Tribunal judiciaire de Nanterre, 23 juin 2026, 23/02924

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ PÔLE CIVIL 4ème Chambre JUGEMENT RENDU LE 23 Juin 2026 N° RG 23/02924 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YGL5 N° Minute :26/106 AFFAIRE [M] [Y] C/ Société PV CP CITY Copies délivrées le : DEMANDEUR Monsieur [M] [Y] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0097 DÉFENDERESSE Société PV CP CITY [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0008 En application des dispositions de l'article 812 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2026 en audience publique devant Xavier HAUBRY, Vice-président, statuant en Juge Unique, assistée de MAUSSION Tiffen, greffière placée lors des débats, et de Elza BELLUNE, greffière placée, lors du prononcé. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l'avis donné à l'issue des débats. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2007, M. [Y] a donné à bail commercial à la société LAMY RESIDENCES un lot au sein d'un ensemble immobilier, dénommé la résidence « [Adresse 4] », situé [Adresse 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2007, pour une activité d'exploitation de « RESIDENCE [Etablissement 1] ». Par courrier en date du 1er mars 2018, M. [Y] a informé la société PV-CP CITY, devenue la société d'exploitation de la Résidence, son refus de signer sa proposition d'avenant comprenant des travaux de rénovation. Alléguant un manquement aux obligations contractuelles lié à un défaut de paiement des loyers, M. [Y] a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2021, à la société PV-CP CITY un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4.464,60 euros correspondant aux loyers et charges récupérables et non-remboursées de 2021. Constatant un remboursement partiel de la dette, M. [Y] a à nouveau fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2022 à la société PV-CP CITY un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 3.821,25 euros correspondant aux loyers et charges récupérables et non remboursées de 2021. Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023, M. [Y] a fait assigner la société PV CP CITY devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique, M. [Y] demande au tribunal de : DÉCLARER Monsieur [M] [Y] est recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions,À TITRE PRINCIPAL : CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé le 10 juillet 2007 entre Monsieur [M] [Y] et la société LAMY RÉSIDENCES, aux droits de laquelle vient la société PV-CP CITY, à compter d'un mois après le commandement de payer en raison des manquements contractuels commis par la société PV-CP CITY, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction,En conséquence, CONDAMNER la société PV-CP CITY, au paiement solidaire d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il s'établirait si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète et effective des lieux,À TITRE SUBSIDIAIRE : PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial signé le 10 juillet 2007 entre Monsieur [M] [Y] et la société PV-CP CITY à compter de l'assignation introduisant la présente instance aux torts du preneur en raison des manquements contractuels commis par la société PV-CP CITY, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction,En conséquence, CONDAMNER la société PV-CP CITY, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il s'établirait si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète et effective des lieux,EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : DÉBOUTER la société PV-CP CITY de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions développées en la cause,CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 2.426,95€, à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,ORDONNER l'expulsion de la société PV-CP CITY et celle de tous occupants de son chef des lots appartenant à Monsieur [M] [Y], avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Ceci sous astreinte de 500 € TTC par jour de retard,ORDONNER que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l'astreinte sur simple requête,CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Monsieur [M] [Y], la somme de 5.000 € en réparation du préjudice qu'il a subi en raison des manquements contractuels de la société PV-CP CITY,CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Monsieur [M] [Y], la somme de 167,26 € au titre du commandement de payer qu'ils ont été contraints de délivrer,CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer Monsieur [M] [Y], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER la société PV-CP CITY aux entiers dépens,DIRE qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir, Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique, la société PV-CP CITY demande au tribunal de : JUGER que l'ensemble des loyers ont été réglés le 26 janvier 2022 ;JUGER que le retard de paiement des loyers au titre des baux liant la société PV-CP CITY au demandeur a pu être justifié pendant les périodes touchées par des interdictions administratives en raison de la possibilité pour la société preneuse d'invoquer :l'exception d'inexécution compte-tenu de l'impossibilité de jouir des Locaux louésconformément à leur destination contractuelle, la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de son obligation de règlement des loyers,les difficultés financières rencontrées par la société PV-CP CITY,En conséquence, DEBOUTER le demandeur de l'ensemble de ses demandes au titre du paiement des loyers afférents à ces périodes,DEBOUTER le demandeur de ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire du bail et de l'ensemble de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au versement d'une indemnité d'occupation.Si par extraordinaire le Tribunal venait à prononcer l'acquisition de la clause résolutoire, SUSPENDRE l'exécution provisoire de la décision à intervenir et l'acquisition de la clause résolutoire, en ce qu'elle risquerait d'entraîner des conséquences manifestement excessives tant pour la société PV CP CITY que pour le demandeur à l'instance,A titre subsidiaire, sur la demande de résiliation judicaire JUGER que l'ensemble des loyers ont été réglés le 26 janvier 2022 ;JUGER que le retard de paiement des loyers au titre des baux liant la société PV-CP CITY au demandeur a pu être justifié pendant les périodes touchées par des interdictions administratives en raison de la possibilité pour la société preneuse d'invoquer :l'exception d'inexécution compte-tenu de l'impossibilité de jouir des Locaux louésconformément à leur destination contractuelle, la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de son obligationde règlement des loyers, les difficultés financières rencontrées par la société PV-CP CITY,En conséquence, DEBOUTER le demandeur de l'ensemble de ses demandes au titre du paiement des loyers afférents à ces périodes,DEBOUTER le demandeur de ses demandes de résiliation judiciaire du bail et de l'ensemble de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au versement d'une indemnité d'occupation.Si par extraordinaire le Tribunal venait à prononcer la résiliation du bail, SUSPENDRE l'exécution provisoire de la décision à intervenir et la résiliation du bail, en ce qu'elle risquerait d'entraîner des conséquences manifestement excessives tant pour la société PV CP CITY que pour le demandeur à l'instance, En tout état de cause, Sur la demande de dommages et intérêts, JUGER que les loyers ont été réglés le 26 janvier 2022,DEBOUTER le bailleur de ses demandes de dommages et intérêts,Par conséquent, CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens,CONDAMNER les demandeurs à payer à la société PV-CP CITY la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2024, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience tenue à juge unique du 15 avril 2026. A l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe. Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [Y] soutient, à titre principal, que la clause résolutoire est acquise de plein droit dès lors que, conformément à l'article L.145-41 du Code de commerce et à une jurisprudence constante, la société preneuse n'a ni réglé les causes du commandement de payer délivré le 4 août 2022, ni contesté celui-ci dans le délai d'un mois, de sorte que le bail est résilié automatiquement, sans qu'aucune mauvaise foi du bailleur ne puisse être retenue, celui-ci ayant au contraire agi avec mesure malgré des impayés persistants depuis 2020. Il fait valoir que la procédure de conciliation n'a pas suspendu l'obligation de paiement, que la preneuse disposait de voies légales pour solliciter des délais qu'elle n'a pas exercées, et que les loyers sont demeurés impayés malgré plusieurs mises en demeure, justifiant la résiliation, l'expulsion et l'octroi d'une astreinte. À titre subsidiaire, M. [Y] expose que la résiliation judiciaire doit être prononcée aux torts exclusifs du preneur en raison de manquements graves et répétés à son obligation essentielle de paiement des loyers, lesquels ne sont justifiés par aucun fondement légal. Il soutient que les arguments tirés de la crise sanitaire sont inopérants, dès lors qu'aucune fermeture administrative n'imposait l'arrêt d'activité, qu'il n'y a eu ni perte de la chose louée ni manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et que la Cour de cassation a définitivement jugé que les loyers dits « Covid » demeuraient dus. Il ajoute que la société preneuse a unilatéralement suspendu les paiements, sans justification ni concertation, en imposant des franchises et en diffusant une analyse juridique erronée, caractérisant un manquement grave à la bonne foi contractuelle. Il en déduit que ces inexécutions répétées, persistantes et déloyales rendent impossible la poursuite du bail et justifient sa résiliation, l'expulsion du preneur et la requalification des sommes versées en indemnité d'occupation, assorties d'une astreinte. M. [Y] soutient en tout état de cause que la société PV-CP CITY demeure tenue au paiement des loyers impayés relatifs à la période du 1er janvier au 30 juin 2021, pour un montant de 2.426,95 euros TTC, correspondant à une dette locative établie par les pièces contractuelles et le commandement de payer, de sorte qu'il est fondé à en obtenir la condamnation judiciaire au titre de l'occupation des lieux. Il fait également valoir que les manquements graves et répétés du preneur à ses obligations essentielles, et plus particulièrement la suspension unilatérale des loyers en violation de l'exigence de bonne foi contractuelle, lui ont causé un préjudice certain, tant matériel que moral, en générant une situation d'insécurité contractuelle, de déséquilibre économique et d'incertitude prolongée dans l'exécution du bail. Il demande en conséquence la condamnation de la société preneuse à lui verser une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. La société PV-CP CITY soutient que les loyers litigieux afférents aux périodes d'interdiction d'accueil du public ne sont pas exigibles ou, à tout le moins, que leur non-paiement ne saurait justifier la résiliation du bail, dès lors que l'exploitation des locaux a été rendue objectivement impossible par des mesures administratives générales et contraignantes prises dans le cadre de la crise sanitaire, ayant directement affecté la destination contractuelle de résidence de tourisme. Elle expose qu'elle n'a pas sollicité le bénéfice du dispositif exceptionnel de l'ordonnance du 25 mars 2020, mais se fonde sur le droit commun, et notamment sur les arrêtés et décrets successifs ayant interdit l'accueil du public dans les résidences de tourisme et leurs espaces communs, rendant impossible toute exploitation conforme au bail sur de nombreuses périodes entre mars 2020 et juin 2021. Elle fait valoir que cette impossibilité d'exploitation caractérise une perte, au moins partielle et temporaire, de la chose louée, justifiant la suspension corrélative de l'obligation de paiement des loyers. Elle invoque également l'exception d'inexécution prévue à l'article 1219 du Code civil, en soutenant que le bailleur n'a pas été en mesure d'assurer une délivrance conforme ni une jouissance paisible des locaux, ceux-ci ne pouvant être exploités conformément à leur destination contractuelle du fait des restrictions administratives. Elle conteste en outre la portée des arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022, qu'elle estime contraires à une jurisprudence antérieure constante et à une approche fonctionnelle du bail commercial, en ce qu'ils écartent l'application de l'article 1722 au motif du caractère général et temporaire des mesures et de leur absence de lien direct avec la destination contractuelle. Enfin, elle soutient que la demande d'acquisition de la clause résolutoire est infondée, dès lors que les loyers sont soit réglés, soit sérieusement contestables au regard du contexte exceptionnel, et que la société a agi de bonne foi, dans un contexte de fortes difficultés économiques objectivées par la chute significative de son chiffre d'affaires et de son taux d'occupation pendant les périodes concernées. A titre subsidiaire, la société PV-CP CITY soutient que la résiliation judiciaire du bail ne peut être prononcée dès lors que le manquement allégué de non-paiement des loyers n'est pas constitué, l'intégralité des loyers ayant été réglée, et qu'en tout état de cause leur exigibilité demeure sérieusement contestée en raison des circonstances exceptionnelles ayant affecté l'exploitation des locaux pendant les périodes d'interdiction administrative d'accueil du public. Elle fait valoir que l'existence de cette contestation sérieuse exclut toute caractérisation d'un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation, d'autant que la jurisprudence tient compte des situations de crise et des difficultés économiques majeures affectant l'exécution du bail. Elle ajoute que les efforts de conciliation et les accords conclus avec la majorité des bailleurs démontrent sa bonne foi et la poursuite loyale des relations contractuelles. Elle considère que la sanction de résiliation serait en tout état de cause disproportionnée au regard des circonstances, et sollicite également le rejet de la demande de dommages et intérêts, faute de preuve d'un préjudice distinct du simple retard de paiement et en l'absence de mauvaise foi établie. SUR CE, L'article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Dans le cas d'un contrat de bail, les restrictions temporaires édictées par les pouvoirs publics à l'occasion de la pandémie de Covid-19 sont sans lien avec la nature contractuelle du bien loué, ne sont pas imputables au bailleur et n'ont pas entrainé la perte de la chose louée, les mesures sanitaires pouvant rendre plus difficile mais n'empêchant pas l'exploitation des lieux loués. En l'espèce, Aucune inexécution ne peut être retenue à l'encontre du bailleur, le bien loué pouvait être exploité et aucune règle de droit ne dispensait la société défenderesse du paiement des loyers, les arguments avancés pour tenter d'échapper au paiement des loyers étant finalement plus économiques que juridiques, l'existence de difficultés économiques n'étant pas de nature à dispenser le débiteur du respect de ses obligations. L'accord conclu par ailleurs avec la majorité des bailleurs ne peut affecter, en tant que tel, les rapports juridiques entre les parties au présent litige. En cet état, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail avec effet au 1er février 2022, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi étant due à compter de cette date. En absence de justificatifs des paiements, il sera également fait droit, en deniers ou quittances, à la demande de condamnation à la somme de 2.426,95€ au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 février 2023. Il sera enfin fait droit à la demande d'expulsion dans les termes portés au dispositif du présent jugement, sans qu'une astreinte ne semble indispensable à ce stade. La demande de dommages et intérêts sera écartée en absence de démonstration d'un préjudice distinct qui ne serait pas déjà réparé par l'application des intérêts de retard. Il sera par contre fait droit à la demande de voir la société défenderesse condamnée à verser au demandeur la somme de 167,26€ à [M] [Y] correspondant aux frais engagés pour la délivrance du commandement de payer. Sur les demandes accessoires La société PV-CP CITY, qui succombe, sera condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. [M] [Y] demande une somme de 3.000€ au titre de cette disposition. Aucune facture n'est produite. En l'espèce, l'équité commande de faire droit à cette demande mais à hauteur de 1.000€. L'exécution provisoire de droit prévue par l'article 514 du code de procédure civile sera par ailleurs appliquée, la demande visant à la voir écartée n'étant pas suffisamment étayée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; PRONONCE, avec effet au 1er février 2022, la résiliation du bail qui lie depuis le 10 juillet 2007, [M] [Y] à la société LAMY RESIDENCES puis à la société PV-CP CITY pour un lot au sein d'un ensemble immobilier, dénommé la résidence « [Adresse 4] », situé [Adresse 5] ; Dit qu'à compter du 1er février 2022 une indemnité d'occupation correspondant à ce qui aurait été du au titre des loyers et charges sera versée par la société PV-CP CITY à [M] [Y] ; En conséquence, ORDONNE L'EXPULSION de la société PV-CP CITY et de tout autre occupant sans droits ni titre à l'égard d'[M] [Y] du lot loué situé [Adresse 5] ; DIT que la société expulsée devra libérer les lieux de ses biens et de tous occupants de son chef puis restituer les clefs, avec si besoin est l'assistance d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE la société PV-CP CITY à verser à [M] [Y] en deniers ou quittance une somme de 2.426,95€ au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023, et une somme de 167,26€ correspondant aux frais engagés pour la délivrance du commandement de payer ; CONDAMNE la société PV-CP CITY aux dépens et à verser à [M] [Y] une somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que ce jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. Signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé. LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT