MINUTE N° : 26/00608
JUGEMENT
DU 25 Septembre 2026
N° RC 25/03143
DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort
TOURS METROPOLE HABITAT
ET :
[M] [N]
[R] [O]
Débats à l'audience du 04 Juin 2026
copie et grosse le :
à
EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT
copie le :
à
Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]
copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
TENUE le 25 Septembre 2026
Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,
GREFFIER : C. LEBRUN
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Juin 2026
DÉCISION :
Prononcée publiquement le 25 Septembre 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 351 243 076 , dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Mme [B] [L], dûment munie d'un pouvoir de représentation
D'une Part ;
ET :
Monsieur [M] [N]
né le 29 Octobre 1996 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
non comparant
Madame [R] [O]
née le 12 Septembre 2000 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
non comparante
D'autre Part ;
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 30 janvier 2023, la société [Localité 1] HABITAT, devenue la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à Mme [R] [O] et M. [M] [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 396,49 euros, payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 1er février 2023.
En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 17 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à personne à la requête de la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT à Mme [R] [O] et M. [M] [N]. Il portait sur la somme en principal de 578,83 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 15 avril 2025.
Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 15 juillet 2025, la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner Mme [R] [O] et M. [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
Constater acquise la clause résolutoire du bail ;Subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l'expulsion de Mme [R] [O] et M. [M] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués ;Dire qu'à défaut par Mme [R] [O] et M. [M] [N] d'avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, ils y seront contraints par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité à cet effet, à se faire assister par la force publique si besoin est ;Condamner solidairement Mme [R] [O] et M. [M] [N] au paiement d'une somme de 1 274,75 euros au titre des loyers impayés ;Condamner solidairement Mme [R] [O] et M. [M] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu'à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;Condamner solidairement Mme [R] [O] et M. [M] [N] à la somme de 500,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Mme [R] [O] et M. [M] [N] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l'assignation ainsi que la dénonciation de la CCAPEX.
L'affaire a été appelée, après un renvoi, à l'audience du 4 juin 2026.
La société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, représentée par Mme [B] [L], dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 5 826,30 euros, le décompte étant arrêté au 1er juin 2026 et incluant l'échéance du mois de mai 2026. Elle précise que le couple a un enfant mineur, perçoit le RSA mais que les APL ne sont plus versées. Le dernier règlement remonte au 20 novembre 2024. Elle mentionne que les locataires rencontrent des difficultés liées à la présence d'humidité et de blattes dans le logement.
Mme [R] [O] et M. [M] [N], bien que régulièrement cités par procès-verbaux de remise à l'étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Aucune fiche de diagnostic social et financier n'a été reçue au greffe avant l'audience.
L'affaire est mise en délibéré au 25 septembre 2026.
MOTIVATION DE LA
DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il résulte de l'article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
L'article 474 du code de procédure civile précise qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.
I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 7 mai 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 16 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l'audience du 4 juin 2026.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.
II. Sur les demandes principales
Sur la solidarité
L'article 1310 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.
Aux termes de l'article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. […] La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
En l'espèce, le contrat de bail conclu entre la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT d'une part, et Mme [R] [O] et M. [M] [N] d'autre part, comporte une clause de solidarité entre colocataires, prévoyant qu'ils seraient tenus solidairement de l'exécution du contrat de bail.
Par voie de conséquence, Mme [R] [O] et M. [M] [N] seront tenus solidairement du paiement de la dette locative.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2025, pour la somme en principal de 578,83 euros, précisant que les locataires bénéficient d'un délai de deux mois.
Ne figure pas dans les loyers et charges la somme de 7,62 euros de pénalités d'enquête sociale, si bien que les causes du commandement sont ramenées à la somme de 571,21 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n'ayant effectué aucun versement au cours de cette période, étant précisé que les versements des échéances courantes d'aides au logement n'éteignent pas les causes du commandement. Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2025.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 18 juin 2025.
Sur l'indemnité d'occupation
Mme [R] [O] et M. [M] [N] restent redevables des loyers jusqu'au 17 juin 2025 et à compter du 18 juin 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d'une indemnité de nature délictuelle. En effet, Mme [R] [O] et M. [M] [N], occupants sans droit ni titre depuis le 18 juin 2025 causent un préjudice à la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT qui n'a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 18 juin 2025, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [R] [O] et M. [M] [N] ainsi que toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Sur l'arriéré locatif
Aux termes de l'article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l'espèce, la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont l'exécution est réclamée. Ce décompte, arrêté au 1er juin 2026 évalue la dette locative à la somme de 5 826,30 euros.
Mme [R] [O] et M. [M] [N], non comparants, ne contestent pas, par définition, le montant de cette dette.
De cette somme doivent être retranchées les sommes de 149,56 euros de frais de commissaire de justice et de 45,72 euros de frais de pénalités d'enquête sociale, lesquelles n'entrent pas dans les loyers et charges.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés concernant le local à usage d'habitation s'élève donc à 5 631,02 euros au 1er juin 2026.
Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.
III. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [R] [O] et M. [M] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CCAPEX et de l'assignation.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Il apparaît, au regard de l'équité, qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2023 entre la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, d'une part, et Mme [R] [O] et M. [M] [N], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 juin 2025 ;
DIT que Mme [R] [O] et M. [M] [N] devront par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [R] [O] et M. [M] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux ;
DIT que les sommes dues par Mme [R] [O] et M. [M] [N] à la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT à compter 18 juin 2025 le sont au titre d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE solidairement Mme [R] [O] et M. [M] [N] à verser à la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT la somme de 5 631,02 euros (décompte arrêté au 1er juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE solidairement Mme [R] [O] et M. [M] [N] à payer à la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer augmenté des charges mensuelles à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 2 juin 2026 jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNE in solidum Mme [R] [O] et M. [M] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CCAPEX, de l'assignation ;
DÉBOUTE la société [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
RAPPELLE que le jugement sera non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par C. LEBRUN, greffière.
La greffière, La juge des contentieux de la protection,
