TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
NAC: 5AA
N° RG 26/00603
N° Portalis DBX4-W-B7J-U4II
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B
DU : 17 Août 2026
S.A. PROMOLOGIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
C/
[A] [Q] [S] [L]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 17 Août 2026
à la SCP MONFERRAN - ESPAGNO
Expédition délivrée
à toutes les parties
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le Lundi 17 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 09 Juin 2026, a rendu l'ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
S.A. PROMOLOGIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Adresse 4]
représentée par la SCP MONFERRAN - ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDERESSE
Madame [A], [Q], [S] [L]
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 1er février 2024, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [A] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 8] [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 423,29€ et 62,74€ de provision sur charges.
Le 14 août 2025, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [A] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location,
- ordonner l'expulsion de Madame [A] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner que faute pour Madame [A] [L] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- de condamner Madame [A] [L] au paiement à titre provisionnel
* de la somme de 3696,54€ représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
* des loyers et des charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
* d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'au départ effectif de Madame [A] [L] des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,
* de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'audience du 24 février 2026, les deux parties étaient présentes ou représentées et un renvoi a été ordonné afin de permettre à Madame [A] [L] de justifier de la reprise du paiement des loyers.
A l'audience du 9 juin 2026, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10609,23€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2026 comprise. Il indique qu'un supplément de loyer de solidarité a été facturé pour non réponse à l'enquête annuelle.
Madame [A] [L], avisée de la date de renvoi, n'est ni présente ni représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 17 août 2026.
MOTIFS
DE LA
DÉCISION
I. SUR LA RÉSILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 juillet 2025, conformément à l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
2L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
Le bail conclu le 1er février 2024 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2614,54€ a été signifié le 14 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Madame [A] [L] n'a fait aucun règlement dans le délai de deux mois.
A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, de reprise du paiement des loyers et de demande de suspension de la clause, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2025.
La résiliation est intervenue le 15 octobre 2025 et Madame [A] [L] est depuis occupante sans droit ni titre. L'expulsion de Madame [A] [L] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.
II. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF
L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 5 juin 2026 démontrant que Madame [A] [L] reste devoir déduction faite des frais de poursuite la somme de 10609,23€, mensualité de mai 2026 comprise avec application du supplément de loyer de solidarité (SLS).
Il ressort du décompte que la SA PROMOLOGIS a appliqué au locataire un supplément de loyer de solidarité de 1114,33€ par mois depuis mars 2026, soit un total de 3742,99€.
La SA PROMOLOGIS ne justifie cependant pas avoir mis en demeure le locataire de justifier de ses revenus préalablement à l'application du SLS conformément à l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, et les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, ne sont, par nature, dues qu'autant que le bail demeure en cours puisqu'à compter de cette date, il appartient au juge de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire.
Dès lors les surloyers (SLS) sollicités pour la période postérieure à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 15 octobre 2025, seront écartés, soit un montant à déduire de 3742,99€.
Madame [A] [L] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7266,24€, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025 sur la somme de 2614,54€ et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.
En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
L'arriéré pour la période comprise entre la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er juin 2026, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [A] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [A] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2024 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [A] [L] concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 15 octobre 2025 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [A] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;
DISONS qu'à défaut pour Madame [A] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNONS Madame [A] [L] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 7266,24€ (décompte arrêté au 5 juin 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de mai 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025 sur la somme de 2614,54€ et de la présente ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNONS Madame [A] [L] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2026 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
CONDAMNONS Madame [A] [L] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [A] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Le Greffier La Vice-Présidente
