Tribunal judiciaire de Bordeaux, 13 mai 2026, 25/01801

Du 13 mai 2026 5AA SCI/LC PPP Contentieux général N° RG 25/01801 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2QLE S.A. DOMOFRANCE C/ [A] [R], [Z], [Q] [H], [B] [E] [W] épouse [H] - Expéditions délivrées à Me PARIER-VILLAR Me BODIN - FE délivrée à Me PARIER-VILLAR Le 13/05/2026 Avocats : Me Julia BODIN la SELARL DYADE AVOCATS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 13 mai 2026 JUGE : Madame Anne-Charlotte BRIAT, GREFFIER : Madame Louisette CASSOU, DEMANDERESSE : S.A. DOMOFRANCE RCS de [Localité 1] n° B458 204 963 [Adresse 2] [Localité 2] Représentée par Maître Clémentine PARIER-VILLAR, membre de la SELARL DYADE AVOCATS, avocat au Barreau de Bordeaux. DEFENDEURS : 1 - Monsieur [A] [R], [Z], [Q] [H] né le 01 Mars 1989 à [Localité 3] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] Bénéficiaire de l'aide juridictionnelle n° 2025-012967 en date du 29/09/2025 2 - Madame [B] [E] [W] épouse [H] née le 14 Mars 1984 à [Localité 5] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] Bénéficiaire de l'aide juridictionnelle n° 2025-014748 en date du 25/10/2025 Représentés par Me Julia BODIN Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 12 Mars 2026 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2020, la SA d'HLM DOMOFRANCE a donné à bail à M. [A] [H] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer initial de 210,48 euros et 104,06 euros de charges. M. [A] [H] a informé la SA d'HLM DOMOFRANCE de son mariage avec Mme [B] [W] le 18 septembre 2021. Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la SA d'HLM DOMOFRANCE a fait délivrer à M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] un commandement de payer la somme de 5 590,03 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la SA d'HLM DOMOFRANCE a assigné M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 11 mars 2020 et ainsi voir prononcer l'expulsion des locataires. Par ordonnance de référé en date du 19 décembre 2024, le juge des contentieux et de la protection a renvoyé la SA d'HLM DOMOFRANCE à se pourvoir et a rejeté l'ensemble de ses demandes au motif de l'existence d'une contestation sérieuse en ce que les locataires invoquent l'indécence du logement. Par acte délivré le 21 mai 2025, la SA d'HLM DOMOFRANCE a fait assigner M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 6] à PESSAC (33600), ordonner l'expulsion de M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] des lieux loués et les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 9802,37 euros arrêtée au 24 avril 2025 correspondant à l'arriéré locatif. A la suite de l'audience du 4 novembre 2025, le dossier a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties, avant d'être fixé pour plaider à l'audience du 12 mars 2026. Lors de cette audience, dans ses dernières écritures reprises à l'oral par son avocat, la SA d'HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, sollicite du juge des contentieux et de la protection de : JUGER recevable et bien fondée la SA DOMOFRANCE en son action à l'encontre des époux [H],JUGER que les époux [H] ont manqué à leur obligation contractuelle de paiement des loyers et charges fondant la SA DOMOFRANCE à solliciter la résiliation du bail au visa de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation,JUGER que les époux [H] n'ont pas procédé au règlement de leur dette locative dans le délai précisé par le commandement de payer en date du 27/02/2024- JUGER que la SA DOMOFRANCE n'a pas manqué à son obligation contractuelle de délivrance d'un logement décent de sorte que les défendeurs seront déboutés de leur demande de voir opposer au bailleur le principe de l'exécution d'inexécution et de toutes demandes accessoires : de réalisation de travaux sous astreinte, de suspension rétroactive du paiement des loyers jusqu'à achèvement des travaux et de réparation d'un préjudice moral estimé à 5.000 € En conséquence : JUGER que le bail signé le 11/03/2020 a été résilié du fait de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 28/04/2024,ORDONNER l'expulsion de Monsieur [H] [I]-[Z] [Q] et Madame [H] [B] [E] née [W], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, se trouvant dans les lieux sis [Adresse 7] dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier;JUGER qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécutionCondamner solidairement Monsieur [H] [I]-[Z] [Q] et Madame [H] [B] [E] née [W] à payer à DOMOFRANCE la somme de 11.343,19 € correspondant à la dette locative arrêtée à janvier 2026 (à actualiser le jour du prononcé du jugement), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2024 sur la somme de 5.590,03 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus ;Condamner solidairement Monsieur [H] [I]-[Z] [Q] et Madame [H] [B] [E] née [W] à payer à DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 28 avril 2024 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par le bail en date du 11 mars 2020, vides de toute occupation et de tout objet mobilier ;DEBOUTER les époux [H] de toute demande de délais de paiements et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation En tout état de cause, Débouter les époux [H] de leur demande d'écarter le caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir et ASSORTIR la décision à intervenir de l'exécution provisoire (ces derniers étant de mauvaise foi et la dette locative étant ancienne)Condamner solidairement Monsieur [H] [I]-[Z] [Q] et Madame [H] [B] [E] née [W] à payer à DOMOFRANCE la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner solidairement Monsieur [H] [I]-[Z] [Q] et Madame [H] [B] [E] née [W] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024.Débouter les époux [H] de leur demande de condamnation de la SA DOMOFRANCE au paiement d'une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens. La SA d'HLM DOMOFRANCE fait valoir qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrer un logement décent dès lors qu'elle a réalisé les travaux nécessaires en octobre 2021 et que les locataires n'apportent pas la preuve que le logement ne respectait pas les normes de décence postérieurement à la réalisation de ces travaux. Par ailleurs, la SA d'HLM DOMOFRANCE indique que les désordres sont dus à la suroccupation du logement puisque sa surface n'est pas compatible avec l'occupation des lieux par quatre personnes. La SA d'HLM DOMOFRANCE est opposée à l'octroi de délais de paiement au profit des locataires en ce qu'elle indique que les impayés de loyers et de charges sont intervenus dès leur entrée dans les lieux et que les locataires ne sont pas en mesure de faire face au paiement de la dette. Dans leurs dernières écritures reprises à l'oral par leur avocat, M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] , régulièrement représentés, sollicitent du juge de : A titre principal, CONSTATER le caractère inhabitable du logement donné à bail à Monsieur [H] et sis [Adresse 8] à [Localité 6] ; JUGER que la SA DOMOFRANCE a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ; JUGER que Monsieur [H] et Madame [W] sont bienfondés à opposer à la SA DOMOFRANCE le principe d'exception d'inexécution ; En conséquence, DEBOUTER la SA DOMOFRANCE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;ENJOINDRE la SA DOMOFRANCE à réaliser les travaux propres à remédier à l'humidité présente dans le logement donné à bail sis [Adresse 9] à [Localité 6], sous astreinte de 50 € par jour de retour passé l'expiration d'un délai de deux mois suivant le prononcé du jugement à intervenir ;ENJOINDRE la SA DOMOFRANCE à réaliser les travaux propres à remettre en état le logement donné à bail sis [Adresse 10], sous astreinte de 50 € par jour de retour passé l'expiration d'un délai de deux mois suivant le prononcé du jugement à intervenir ;SUSPENDRE, avec effet rétroactif au mois de décembre 2022 et jusqu'à l'achèvement complet des travaux de remise en état, le paiement du loyer ainsi que des provisions sur charges visés dans le contrat de bail conclu le 11 mars 2020 et relatif au logement sis [Adresse 9] à [Localité 6] ;CONDAMNER la SA DOMOFRANCE à verser à Monsieur [H] et Madame [W] épouse [H] la somme de 5.000 € au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ; A titre subsidiaire, JUGER que la SA DOMOFRANCE a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ; AUTORISER Monsieur [H] et Madame [W] épouse [H] à suspendre le paiement du loyer ainsi que des provisions sur charges visés dans le contrat de bail conclu le 11 mars 2020 et relatif au logement sis [Adresse 9] à [Localité 7][Adresse 11], à compter du présent jugement et jusqu'à l'achèvement complet des travaux matérialisée par la remise au défendeur d'un rapport d'un homme de l'art détaillant les diligences accomplies et attestant du bon achèvement des travaux ;CONDAMNER la SA DOMOFRANCE à verser à Monsieur [H] et Madame [W] épouse [H] la somme de 5.000 € au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ; CONDAMNER la SA DOMOFRANCE à verser à Monsieur [H] et Madame [W] épouse [H] la somme de 21.388,72 € (à parfaire) au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance.A titre infiniment subsidiaire, ACCORDER à Monsieur [H] et à Madame [W] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative,ACCORDER à Monsieur [H] et à Madame [W] la faculté de se libérer de leur dette locative sur trois années conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,SUSPENDRE les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais ainsi accordés,En tout état de cause, ACCORDER à Monsieur [H] et à Madame [W] la faculté de se libérer de leur dette locative sur deux ans conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du Code civil,SUSPENDRE les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais ainsi accordés,CONSTATER que l'exécution provisoire de droit n'est pas compatible avec la nature de l'affaire, ECARTER l'exécution provisoire ; DEBOUTER la SA DOMOFRANCE de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SA DOMOFRANCE à verser à Monsieur [H] et à Madame [W] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civileCONDAMNER la SA DOMOFRANCE aux entiers dépens.M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] soutiennent que le logement occupé ne respecte pas les conditions de décence dès lors qu'il présente des traces de moisissures très importantes impactant la santé de leurs enfants et que les travaux réalisés par le bailleur en octobre n'ont pas permis de mettre fin à ces désordres. Ils indiquent par ailleurs que ces désordres ont rendu le logement inhabitable ce qui a justifié qu'ils aient été hébergés par l'entourage familial. Les locataires invoquent le caractère inhabitable du logement pour justifier le non-paiement du loyer. En réponse au moyen invoqué par le bailleur, M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] font valoir qu'en vertu de la réglementation applicable, il n'existe pas de suroccupation pouvant leur être imputable. Le juge a autorisé une note en délibéré pour la SA d'HLM DOMOFRANCE afin d'actualiser le montant de la dette et pour M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] pour justifier du paiement du dernier loyer. Par courrier reçu le 12 mars 2026, M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] ont justifié le paiement de la somme de 376 euros le 11 mars 2026. *** Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus. À l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026. Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire au titre d'impayés locatifs et les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation Sur la régularité de la procédureConformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 22 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 4 novembre 2025. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 28 février 2024. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement du loyer : En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. La SA d'HLM DOMOFRANCE a fait signifier à M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 5 590,03 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 27 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois. Ce défaut de régularisation fonde la SA d'HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 28 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Sur l'exception d'inexécution soulevée par M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] : L'article 1219 du code civil prévoit que « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». Il est constant que l'inexécution par l'une des parties de quelques uns de ses engagements n'affranchit pas nécessairement l'autre de toutes ses obligations; il appartient au juge de décider d'après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat. En matière de baux d'habitation, l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le locataire ne peut cesser de régler les loyers au motif que le logement ne serait pas décent sans y être autorisé préalablement par une décision de justice, sans qu'une suspension rétroactive ne soit possible. Il n'y a qu'en cas d'impossibilité absolue d'habiter que peut être retenu un manquement suffisamment grave du bailleur permettant de dispenser le locataire de son obligation de payer le loyer. Ainsi, l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. En l'espèce, il n'existe aucun arrêté pris en application du code de la construction et de l'habitation ou de la santé publique qui dispenserait les locataires du paiement du loyer. Par ailleurs, M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] échouent à rapporter la preuve du caractère inhabitable du logement occupé dès lors qu'ils ne justifient pas avoir été contraints d'être logés par l'entourage familial et les rapports de visite des 5/12/2025 et 14/09/2021 ne concluent pas à l'impossibilité d'habiter le logement. Il n'est pas démontré une impossibilité d'habiter et il n'existe pas non plus de décision de justice qui aurait suspendu l'obligation de paiement du loyer mensuel à laquelle sont tenues M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] en vertu du contrat de bail. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire : L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l'article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, et du diagnostic social et financier, que : M. [A] [H] a signé un contrat de travail à durée indéterminée le 16 février 2026 dont la rémunération mensuelle brute est de 1823 euros (1421 nets). M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] perçoivent des allocations de la CAF à hauteur de 347,65 euros. Madame [W] a souscrit le 22 septembre 2025 un contrat de travail à durée indéterminée à temps partiel et perçoit une rémunération mensuelle brute de 1126 euros (869 nets). Au moment de la réalisation du diagnostic social et financier, Mme [H] n'avait pas de titre de séjour et ne pouvait donc pas trouver un emploi et M. [H] était au chômage ; il est donc justifié d'une situation financière mois difficile au jour de l'audience avec des ressources à hauteur de 2637,65 euros. La situation financière actuelle des locataires est de nature à régler le loyer courant et le montant de la dette. M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] ont effectué certains paiements puisqu'ils ont versé la somme de 800 euros le 15 septembre 2025, 368,38 euros le 12 octobre 2025, 369 euros le 14 décembre 2025 et 376 euros le 11 mars 2026. Cependant, M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] n'ont pas honoré le loyer du mois d'octobre 2025, décembre 2025 et janvier 2026. Ainsi, il ressort du décompte produit par le bailleur que les locataires sont inconstants dans le versement du loyer et ce malgré une situation financière plus favorable. Ainsi, la condition de reprise du loyer courant n'étant pas remplie, il convient de rejeter la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire du contrat de bail. Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SA d'HLM DOMOFRANCE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n'existe plus de titre d'occupation permettant à M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer en fixant, à compter de la date de résiliation du bail (28 avril 2024) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 375,92 euros par mois au jour de l'audience. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et la demande reconventionnelle en suspension rétroactive du paiement des loyers Le caractère inhabitable du logement n'étant pas retenu, M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] sont tenus au paiement du loyer et des charges. Au regard du décompte, non contesté, versé au débat par la SA d'HLM DOMOFRANCE, les locataires sont redevables de la somme de 12 095,05 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation échus à la date du 6 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse). En conséquence, M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] seront condamnés solidairement à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE la somme de 12 095,05 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation échus à la date du 6 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2024 sur la somme de 5590,03 euros et à compter de l'assignation sur la somme de 9802,37 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; Si la fraction d'ores et déjà échue des indemnités d'occupation est incluse dans cette condamnation prononcée au titre de l'arriéré, M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] restent redevables, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 1er mars 2026. M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] seront donc condamnés à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer augmenté des charges (soit 375,92 euros par mois selon échéance de février 2026) à compter du 1er mars 2026 et jusqu'au départ effectif de tous les occupants, c'est-à-dire tant que les clés ne sont pas restituées et le mobilier enlevé ou, en tous cas, tant que les lieux ne sont pas officiellement repris. Cette indemnité, qui se substitue au loyer et charges dus à compter de la résiliation du bail (28 avril 2024), est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d'HLM DOMOFRANCE ou à son mandataire. Cette indemnité sera due proportionnellement au temps d'occupation des lieux. Par ailleurs, le logement n'étant pas inhabitable, l'obligation pour les locataires d'acquitter le montant du loyer perdure et la demande reconventionnelle de suspension rétroactive du paiement des loyers à compter du 1er décembre 2022 sera donc rejetée. Sur la demande reconventionnelle de travaux de mise en conformité L'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. L'acceptation du locataire de louer un logement dont les caractéristiques ne sont pas conformes à ces normes ne le prive pas du droit d'en obtenir la mise en conformité ou de demander réparation du préjudice de jouissance qui s'en est suivi s'agissant de dispositions d'ordre public auxquelles il ne peut être dérogé. En l'espèce, du fait de la résiliation du bail, M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] sont occupants sans droit ni titre des lieux, de sorte qu'ils n'ont plus la qualité de locataire qui leur permettrait d'obtenir la condamnation du bailleur à procéder à des travaux de mise en conformité. Il convient donc de rejeter la demande reconventionnelle tendant à la condamnation la SA d'HLM DOMOFRANCE à procéder à des travaux de mise en conformité. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; » En l'espèce, il a été produit aux débats les éléments suivants : Un compte rendu de visite du 14 septembre 2021 établi par Mme [N] sur prescription médicale qui indique que la VMC ne fonctionnait pas dans le logement, que pour la cuisine, il est constaté des traces très importantes de moisissures sur tous les murs, présence d'humidité dans le mur donnant sur la buanderie, crépi décollé au plafond, taux de confinement au-dessus des valeurs recommandées ; que pour la salle de bain, un taux de confinement au-dessus des valeurs recommandées, traces importantes de moisissures au plafond et sur les murs ; pour la chambre : traces importantes de moisissures sur les murs, derrière les meubles et sur le matelas stocké dans un placard, présence d'humidité dans les murs. Le compte rendu indiquait que les résultats des prélèvements par impactions et par écouvillons effectués dans le logement démontrent la contamination fongique de la chambre et de la cuisine, les souches de moisissures retrouvées peuvent être allergisantes voir pathogène concernant Fusarium et Aspergillus et présentes en quantité peuvent avoir un impact sur la santé. La présence en quantité importante de bactéries et de levures témoigne d'une humidité anormale. Il était préconisé la réparation de la cause de l'humidité, assécher les murs humides, faire un contrôle des fuites et d'infiltration d'eau dans les murs, vérifier le système de ventilation et d'aération ainsi qu'un nettoyage complet avec un fongicide ou un détergent. Il était conclu qu'en l'état le logement était non adapté à la pathologie du patient ([L] [H] né le 02/07/2020 présentant des signes d'étouffement et de toux. Deux devis auprès de TEMPL'ALU, un du 16 avril 2021 consistant en l'amélioration de la ventilation et un du 17 novembre 2021 consistant en une désinfection totale et à la reprise des peintures de l'ensemble des murs et plafond du logement. Si les factures ne sont pas produites attestant de la réalisation de ces travaux, les locataires ne le contestent pas et reconnaissent dans un courriel la réalisation des travaux en octobre 2021 ; Un courriel de M. [H] du 23 novembre 2021 indiquant que malgré les travaux réalisés du 18 octobre au 22 octobre 2021, il y a toujours une odeur d'humidité et des traces d'humidité sur les murs. Des courriels de M. [H] des 21 octobre et 16 novembre 2022 dans lesquels il indique que le logement présente des traces de moisissures sur les murs et de l'humidité engendrant des problèmes de santé pour son épouse enceinte et son fils. Un certificat médical en date du 4 novembre 2022 indiquant que l'état de santé de Mme [W] et de [L] [H] nécessite le relogement de toute urgence Un certificat médical du CHU de [Localité 1] en date du 29 novembre 2025 indiquant que [C] [H] né le 28 janvier 2023 a consulté les urgences sans autre précisions ; Un rapport de visite en date du 5 décembre 2025 de [Localité 1] Métropole faisant état d'une humidité excessive de la partie cloison de la douche au-dessus du faïençage, humidité retrouvée sur la face cuisine de la cloison, manque d'efficacité des dispositifs de ventilation (faible tirage d'air aux bouches d VMC de la salle de bain et des toilettes et les orifices des deux entrées d'air au-dessus des ouvrants sont obstrués par de l'isolant de la construction), sur occupation du logement. Le technicien précise que le locataire lui a indiqué qu'il doit régulièrement nettoyer les moisissures qui se développent sur les murs. Il est préconisé d'amélioré le dispositif de ventilation existant et de rechercher les causes de l'humidité, d'eau et d'y remédier (cloison de la salle de bain). Il est également indiqué qu'il est nécessaire de résoudre le problème de sur occupation du logement en proposant un logement adapté à la configuration de la famille. Un certificat médical en date du 26 novembre 2025 certifiant que l'état de santé de [C] [H] nécessite un logement salubre et sain pour sa santé respiratoire. Un courrier adressé par la SA d'HLM DOMOFRANCE le 24 avril 2025 dans lequel le gestionnaire clientèle indique s'être rendu dans le logement et qu'il n'a constaté aucune moisissure ou problème d'humidité déduisant que les désordres ont été résolus. La SA d'HLM DOMOFRANCE invoque la suroccupation du logement qui serait de nature à causer les désordres constatés. Or, L'article R1331-37, I du code de la santé publique prévoit : Un local d'habitation est utilisé dans des conditions qui conduisent manifestement à sa suroccupation conformément à l'article L. 1331-23 et est en conséquence insalubre au sens de l'article L. 1331-22 : -lorsqu'il est occupé par plus de deux personnes par pièce de vie ; -ou lorsqu'il ne respecte pas les conditions prévues par l'article R. 822-25 du code de la construction et de l'habitation pour ouvrir droit à l'aide personnelle au logement.» L'article R822-25 du code de la construction et de l'habitation prévoit : « Le logement au titre duquel le droit à l'aide personnelle au logement est ouvert doit présenter une surface habitable globale au moins égale à neuf mètres carrés pour une personne seule, seize mètres carrés pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de neuf mètres carrés par personne en plus, dans la limite de soixante-dix mètres carrés pour huit personnes et plus. » Aux termes de l'article R.1331-37, I du code de la santé publique, un local d'habitation est regardé comme utilisé dans des conditions de suroccupation, lorsqu'il est occupé par plus de deux personnes par pièce de vie, ou lorsqu'il ne respecte pas les conditions de surface prévues par l'article R.822-25 du code de la construction et de l'habitation pour l'ouverture du droit à l'aide personnelle au logement. Cet article dispose, quant à lui, que le logement doit présenter une surface habitable minimale de seize mètres carrés pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de neuf mètres carrés par personne supplémentaire. Ainsi, le logement occupé par deux adultes et deux enfants d'une superficie de 38m2 n'est pas considéré, en vertu de la réglementation en vigueur comme étant suroccupé dès lors que la superficie légale minimum est de 34m2. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le 14 septembre 2021 plusieurs désordres ont été constatés consistant en la présence excessive d'humidité dans les murs et une défaillance du système de ventilation engendrant des traces de moisissures sur une grande partie des murs du logement et la présence de bactéries et de levure ; Que ces désordres ont eu un impact sur l'état de santé du jeune fils des locataires et que cette visite a été sollicitée par le médecin de l'enfant ; que si la SA d'HLM DOMOFRANCE a effectué des travaux en octobre et décembre 2021, ces travaux ne correspondent qu'en partie à ceux préconisés dans le rapport puisque les murs n'ont pas été séchés et les causes de l'humidité dans les murs n'ont pas été identifiées ni traitées ; qu'une année après la réalisation des travaux, le locataire se plaignait de nouveau de la présence d'humidité et de traces de moisissures sur les murs ; que différents éléments médicaux permettent de constater que cet humidité a eu des impacts sur la santé des occupants notamment des problèmes respiratoires et que les désordres se sont maintenus dans le temps ; que la SA d'HLM DOMOFRANCE ne démontre pas avoir réalisé de nouveaux travaux pour mettre fin à ces désordres; que ces désordres, s'ils ne rendent pas le logement inhabitable, constituent un manquement du bailleur à la délivrance d'un logement décent. Les manquements de la SA d'HLM DOMOFRANCE à son obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d'un logement décent et d'entretien justifie le principe d'une indemnisation, dès lors qu'il en résulte nécessairement pour les locataires un préjudice de jouissance, qu'il y a lieu d'évaluer à la somme de 7 000 euros compte tenu, en l'occurrence, de la durée des désordres et de leur gravité. Les désordres ne sont néanmoins pas d'une gravité telle qu'ils justifient l'allocation de dommages et intérêts à hauteur du montant intégral du loyer comme sollicité par les locataires. Par ailleurs, les désordres invoqués ont eu un impact sur la santé notamment des deux enfants du couple et a nécessairement engendré des angoisses pour les locataires ce qui justifie l'allocation de la somme de 2000 euros en réparation du préjudice moral. En conséquence, il convient de condamner la SA d'HLM DOMOFRANCE à payer à M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] la somme de 7000 euros en réparation du préjudice de jouissance et la somme de 2000 euros en réparation du préjudice moral. VI- Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement : L'article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ». En l'espèce, M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] justifient de leur situation personnelle et financière actuelle. M. [A] [H] a signé un contrat à durée indéterminée le 16 février 2026 dont la rémunération mensuelle brute est de 1823 euros (1421 nets). M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] perçoivent des allocations de la CAF à hauteur de 347,65 euros. Madame [W] a souscrit le 22 septembre 2025 un contrat à durée indéterminée à temps partiel et perçoit une rémunération mensuelle brute de 1126 euros (869 nets). Au jour de l'audience le couple perçoit des ressources à hauteur de 2637,65 euros permettant de faire face aux mensualités de 503 euros mensuels sur 24 mois afin d'apurer la dette locative. Ces délais de paiement fondés sur le droit commun n'ont pas vocation à suspendre les effets de la clause résolutoire mais uniquement de suspendre l'exigibilité de la totalité de la dette locative. VII- Sur les autres demandes : Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les parties succombant chacune partiellement dans leurs prétentions, il y a lieu de les condamner chacune à supporter moitié des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2024 ; Sur les frais irrépétibles : Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Compte tenu du partage des dépens décidé, l'équité commande de rejeter les demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Néanmoins, en vertu de l'article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, même d'office, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire et par décision spécialement motivée. En l'espèce, les locataires sollicitent l'écartement de l'execution provisoire de droit. Il convient de relever que l'expulsion d'un locataire constitue une mesure d'une gravité exceptionnelle et que par ailleurs, le logement objet du présent litige est affecté de désordres graves caractérisant son indécence imputables au bailleur. Enfin, les locataires se trouvent dans une situation de vulnérabilité particulière de sorte que l'exécution immédiate de la mesure d'expulsion entraînerait des conséquences disproportionnées et irréversibles. En conséquence, il y lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action de la SA d'HLM DOMOFRANCE aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE l'acquisition au 28 avril 2024 de la clause résolutoire insérée au bail consenti le 11 mars 2020 par la SA d'HLM DOMOFRANCE, bailleresse, à M. [A] [H], et à Mme [B] [E] [W] devenue cotitulaire du contrat de bail, portant sur des locaux d'habitation situés [Adresse 5] à [Localité 6] ; ORDONNE, à défaut pour M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] d'avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; RAPPELLE qu'à défaut d'enlèvement des meubles par M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H], il y sera procédé à leurs frais dans les conditions prévues aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] à compter de la date de résiliation au montant du loyer augmenté des charges ; CONDAMNE solidairement M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE la somme 12 095,05 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation échus au 6 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2024 sur la somme de 5590,03 euros , à compter de l'assignation sur la somme de 9802,37 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; ACCORDE à M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 503 euros chacune, suivies d'une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard ; DIT, qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNE solidairement M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer augmenté des charges (soit 375,72 euros par mois selon échéance de février 2026) à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d'HLM DOMOFRANCE ou à son mandataire ou jusqu'à la reprise officielle des lieux ; DIT que cette indemnité, qui se substitue au loyer et charges dus à compter de la résiliation du bail et payable dans les mêmes conditions, sera due proportionnellement au temps d'occupation des lieux ; REJETTE les demandes reconventionnelles de suspension rétroactive des effets du bail et du paiement des loyers; REJETTE la demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la SA d'HLM DOMOFRANCE à procéder à des travaux de mise en conformité ; CONDAMNE la SA d'HLM DOMOFRANCE à payer à M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ; CONDAMNE la SA d'HLM DOMOFRANCE à payer à M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; CONDAMNE la SA d'HLM DOMOFRANCE, d'une part, et M. [A] [H] et Mme [B] [W] épouse [H], d'autre part, à supporter chacune moitié des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2024; REJETTE les demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles ; REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ; ECARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE