Cour d'appel de Bordeaux, 28 septembre 2026, 25/04705

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE --------------------------

ARRÊT

DU : 28 SEPTEMBRE 2026 N° RG 25/04705 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-ONL3 S.A. ENEDIS c/ S.C.I. INVESTA USA Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée aux avocats. Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 septembre 2025 par le Juge de l'exécution de [Localité 1] (RG : 24/07928) suivant déclaration d'appel du 24 septembre 2025 APPELANTE : S.A. ENEDIS société anonyme à directoire et conseil de surveillance ayant son siège social à [Adresse 1], représentée par son président en exercice Représentée par Me Laurence TASTE-DENISE de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE : S.C.I. INVESTA USA Société Civile au capital de 2.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 499 229 987, dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Fernando SILVA de la SCP DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Anais AYACHE de la SELARL LE 190 AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne MURE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Madame Anne MURE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU Greffier lors du prononcé : Monsieur Vincent BRUGERE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE Exposé des faits et de la procédure Par acte du 7 octobre 2016, la SA Société foncière immobilière de location a donné à bail commercial à la SA Electricité de France un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], d'une superficie utile brute totale de 3 333,60 m², comprenant un bâtiment principal à usage principal de bureaux élevé d'un rez-de-chaussée, d'un étage et d'un sous-sol, un bâtiment annexe à usage d'activités (hangar) élevé d'un rez-de-chaussée, un bâtiment ouvert élevé sur rez-de-chaussée à usage de garage et environ 130 emplacements de stationnement extérieurs. Le droit au bail a été cédé à la SA Enedis le 12 septembre 2019. Le 14 octobre 2020, l'ensemble immobilier a été vendu à la société civile immobilière Investa USA. Par acte du 10 mars 2023, la société Enedis a assigné la SCI Investa USA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de voir ordonner la réalisation de travaux de réparation justifiés par d'importants désordres. Par ordonnance de référé du 11 décembre 2023 signifiée le 19 janvier 2024 à la SCI Investa USA, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - condamné la SCI Investa USA à faire procéder, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, et ce dans un délai de 3 mois suivant la signification de l'ordonnance, pendant une durée de 3 mois, aux travaux indispensables afin de remédier : - aux défauts d'entretien et d'étanchéité des toitures ainsi que des menuiseries extérieures et vitreries des locaux loués, entraînant des infiltrations et écoulements d'eau dans les locaux loués et aux dégradations consécutives de faux-plafonds et plaques isolantes, de murs et sols, tels qu'ils ont décrits notamment dans les procès-verbaux de constats d'huissier des 26 septembre et 16 décembre 2022, - au défaut d'entretien du système de climatisation ('système de climatisation, sonde de température et carte com'), - condamné la société Investa USA à payer à la SA Enedis une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Investa USA aux dépens. Se prévalant de cette ordonnance, la SA Enedis a, par acte du 12 septembre 2024, assigné la SCI Investa USA devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir liquider l'astreinte fixée par cette décision et ordonner la fixation d'une nouvelle astreinte. Par jugement du 9 septembre 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - liquidé l'astreinte provisoire prononcée par l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 11 décembre 2023 à l'encontre de la SCI Investa USA au profit de la SA Enedis à la somme de 2 000 euros et condamné la SCI Investa USA à payer cette somme à la SA Enedis , - débouté la SA Enedis de sa demande de fixation d'une nouvelle astreinte provisoire, - condamné la SCI Investa USA à payer à la SA Enedis la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Investa USA aux dépens. Suivant déclaration du 24 septembre 2025, la SA Enedis a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions. Par avis d'orientation et de fixation à bref délai du 30 octobre 2025, le président de la deuxième chambre civile de la cour d'appel de Bordeaux a fixé la date d'appel de l'affaire à bref délai à l'audience du 17 juin 2026. La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 juin 2026. Exposé des prétentions et des moyens Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 juin 2026, la SA Enedis demande à la cour de : - infirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 septembre 2025 en ce qu'il a : - liquidé l'astreinte provisoire prononcée par l'ordonnance du juges des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 11 décembre 2023 à l'encontre de la SCI Investa USA à son profit à la somme de 2 000 euros et condamné la SCI Investa USA à lui payer cette somme, - débouté la SA Enedis de sa demande de fixation d'une nouvelle astreinte provisoire, et statuant de nouveau, - condamner la SCI Investa USA, au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire, à lui verser une somme de 9 100 euros, - ordonner une nouvelle astreinte de 800 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, et jusqu'au complet achèvement des travaux indispensables afin de remédier aux défauts d'entretien et d'étanchéité des toitures entraînant des infiltrations et écoulements d'eau dans les locaux loués, en tout état de cause, - déclarer la SCI Investa USA mal fondée en son appel formé à titre incident et l'en débouter, - rejeter toutes prétentions contraires de la SCI Investa USA, - condamner la société INVESTA USA à verser à la société ENEDIS une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société INVESTA USA aux entiers dépens de l'instance d'appel qui comprendront notamment le coût de la signification de l'arrêt à intervenir, dont distraction au profit de la SCP RMC & A, représentée par Me Laurence Taste-Denise, avocat au barreau de Bordeaux, pour ceux dont elle aura fait l'avance, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La SA Enedis reproche au premier juge d'avoir liquidé l'astreinte provisoire en la minorant à la somme de 2 000 euros, alors que la société Investa USA n'a entrepris l'exécution de l'ordonnance de référé du 11 décembre 2023 que deux mois après la fin du délai qui lui avait été accordé et qu'elle n'a achevé l'exécution que dix mois plus tard, malgré l'ampleur des dommages que l'appelante subissait, que ces travaux résultent pourtant de la seule exécution de son obligation contractuelle par la bailleresse, tenue en vertu du bail de faire procéder, de manière régulière et y compris de manière préventive, à l'ensemble de l'entretien et de la maintenance technique de l'immeuble, et que la nature et l'ampleur des travaux à réaliser avaient déjà été prises en considération par le juge des référés lorsqu'il a fixé le montant et la durée de l'astreinte provisoire, qu'il n'y a donc pas lieu de minorer pour ce motif. Elle soutient que la société Investa USA n'est pas fondée à demander, dans le cadre d'un appel incident, la suppression ou, à titre subsidiaire, la modération de l'astreinte, en l'absence de toute démonstration d'une cause étrangère de nature à justifier son retard. Elle fait valoir à ce titre que la prétendue paralysie de fonctionnement de la SCI bailleresse du fait du divorce de ses associés ne lui est pas opposable et que cette procédure saurait être assimilée à une cause étrangère rendant impossible l'exécution de son obligation par l'intimée ; que la SCI Investa USA ne peut pas plus valablement arguer de la complexité du contrat de bail et d'un système de gestion des travaux qu'elle a repris en toute connaissance de cause et qui ne constitue pas plus une cause étrangère ; que la nécessité de procéder à une sécurisation en toiture préalablement à l'intervention sur les blocs de climatisation, entreprise tardivement par la bailleresse qui disposait pourtant d'une offre d'intervention depuis août 2023, ne saurait être assimilée à une quelconque cause étrangère qui aurait rendu impossible l'exécution de l'obligation ; que le moyen selon lequel la locataire n'aurait pas effectué de déclaration de sinistre auprès de son propre assureur concerne le fond de l'affaire et a été écarté par le juge des référés, dont la décision ne peut être remise en cause devant le juge de l'exécution, outre que la police d'assurance souscrite par la locataire est sans effet sur l'inexécution de ses obligations légales et contractuelles par la bailleresse qu'elle n'a pas vocation à garantir ; que la question des charges récupérables et de leur règlement a, à juste titre, été considérée par le premier juge comme distincte du présent litige et ne saurait donner lieu à l'existence d'une quelconque cause étrangère qui aurait rendu impossible l'exécution de l'obligation ; que la clause de l'acte de cession de droit au bail, selon laquelle le preneur prend les lieux en l'état où ils se trouvent, est sans effet à l'égard du baillleur et ne décharge pas ce dernier de son obligation de délivrance, alors que par ailleurs en acquérant l'immeuble en parfaite connaissance de son état d'entretien et des stipulations du bail, la SCI Invest USA, professionnelle de l'immobilier, est devenue débitrice à son égard des obligations d'entretien et de maintenance technique. La société Enedis conclut par ailleurs à l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas fixé de nouvelle astreinte, alors que selon elle la condamnation de la société Investa USA à procéder aux travaux indispensables afin de remédier aux défauts d'entretien et d'étanchéité des toitures n'a été que très imparfaitement exécutée, tel que l'ont révélé, d'une part, les nouveaux sinistres intervenus à compter du 14 juin 2025, où de nouvelles infiltrations ont été constatées dans le hangar et dans les vestiaires du bâtiment principal, puis du 2 février 2026, avec de nouvelles infiltrations d'abord en rez-de-chaussée du hangar puis généralisées aux deux bâtiments, d'autre part, les rapports techniques établis par la société So Roof, qui montrent que seule la réfection complète de l'étanchéité des toitures terrasses et des systèmes d'évacuation des eaux pluviales est de nature à y mettre un terme, refusée toutefois par la bailleresse qui préfère procéder à des interventions ponctuelles à la charge de la locataire mais insuffisantes. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 juin 2026, la SCI Investa USA demande à la cour de : à titre principal, - confirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 septembre 2025 en ce qu'il a débouté la société Enedis de sa demande de nouvelle astreinte, - infirmer le jugement du juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 septembre 2025 en ce qu'il a : - liquidé l'astreinte provisoire à une somme de 2 000 euros et l'a condamnée à payer cette somme, - condamné la SCI Investa USA à payer à la SA Enedis la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et statuant à nouveau, - supprimer l'astreinte prononcée par l'ordonnance du 11 décembre 2023 à son encontre, - rejeter toutes prétentions contraires de la société Enedis, - condamner la société Enedis à lui verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 8 500 euros, ainsi qu'aux entiers dépens, à titre subsidiaire, - confirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 septembre 2025 en ce qu'il a débouté la société Enedis de sa demande de nouvelle astreinte, - infirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 septembre 2025 en ce qu'il a : - liquidé l'astreinte provisoire à une somme de 2 000 euros et condamné la SCI Investa USA à payer cette somme à la SA Enedis, - condamné la SCI Investa USA à payer à la SA Enedis la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et statuant à nouveau, - liquider l'astreinte provisoire à la somme de 1 euro symbolique, ou à tout montant plus raisonnable, - rejeter toutes prétentions contraires de la société Enedis, - condamner la société Enedis à lui verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 8 500 euros, ainsi qu'aux entiers dépens, à titre infiniment subsidiaire, - confirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 septembre 2025 en ce qu'il a : - débouté la société Enedis de sa demande de nouvelle astreinte, - fixé le montant de l'astreinte à une somme de 2 000 euros, - infirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 septembre 2025 en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SA Enedis la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et statuant à nouveau, - rejeter toutes prétentions contraires de la société Enedis, - condamner la SA Enedis à lui verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 8 500 euros, ainsi qu'aux entiers dépens, à titre encore plus subsidiaire, si la cour devait faire droit à la demande de nouvelle astreinte de la société Enedis et infirmer le jugement sur ce point, - accorder à la SCI Investa USA un délai de deux ans pour faire réaliser les travaux en cause, - rejeter la demande de fixation de cette nouvelle astreinte à une somme de 800 euros, - fixer cette nouvelle astreinte à la somme de 1 euro symbolique, ou à tout montant plus raisonnable. Elle soutient s'être conformée aux condamnations prononcées par l'ordonnance du 11 décembre 2023 et n'y avoir procédé avec retard qu'en raison de causes étrangères qui, cumulées, ont rendu impossible le respect du délai imparti, justifiant la suppression de l'astreinte en application de l'article L. 131-4, alinéa 3, du code des procédures civiles d'exécution : la paralysie dans son fonctionnement de novembre 2023 à février 2024 en raison de l'instance en divorce de ses deux associés ayant bloqué toutes les dépenses significatives ; le mode de gestion des travaux d'entretien et de maintenance imposé par le contrat de bail, initialement conclu entre deux sociétés du groupe EDF, particulièrement chronophage et exigeant en termes de ressources, d'investissement humain et de coûts, ces travaux devant être pris en charge par la bailleresse, avant remboursement par la locataire dans le cadre des régularisations de charges, et nécessitant l'intervention de nombreuses personnes à partir des demandes d'intervention de la locataire, multiples et imprécises, alors que la bailleresse n'est pas présente sur le site ; l'empêchement par la locataire de tout accès à la toiture avant la réalisation, en novembre 2024, de travaux de sécurisation, non prévus par l'ordonnance mais dont le devis a été validé dès octobre 2023 par la bailleresse, pour procéder à la maintenance du système de climatisation ; le comportement de la société Enedis, qui n'a pas priorisé ses nombreuses demandes d'intervention en 2024 et qui s'est abstenue de régler le solde des charges locatives pour 2023 jusqu'en mars 2025 et de déclarer les sinistres à son assureur, ce qui aurait permis une éventuelle intervention de l'assureur de la bailleresse et la réduction du coût et du temps mobilisé pour faire procéder en 2024 aux travaux particulièrement lourds et onéreux pour l'intimée, sur laquelle la charge de ces travaux ne devait reposer qu'à titre temporaire, avant régularisation des charges locatives. La bailleresse sollicite à titre subsidiaire la confirmation du jugement en ce qu'il a modéré l'astreinte, faisant valoir que le délai de 3 mois octroyé par le juge des référés était extrêmement court alors même qu'il n'existait aucune urgence à la réalisation des travaux sollicités, puisque de l'aveu même de la société Enedis, les prétendus désordres étaient présents depuis plusieurs années, et avant même que la SCI Investa USA ne devienne propriétaire du site le 14 octobre 2020 ; que la société Enedis a accepté, dans le cadre de la cession du droit au bail à son profit le 21 décembre 2019, les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient, sans recours possible contre son ancien bailleur ; que la SCI Investa USA elle-même a tout mis en oeuvre pour faire réaliser les travaux. Elle conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté la demande de fixation d'une nouvelle astreinte, dès lors que les nouveaux désordres apparus à compter de juin 2025 sont distincts de ceux, mentionnés dans l'ordonnance de référé, ayant justifié l'injonction, que leur cause est également nouvelle et qu'elle-même a été particulièrement diligente dans la gestion de ces nouveaux désordres. Elle précise que ceux dénoncés en juin 2025 étaient dus à des intempéries exceptionnelles, qu'ils ont été initialement imputés à un sous-dimensionnement des chéneaux, qui ne faisait pas l'objet de l'injonction du juge des référés, puis à un défaut d'entretien des chéneaux, pour lequel elle a reconduit le contrat d'entretien déjà souscrit et sollicité une intervention en urgence avant la survenue de fortes pluies. Elle ajoute que les nouvelles infiltrations subies en septembre 2025 ont eu une origine ponctuelle sous l'auvent et qu'elle a fait réaliser en novembre 2025 les travaux de réfection de cette partie de terrasse conformément au résultat des investigations. Elle soutient que les nouvelles infiltrations dénoncées à compter de février 2026 ont fait suite à des événements climatiques exceptionnels, que son architecte a une nouvelle fois conclu qu'il n'y avait pas lieu de procéder à une réfection générale des toitures, et qu'elle-même a commandé l'ensemble des travaux et mesures nécessaires pour mettre un terme aux petites infiltrations ponctuelles relevées et pour que de nouvelles investigations soient réalisées pour connaître l'origine des nouveaux désordres. Elle soutient que c'est de mauvaise foi que la société Enedis sollicite une nouvelle astreinte, alors qu'elle a attendu la délivrance d'un commandement de payer le 13 mars 2026 pour régler les sommes dues au titre de la régularisation des charges pour 2025, dont 127 940,66 euros hors taxe pour les seuls travaux d'entretien.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la liquidation de l'astreinte Aux termes de l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. Le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère. Ces dispositions, telles qu'interprétées à la lumière de l'article 1er du Protocole n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, imposent de liquider le montant de l'astreinte provisoire en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter, et après appréciation du caractère proportionné de l'atteinte qu'elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu'elle poursuit. Par ailleurs, la notion de cause étrangère permettant de supprimer l'astreinte en tout ou en partie, plus large que celle de force majeure, s'entend de tous les cas dans lesquels le débiteur s'est trouvé dans l'impossibilité, pour une raison quelconque, de se conformer à l'injonction du juge. En application de l'article R. 121-1 alinéa 2 du même code, le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution. En l'espèce, l'ordonnance du juge des référés, qui met à la charge de la SCI Investa USA les obligations dont l'exécution est litigieuse, a été signifiée le 19 janvier 2024. L'astreinte ordonnée a donc commencé à courir le 20 avril 2024 pour une durée de trois mois, soit jusqu'au 19 juillet 2024. La chronologie des diligences et des travaux réalisés par la bailleresse pour s'exécuter, rappelée par le premier juge et complétée par les pièces versées aux débats, montre que ceux-ci ont été réalisés de juin 2024 à avril 2025, s'agissant des derniers travaux de réfection du plancher du local où sont entreposées des archives. Tel qu'il ressort à la fois des mentions de l'ordonnance de référé et des conclusions de la SCI Investa USA elle-même, le juge des référés a mis à la charge de la bailleresse l'obligation de réaliser sous astreinte des travaux en connaissance et considération prise de la clause du bail relative à la connaissance et à l'acceptation de l'état des locaux par la locataire, ainsi que de l'ancienneté des désordres auxquels celle-ci demandait qu'il soit remédié. Le juge de l'exécution n'a nulle compétence pour remettre en cause l'obligation ainsi décidée par ce juge. La SCI Investa USA ne peut par ailleurs utilement soutenir que le retard dans l'exécution de l'injonction judiciaire proviendrait d'une cause étrangère. En effet, le courriel établi par M. [W], associé, pour indiquer que, dans le cadre d'une instance en divorce, son épouse, seconde associée de la SCI bailleresse, s'opposait depuis deux ans à toute dépense de la société jusqu'à un accord intervenu entre eux le 5 février 2024, d'une part, et la demande le 9 janvier 2024 par le conseil de Mme [W] de justificatifs d'engagement de dépenses par son époux pour le compte de la SCI, d'autre part, ne peuvent démontrer en eux-mêmes et à eux seuls une paralysie de fonctionnement de la SCI jusqu'en février 2024, qui en tout état de cause ne saurait caractériser la cause étrangère requise par les dispositions de l'article L. 131-4 précité. Le premier juge a par ailleurs à juste titre relevé que le retard de paiement de ses charges locatives par la société Enedis ne peut en lui-même constituer un tel obstacle à l'exécution de son obligation par la bailleresse, la cour ajoutant que, quand bien même les frais d'entretien et de maintenance technique avancés par la bailleresse seraient aux termes du bail supportés par la locataire après régularisation des charges locatives, aucune pièce relative à la situation comptable et financière de la SCI Investa USA n'est produite, qui montrerait la problématique de trésorerie alléguée, qui aurait empêché l'exécution des travaux dans le temps imparti judiciairement. S'agissant des travaux de sécurisation en toiture, non prévus à l'ordonnance mais qui se sont révélés nécessaires pour qu'il soit procédé aux travaux d'entretien et de maintenance du système de climatisation, ils ne peuvent en eux-mêmes avoir rendu impossible le respect de son obligation par la bailleresse, le devis émis à ce titre datant du 2 août 2023 et étant ainsi bien antérieur à l'ordonnance de référé, et l'absence de programmation de ces travaux par son propre prestataire malgré la signature du devis correspondant dès octobre 2023 et leur facturation en mars 2024 ne constituant pas une cause étrangère ayant rendu impossible la réalisation des travaux d'entretien avant le 20 avril 2024. Enfin, la complexité du système de gestion des travaux, dont le bail prévoit qu'elle est assurée par le prestataire du bailleur, qui missionne lui-même les entreprises intervenantes pour réaliser la maintenance, tant préventive que corrective des locaux, cette dernière étant réalisée d'initiative ou sur demande du prestataire du locataire, ne peut pas plus être considérée comme une cause étrangère ayant rendu impossible l'exécution de l'injonction dans le délai imparti, alors notamment que les diligences de la SCI bailleresse auprès de son prestataire dans le cadre de l'instance en référé et dans les trois mois de la signification de l'ordonnance pour qu'il soit procédé aux travaux en urgence ne sont pas rapportées. Toutefois, la SCI Investa USA justifie avoir rencontré des difficultés dans l'exécution de l'obligation mise à sa charge par le juge des référés, dont il y a lieu de tenir compte dans le cadre de la liquidation de l'astreinte. A ce titre, il n'est pas contesté que, non seulement aucun des travaux relevant de l'article 606 du code civil, mais également les simples travaux d'entretien régulier, notamment de la toiture et des équipements, dont le système de climatisation, n'avaient été effectués sur l'immeuble loué par le précédent bailleur, de telle sorte que de multiples désordres se sont manifestés en 2022 et postérieurement, de nature et d'ampleur différentes. A juste titre, le premier juge a relevé la nécessité d'entreprendre en conséquence d'importants travaux, pour la détermination et la réalisation desquels plusieurs intervenants ont dû être sollicités. La chronologie des faits montre en outre que plusieurs sinistres se sont produits à la suite de fortes intempéries dès le printemps 2024 et qu'ils ont rendu plus difficile encore la recherche des causes techniques des infiltrations et de celles, nouvelles, apparues, et en conséquence le respect du délai particulièrement contraint imposé par la décision dont l'exécution est poursuivie. Tant les faits rappelés par le premier juge que les pièces produites par la SCI Investa USA montrent que cette dernière, lorsqu'elle était sollicitée par son prestataire pour valider les devis réalisés par les entreprises dès la détermination des causes des infiltrations dans les différents bâtiments loués, y a procédé le jour-même ou dans les jours qui suivaient. Les échanges de courriels avec son prestataire montrent en outre que, les travaux engagés, la SCI Investa USA a fait preuve d'une diligence certaine pour vérifier l'état précis de l'avancement des travaux et alerter sur les nouveaux désordres dont elle était informée le jour-même par le prestataire de la locataire, ainsi notamment en juin 2024. S'agissant des travaux de climatisation, il est constaté que la SCI Investa USA a validé le 30 octobre 2023 le devis présenté pour les travaux de sécurisation en toiture et qu'il est justifié que ces travaux n'ont pas été réalisés avant octobre 2024 en raison d'un défaut de programmation par le prestataire de la bailleresse, qui, à partir du moment où elle a pu avoir connaissance de cette défaillance, a multiplié les interventions pour qu'il soit rapidement procédé aux investigations et aux travaux nécessaires sur les installations de climatisation, de telle sorte que ceux-ci ont effectivement été réalisés en novembre 2024. Enfin, il n'est pas contesté que, malgré l'ampleur des désordres, qui ont rendu nécessaire l'exécution de travaux d'un coût important, la locataire n'a pas subi de perte ou de diminution d'activité. En conséquence, la réactivité de la bailleresse et l'ensemble des diligences dont elle rapporte la preuve, malgré l'ampleur et la complexité des investigations et des travaux à engager, d'une part, et le nécessaire rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel l'astreinte est liquidée et l'enjeu du litige, d'autre part, justifient une minoration de l'astreinte, qui, fixée par le juge des référés à hauteur de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, sera liquidée à la somme de 4 500 euros. Sur la fixation d'une nouvelle astreinte Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. Les pièces versées aux débats font apparaître qu'à la suite d'un épisode pluvieux extrême le 14 juin 2025, de nouvelles infiltrations sont apparues dans le hangar et dans les vestiaires du bâtiment principal, pour l'arrêt desquelles des travaux de nettoyage des chéneaux ont été entrepris suivant devis du 30 juin 2025 accepté le 2 juillet 2025 par la bailleresse et réalisés le 11 août 2025. Les travaux de remise en état étaient terminés le 29 août 2025, démontrant la réactivité de la bailleresse pour qu'il y soit mis un terme. A la suite de l'information reçue le 8 septembre 2025 de l'apparition d'infiltrations en un nouveau point du hangar, la société Investa USA justifie par ailleurs avoir fait procéder à des investigations qui ont démontré, selon le rapport d'intervention de la société So Roof du 10 septembre 2025, la nécessité de procéder à des travaux au niveau des relevés d'étanchéité et du solin et à la réfection d'une partie du toit-terrasse où l'eau de pluie était retenue. Il a été procédé à ces travaux suivant devis du 11 septembre 2025 accepté le 15 septembre 2025 par la bailleresse. Les travaux étaient achevés le 28 novembre 2025, après engagement de travaux supplémentaire en raison d'endommagements découverts après la dépose du complexe d'étanchéité, ayant donné lieu à un devis du 18 novembre 2025 accepté le jour même par la bailleresse. Cette dernière démontre ainsi avoir accompli les diligences nécessaires pour qu'il soit rapidement mis un terme aux nouvelles infiltrations. La dénonciation de nouvelles infiltrations les 2 février 2026 puis le 20 mars 2026 au niveau du hangar et du bâtiment principal, à la suite d'événements climatiques d'une rare intensité, a donné lieu à une demande de la SCI, dès le 23 mars 2026, d'un accès aux toitures du bâtiment principal et du bureau pour le passage de son architecte 'pour faire le point sur les désordres suite aux tempêtes NILS et PEDRO (détachement des tôles et infiltrations toitures)'. Aux termes d'un rapport du 30 mars 2026, l'architecte a évoqué, outre un défaut d'entretien, la présence d'infiltrations ponctuelles au niveau du seul pourtour de la terrasse du 1er étage du bâtiment principal, attribuées à des insuffisances de relevés d'étanchéité, tel qu'il l'avait déjà constaté le 22 novembre 2024 ; il a néanmoins conclu à l'absence de nécessité de procéder à court terme à la réfection générale des toitures terrasses, en l'absence de désordre au niveau du plancher haut du premier étage. Conformément à sa demande, il a été procédé à des investigations supplémentaires le 22 mai 2026, suivies d'un second rapport aux termes duquel l'architecte conclut à un défaut d'entretien des terrasses du bâtiment principal depuis août 2024 et à la présence de quelques petites fuites ponctuelles en rez-de-chaussée, ayant endommagé une dizaine de dalles de faux plafond sur ce bâtiment d'environ 2 000 m², et à la nécessité de faire assurer une maintenance correcte de la terrasse et de faire procéder à des investigations au niveau de la périmétrie du deuxième étage ; il relève en outre au niveau du hangar une très petite infiltration au faux plafond du local de formation et conclut à la nécessité de faire les réparations sur la terrasse du hangar autour des lanterneaux, de réfléchir à l'amélioration du bon fonctionnement des chéneaux au regard de l'intensité des orages actuels et de procéder d'urgence au nettoyage des chéneaux. La société Investa USA justifie avoir reconduit le 4 mai 2026 le contrat d'entretien des chéneaux et avoir en outre fait intervenir en urgence la société Attila le 5 juin 2026 pour qu'il soit procédé à un entretien supplémentaire en prévision des fortes pluies annoncées. Le 8 juin 2026, la bailleresse demandait en outre à la société Attila de lui proposer une solution de reprise pour éviter les débordements des chéneaux conformément à la demande de l'architecte ; elle justifie avoir accepté le 11 juin 2026, après accord de l'architecte, le devis présenté à ce titre. Elle démontre en outre avoir demandé le 12 juin 2026 à son prestataire de faire procéder à un devis par la société Attila pour la mise en oeuvre d'une opération corrective sur le réseau d'évacuation des eaux pluviales de l'auvent. Elle justifie enfin avoir accepté le 9 juin 2026 le devis de la société Aunis pour une maintenance palliative et une recherche de fuites sur les toitures terrasses du bâtiment principal et du hangar et avoir procédé aux diligences nécessaires pour que la recherche de l'origine des infiltrations soit réalisée les 20 et 21 juillet 2026 par cette société en présence de l'architecte. Ainsi, si certains des désordres constatés depuis la réalisation des travaux entrepris en exécution de l'ordonnance de référé recouvrent ceux qui avaient justifié l'injonction ou en ont la même cause partielle, d'entretien et de maintenance insuffisants, d'autres désordres, distincts, sont apparus depuis la réalisation des travaux de reprise, demeurant toutefois ponctuels et sans incidence démontrée sur l'occupation des lieux. La SCI Investa USA justifiant de démarches adaptées pour qu'il soit procédé dans les meilleurs délais et conformément à l'avis des techniciens aux travaux réparatoires et aux actions préventives, la demande de nouvelle astreinte n'est pas fondée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Enedis à ce titre. Sur les mesures accessoires La décision sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Chacune des parties succombant, elle conservera la charge de ses dépens d'appel et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, Confirme le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 septembre 2025 en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a liquidé l'astreinte provisoire prononcée par l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 11 décembre 2023 à l'encontre de la SCI Investa USA au profit de la SA Enedis à la somme de 2 000 euros et condamné la SCI Investa USA à payer cette somme à la SA Enedis ; Statuant à nouveau sur le chef infirmé, Liquide l'astreinte provisoire prononcée par l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 11 décembre 2023 à l'encontre de la SCI Investa USA au profit de la SA Enedis à la somme de 4 500 euros et condamne la SCI Investa USA à payer cette somme à la SA Enedis ; Y ajoutant, Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel ; Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Monsieur Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.