels incluront le coût du procès-verbal de constat. Elles seront par suite condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile afin de l'indemniser des frais non compris dans les dépens qu'il a été contraint d'exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, Ordonnons aux sociétés [X] [I] et [D] de faire cesser les nuisances olfactives générées par l'exploitation du commerce de rôtisserie et de prendre toutes mesures utiles et appropriées permettant d'éviter la diffusion d'odeurs de cuisson et de rôtisserie dans les parties communes et les étages de l'immeuble, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] ; Rejetons la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] au titre du préjudice subi ; Condamnons in solidum les sociétés [X] [I] et [D] aux dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 10 octobre 2025 ; Condamnons in solidum les sociétés [X] [I] et [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à [Localité 1] le 04 novembre 2026 Le Greffier, Le Président, Célia HADBOUN Rachel LE COTTY