Tribunal judiciaire de Nice, 12 octobre 2026, 25/00548

COUR D'APPEL D'[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : [G] [D] c/ [S] [E] N°26/ Du 12 Octobre 2026 4ème Chambre civile N° RG 25/00548 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QIAK Grosse délivrée à Me Sylvie CARMAND Me Cédric PEREZ expédition délivrée à le mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze Octobre deux mil vingt six COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Madame SANJUAN PUCHOL Assesseur : Madame VALAT Assesseur : Mme VALLI Greffier : Madame BENALI. DÉBATS A l'audience publique du 18 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 9 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 12 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire. NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, DEMANDERESSE: Mme [G] [D] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Sylvie CARMAND, avocat au barreau de NICE, avocat postulant DEFENDERESSE: Mme [S] [E] [Adresse 2] [Localité 3] / FRANCE représentée par Me Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 7 février 2007, [H] [D] a donné à bail d'habitation à Mme [S] [E] et à M. [T] [O] un appartement avec caves au deuxième étage d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4]. [H] [D] est décédée en laissant pour lui succéder notamment Mme [G] [D], attributaire de ce bien immobilier Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2021, Mme [G] [D] a fait délivrer à Mme [S] [E] et à M. [T] [O] un congé pour vendre le bien au prix de 220.000 euros. Mme [S] [E] a signifié son intention d'acheter les biens immobiliers au prix de 220.000 euros par lettre recommandée du 8 octobre 2021. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 décembre 2021, Mme [G] [D] a indiqué à Mme [S] [E] que le prix du bien figurant dans le congé délivré était erroné et qu'elle considérait l'offre de vente formalisée comme étant nulle. Par acte du 14 mars 2022, Mme [G] [D] a fait assigner Mme [S] [E] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d'obtenir que soit prononcée la rescision pour lésion de la vente. Par acte du 28 avril 2022, Mme [S] [E] a également fait assigner Mme [G] [D] devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir la vente forcée des biens immobiliers au prix de 220.000 euros. Par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal, statuant sur l'action en rescision pour lésion, a déclaré cette action recevable et a ordonné, conformément aux articles 1678 et 1680 du code civil, une expertise confié à un collège de trois experts afin d'estimer les immeubles suivant leur état et leur valeur à la date de la vente. Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal a ordonné un sursis à statuer sur l'action tendant à ce que soit ordonnée la vente forcée des biens immobiliers au prix de 220.000 euros jusqu'à la décision définitive sur la demande de rescision pour lésion. Le collège d'experts a rendu son rapport commun le 14 janvier 2025 au terme duquel il évalue l'appartement avec caves à la somme de 549.000 euros. Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 août 2025, Mme [G] [D] sollicite : le prononcé de la nullité de l'offre de vente au motif du caractère lésionnaire du prix,la fixation du prix à la somme de 494.000 euros si Mme [S] [E] notifie son intention d'acquérir le bien,À défaut, la validation du congé pour vendre délivré le 29 mars 2021,l'expulsion de Mme [S] [E] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,la condamnation de Mme [S] [E] à payer :une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros jusqu'à restitution des lieux,la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose que sa défunte mère avait donné à bail à Mme [S] [E] et à M. [T] [O] un appartement de 4 pièces situé au 2ème étage d'un immeuble dénommé [Adresse 4] à [Localité 4] contre paiement mensuel d'un loyer de 770 euros et d'une provision sur charges de 130 euros. Elle indique que ce bien lui a été attribué dans le cadre de la succession et que souhaitant vendre alors qu'elle résidait à [Localité 5], elle a saisi un commissaire de justice pour faire délivrer congé aux locataires. Elle explique que cet officier public a fixé le prix du bien à 220.000 euros par erreur sans aucune concertation ni avec elle ni avec un professionnel de l'immobilier. Elle ajoute qu'elle a pris contact avec des agences immobilières qui l'ont évalué à un prix compris entre 530.000 et 545.000 euros au regard de sa situation géographique, de sa consistance de grand appartement dans un hôtel particulier avec la jouissance d'un jardin. Elle fait valoir qu'elle a manifestement été trompée sur la valeur du bien immobilier, raison pour laquelle elle sollicite la nullité de l'offre de vente pour un prix lésionnaire. Elle rappelle que le collège de trois experts a fixé le prix à la somme de 549.000 euros à la date de l'offre après avoir répondu à toutes les contestations émises par l'expert de Mme [S] [E]. Elle souligne que les trois experts ont notamment expliqué que, pour déterminer la valeur vénale d'un appartement, il faut estimer un valeur de marché du bien en bon état d'entretien, voire refait à neuf, avant de déduire le coût de sa rénovation. Elle explique qu'ils ont ainsi retenu une valeur à neuf de 6.830 euros/m² réduite à 5.630 euros/m² après déduction du coût de la rénovation. Elle rappelle la primauté de l'expertise collégiale prévue par l'article 1678 du code civil pour rapporter la preuve d'une lésion que des rapports unilatéraux. Elle en conclut que le prix de 220.000 euros étant inférieur au 5/12 de sa valeur réelle, soit 549.000 x 5/12ème : 228.750 euros, il convient de faire application de l'article 1681 du code civil. Elle indique qu'aucun prix n'ayant été versé, il y aura lieu de dire que l'offre de vente est nulle et non avenue. Elle précise que si Mme [E] usait de sa faculté de préemption, la vente devrait être reçue au prix de 494.100 euros et qu'à défaut, elle devra être expulsée et condamnée à régler une indemnité d'occupation jusqu'à parfaite libération des lieux. Dans ses conclusions n°2 après expertise communiquées le 24 septembre 2025, Mme [S] [E] conclut : principalement, au débouté,subsidiairement, à l'incompétence du tribunal au profit du tribunal judiciaire de Nice pour statuer sur la demande d'expulsion,en tout état de cause, à la condamnation de Mme [G] [D] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle rappelle les dispositions des articles 1674 à 1678 du code civil et fait valoir que c'est au demandeur qui se prétend victime d'une lésion qu'il incombe d'en établir l'existence conformément à ces textes. Elle explique qu'il doit, dans un premier temps, faire état de faits suffisamment sérieux pour la rendre probable. Or, elle expose que le bien est estimé à la somme de 220.000 euros dans l'acte de partage du 3 avril 2019, prix auquel le congé pour vendre lui a été notifié. Elle ajoute que le collège d'experts a retenu, pour évaluer la valeur vénale du bien en 2021, une estimation moyenne de 6.830 euros/m², ce qui résulte d'une erreur de calcul car cette estimation est la fourchette haute des prix, la valeur moyenne s'établissant à la somme de 5.900 euros/m². Elle précise qu'après la décote pour travaux de 1.200 euros/m², le prix du m² s'établit à la somme de 4.700 euros, soit une valeur vénale de 460.000 euros. Elle conclut que la valeur du bien à la date de la vente est inférieure à 528.000 euros de sorte qu'il n'y a pas lésion et que Mme [D] devra être déboutée de ses demandes. Elle considère subsidiairement que la demande d'expulsion n'est pas de la compétence du tribunal judiciaire mais de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection sur le fondement de l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire. La clôture de la procédure est intervenue le 4 mai 2026. L'affaire a été retenue à l'audience du 18 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 prorogé au 12 octobre 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur l'action en rescision pour lésion de plus de sept douzièmes. Au terme de l'article 1674 du code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value. Il est constant qu'en application de ce texte, la preuve de la lésion suffit à provoquer la rescision indépendamment des circonstances qui l'ont provoquée. L'article 1675 du code civil précise que, pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. La lésion s'apprécie au jour de la conclusion du contrat de vente, c'est-à-dire au jour de l'accord des volontés et donc, en cas de promesse de vente, au jour de la levée de l'option par l'acquéreur. C'est au demandeur qui se prétend victime d'une lésion qu'il appartient d'en établir l'existence, la preuve de la lésion étant réglementée par les articles 1677 et suivants du code civil. Le demandeur doit être autorisé par un premier jugement à rapporter cette preuve, laquelle ne peut se faire, en principe, que par le rapport conjoint de trois experts conformément à l'article 1680 du code civil. L'appréciation de la lésion se fait par comparaison entre la valeur réelle de l'immeuble et le montant du prix ; c'est seulement si la différence est supérieure aux sept douzièmes de la valeur réelle de l'immeuble que la rescision sera encourue. L'évaluation doit permettre de déterminer la valeur vénale de l'immeuble au moment de la vente. Cette valeur vénale correspond à la valeur commerciale de l'immeuble, c'est-à-dire qu'elle détermine le prix que le vendeur aurait pu obtenir si la vente de l'immeuble s'était faite dans des conditions normales, compte tenu du marché immobilier. Cela exclut que la lésion soit appréciée par référence à l'estimation fiscale de l'immeuble, estimation faite par l'administration pour le calcul des droits à payer lors de la mutation. En l'espèce, par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal a déclaré recevable l'action en rescision pour lésion de Mme [G] [D] en estimant qu'elle rapportait la preuve de faits suffisamment graves pour faire présumer cette lésion. Cette décision, qui tranche une partie du principal et autorise la preuve de la lésion, est revêtue de la chose jugée si bien qu'elle ne peut pas être remise en cause à défaut d'appel et que les moyens de Mme [S] [E] tendant à rediscuter la recevabilité de l'action seront écartés. Il est acquis que le 29 mars 2021, Mme [G] [D] a fait délivrer un congé pour vendre le bien au prix de 220.000 euros à Mme [S] [E] qui lui a notifié son intention d'acquérir par lettre recommandée du 8 octobre 2021, date de levée d'option à laquelle la valeur du bien doit être établie. Le collège des trois experts commis par le jugement du 13 juillet 2023 a, dans son rapport établi le 14 janvier 2025, évalué l'appartement et les deux caves au prix de 549.000 euros au mois d'octobre 2021. Cette valeur de marché est supérieure de plus de sept douzième au prix proposé de 220.000 euros, les cinq douzièmes de cette valeur s'établissant à 228.750 euros. Cette valeur de 549.000 euros a été estimée de la manière suivante (p. 17 et 18 du rapport) : « La méthode comparative consiste à comparer le bien faisant l'objet de l'expertise à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation. Il a été effectué une enquête sur les ventes effectives d'appartements situés dans le même secteur. Les termes de comparaison ci-dessous proviennent soit de la base Perval (notaires), soit de la base Patrim (administration fiscale), soit de la base Geodil Experts. Il est précisé que : les prix mentionnés sont exprimés hors commissions et hors mobilier et que les biens vendus étaient libres de toute occupation,la recherche a été restreinte aux ventes intervenues avant la date d'octobre 2021,les biens comparables sont situés dans des immeubles de l'[Adresse 5] construits durant la même période (1890-1930) et équipés d'un ascenseur. En raison d'un nombre insuffisant de termes de comparaison, la recherche a été étendue à un périmètre de 300 mètres de l'[Adresse 5].[…] Nous avons relevé 9 ventes répondant à nos critères de sélection, ventes antérieures à octobre 2021. Les prix s'échelonnent dans une fourchette de prix comprise entre 4.300 €/m² et 8.371 €/m², soit des prix variant du simple au double. Il est observé que la référence la plus élevée correspond à une vente dans le même immeuble mais concerne un appartement au dernier étage avec terrasse. Cette référence sera écartée. En excluant les valeurs extrêmes, la fourchette se réduit entre 5.234 €/m² et 6.830 €/m², soit une fourchette de prix cohérente. En l'espèce, il paraît cohérent de prendre pour prix de base la valeur haute de 6.830 €/m² (une cave comprise) pour un appartement considéré en très bon état, voire remis à neuf, et d'appliquer une décote pour travaux de remise en état. De notre point de vue, la cave supplémentaire doit être ajoutée à la valeur comparative. S'agissant d'une cave de 9,33 m² qui ne peut intéresser que les copropriétaires de l'immeuble, nous retiendrons une valeur de 1.000 €/m² soit 9.000 €. Pour prendre en compte les travaux à prévoir, nous appliquerons une décote de 1.200 €/m², soit un prix au m² corrigé de 6.830€/m² - 1.200 €/m² = 5.630 €/m². Cette valeur est inférieure à la valeur médiane (5.934 €) et à la valeur moyenne (5.900 €) des références relevées. » Pour critiquer ce rapport, Mme [S] [E] fait valoir que le collège d'experts a indiqué prendre pour base une valeur moyenne de 6.830 €/m² avant de lui appliquer la décote de 1.200 €/m² pour travaux alors qu'il s'agit de la valeur hauteur et non de la valeur moyenne qui s'établit à 5.900 €/m², soit après décote, à 4.700 €/m². En réponse à cette critique, le collège d'experts indique : « Effectivement, il y avait une coquille dans le pré-rapport. Il ne fallait pas lire valeur moyenne mais valeur haute. En, effet, afin de déterminer la valeur vénale de cet appartement, nous avons considéré qu'il convenait de déterminer une valeur de marché d'un bien en bon état d'entretien, voire refait à neuf et de déduire le coût de la rénovation. […] Nous précisions dans le rapport que cette valeur est inférieure à la valeur moyenne (5.900 € / m² habitable) et à la valeur médiane (5.934 € / m² habitable) de la série. La valeur de 4.700 € proposée par la défenderesse est trop faible et très proche de la valeur que nous avons exclue (4.318 € / m² habitable). » Mme [S] [E] conteste que la valeur retenue soit « une coquille » alors que le collège d'experts explique que, pour obtenir la valeur de marché, il prend pour éléments de comparaison sept biens immobiliers comparables et la fourchette haute de leur prix au m² avant de déduire un prix de rénovation de 1.200 € le m² pour parvenir à une valeur de 5.630 € le m² qui est inférieure à la valeur de base moyenne ou médiane des références retenues. Ce mode de calcul ne peut pas conduire à surestimer la valeur vénale du bien mais, au contraire, la déprécie légèrement puisque le collège d'expert aurait pu se limiter à retenir la valeur moyenne de biens comparables pour fixer le prix de marché en octobre 2021. En revanche, il est manifeste que si les experts avaient retenu une valeur moyenne de 5.900 €/m avant d'en déduire une décote de 1.200 €/m² pour travaux de rénovation, cela serait revenu à fixer une valeur à neuf du bien immobilier à 4.700 €/m² bien inférieure à la valeur moyenne de marché de biens non rénovés. Dès lors, le raisonnement de la défenderesse, qui se fonde sur une erreur matérielle figurant dans le pré-rapport et corrigée dans le rapport, ne peut être retenu car il conduit à une sous-évaluation manifeste du prix de marché du bien immobilier. Mme [S] [E] se prévaut également d'un dire de M. [C] [X] qui critique le rapport du collège d'experts en considérant que les éléments de comparaison sont contestables, de même que la méthode d'évaluation par la valeur la plus haute diminuée du coût des travaux. Le collège d'expert a répondu à ce dire dans les termes suivants : « La valeur déterminée par les experts est hors commission d'agence. Rien ne permet de prétendre que les prix de vente résultant des actes notariés incluent une commission d'agence. En effet, la commission d'agence est la plupart du temps payée hors prix de vente pour éviter une taxation supplémentaire au titre des dépenses appelées communément et improprement frais de notaire. L'expert de la défenderesse a sélectionné 4 termes de comparaison dans l'immeuble du bien expertisé : 2 sont postérieurs à octobre 2021 et concernent des petites surfaces, 1 concerne un appartement d'une surface de 22 m² et le 4ème est celui écarté par le collège d'expert car si la surface est en concordance avec celle de l'appartement expertisé, la situation au dernier étage et le prix de vente au m² l'en différencie par trop. Les conclusions de l'expert de la défenderesse sont quelque peu confuses car elles mélangent des ventes de biens non comparables avec les ventes hors période de référence. Les prix retenus par l'expert (3.757 € / m² et 4.866 € / m²) sont manifestement hors marché. » Il ne peut qu'être constaté qu'au travail sérieux d'analyse et de recherche du collège des trois experts judiciaires qui sont parvenus à une conclusion unanime, M. [C] [X] oppose des références manifestement sélectionnées pour parvenir à un prix très inférieur à celui du marché tel qu'il résulte des éléments de comparaison objectifs et documentés par le collège. La sélection de références de prix correspondant à des biens immobiliers non comparables au bien expertisé mais d'une valeur plus faible pour réaliser une moyenne arithmétique sans aucune analyse ne permet pas de fonder une critique sérieuse du rapport. Il s'ensuit que les critiques du rapport du collège d'expert sont infondées. Dès lors que la différence entre le prix réel du bien immobilier estimé à 549.000 euros et le prix de vente de 220.000 euros est supérieure à sept douzièmes, il convient de prononcer la rescision pour lésion de la vente des lots 33, 37, 53 et 24 de l'état descriptif de division d'un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 3] à [Localité 4], résultant de l'acceptation par Mme [S] [E] le 8 octobre 2021 de l'offre formulée par Mme [G] [D] dans le congé pour vendre délivré le 29 mars 2021. Sur les demandes additionnelles consécutives à la rescision. En vertu de l'article 1681 du code civil, dans le cas où l'action en rescision est admise, l'acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total. L'exercice de l'option prévue par ce texte appartient à l'acquéreur et n'est enfermée dans aucun délai sous réserve d'être mis en œuvre dans le délai prévu par la décision ayant admis la lésion ou, à défaut, dans un délai raisonnable Il en résulte que l'acquéreur peut exercer son choix tant avant qu'après le jugement établissant la lésion, il peut notamment offrir de payer le supplément du juste prix sans qu'il soit nécessaire que le jugement lui ait réservé ce droit qui lui est accordé par la loi. Les effets de la rescision pour lésion étant assimilables à la nullité, la rescision s'accompagne de la restitution de l'immeuble vendu par l'acquéreur qui doit également une indemnité d'occupation pour la période comprise entre la date à laquelle la vente a été conclue et la date à laquelle il a choisi de rendre l'immeuble. En l'espèce, l'action en rescision étant admise, Mme [S] [E] dispose de l'option qui lui est offerte par l'article 1681 du code civil, soit de laisser la rescision produire ses effets en rendant les biens immobiliers à Mme [G] [D] dans les conditions prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 1683 du même code, soit d'en arrêter les effets en conservant ces biens et en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total, dans les conditions du premier alinéa du même article 1683, soit la somme de 494.000 euros. Il s'ensuit que l'expulsion de Mme [S] [E] ne peut être ordonnée alors qu'elle dispose, jusqu'à l'exécution du jugement, de la faculté de conserver le bien en offrant de régler le complément de prix de sorte que cette demande sera rejetée. En revanche, Mme [S] [E] sera redevable, si elle n'use pas de cette faculté et jusqu'à la restitution des biens immobiliers, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros qu'elle sera condamnée à payer à Mme [G] [D]. Sur les demandes accessoires. Partie perdante au procès, Mme [S] [E] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, ainsi qu'à verser à Mme [G] [D] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, PRONONCE la rescision pour lésion de la vente des lots 33, 37, 53 et 24 de l'état descriptif de division d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 4] et cadastré section KX n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], résultant de l'acceptation par Mme [S] [E] le 8 octobre 2021 de l'offre formulée par Mme [G] [D] dans le congé pour vendre délivré le 29 mars 2021 ; DIT qu'en conséquence, Mme [S] [E] a le choix : - ou de rendre les lots 33, 37, 53 et 24 de l'état descriptif de division d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 4] et cadastré section KX n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], - ou de les garder en payant le supplément du juste prix sous la déduction du dixième du prix total dans les conditions du premier alinéa de l'article 1683 ; CONDAMNE Mme [S] [E] à payer à Mme [G] [D] une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros jusqu'à la restitution de l'immeuble ou le paiement de son juste prix ; CONDAMNE Mme [S] [E] à payer à Mme [G] [D] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE

Mme [G] [D] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Mme [S] [E] aux dépens, en ce inclus les honoraires du collège d'experts ; LE GREFFIER LE PRÉSIDENT