Tribunal judiciaire d'Orléans, 28 août 2026, 26/02179

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1] JUGEMENT DU 28 AOUT 2026 Minute n° : N° RG 26/02179 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HSTU COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Caroline VALLET, Juge placée auprès de Madame la Première Présidente pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, selon ordonnance de la Première Présidente en date du 13 avril 2026 Greffier : Théophile ALEXANDRE, DEMANDEUR : Société LES RESIDENCES DE L'[Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Madame [S] [O] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Madame [W] [M], demeurant [Adresse 3] comparante en personne A l'audience du 03 Juillet 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE Un bail d'habitation a été conclu le 17 septembre 2010, prenant effet le 22 septembre 2010, entre la Société LES RESIDENCES DE L'[Adresse 1] en qualité de bailleur, et Mme [W] [M], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] (45). Le loyer a été fixé à 319,30 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 04 février 2026, la Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS a fait signifier à Mme [W] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1299,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. La Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 06 février 2026. Par acte de commissaire de justice signifié le 8 avril 2026, Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS a fait assigner Mme [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - constater la résiliation judiciaire du bail, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de Mme [W] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - la condamner à payer : - la somme de 1299,04 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer au jour de l'audience, - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, et avec intérêts de droit, - la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières. L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 08 avril 2026. À l'audience du 03 juillet 2026, la Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, représentée par Mme [S] [O], maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 143,03 euros arrêtée au 03 juillet 2026. Elle confirme la reprise intégrale du paiement du loyer et accepte l'accord en cours d'apurement de la dette locative, à savoir le versement de la somme de 100 euros en plus du loyer mensuel. Mme [W] [M], comparante en personne, indique qu'il y a un plan d'apurement de la dette locative en cours et qu'elle a versé la somme de 1 000 euros le 07 mai 2026 pour apurer sa dette locative. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été versé à la procédure et communiqué aux parties. Il en résulte que Mme [W] [M] a deux enfants âgés de 14 et 18 ans, dont l'aîné est en situation d'handicap. Elle indique souhaiter continuer à vivre dans le logement et favoriser la sécurité matérielle de ses enfants. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE L'article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire. La section III. prévoit l'obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience. La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l'existence d'une dette locative. Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 08 avril 2026, soit au moins six semaines avant l'audience. La Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS justifie avoir saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 06 février 2026, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation signifiée le 08 avril 2026, selon les dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les délais ayant été respectés, la demande de la Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS est recevable. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l'écoulement d'un délai de deux mois après la signification. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 04 février 2026. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 05 avril 2026. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l'alinéa i) du même article, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligations. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, la Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS produit notamment, à l'appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé au 1er juillet 2026. Elle considère que cette dette locative s'élève à cette date à 2 267,25 euros, déduction des frais de commissaire de justice de 124,22 euros, soit la somme de 2 143,03 euros. La dette n'est pas contestée par Mme [W] [M], aucun élément n'étant produit susceptible de remettre en cause son montant. Au regard des pièces produites et en l'absence de tout élément susceptible de remettre en cause ce montant, il en ressort que la dette locative doit être retenue pour ce montant. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS indique que les parties se sont accordées pour solder la dette selon un plan d'apurement de la dette locative produit aux débats, à savoir le versement de la somme de 100 euros en plus du loyer mensuel. Elle confirme que ce plan est respecté par Mme [W] [M]. Elle mentionne que Mme [W] [M] a réglé la somme de 1 000 euros le 07 mai 2026 et que cette dernière a repris le versement de son loyer, dont le loyer du mois de juin 2026. De ce fait, il convient de constater l'accord des parties sur le plan d'apurement mis en place, à savoir le versement de la somme mensuelle de 100 euros en plus du loyer. L'apurement de la dette locative sera réalisé dans le délai légal. Compte tenu de ces éléments, Mme [W] [M] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et tout non-respect des délais de paiement d'autre part, justifieront la condamnation de Mme [W] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges. Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [W] [M] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, et de l'assignation. Cependant, la Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Mme [W] [M], lesquels restent hypothétiques à ce stade. Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il apparaît inéquitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 07 septembre 2010, prenant effet le 22 septembre 2010, entre la Société [Adresse 5], d'une part, et Mme [W] [M], d'autre part, concernant logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] (45), sont réunies à la date du 05 avril 2026 ; CONDAMNE Mme [W] [M] à verser à la Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, à titre provisionnel, la somme de 2 143,03 euros arrêtée au 03 juillet 2026 (loyer de juin 2026 inclus), correspondant aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ; AUTORISE Mme [W] [M] à s'acquitter de cette somme en 21 mensualités dont 20 versements de 100 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [W] [M], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Mme [W] [M] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, et de l'assignation, DEBOUTE la Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ; REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date susmentionnée. Le greffier, La juge placée,