Cour d'appel de Paris, 22 octobre 2026, 24/20893

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT

DU 22 OCTOBRE 2026 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/20893 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKREG Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 23/03032 APPELANT Monsieur [V] [N] né le 15 Mai 1950 à [Localité 1] (95) [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Amandine NAUD de la SELARL DERBY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0729 Ayant pour avocat plaidant, Me Agathe MARRET, avocat au barreau de CAEN, toque n°140 INTIMÉE S.A. ELOGIE-[B] immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 552 038 200 [Adresse 2] [Localité 4] DEFAILLANTE Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, en date du 03 mars 2025 , remise à personne morale COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 septembre 2026, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre Madame Laura TARDY, Conseillère Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRET : - Réputé Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er avril 1976, M. [V] [N] a pris à bail un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 285 francs par trimestre. Le logement a fait l'objet d'un programme d'acquisition-réhabilitation de la Société de Gérance d'Immeubles Municipaux, aux droits de laquelle intervient désormais la société anonyme Elogie [B]. Un protocole d'accord a été signé entre celle-ci et M. [V] [N] le 3 février 2010. La société Elogie [B] a adressé, le 16 février 2023, à M. [N] un commandement de payer la somme de 1.363 euros au titre d'un arriéré de loyers. Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, M. [N] a assigné le bailleur devant le juge des contentieux de la protection aux fins, en substance et notamment de : -le condamner à lui restituer la somme de 1.556,88 euros au titre de provisions pour charges non justifiées, outre 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens -subsidiairement, de lui octroyer des délais de paiement de 2 ans avec suspension des effets de la clause résolutoire. À l'audience du 14 décembre 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, M. [N] a élevé à 10.000 euros sa demande de dommages-intérêts, conclu au rejet des prétentions adverses et a indiqué avoir délivré un congé pour le 31 décembre 2023. La société Elogie [B] a conclu au rejet des prétentions adverses, à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, ainsi qu'à l'expulsion de M. [N] et à sa condamnation à lui payer la somme de 1.363,30 euros d'arriérés de loyers et charges, outre une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers si le bail s'était poursuivi, 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Elle a reconnu avoir indûment appliqué au locataire des suppléments de loyer de solidarité (SLS) dont il n'était pas redevable en application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 mais a indiqué qu'elle avait annulé ces sommes dans le décompte des sommes réclamées et que M. [N] restait néanmoins redevable d'impayés du loyer de base. En cours de délibéré, il a été admis que M. [N] avait quitté les lieux, et qu'aucune discussion sur la validité du commandement de payer n'était plus d'actualité. Par jugement contradictoire entrepris du 8 février 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a ainsi statué: -CONSTATE que M. [V] [N] a quitté l'appartement à usage d'habitation pris à bail le 1er avril 1976 situé au [Adresse 4] en date du 3 janvier 2024 et par suite que le contrat a pris fin, -CONDAMNE M. [V] [N] à verser à la SA ELOGIE-[B] la somme de 1.285,23 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges au 7 décembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse. -RAPPELLE qu'en vertu du bail, M. [V] [N] reste tenu au paiement des loyers et charges pour la période du 1er octobre 2023 au 3 janvier 2024. -DIT que les sommes éventuellement payées depuis le 7 décembre 2023 seront déduites des sommes dues, -REJETTE le surplus des demandes, -CONDAMNE M. [N] aux dépens, -RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire. Vu l'appel interjeté le 9 décembre 2024 par M. [V] [N];

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les premières et seules écritures remises au greffe le 7 mars 2025 par lesquelles M. [N] demande à la cour de : DECLARER M. [N] recevable et bien-fondé en son appel ; INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de PARIS, le 8 février 2024, en ce qu'il : - Condamné M. [N] à verser à la SA ELOGIE-[B] la somme de 1285,23 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges au 7 décembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse ; - Rejeté le surplus des demandes ; - Condamné M. [N] aux dépens ; ET, STATUANT À NOUVEAU : - DIRE que M. [N] est bien à jour de ses loyers et charges, et qu'il n'est redevable d'aucune somme à l'égard de la société SA ELOGIE-[B] ; - CONDAMNER la société ELOGIE-[B] à verser à M. [N] 5.000,00€ au titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral ; - CONDAMNER la société ELOGIE-[B] au paiement de la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER la SA ELOGIE-[B] aux entiers dépens de première instance et d'appel. La société Elogie [B] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées respectivement le 3 mars 2025, au siège social avec avis de passage à étude et le 14 mars 2025 à personne habilitée. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé est tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. M. [N] ne conteste le jugement qu'en ses chefs de dispositifs l'ayant condamné à payer la somme de 1.285,23 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges au 7 décembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, ayant rejeté sa demande de dommages-intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'ayant condamné aux dépens. Il ne conteste plus des régularisation de charges ni ne demande, subsidiairement, à bénéficier de délais de paiement Sur la dette locative Le premier juge a considéré que les erreurs relatives à l'appel de SLS commises par la bailleresse avaient été régularisées le 30 juin 2020 à hauteur de la somme de 35.823,50 euros, portée au crédit du compte à cette date mais que M. [V] [N] reste néanmoins redevable de la somme de 1.285,23 euros au titre de la dette locative arrêtée au "7 décembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse". M. [V] [N] demande l'infirmation du jugement sur ce point et conclut au rejet, considérant qu'il n'est tenu à payer aucune somme. Il fait valoir que, contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge incidemment, il n'existe aucun désaccord entre les parties quant au montant du loyer mais uniquement une discussion sur le décompte produit par l'intimée, l'appelant estimant que la totalité des SLS indûs n'a pas été retirée du décompte et qu'il ne lui a été "remboursé" que la somme totale de 45.572,80 euros à ce titre, au lieu de 46.956,25 euros, total des sommes indûment appelées. Il confirme que la régularisation du décompte a été effectuée le 30 juin 2020 à hauteur de la somme de 35.823,50 euros correspondant aux SLS indûment appelés pour l'exercice 2019 et 2020 mais soutient que d'autres SLS avaient aussi été appelés indûment, par exemple entre le 1er juillet 2018 et le 31 décembre 2018, mais n'ont pas été retirés du décompte. Au surplus, il indique avoir toujours payé le montant des loyers et des charges. Sa contestation porte ainsi uniquement sur l'exacte prise en compte par la société Elogie [B] des sommes devant être retirées du décompte au titre des appels de SLS indûs. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention". En l'espèce, par courrier du 22 octobre 2020, la société Elogie [B] a indiqué à M. [V] [N] qu'en considération du protocole d'hébergement du 3 février 2010, il n'y avait pas lieu de l'assujettir à la réglementation applicable au supplément de loyer de solidarité (SLS), l'informant donc qu'elle procédait "à l'effacement des sommes qui vous ont été appelées au titre du SLS pour les exercices 2019 et 2020". Ce courrier ne précisait cependant pas les sommes concernées, restant donc peu intelligible au regard des sollicitations récurrentes de M. [V] [N], des nombreux avis d'échéances et échanges entre les parties lors des deux années précédentes, relatifs à un appel de SLS qui en réalité remonte au mois de juillet 2018. De plus, le commandement de payer du 16 février 2023 visant la clause résolutoire, fait état d'un solde restant dû par le locataire de 1.363,30 euros arrêté au 13 février 2023; il est inintelligible, en lui même et au regard de l'ensemble des pièces produites, puisque : -la mise au crédit du décompte de la somme de 35.823,50 euros au 30 juin 2020 n'est pas explicitée ni détaillée par ailleurs et en tout état de cause ne correspond pas au total de toutes les sommes mentionnées au titre des SLS dans la partie précédente du décompte, en colonne débit; -des SLS ont été mis au débit du compte sur les lignes de juillet et octobre 2018 (2x 612,63 euros), et encore à la ligne du 30 juin 2020 ; ainsi, en incluant également les sommes appelées en 2019, c'est en réalité une somme totale de 46.956,25 euros qui a été appelée, indûment, au titre des SLS, comme l'indique à raison l'appelant; -aucune ligne n'apparait entre les mois de juillet et octobre 2018, -un appel de SLS est encore mis au débit du compte au 30 septembre 2020 (474,57 euros) puis des "remboursements de loyer de solidarité" sont placés au crédit du compte (par exemple à hauteur de 3.447,80 euros au 31 décembre 2020), ce qui est certes à l'avantage du locataire mais reste toujours aussi inintelligible au regard des sommes appelées auparavant; -le même décompte montre que le locataire effectuait des paiements régulier du loyers et des charges; -un décompte édité le 17 août 2021 par la société Elogie [B] et portant sur la période d'octobre 2019 au 5 juillet 2021 (pièce 46) fait état d'une régularisation du décompte de 30.695,98 euros sur la ligne du 30 juin 2020 ce qui est contradictoire avec le décompte précité, annexé au commandement de payer, établi près de deux ans plus tard, et approfondit l'incohérence des éléments émanant de la société Elogie [B]. Enfin, aucun élément ne permet de comprendre la somme de 1.285,23 euros retenue par le premier juge pour apprécier la dette locative telle qu'arrêtée au mois de septembre 2023. Au final, la société Elogie [B] ne démontre pas l'existence d'une dette locative, ni en son principe ni en son quantum et le jugement sera infirmé sur ce point, la demande de paiement étant rejetée. Sur la demande de dommages-intérêts M. [N] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts et réitère sa demande à hauteur de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, faisant valoir que la bailleresse l'a harcelé pour obtenir paiement des SLS qui n'étaient pas dus, ce qui a suscité anxiété et incertitude, les échéanciers transmis étant illisibles et portant sur des sommes considérables et qu'il a dû multiplier les procédures judiciaires pour faire entendre l'existence d'une difficulté. Aux termes de l'article 1240 du code civil, "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." Pour être réparable le préjudice doit être personnel, direct et certain (Cass. 2e civ., 12 nov. 1986 no85-14.486 Bull. No164), la réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi, sans qu'il en résulte ni perte ni profit (2ème Civ 29 mars 2006, no04-15776; 23 janvier 2003, Bull no20). Les juges sont tenus d'indemniser un préjudice dès lors qu'ils en constatent l'existence et cette réparation doit être intégrale (3ème Civ. 12 janvier 2010, pourvoi no 08-19224). En l'espèce, l'appelant établit avoir été sollicité par la bailleresse pour payer des SLS résultant d'une erreur qu'elle a longuement tardé à admettre et qu'elle a soutenu avoir régularisée, tardivement et insuffisamment, en produisant des décomptes incompréhensibles, ce qui est notamment peu excusable de la part d'un bailleur institutionnel ; que les nombreuses démarches nécessaires ont causé à M. [V] [N] un stress et une anxiété constitutifs d'un préjudice moral qu'il convient d'indemniser. Il convient donc de condamner l'intimée à payer à M. [V] [N] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral, la cour infirmant sur ce point le jugement. Sur l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision justifient d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. Il est équitable d'allouer à M. [V] [N] une indemnité de procédure de 4.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, Infirme le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné M. [V] [N] à verser à la SA ELOGIE-[B] la somme de 1.285,23 euros au titre de la dette locative arrêtée à l'échéance de septembre 2023 incluse, rejeté sa demande de dommages et intérêts et au titre des frais de procédure et l'a condamné aux dépens ; Et statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la demande de la SA ELOGIE-[B] tendant à la condamnation de M. [V] [N] à lui payer une dette au titre des loyers et des charges ; Condamne la SA ELOGIE-[B] à payer à M. [V] [N] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ; Condamne la SA ELOGIE-[B] aux dépens de première instance et d'appel; Condamne la SA ELOGIE-[B] à payer à M. [V] [N] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'instance d'appel; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,